조심 2018서2134 (2018.06.29)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 1986.9.25. 취득한 OOO를 2017.4.10. 황OOO 외 1인에게 OOO에 양도하고 2017.6.15. 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 신고하였다. 나. 이후 청구인은 양도일 현재 근린생활시설 및 업무시설로서 주택에 해당하지 아니하는 OOO 외 2필지 지상건물(이하 “쟁점건물”이라 한다) 외에는 보유한 부동산이 없으므로 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 하고, 쟁점건물 3~5층에 위치한 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 주택으로 본다 하더라도 이는 다가구주택에 해당하여 일시적 2주택으로서 1세대 1주택 비과세 특례에 해당한다고 주장하며 처분청에 양도소득세 OOO의 환급을 요구하는 경정청구를 제기하였다. 다. 처분청은 이에 따라 2017.8.23.～2017.8.25. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 현장확인을 실시한 결과, 쟁점오피스텔 총39개호 중 24개호가 전입신고가 되어 있는 등 주거용으로 사용되고 있어 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다고 보아 2017.9.11. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2017.12.1. 이의신청을 거쳐 2018.4.13. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 지역사회의 문화복지를 지향하고 전문예술인의 양성과 능력발전 기회를 제공하며 지역주민과 함께하는 문화예술공간을 제공하기 위하여 쟁점건물을 신축하였다. 건물명칭도 OOO으로 하고 지하 1층에는 문화예술공연장을, 1.2층은 근린생활시설을, 3～5층은 젊은 문화예술인들에게 주야로 예술 활동에 전념할 수 있는 공간을 제공하기 위하여 업무시설을, 6층은 사무실로 각각 신축하였다. 특히, 3～5층 업무시설인 쟁점오피스텔은 등기상으로 구분등기가 되어 있지 아니하고 6～7평 정도로 구획을 나눠 한 칸으로 된 작업실에 화장실 1개와 작은 쿡탑(Cook top)만 설치되어 있어 주거하기에는 부적합한 업무용시설이다. 이는 임차인들의 확인서를 통하여도 업무시설로 사용되었음을 알 수 있고, 인근 OOO의 직장인 등이 퇴근 후 야간작업과 임시 거처로 사용하기 위하여 임차하는 경우도 있으나 이를 주거전용으로 보기에는 무리가 있다. (2) 처분청은 쟁점오피스텔이 「소득세법 시행령」 제155조 제15항에서 규정하는 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 다가구주택의 규모를 초과하므로 공동주택에 해당한다고 보았으나, 쟁점오피스텔은 「건축법 시행령」 별표1 제14호 나목에 해당하는 일반업무시설에 해당하므로 다가구주택의 규모를 적용하여 공동주택에 해당한다고 볼 수 없다. 쟁점건물은 제2종 근린생활시설 및 업무시설, 문화 및 집회시설로 등기상 구분되어 있지 아니한 하나의 업무용건물이다. 등기도 구분되어 있지 아니하고 지분별로 양도하지도 아니한 하나의 업무용건물을 수십 채의 공동주택으로 보는 것은 법 규정 어디에도 없는 처분청의 자의적인 판단이므로 이 건 처분은 조세법률주의를 위반한 것이라 할 것이다. (3) 또한, 쟁점오피스텔을 주택으로 본다 하더라도 이는 다가구주택에 해당하여 일시적 2주택으로서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다. 「소득세법 시행령」 제154조 제3항에서 1세대 1주택 규정을 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보며 다만, 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같은 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있는바, 쟁점건물은 1개의 주택으로서 그 취득일이 2015.11.5.이고 양도주택의 양도일은 2017.4.10.이라서 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택인 양도주택을 양도하는 경우에 해당되어 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에서 규정하는 일시적 2주택에도 해당한다. 따라서 청구인이 31년간 소유하고 거주하던 양도주택의 양도에 대하여 고액의 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 조세법률주의에 위배되고 납세자의 권리를 침해하는 것이므로 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점건물의 주용도가 업무시설이라서 쟁점오피스텔을 주택으로 판단함은 잘못이라고 주장하나, 「소득세법」 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이고, 임대용 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 판단하며, 공실로 보유하는 경우에는 공부상의 용도에 따른다 할 것인바, 쟁점건물은 양도당시 24개호가 전입신고가 되어 있었고, 세입자들 중 근로소득자 등으로 확인되는 것은 19개호, 청구인 및 가족이 거주하는 것은 2개호, 소득내역 및 사업자등록 내역은 없으나 지방에서 상경하여 단독세대를 구성한 세대는 2개호 등 적어도 24개호는 상시 주거용으로 사용되고 있었음을 확인할 수 있다. (2) 또한, 쟁점오피스텔은 주거용과 업무용으로 모두 사용가능하고, 각 호실별로 화장실, 싱크대 및 온돌난방이 구비되어 있다. 