조심 2020중1958 (2021.10.14)

OOO서장이 2020.2.11. 청구인 AAA에게 한 2016.6.24. 증여분 증여세 OOO원, 2016.12.15. 증여분 증여세 OOO원, 2017.1.9. 증여분 증여세 OOO원, 청구인 BBB에게 한 2016.6.24. 증여분 증여세 OOO원, 2016.12.15. 증여분 증여세 OOO원, 2017.1.9. 증여분 증여세 OOO원, 청구인 CCC에게 한 2016.6.24. 증여분 증여세 OOO원, 2016.12.15. 증여분 증여세 OOO원, 2017.1.9. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인 AAA.BBB.CCC(이하 “청구인들”이라 한다)는 2015.4.20. 부친 DDD으로부터 부동산개발·공급업을 영위하는 주식회사 EEE(이하 “EEE”이라 한다)의 주식 OOO주(72%)[각 OOO주(24%), 이하 “쟁점주식”이라 한다]를 증여받은 다음 2015.7.21. 쟁점주식의 증여 당시 1주당 가액을 OOO원으로 하여 증여세를 신고하였다.

＜표1＞ EEE 주주현황(2018.12.31. 기준)

OOO

나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2019.7.23.～2019. 10.19. 기간 동안 청구인들에 대한 증여세 세무조사를 한 결과, 청구인들이 쟁점주식 수증 이후 5년 내 EEE의 개발사업의 시행[조사 당시 EEE이 행한 총 5곳의 사업장 중 3곳(“OOO 2차”, “OOO”, “OOOEEE”)을 이하 “쟁점사업”이라 한다]으로 인하여 이익을 얻은 것으로 보아「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제42조의3에 따라 각 건물 사용승인일 현재 1주당 주식가액(2016.6.30. 1주당 OOO원, 2016.12.31. 1주당 OOO원, 2017.1.10. 1주당 OOO원)에서 취득가액과 통상적인 가치상승분 등을 공제한 후 보유주식 수를 곱한 금액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세하도록 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2020.2.11. 청구인들에게 아래 ＜표2＞와 같이 2016.6.24.～2017.1.9. 증여분 증여세 합계 OOO원을 결정·고지하였다(이하 “쟁점처분”이라 한다).

＜표2＞ 쟁점처분 내역

OOO

다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.5.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

쟁점처분은

상증세법 제42조의3

과세요건 중 ‘재산가치 증가사유 요건’을 충족하지 아니한 점에서 위법·부당하다.

(1) 쟁점사업은

상증세법 제42조의3

제1항에서 규정하는 “개발사업의 시행 또는 이와 유사한 경우”에 해당하지 아니한다.

상증세법 제42조의3

제1항의 ‘개발사업’이란 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가·허가 및「개발이익환수에 관한 법률」제2조 제2호에 따른 개발사업 등과 유사한 정도로 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업을 그 대상으로 봄이 타당하다는 것이 조세심판원과 법원의 판단이다OOO

쟁점사업은 쟁점주식 증여시점에는 분양계약이 1건도 이루지지 않은 상태였고, 그 후 당초 분양시기 및 건물 사용승인일에도 평균분양률이 각각 2.1%, 47.9%로 저조하였으며, 심판청구일(2020.5.8.) 현재에도 65.7%에 불과하다. 또한 쟁점사업 외 다른 2곳의 분양사업장(“OOO”, “EEE플러스”로 이하 “쟁점외사업”이라 하고, 쟁점사업을 포함하여 “전체분양사업”이라 한다)까지 포함해도 사용승인일 현재 쟁점전체사업(5곳)에 대한 평균분양률은 47.2%로서, 분양이 저조함과 동시에 미분양이 장기화되고 있어 EEE의 분양사업은 실패한 사업인 점에서, 재산가치 증가가 객관적으로 예상되는 ‘개발사업의 시행’에 해당한다고 볼 수 없다OOO

