조심 2014부1458 (2014.05.12)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.2.8. 상속으로 취득한 OOO 토지 103.5㎡ 및 건물 271.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO 양도한 후 OOO 양도가액을 OOO, 취득가액을 감정가액인 OOO으로 하는 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 소급감정한 가액에 해당한다 하여 이를 부인하고, 상속개시 당시의 기준시가인 OOO을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 OOO 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 양도소득의 필요경비는

「소득세법」제97조

제5항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 상속개시일 현재

「상속세 및 증여세법」제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 상속 또는 증여의 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있으며, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 시가로 보아야 한다는 대법원 판례(대법원 2013.2.14. 선고 2012두21109 판결 같은 뜻)가 있음을 감안할 때 청구인이 신고한 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하지 아니함은 부당하다.

(2) 청구인이 신고한 감정가액은 비록 상속세 및 증여세법령에서 규정하고 있는 평가기준일 전후 6개월 이내에 평가한 가액은 아니지만 공신력 있는 2개의 감정평가기관에서 평가한 것으로서 쟁점부동산 소재지 지역내 유사표준지의 공시지가를 기준으로 위치, 이용상황, 용도, 주위환경 및 교통 등을 종합하여 평가하여 쟁점부동산의 객관적 교환가격을 반영한 시가에 더욱 근접한 가격에 해당하므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

상속세 및 증여세법령에서 규정하는 바에 따라 평가기준일 전후 6개월 이내에 감정평가한 가액은 시가에 해당하여 취득가액으로 볼 수 있을 것이나, 청구인이 취득가액으로 신고한 감정가액은 평가기준일로부터 4년 9개월이나 경과한 시점에 소급하여 감정평가한 가액에 해당하므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

소급감정가액으로 신고한 취득가액을 부인하고 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령

제163조 [양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(

「상속세 및 증여세법」제33조

내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법

제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 예정신고 및 처분청의 경정 내역은 다음의 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 양도소득세 신고 및 경정내역

(2) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 감정평가내역은 다음의 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 감정평가내역

(3) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득가액으로 신고한 위 감정평가가액OOO의 평균액 OOO을 배제하고, 상속개시 당시의 기준시가인 OOO을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 소급감정에 의한 것이라 하여도 시가로 보아야 한다는 대법원 판례가 있고, 청구인이 취득가액으로 신고한 감정가액은 비록 상속세 및 증여세법령에서 규정하고 있는 평가기준일 전후 6개월 이내에 평가한 가액은 아니지만 공신력 있는 2개의 감정평가기관에서 평가한 것으로서 쟁점부동산 소재지 지역내 유사표준지의 공시지가를 기준으로 위치, 이용상황, 용도, 주위환경 및 교통 등을 종합하여 평가하여 쟁점부동산의 객관적 교환가격을 반영한 시가에 더욱 근접한 가격에 해당하므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

(5) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

「소득세법」제97조

제1항과 같은 법 시행령 제163조 제9항에 의하면, 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하며, 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재

「상속세 및 증여세법」제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고,

「상속세 및 증여세법」제60조

(평가의 원칙 등)에서 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용.공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제1항에서는 상속재산의 시가는 상속개시일 전후 6월의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 등으로 보고, 같은 조 제5항에서는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정되어 있는바, 이 건의 경우 청구인이 제시하는 감정가액은 감정기관의 감정평가일이 각각 2011.1.12.과 2012.1.12.로서 상속개시일(2007.2.8.) 전후 6월의 기간 내에 존재하지 아니하여 관련 법령에 부합하지 아니하므로 이를 상속개시 당시의 시가로 인정하기는 어렵다 할 것이다(조심 2013서4849, 2014.1.20. 외 다수 같은 뜻).

따라서, 처분청이 쟁점부동산의 상속개시 당시의 기준시가를 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.