조심 2022서6436 (2022.10.18)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.12.31. ‘매매’를 원인으로 하여 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 거주하다가 2021.11.30. 쟁점주택을 OOO원에 양도하고 2022.1.15. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고.납부한 후 2022.2.28. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 수정신고.납부하였다.

나. 청구인은 쟁점주택의 양도가

「소득세법」 제89조

제1항 제3호 나목 및 같은 법 시행령 제155조 제1항 및 제20항에 따른 1세대 1주택 비과세 적용대상으로 보아 기 납부한 2021년 귀속 양도소득세(OOO원)의 환급을 구하는 경정청구를 2022.4.11. 제기하였으나, 처분청은 청구인이 이 건 양도일 당시 4주택을 보유하였다는 이유로 2022.5.13. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.5.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 이 건 관련 주요 사실관계는 아래와 같다.

○○○

(2) 청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 장기임대주택을 보유한 상태에서 신규주택을 취득한 후 쟁점주택을 양도하였으므로 쟁점주택의 양도는 장기임대주택 거주주택 특례와 일시적 2주택 특례가 중첩적으로 적용되어 비과세대상에 해당한다.

청구인의 배우자가 장인의 사망으로 인해 공동상속주택을 보유하게 되었다 할지라도 이러한 상속주택 소수지분은 소득세법령상 보유 주택 수에서 제외된다.

「소득세법 시행령」 제155조

제1항 제2호에 따르면, 일시적 2주택의 특례에 관하여 ‘신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전 주택의 양도 및 신규주택으로의 이사.전입을 마친 경우’에는 1세대 1주택으로 보아

「소득세법 시행령」 제154조

제1항을 적용하도록 규정하고 있다.

한편, 장기임대주택에 관하여는

「소득세법 시행령」 제155조

제20항 및 제21항에 따라 2년 이상 거주주택에 거주한 경우에는 장기임대주택을 보유하고 있어도 1주택자로 보아

「소득세법 시행령」제154조

제1항을 적용하도록 규정하고 있다.

기본적으로 「소득세법」이 다주택자의 주택 양도에 대해 고율의 양도소득세 납부의무를 지우면서도 같은 법 시행령 제155조 이하에서 다양한 예외를 인정하고 있는 이유는 다주택자의 주택 소유와 투기를 억제하여 주택 가격의 안정을 도모하는 한편 투기할 목적으로 주택을 소유한 것이 아니라고 볼 수 있는 경우 양도소득세를 비과세함으로써 국민의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장하도록 하는데 그 입법취지가 있다.

이러한 입법 취지를 고려하여 오래전부터 국세청은

「소득세법 시행령」 제155조

이하의 상속, 혼인합가, 동거봉양, 장기임대주택, 농어촌주택 등의 비과세 사유와 같은 조 제1항의 일시적 2주택 비과세 사유가 중첩될 경우에는 해당 1세대가 그 중첩되는 각각의 비과세 요건을 모두 충족하게 될 경우 이를 중복하여 적용하여

「소득세법 시행령」 제154조

제1항을 적용하여 왔다.

청구인이 비교적 형식적으로 다주택자라 할지라도 그 실질은 투기행위와 거리가 멀고 일시적인 사유 또는 본인이 책임질 수 없는 사유로 해당 주택을 보유하게 되었다.

한편, 쟁점주택과 장기임대주택, 신규주택 이외의 공동상속주택 소수지분을 보유한 경우 이러한 공동상속주택의 소수지분을 주택 수 산입에 포함하여야 할지 여부에 대하여 살펴본다.

「소득세법 시행령」 제155조

제3항에 따르면 ‘제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택은(상속지분이 가장 큰 상속인의 경우를 제외하고) 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다’고 규정하고 있다.

이러한 규정은 공동상속인들이 각자 소수지분을 상속받은 경우에까지 이를 모두 1개의 주택으로 간주하여 공동상속인들 모두가 비과세를 적용받지 못하게 한 것은 주택 양도소득세 비과세 규정의 입법취지에 비추어 지나치게 가혹하다는 것을 고려한 것이다.

그러므로, 상속지분이 가장 큰 상속인에 대해서는 상속주택을 소유한 것으로 간주하고 나머지 소수 지분을 보유한 사람들에 대해서는 다른 주택을 양도할 때 이러한 소수지분을 주택으로 보지 않겠다는 의미이다.