한편 상가 및 오피스텔 등을 신축, 분양하는 사업을 하는 법인에 대하여 사용승인일에 분양수입과 분양원가를 최종적으로 확정하여 손익을 계산할 수 있어 자산가치와 수익성이 상승하여 구체적으로 주식가치 상승이 확실해진 것으로 본 심판례가 있으나 이는 과세대상사업 모두 분양계약일 직후부터 높은 분양률을 달성하여 준공시점에 이미 분양이 90% 이상 이루어져 사업이 성공적으로 완료된 경우로서, 이 건과 사실관계와는 크게 다르다. 특히 처분청에서 제시하는 사례OOO는 2015.2.13. 분양, 2015.6.23. 주식 증여일에 분양이 98% 이루어진 사례로서 이 건에 원용될 수 없다.

(2) 쟁점사업과 같은 부동산 신축·분양사업의 이익산정방식 특성을 감안하여야 한다.

처분청은 쟁점사업의 분양률의 산정을 ‘호수’ 기준으로 하였으나, 분양수익이나 분양원가는 면적을 기준으로 계산하지 호실수에 따라 계산하지 않는다. 즉 분양금액은 각 호수별 면적에 각 층별로 면적기준 단가를 적용하여 산정하고 있는바, 분양률은 당연히 ‘면적’을 기준으로 산정하여야 합리적이며OOO, 쟁점사업 분양률을 면적기준으로 재계산하면, 당초 분양일 기준 1.1%, 사용승인일 기준 34.3%, 쟁점주식 수증 이후 5년 기준 56.7%로 나타난다.

부동산 분양사업의 경우 장부상 각 분양 호실의 면적별로 손익을 배분하여 계산하기 때문에 단 1호만 분양되어도 이익이 발생한 것으로 반영된다. 2019년말 현재 EEE의 이익잉여금은 OOO원이나, 미분양재고가 OOO원이고 은행차입금(장기차입금, 유동성장기부채, 단기차입금)이 OOO원에 달한다.

따라서 장부상 위 이익잉여금은 향후 분양률 저조에 따른 장기미분양재고의 관련 비용, 저가분양과 경매처분으로 인한 손실로 소멸될 가능성이 높다. 사용승인일 뿐 아니라 심판청구일 현재 시점에서도 최종 사업완료 시 이익이 발생할 가능성이 없을 것으로 예상되는 상황이므로 지속이 불투명한 장부상 이익잉여금 또는 건물의 사용승인만을 이유로 재산가치 증가가 현실적으로 이루어졌다고 보기 어렵다.

한편 처분청은 재산가치 증가에 따른 이익의 증여에 대한 과세는 향후 이익의 실현여부를 과세요건으로 하지 않는 점을 들고 있으나, 이는 반대로 해당이익의 증여에 대한 과세요건을 더더욱 신중하고 엄격하게 따져볼 것을 요구하는 것으로 볼 수 있다.

향후 이익의 실현여부를 과세요건으로 하지 않는다는 것은 개발구역으로 지정고시되거나 형질변경 허가 등으로 인한 자산가치의 증가와 같이 증가된 주식가치도 향후 다시 하락하지 않고 유지가 확실하다는 객관적인 예측 내지 확신을 과세요건으로 요구한다고 보인다.

그러나 EEE의 경우 낮은 분양률로 미분양이 장기화되면서 거액의 차입금 상환압박으로 인한 미분양재고의 저가처분으로 향후 손실 발생가능성이 높고 실제 2019년에 손실이 발생하였는바, 미래의 주식가치는 현재보다 훨씬 하락할 것이 분명하다. 따라서 주식가치의 하락변동 가능성이 별로 없을 정도로 상당부분 분양이 완료된 경우에만 증여세 과세여부를 검토해야 하는데, 이 건의 경우 청구일 현재까지도 분양률이 50%대에 머물러 사실상 사업이 실패한 EEE의 경우라면 증여세 과세대상에 포함되어서는 안 될 것이다.

나. 처분청 의견

쟁점처분은

상증세법 제42조의3

과세요건 중 ‘재산가치 증가사유 요건’을 충족하고 있다.

(1) 쟁점사업은

상증세법 제42조의3

제1항에서 규정하는 “개발사업의 시행 또는 이와 유사한 경우”에 해당한다.

