조심 2019부0565 (2019.06.18)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.2.9. OOO 소재 대지 585.4㎡ 및 위 지상 연면적 1,856.84㎡ 6층 상가건물(위락시설 및 근린생활시설로 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하는 과정에서 주식회사 OOO(이하 “쟁점법인”이라 한다)로부터 부동산컨설팅용역(이하 “쟁점컨설팅용역”이라 한다)을 제공받고 2018.4.30. 동 컨설팅용역대가 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 포함한 OOO원을 필요경비로 공제하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. OOO은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과 청구인이 소개비와 별도로 지급한 쟁점비용을

「소득세법」제97조

및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 따른 양도비에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비 불산입한 과세자료를 통보하자, OOO(이하 “처분청”이라 한다)은 2018.12.5. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부동산 전문가가 아닌 청구인은 쟁점부동산을 유리한 조건에 신속히 매각하기 위하여 쟁점법인에게 매각을 의뢰하였고 실제로도 유리한 조건에 매각되었으므로 청구인이 쟁점법인에게 지급한 쟁점비용은 필요경비로 인정되어야 한다.

(1) 쟁점컨설팅용역의 내용 및 효과는 아래와 같다.

쟁점컨설팅용역의 구체적인 내용은 쟁점부동산에 관한 임대가치 분석, 임차인 분석, 임대료분석, 임대업종 분석, 부동산 정책 분석, 부동산 시세 분석, 지역부동산 시세 분석, 건축물 상태 분석, 주변 매물 분석, 부동산 가치 분석, 미래 활용방안 분석, 가치상승 방안 연구, 부동산 매매 시 가격협상 전략과 쟁점컨설팅보고서의 결론 부분에 명시된 “매매제안서를 통한 인적 네트워크 활용 등 온/오프라인 채널을 다각화하여 조건에 부합되는 최적의 매수자 컨택” 등이다.

또한 부동산 전문가가 아닌 청구인은 쟁점부동산의 적절한 매도가격을 판단하기 어려웠기 때문에 매각과 관련된 일체의 업무를 쟁점법인에게 일임하였고, 쟁점법인은 쟁점부동산의 가치와 시세 등을 정밀하게 분석한 후 매수자를 물색하는 등의 업무를 수행하여 ‘사단법인 OOO 주민협의회’를 청구인에게 연결하여 주었다.

청구인은 쟁점법인이 제안하는 가격협상 전략에 따라 ‘사단법인 OOO 주민협의회’와 가격협상을 하였고, 그 결과 쟁점법인이 제시한 매각 목표금액 OOO원에 불과OOO원 부족한 OOO원에 쟁점부동산을 매각하는 등 청구인은 쟁점법인이 수행한 용역업무로 인하여 아래의 매매가격비교표와 같이 매수시점으로부터 불과 2년여 만에 청구인이 원하는 매매금액(매수금액 보다 OOO원 이상 차액을 남김)으로 쟁점부동산을 매각하게 되었다.

＜매매가격비교표＞

(2) 쟁점비용의 객관적인 지출사실이 확인된다.

청구인은 쟁점부동산 매매대금을 매수인으로부터 전액 송금받은 이후인 2018.2.12. 쟁점컨설팅용역에 대한 보수로 당초 목표가액OOO 달성 시 지급하기로 한 용역비 OOO원(부가가치세 별도)에서 목표가액 미달금액 OOO원(매매가액 OOO원)을 차감한 OOO원과 부가가치세 OOO원을 합한 OOO원을 쟁점법인의 계좌로 송금하였고, 이는 전자세금계산서와 유동성거래내역조회에 명확히 나타난다.

(3) 쟁점비용은 양도소득세 필요경비로 공제되어야 한다.

청구인은 극심한 불황에 따른 자금난으로 인하여 유리한 조건에서 신속하게 쟁점부동산을 매각하기 위하여 쟁점법인에게 쟁점컨설팅용역을 의뢰하였고, 쟁점법인은 쟁점부동산의 매각과 관련된 제반 업무를 수행하면서 매수자를 물색하여 청구인에게 연결해주는 등의 결정적인 역할을 수행하였다.

그리고 청구인이 지급한 쟁점비용은 쟁점부동산의 양도가액 OOO원의 3.66% 상당인 OOO원(부가세 별도)에 불과하여 결코 과다한 수수료가 아니고, 청구인이 쟁점용역으로 인하여 조기에 높은 가격으로 쟁점부동산을 매각할 수 있었던 것이므로, 이러한 용역비용은 당연히 양도비에 포함되어 필요경비로 공제되어야 한다.

이와 관련하여 조세심판원은 “토지의 양도를 유리한 조건에 신속히 처리하기 위하여 불특정다수인과의 협의(중개)를 의뢰하면서, 동시에 토지의 효율적 유용성 제고를 위하고 보다 높은 양도가액에 판매하기 위하여 토지판매촉진을 위한 종합적인 컨설팅을 의뢰한 경우, 양도자가 지출한 컨설팅비용은 양도비에 포함된다”고 판단한 바 있고OOO, 다른 사건에서도 조세심판원은 양도자가 지출한 컨설팅비용을 필요비용으로 인정한 바 있다OOO.