국세청에서 종래 비과세를 인정해 온 사안(일시적 2주택 특례와 장기임대주택 특례의 중첩적용)과 이 건 사이에 단 하나의 차이가 있다면 그것은 바로 청구인의 아내가 장인의 사망으로 인해 주택의 소수지분을 상속받았다는 것이다.

그러므로, 쟁점주택의 양도는

「소득세법」 제89조

제1항 제3호 나목 및 같은 법 시행령 제155조 제1항 및 제20항에 근거하여 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되어야 한다.

(3) 설령 앞서 언급한 바와 같이 양도소득세 비과세 적용이 되지 않는다 할지라도 세율은

「소득세법」 제104조

제1항 제1호에 따른 기본세율 및 같은 법 제95조 제2항 표1의 장기보유특별공제가 적용되어야 한다.

쟁점주택의 양도와 국세청이 기존 비과세 해석사례는 실질적으로 아무런 유의미한 차이를 가지고 있지 않다. 청구인은 국세청 기존 비과세 해석사례의 납세자들과 마찬가지로 민간임대주택을 보유하고 중 이사를 하여 일시적으로 2주택을 보유하였다가 7개월 만에 다시 1주택으로 복귀하였다. 중과세율 적용을 통해 규제하여야 할 대상은 불필요하게 과도한 주택을 소유함으로써 투기행위를 조장하는 사람들이고 청구인은 이에 해당하지 않는다.

그럼에도 형식적인 외관에 주목하여 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 4주택을 보유하였다는 이유로(실제로는 공동상속주택 지분을 제외하면 3주택에 해당함) 청구인에게 중과세율을 적용하는 것은 과세형평 및 합목적성에도 위배된다.

나. 처분청 의견

(1) 소득세법령상 1세대 4주택자가 양도하는 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 관련규정이 없으므로 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 않는다.

조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부한다 할 것이다(대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결).

1세대 1주택 비과세(고가주택 제외) 규정은 원칙적으로 1세대 1주택인 경우에 적용되고, 2주택 이상인 경우에는 과세대상에 해당하나, 일시적 2주택자, 혼인ㆍ동거봉양ㆍ상속 등 특정한 사유에 해당하는 경우에는 1주택자가 아니라도

「소득세법」 제89조

제1항 제3호 나목 및 같은 법 시행령 제155조에 따라 예외적으로 1주택을 소유한 것으로 보아

「소득세법 시행령」 제154조

제1항에 따른 비과세를 적용하도록 규정하고 있다.

1세대 3주택 보유자에 대한 비과세는 법령에 규정된 바가 없고, 1세대 1주택 특례 규정을 중복하여 적용할 근거규정은 없으나, 1세대 3주택인 경우에는 1세대 1주택 특례 규정의 취지가 허용하는 범위 내에서 제한적으로 1세대 1주택 특례 규정을 중복 적용할 수 있도록 하고 있다(「소득세법 기본통칙」89-155…2).

「소득세법」상 1세대 4주택자에 대하여 1세대 1주택 특례를 적용하여 비과세하는 규정이 없고, 3주택자와 같이 기본통칙 및 해석사례도 없으므로 2주택자나 3주택자와 같이 비과세 혜택을 부여할 근거나 합리적인 이유가 없는 한 1세대 1주택 특례규정을 적용하여 비과세를 적용하는 것은 타당하지 않다.

동일한 사안에 대하여 조세심판원에서는 1세대 1주택에 해당하지 아니한다는 취지로 이미 결정한 바 있다(조심 2019중2737, 2019.9.10.)

「소득세법 시행령」제155조

제1항에서 주택 양도에 따른 대체 주택 취득 과정에서 일시적으로 소유하게 된 주택수의 상한을 2주택으로 명시하고 있는 것(서울고등법원 2019.3.20. 선고 2018누59214 판결)인바, 주택의 소유 경위와 관계없이 양도 당시 소유 주택수가 2주택을 초과하는 이상 1세대 1주택 비과세 혜택을 부여할 수 없다 할 것이다(대법원 2009.12.24. 선고 2009두13788 판결).