상증세법 시행령 제32조의2

제1호의 ‘개발사업의 시행’에 대하여, 조세심판원은 동 사업을「개발이익환수에 관한 법률」제2조 제1호에 따른 개발사업 등과 같이 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업으로 제한하여 해석하였고OOO, 법원도

상증세법 제42조

제4항 소정의 ‘개발사업’이란 구「개발이익환수에 관한 법률」(2008.3.28. 법률 제9045호로 전부개정되기 전의 것, 이하 “개발이익환수법”이라 한다) 제2조 제2호 소정의 개발사업을 의미하는 것으로 해석하였다OOO

청구주장대로 법원 및 조세심판원이 ‘개발사업’이란

개발이익환수법 제2조

제2호 소정의 개발사업을 의미하는 것으로 한정적으로 해석한 사례가 있으나, 당해 법원의 판단은 대법원에 계류 중이고, 최근 조세심판원은 청구 건과 유사한 사례에서 부동산의 신축·분양 사업이 개발사업의 시행에 해당한다고 보았다OOO

한편, 상증세법은 2004년 이후 재산가치 증가분 등에 대하여도 증여세를 과세할 수 있도록 규정하고 있고, 2013년 6월 개정에서 같은 법 시행령에 “그 밖에 제1호부터 제4호까지의 사유와 유사한 것으로서 재산 가치의 증가를 가져오는 사유”(이하 “유사 재산가치 증가사유”라 한다)를 포함하여 재산가치 증가사유를 예시형태로 개정하였다.

이 건 사실관계를 보면, ① 부친 DDD은 쟁점주식을 미성년자인 자녀들에게 증여하고 얼마 되지 않아 당해 사유가 발생하였는데, 이는 부친이 자녀에게 오피스텔 등을 직접 증여한 것과 자산의 형태만 다를 뿐 경제적 실질이 다르지 않은 점, ② 제조업 등을 운영하는 법인의 경우와 달리 EEE은 오직 당해 사유와 직접 연동하여 쟁점주식 가치가 변동되는 점, ③ 부친 DDD은 EEE의 사업 시행지 인근에서 2015~2016년 이미 동종의 사업을 개인사업으로 시행하여 OOO원의 이익을 신고하는 등 사업을 성공적으로 진행하였고, EEE의 설립 및 쟁점주식의 증여를 통하여 오피스텔 신축·분양에 따라 객관적으로 예상되는 주식가치 상승의 이익을 자녀가 누리도록 하려는 의도가 있었던 것으로 보이는 점, ④ 당해 사유가 쟁점주식 가치에 미치는 영향이 개발사업의 시행이 토지 등에 미치는 영향과 경제적 실질이 유사할 뿐만 아니라, 상증세법 상 개발사업이 개발이익환수법 소정의 개발사업만을 의미한다고 단정하기 어려운 점 등을 고려할 때, 이는 상증세법이 정한 ‘개발사업의 시행’ 내지 ‘유사 재산가치 증가사유’에 해당된다.

따라서 쟁점사업은 개발사업과 유사한 경제적 효과를 초래할 수 있는 토지나 건물 등의 개발사업으로

상증세법 시행령 제32조의3

제1항 제3호의 “제1호(개발사업의 시행)의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유”에 해당한다.

(2) 이 건의 경우 쟁점주식 가치 증가가 객관적으로 예견되었고, 결과적으로도 EEE은 2018년 거액의 이익잉여금을 기록했다.

청구인들은 쟁점사업과 같은 업종의 경우 분양의 성공여부에 따라 성패가 결정되는데, 결과적으로 현재 미분양이 많고 청구인들이 증여받은 쟁점주식의 경우 그 이익의 실현여부가 불분명한 점에서 쟁점처분은 부당하다고 주장한다.