또한 대법원도 부동산매매업자가 판매사원들에게 지급한 기본용역료 등을 양도자산의 필요경비로 인정한 바 있으므로OOO 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점비용은「소득세법」및 같은 법 시행령에 열거하고 있는 양도비에 해당하지 않으므로 이를 필요경비 불산입하여 청구인에게 양도소득세를 고지한 처분은 정당하다.

(1) 부동산컨설팅용역에 대한 대가로 지출된 쟁점비용은「소득세법」에 열거된 양도소득세 필요경비에 해당하지 아니한다.

현행 우리나라「소득세법」은 열거주의를 채택하고 있어,「소득세법」상 열거되지 않은 소득에 대해서는 과세할 수 없음은 물론, 열거되지 않은 비용 또한 필요경비로 계상하여 소득금액을 차감할 수 없다.

헌법재판소는 납세자가 “양도가액에서 공제할 필요경비의 범위를 대통령령에 포괄적으로 위임한 것은 위헌”이라는 헌법소원 심판사례에 대하여 “양도비는 그 문언적 의미에 의하더라도 자산을 양도하기 위하여 지출한 비용이라는 뜻을 가지고 있어 그 의미를 충분히 파악할 수 있으며 … 중략 … 양도소득을 얻기 위하여 객관적으로 필요성이 있어 지출한 비용 및 이와 유사한 성격을 가지고 있는 것에 한정될 것임을 충분히 예측할 수 있다”고 판결하여 양도비를 대통령령에 위임한 것은 헌법에 위배되지 않는다고 판시한 바 있다OOO.

쟁점부동산의 필요경비 또한

「소득세법」제97조

, 같은 법 시행령 제163조에서 열거된 항목에 한하여 인정하여야 하며, 쟁점비용과 같이 대상 부동산의 입지환경, 상권 및 수익률 등을 분석한 용역에 대한 대가로 지급한 비용은 필요경비로 인정할 수 없다고 할 것이다.

(2) 조세심판원에서도 이미 청구인과 같은 취지의 주장에 대하여 이유없다고 판단하고 있다.

조세심판원은 “

「소득세법」제97조

제1항 제3호에서 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 필요경비로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항에서 양도비 등을 열거하고 있으나, 쟁점비용과 같은 컨설팅비용은 필요경비로서 규정하고 있지 않은 점 등에 비추어 양도소득세 계산 시 쟁점비용을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다”고 판단한 바 있다OOO

이와 더불어 청구인이 심판청구서에서 인용한 심판례 및 판례들은 쟁점비용과 관련하여 적용하기에는 적합하지 아니한바, 청구인이 인용한 심판례OOO에서 부동산컨설팅 비용을 필요경비로 인정한 판결의 취지는 청구인이 주장하는 것처럼 매각에 유리한 조건으로 컨설팅을 받아서가 아니라, 진출입로가 없어 매매가 어려운 맹지는 일반 토지보다 매매가 어려우며 해당 토지의 매도를 조건으로 컨설팅 용역비를 지급한 것이 확인되었기 때문이다.

청구인이 인용한 다른 심판례OOO 또한 양도대상 토지가 조상묘가 있는 임야로, 분묘가 없는 지역을 분할하여 매각하고자 부동산매각업무와 관련한 용역계약에 대해 지급한 비용으로, 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비 등에 해당한다고 보아 필요경비로 인정한 사례이다.

이와 같이 조세심판원에서 부동산에 대한 컨설팅 비용을 양도비로 인정한 사례는 매각 대상 부동산이 가진 물리적 조건이 일반적인 경우보다 불리하거나, 권리관계의 복잡성 등으로 종합적인 해결방안이 객관적으로 필요한 경우에「소득세법」상 열거된 필요경비에 해당하는 소개비(중개수수료)가 상당부분 포함되어 있다고 판단되는 경우에 한한 것이다.

쟁점부동산은 컨설팅용역보고서에서도 나와 있는 것처럼 일반상업지역의 대로에 연접하여 교통환경이 양호하고 접근성이 탁월하며 인근에 상업시설이 증가추세에 있어 상권이 활성화되는 등 유동인구가 증가추세에 있는 것으로 보이고, 청구인이 매입한 이후 임대료 수입내역은 아래와 같이 꾸준히 증가하였으며, 쟁점부동산의 매매계약 당시에는 매입 이후 임대료수입금액이 최고치였고 등기부등본상 권리관계도 근저당채무에 대한 채권최고액 OOO원 이외에는 확인되지 않는바, 쟁점부동산은 객관적으로 매각에 어려움을 겪을 만한 특별한 사정이 없으므로 쟁점비용이 부동산매각과 관련된 제반업무에 중요한 기여를 하였기에 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 신뢰하기 어렵다.