청구인과 같은 사정만으로 청구인을 1세대 4주택자가 아닌 일시적 1세대 2주택자로 보아 비과세할 만한 법률적 근거가 없고

「소득세법 시행령」제155조

제1항에서 정하는 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정을 유추 적용하여야 할 합리적 이유도 없는 것(대법원 2013.10.24. 선고 2012두14170 판결)이므로

「소득세법 시행령」제155조

제3항은 법문대로

「소득세법 시행령」제154조

제1항을 적용할 때만 적용되는 규정으로 보는 것이 타당해 보인다.

청구인은 장기임대주택과 그 밖의 3주택을 소유하고 있으므로

「소득세법 시행령」제155조

제20항이 적용될 여지가 없고 같은 항 본문의 “그 밖의 1주택”에 일시적 2주택은 포함하지 않는다 할 것이다(대법원 2010.1.14. 선고 2007두26544 판결).

청구인은 쟁점주택의 양도일 현재 1세대 4주택자여서 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 아니하므로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 양도소득세 세율은 주택 수에 따라 결정하게 되는데, 1세대가 소유하는 주택수가 1개인지, 2개인지, 3개 이상인지 여부는 원칙적으로 법문상 거주자가 실제 소유하는 모든 주택이 주택의 수를 계산할 때에 포함되고, 다만 구

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제1호, 제167조의10 제1항 제1호에 규정된 주택(수도권 및 광역시, 특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택)만이 주택수 산정 시 제외된다.

즉, 구

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 및 제167조의10 제1항 중 제1호를 제외한 나머지 각 호에 규정된 주택은 그것이 비록 1세대 1주택 특례에 해당하는 장기임대주택, 대체주택 등이라 할지라도 모두 주택 수 산정에는 포함된다.

앞서 설명한 바와 같이 주택수를 산정하여 1세대 3주택이상인 경우 아래의 대상이 되는 주택을 양도하는 경우에만 중과세율이 적용대상에 해당하지 않는다.

○○○

이 건의 경우 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 보유주택은 거주주택(쟁점주택), 장기임대주택, 대체주택, 공동상속주택(소수지분)으로 총 4채의 주택을 소유하고 있으므로 양도주택인 쟁점주택은 상기 중과세율이 적용되지 않는 주택에 해당되지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점주택의 양도는

「소득세법 시행령」 제155조

제1항 및 제3항 그리고 제20항을 적용하여 1세대 1주택 비과세(고가주택 제외) 대상이라는 청구주장의 당부

② 쟁점주택의 양도에 대하여 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하여야 하는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2021.11.30. 쟁점주택을 양도할 당시에 신규주택, 장기임대주택, 공동상속주택 소수지분을 모두 소유하고 있었던 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제출한 증빙 등과 처분청 심리자료는 다음과 같다.

(가) 경정청구 거부통지에 따르면 처분청은 2022.5.10. 청구인이 2022.4.11. 제기한 이 건 경정청구에 대하여 1세대 4주택 비과세는 허용되지 않는다는 이유로 2022.5.13. 이를 거부하였다.

(나) 청구인이 제출한 공동상속주택 부동산 등기사항전부증명서 등에 따르면, 청구인의 배우자 aaa은 2019.12.10. 협의분할의 ‘상속’을 원인으로 2020.5.18. 공동상속주택 지분 100분의 30을 취득하였고, 공동상속주택의 최대 지분 보유자는 지분의 100분의 40을 취득한 송준백으로 나타난다.

(다) 청구인이 장기임대주택 부동산 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2018.10.8. ‘매매’(거래가액 OOO원)를 원인으로 하여 2018.11.5. 장기임대주택을 취득한 것으로 나타난다.

(라) 청구인이 제출한 신규주택의 부동산 등기사항전부증명서를 보면, 청구인과 배우자 aaa은 2020.12.18. ‘매매’(거래가액 OOO원)를 원인으로 하여 2021.4.30. 신규주택을 취득한 것으로 나타난다.

(마) 청구인이 제출한 주민등록초본에 따르면, 청구인과 배우자 aaa은 2015년 4월경 쟁점주택에 전입하였고, 2021.10.1. 신규주택에 전입한 것으로 확인된다.

(바) 쟁점주택 및 신규주택의 매매계약서를 살펴보면, 청구인은 2014.12.31. 쟁점주택을 OOO원에 취득(잔금일 : 2015.4.20.)하고, 2020.12.18. 신규주택을 OOO원에 취득(잔금일 : 2021.4.30.)하기로 하는 아파트 매매계약을 각각 체결하였다.