그러나 ① 앞서 살펴보았듯이 이미 당해 건과 동종의 개인 사업으로 상당한 성공을 거둔 경험이 있는 부친 DDD이 동종 업종의 법인을 설립하고 그 법인의 주식을 자녀인 청구인들에게 증여한 후 동종의 사업을 시행한 이 건의 경우, 오피스텔 등의 신축만으로 주식가치 증가가 객관적으로 예견되었고 또한 결과적으로도 2018년 현재 당해 법인의 이익잉여금은 OOO원으로 공시자료에서 확인되고 있는 점 ② 재산가치 증가에 따른 이익의 증여에 대한 과세에 있어 어떠한 사유에도 향후 이익이 실현되는지 여부를 과세요건에 하고 있지 않는 점 등에서 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상증세법 제42조의3

을 적용하여 청구인들에게 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제42조의3【재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여】① 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 사업의 인가ㆍ허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 이 조에서 "재산가치증가사유"라 한다)로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

1. 특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우

2. 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우

3. 특수관계인으로부터 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우

② 제1항에 따른 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승 기여분 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 그 재산가치증가사유 발생일 전에 그 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사유 발생일로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제32조의3【재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 계산방법 등】① 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.

1. 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발·이용권 등의 인가·허가 및 그 밖에 사업의 인가·허가

2. 비상장주식의「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회에의 등록

3. 그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유

(3) 개발이익 환수에 관한 법률

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "개발이익"이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(이하 "사업시행자"라 한다)나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다.

2. "개발사업"이란 국가나 지방자치단체로부터 인가·허가·면허 등(신고를 포함하며, 이하 "인가등"이라 한다)을 받아 시행하는 택지개발사업이나 산업단지개발사업 등 제5조에 따른 사업을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 조사종결보고서 중 재산가치 증가사유 요건과 관련된 사항은 다음과 같다.

(가) EEE의 대표 DDD은 자녀인 청구인들에게 쟁점주식 증여 이전에 부동산개발·공급업에 대한 노하우가 있었고, 이를 기반으로 한 사업정보 및 경영정보로 부동산개발·공급업에 대한 수익을 예상함에 따라 쟁점사업 중 첫번째 건물 착공(OOO 2차, 2015.5.6.)하기 직전 시점(2015.4.20.)에 청구인들에게 쟁점주식을 증여하였다.

(나) EEE은 OOO 및 OOO 일대의 토지를 취득하여 부동산 개발사업을 시행하였고, 상기 부지는 OOO시청 및 OOO에 위치하여 주변에 위치한 많은 사업장과 산업 일자리로 인한 풍부한 인적자원으로 안정적인 임대수요가 예상되어 재산가치 증가발생이 객관적으로 예정된 사업으로 볼 수 있다.

(다) 재산가치 증가에 따른 이익을 증여세 포괄주의에 따라 그 귀속자에게 증여세로 과세한다는 것은, 법인의 자산가치와 수익성이 상승하여 구체적인 주식가치의 상승으로 이어질 경우에만 가능하므로 오피스텔 분양사업인 쟁점사업에 따른 기대이익이 주식가치에 반영된 날, 즉 분양 수입금액과 공사원가를 최종적으로 확정하여 손익계산을 산출할 수 있는 준공일(사용승인일)을 재산가치 증가사유 발생일로 보아 증여세를 과세함이 타당하다.

(2) 청구인들이 제시한 증빙서류의 주요내용은 다음과 같다.

(가) EEE이 OOO 일대에서 시행한 쟁점사업 등의 진행내역 및 분양현황은 아래 ＜표3＞.＜표4＞와 같다.

＜표3＞ EEE의 전체분양사업 진행내역

OOO

＜표4＞ 쟁점사업 등의 분양현황

OOO

(나) EEE의 매출액, 기말재고, 장기차입금 등의 변동내역은 아래 ＜표5＞·＜표6＞과 같다.