쟁점오피스텔 월세 계약서를 보면 특약사항에 임대인이 제공하는 옵션은 세탁기, 냉장고, 에어컨, 싱크대, 쿡탑, 신발장, 옷장, 텔레비전, 공간박스, 롤스크린으로 명시되어 있다. 따라서 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용이 가능하고 특히 24개호는 상시 주거용으로 사용하였으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다. (3) 청구인은 쟁점건물이 제2종 근린생활시설 및 업무시설, 문화 및 집회시설로서 등기상 구분되어 있지 아니한 하나의 업무용건물이고, 쟁점건물의 일부를 주택으로 본다 하더라도 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적 2주택 규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제155조 제15항에서 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보고 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있다. 이 경우 ‘다가구주택’이라 함은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것을 요건으로 하고 있다. 쟁점오피스텔의 경우 그 면적은 3층이 전체 532.68㎡, 총14개호(1호당 면적 : 38.04㎡), 4층이 전체 510.18㎡, 총13호(1호당 면적 : 39.24㎡), 5층이 전체 461.32㎡, 총12개호(1호당 면적 : 38.44㎡)로 전체를 호당 면적으로 단순 나누어서 계산하더라도 주거용으로 사용하고 있는 면적은 968.2㎡로 660㎡를 초과하고, 전입신고를 하고 주거용으로 사용하고 있는 호수가 24개호로 확인되므로 다가구주택의 요건을 충족하지 못하므로 쟁점오피스텔 전체를 하나의 주택으로 볼 수 없다. (3) 따라서 쟁점오피스텔은 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 상시 주거용으로 사용한 호수가 24개호로 일부는 실제로 주거용 건물로 사용되었음이 확인되고, 다가구주택의 요건도 충족하지 못하므로 등기가 하나로 되어 있다고 하더라도 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 부인한 이 건 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점오피스텔을 업무용시설로 보아 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택에 대한 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (2) 소득세법 시행령 제154조[비과세 양도소득] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조[1세대 1주택의 특례] ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제167조의3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 ② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 의한다. 1. 다가구주택 : 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용하되, 제1항 제9호 및 제167조의4 제3항 제3호에 따른 소형주택의 경우에는 거주자가 선택하지 아니하는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 소득세법 시행규칙 제82조[소형주택 등의 범위] ① 영 제167조의3 제1항 제9호 및 제167조의4 제3항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택"이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택(「건축법 시행령」 별표1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정·고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 2. 대지 면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 3. 동 주택 양도 당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (4) 주택법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “주택”이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (5) 주택법 시행령 제2조의2[준주택의 범위와 종류] 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다. 4. 「건축법 시행령」 별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔 (6) 건축법 시행령 별표1[용도별 건축물의 종류] 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 14. 업무시설 나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다. 2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2017.4.10. 