(사) OOO청장은 2018.10.29. 청구인에게 장기임대주택에 대한 임대사업자등록증(종류 : 장기일반민간임대주택, 주택유형 : 다세대주택, 전용면적 : 40㎡ 초과 60㎡ 이하, 임대시작일 : 2018.11.5.)을 발급한 것으로 나타난다.

(아) 처분청은 2018.11.28. 청구인에게 사업자등록증(부가가치세 면세사업자)을 발급하였다(개업연월일 : 2018.11.5., 업태 : 부동산업, 종목 : 주택임대).

(자) 청구인의 과세표준수정신고서를 보면, 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 기타필요경비 OOO원, 전체 양도차익 OOO원(전액 과세대상양도차익임), 세율은 72%로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인은 쟁점주택의 양도에 대하여

「소득세법 시행령」 제155조

제1항, 제3항 및 제20항에 따른 1세대 1주택 비과세 대상이라고 주장하나,

청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점주택을 포함하여 대체주택, 공동상속주택(소수지분), 장기임대주택(4주택)을 보유하고 있었는바, 청구인은 일시적 1세대 2주택자에 대하여 규정하고 있는

「소득세법 시행령」 제155조

제1항의 적용대상에 해당하지 않는 점, 같은 조 제3항은 같은 영 제154조 제1항의 1세대 1주택자가 상속주택을 보유하는 경우를 적용대상으로 하고 있어 청구인은 이에 해당하지 아니하는 점, 같은 조 제20항은 장기임대주택 외 1주택을 보유하고 있는 경우를 적용대상으로 하고 있어 3주택 이상을 보유한 청구인은 이에 해당하지 아니하는 점, 쟁점주택은 양도 당시 조정대상지역에 있는 주택으로서

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 각 호에서 열거하는 “1세대 3주택 이상에 해당하지 않는 주택”으로 보기 어려운 점, 같은 조 제1항 본문 괄호 안에 제1호의 경우만 주택 수 계산 시 산입하지 아니하는 것으로 규정하고 있어 청구인이 보유한 4주택은 주택 수에 포함되는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세대상이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도에 대하여 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점①에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택의 양도 당시 쟁점주택은 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하여

「소득세법」 제104조

제7항 제3호를 적용받아 중과대상에 해당하는 점, 같은 법 제95조 제2항 본문 괄호에 따라 중과대상 자산은 장기보유특별공제 대상에서 제외되는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및

주거환경정비법」 제74조

에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택

정비에 관한 특례법」 제29조

에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

표 1

표 2

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산

제55조 제1항에 따른 세율

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

(중략)

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령

제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에

「주택법」제63조의2

제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제2호에 따른 민간건설임대주택 또는

「공공주택 특별법」 제2조

제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조 제1항에 따른 등록과

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만,

「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조

를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

(중략)

③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

(중략)

(20) 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나

「영유아보육법」 제13조

제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는

「영유아보육법」 제13조

제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것

-21 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다) 또는 장기가정어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.

제156조【고가주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

제159조의4【장기보유특별공제】법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.

제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1.

「수도권정비계획법」 제2조

제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군,

「지방자치법」 제3조

제3항·제4항에 따른 읍·면 및 「세종특별자치시 설치

등에 관한 특별법」 제6조

제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고

「주택법」 제2조

제6호에 따른 국민주택규모에 해당하는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택에 한한다.

라.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택[미분양주택(

「주택법」 제54조

에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

2) 5년 이상 임대하는 것일 것

3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정한다)}

마.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 준공공임대주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택 등"이라 한다)으로 8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

바.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제2호에 따른 민간건설임대주택 중 준공공임대주택등으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 8년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택

3.

「조세특례제한법」 제97조

·제97조의2 및 제98조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다)

4. 종업원(사용자의

「국세기본법 시행령」 제1조의2

제1항에 따른 특수관계인을 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 "의무무상기간"이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 "장기사원용주택"이라 한다)

5.

「조세특례제한법」 제98조의2

, 제98조의3, 제98조의5부터 제98조의8까지 및 제99조, 제99조의2 및 제99조의3까지에 따라 양도소득세가 감면되는 주택

6. 제155조 제6항 제1호에 해당하는 문화재주택

7. 제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

8의2. 1세대의 구성원이

「영유아보육법」 제13조

제1항에 따라 특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 "의무사용기간"이라 한다) 가정어린이집으로 사용하고, 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택

10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)

13. 제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택