＜표5＞ EEE의 표준손익계산서(2015~2019년)

OOO

＜표6＞ EEE의 차입금 현황(2015~2019년)

OOO

(3) 쟁점사업 등의 신축.분양 현황에 관하여 보면, 처분청은 쟁점사업의 분양률의 산정을 ‘호수’ 기준으로 하였으나, 분양수익이나 분양원가는 원칙적으로 면적을 기준으로 산정하는 것인바OOO, 쟁점사업과 같이 다수의 분양사업과 사업장별 분양 면적이 상이한 경우에는 전체 사업장의 분양수익이나 분양원가를 면적을 기준으로 산정하는 것이 합리적이므로 EEE이 수행한 전체 사업장의 면적기준 평균분양률을 보면, 당초 분양일 기준 6.1%, 사용승인일 기준 37.3%, 쟁점주식 수증이후 5년 기준 51.8%로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

상증세법 제42조의3

제1항의 ‘개발사업’이란 같은 항에서 열거하고 있는 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가ㆍ허가 등과 유사한 정도로 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업을 의미하는 것으로 보아야 할 것이고, 「개발이익환수에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 개발사업 등과 같이 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업을 그 대상으로 봄이 타당한바OOO, EEE이 수행한 상가 및 오피스텔 신축.분양사업은 분양의 성공 여부에 따라 사업의 성패가 결정되므로 실제 분양이 이루어지기 전에는 그 결과를 예측하기 어려운 사업으로서, 쟁점사업은 쟁점주식 증여시점에는 분양계약이 1건도 이루지지 않은 상태였고, 그 후 당초 분양시기 및 건물 사용승인일에도 평균분양률이 각각 2.1%, 47.9%로 저조하였으며, 전체분양사업의 면적을 기준으로 평균분양률을 보면, 당초 분양일 기준 6.1%, 사용승인일 기준 37.3%, 쟁점주식 수증이후 5년 기준 51.8%로 나타나는 등 최초 분양계약일 이후 2019.7.23. 이 건 세무조사일 및 2020.5.8. 심판청구일 현재까지 5년 기간 동안 총 분양률이 50%대에 머물고 있는 것으로 나타나는 점, 처분청은 부동산개발·공급업으로 성공을 거둔 경험이 있는 DDD이 EEE을 설립하고 쟁점주식을 증여한 후 동종사업을 시행하여 오피스텔 등의 신축만으로 주식가치 증가가 객관적으로 예견되었다고 주장하나, 이는 주관적인 기대일 뿐 객관적인 예견의 근거가 될 수 없고, 그 밖에 처분청이 제출한 자료만으로는 주식가치 증가가 객관적으로 예견되었다고 단정하기 어려운 반면, 2019년말 현재 EEE의 이익잉여금은 OOO원이나 미분양재고가 OOO원이고, 차입금이 OOO원으로 실제로는 당기순손실(OOO원)이 발생하였을 뿐 아니라 미분양이 장기화되어 계속사업 및 정상적 사업완료 가능 여부가 불투명한 점, 처분청은 쟁점사업에 따른 기대이익이 주식가치에 반영된 날, 즉 분양 수입금액과 공사원가를 최종적으로 확정하여 손익계산을 산출할 수 있는 사용승인일이 재산가치 증가사유 발생일에 해당한다고 주장하나, 상증세법상 개발사업 시행의 경우 사용승인일을 재산가치 증가사유 발생일로 한다는 명확한 근거가 없어 보이고, 개발사업의 시행은 장기간의 사업과정을 걸치므로 과세관청이 명확한 법적 근거가 없어 보이는 상태에서 자의적으로 재산가치 증가사유 발생일(증여이익 산정시점)을 임의로 판단하여 적용할 경우 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 해칠 수 있는 점, 오피스텔 분양사업은 미분양 발생이 큰 리스크 요인으로 작용하고, 시행사 주주의 재산가치 증가는 건물의 사용승인 여부가 아닌 실제 분양의 성공 여부에 따라 결정되는 점, 사용승인일을 재산가치 증가사유 발생일로 볼 경우 향후 분양 저조 등으로 최종 사업완료 단계에서 주식가치가 하락할 경우에도 청구인들은 기납부한 증여세 환급 등 조정장치가 없어 불합리해 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점사업에 따른 재산가치 증가사유 발생일을 쟁점건물의 사용승인일로 하여 청구인들에게 이 건 증여세를 과세한 처분에 잘못이 있는 것으로 판단된다OOO

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.