양도주택을 양도한 후 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하고 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 신고하였으나, 이후 양도일 현재 주택에 해당하지 아니하는 쟁점건물 외에는 보유한 주택이 없으므로 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 하고, 쟁점오피스텔을 주택으로 본다 하더라도 이는 다가구주택에 해당하여 일시적 2주택자로서 1세대 1주택 비과세 특례에 해당한다고 주장하며 양도소득세 OOO의 환급을 요구하는 경정청구를 제기하였는데, 경정청구 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. OOO (2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하여 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청이 작성한 ‘양도소득세 현장확인 결과 보고서’에 따르면 청구인과 그 세대원의 주택 보유 현황은 아래 ＜표2＞와 같다. OOO (나) 쟁점건물의 건축물대장상 주용도는 제2종 근린생활시설, 업무시설, 문화 및 집회시설로 되어 있고, 지하 1~3층은 부속주차장, 문화 및 집회시설, 지상 1층, 2층 및 6층은 업무시설로 구분되는데, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 이견이 없으나, 처분청은 쟁점오피스텔이 건축물대장상 용도인 업무시설과는 달리 실제로 주택으로 사용되었다는 의견인바, 건축물대장상 등재되어 있는 쟁점건물의 용도를 요약하면 아래 ＜표3＞과 같다. OOO (다) 국세청의 국세통합전산망에 의하면 양도주택 양도일(2017.4.10.) 현재 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 호수는 아래 ＜표4＞와 같이 305호, 306호, 309호, 501호, 508호 및 512호 총6개호로 나타난다. OOO (라) 쟁점오피스텔의 각 호실별 사용용도에 대한 청구주장과 처분청이 현장확인한 결과는 아래 ＜표5＞와 같이 서로 일치하지 아니하는 것으로 나타난다. OOO (마) 청구인의 쟁점건물에 대한 부가가치세 신고내역은 아래 ＜표6＞과 같다. OOO (바) 쟁점오피스텔에 대한 ‘부동산(원룸) 월세계약서’에 의하면, 용도구분에는 대부분 업무시설 또는 오피스텔로 기재되어 있으나(용도 미기재 : 307호, 313호, 401호, 주거 및 근생 : 506호), 특약사항에는 임대인이 세탁기, 냉장고, 에어컨, 싱크대, 쿡탑, 신발장, 옷장, 텔레비전, 공간박스 및 롤스크린을 옵션으로 제공한다는 내용이 명시되어 있다(미기재 : 404호 및 504호). (3) 청구인은 양도주택에서 31년을 거주한 1세대 1주택자에 해당하고, 쟁점오피스텔은 6～7평 정도의 작업실에 화장실 1개와 쿡탑만 설치되어 있어서 주거로 사용하기에 부적합하며, 구분등기가 되어 있지 아니하여 하나의 업무용시설로 보아야 한다고 주장하며 세입자들이 작성한 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 내용의 확인서 16매를 제시하고 있다. (4) 한편, 처분청은 쟁점오피스텔은 양도일 현재 총39개호 중 24개호에 전입신고가 되어 있고, 세입자들 중 근로소득자 등으로 확인되는 것은 19개호, 청구인 및 그 가족이 거주하는 2개호 등 총 24개호를 상시 주거용으로 사용하였음이 확인되므로 청구인의 양도주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다는 의견을 제시하고 있다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔은 구분등기가 되어 있지 아니하고 6～7평 정도로 구획된 공간에 화장실 1개와 쿡탑만 설치되어 있어서 주거하기에 부적합한 업무용시설에 해당하고, 설령 임차인들이 공부상 용도와 달리 임의로 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였다 하더라도 이는 다가구주택에 해당하여 청구인이 양도주택을 양도하기 전에 쟁점오피스텔을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우라서 1세대 1주택 특례를 적용하여야 한다고 주장하나, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 「소득세법」에서 정한 주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것OOO인바, 쟁점오피스텔의 공부상 용도는 업무용시설로 되어 있으나, 양도주택 양도일 현재 쟁점오피스텔 총39개호 중 24개호에 전입신고가 되어 있고 청구인 세대도 현재 쟁점오피스텔 311호에 거주하고 있는 것으로 나타나는 점, 쟁점오피스텔의 ‘부동산(원룸) 월세계약서’ 특약사항에 임대인이 세탁기, 냉장고, 에어컨, 싱크대, 쿡탑, 신발장, 옷장, 텔레비전, 공간박스 및 롤스크린을 옵션으로 제공한다는 내용이 명시되어 있어서 쟁점오피스텔의 면적이 6～7평 남짓하여 협소한 부분은 있으나, 주거에 필요한 시설이 제공되어 있어 업무용시설이라기보다는 상시 주거에 공할 수 있는 원룸형태의 주거시설로 봄이 합리적인 점, 청구인이 쟁점건물의 임대소득에 대하여 한 부가가치세 신고내역을 살펴보더라도 주거용 임대용역에 대하여 면세매출로 신고하여 부가가치세를 부담하지 아니한 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 「건축법」상 공동주택에 해당되지 아니하므로 단독주택으로 보아야 한다고 주장하나, 오피스텔은 「주택법」 제2조 제1호의2 및 같은 법 시행령 제2조의2 제4호에서 준주택으로 분류하여 「건축법 시행령」 별표1에서 일반업무시설로 별도로 규정하고 있어서 단독주택으로 볼 수 없으므로, 공부상의 용도 및 구분등기 여부와 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 것이면 각각을 「소득세법」에서 정한 주택에 해당하는 것으로 봄이 타당한 점 등에 비추어 쟁점오피스텔 총39개호 중 적어도 24개호는 실제로 업무용이 아닌 주택으로 사용되었다고 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.