＜보유기간 중 임대료 수입금액내역＞

(3) 청구인은 유리한 조건에서 신속하게 쟁점부동산을 매각하기 위하여 컨설팅 용역을 의뢰하였고 쟁점법인이 쟁점부동산을 매각하는데 결정적 기여를 하였으므로 쟁점비용을 양도소득의 필요경비로 인정해야 한다고 주장하고 있다.

그러나 제출된 쟁점컨설팅용역의 보고서 내용은 쟁점부동산의 매각과 관련된 내용이라기 보다는 임대가치와 상권조사 등의 사실관계 확인에 그치는 수준이므로 쟁점비용은 양도와 관련한 직접적인 필요경비에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 양도하면서 쟁점컨설팅용역을 제공받고 지급한 쟁점비용을 필요경비 불산입하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액.(단서 생략)

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가.「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손(이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 아래 사실이 나타난다.

(가) 청구인의 당초 신고내용 및 처분청의 경정내용은 아래와 같다.

(나) 청구인은 2015.10.30. 쟁점부동산을 매매를 원인으로 취득하였다가 2018.2.9. 사단법인 OOO 주민협의회에 매매로 양도하였다.

(다) 청구인이 2018.4.25. 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 신고한 내용을 상세히 정리하면 아래와 같다.

(라) 처분청은 청구인의 양도소득세 신고서를 검토하던 중 소개비와 별도로 쟁점비용이 필요경비에 포함되어 있으나, 쟁점비용에 해당하는 용역에 대한 내용을 확인할 수 있는 증빙이 미비하다고 보아 2018.8.29. 청구인에게 양도소득세 해명자료 제출안내문을 발송하였다.

(마) 청구인은 해명자료로 쟁점비용 이체내역, 쟁점비용 수정전자세금계산서사본, 부동산컨설팅 용역계약서 및 부동산컨설팅보고서와 관련 판례 등을 처분청에 제출하였고, 이를 검토한 처분청은 쟁점비용이「소득세법」상 양도소득세의 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 2018.12.5. 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다.

(바) 청구인이 제출한 부동산컨설팅 용역계약서 중 용역의 내용에 대한 부분만 발췌하면 아래와 같다.

(2) 청구인은 쟁점법인이 작성한 쟁점부동산의 컨설팅 보고서 등을 제출하였는바, 동 보고서의 입지환경 분석 및 사회경제환경 분석은 주변 지역 상권에 대한 소개 내용, 주변 행정동의 가구수, 인구수, 업소수 등의 통계자료 및「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」상 일반상업지역 내 설치가능 시설의 범위 등이 기재되어 있고, 상권분석은 그 지역의 상권의 특징.범위와 업종 특징 및 업종별 입지등급 등을 조사하고 이에 기초한 OOO분석을 한 것 등이며, 경제성 분석은 건축투자비용에 의한 원가측면의 매매가격 도출방법으로 쟁점부동산의 최적 매매가를 추정한 것으로 토지비는 인근 유사매물 매매호가를 기준으로 토지(177평)의 위치를 감안하여 평당 OOO원으로 하고, 건축비는 건축물(561평)의 시설수준 및 보안시설 등을 감안하여 평당 OOO원으로 한 후 감가상각률 60%를 적용하여 쟁점부동산의 매매가격을 OOO원으로 산정한 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 유리한 조건에 매각하기 위하여 쟁점부동산의 가치와 시세 등의 정밀 분석 및 가격협상 전략 등을 내용으로 하는 쟁점컨설팅용역을 제공받고 매수자와도 연결되었는바, 쟁점컨설팅용역이 쟁점부동산을 좋은 조건으로 양도하는데 결정적 역할을 수행하였고, 동 컨설팅용역의 대가로 쟁점비용을 지출한 사실이 명확히 확인되므로 동 비용을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장한다.

그러나

「소득세법」제97조

제1항에서는 양도와 관련한 공제 대상 필요경비를 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있고 이에 대하여 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”으로서 신고서·계약서 작성비용과 공증비용, 인지대 및 소개비 그리고 이와 유사한 비용을 규정하고 있는바,

부동산의 매매에 있어서는 컨설팅에 의하지 않더라도 공인중개사의 중개를 통하여 연결된 매도인과 매수자가 인근 부동산의 매매사례가액 또는 임대수익 등 다양한 유형의 가격결정요인을 고려하여 상호 협의에 의하여 매매가액을 결정하는 것이 통상적인 것임에 비추어, 청구인이 쟁점부동산의 매매와 관련하여 이미 쟁점비용과 별도로 OOO원의 중개수수료를 지급한 것으로 나타나고, 쟁점컨설팅용역 보고서의 내용이 입지환경분석, 상권 분석 및 관련 OOO분석, 쟁점부동산의 연간 투자수익률 검토, 인근 유사매물의 매매호가와 위치 및 시설수준 등을 감안한 쟁점부동산의 거래가액 산정 등으로 되어 있어 쟁점법인이 청구인에게 동 보고서를 제출하고 매수자를 연결하여 주었다는 등의 사실만으로는 쟁점컨설팅용역의 대가인 쟁점비용OOO이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 보기는 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점비용을 양도비에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비 불산입하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.