조심 2022서1437 (2022.05.12)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.1.11. OOO구청장(이하 “OOO구청장”이라 한다)에게 주택임대사업자로 등록을 마치고 현재까지 주택임대사업을 영위하고 있는 사람으로서, OOO구청장은 청구인이 매입하여 보유 중이던 OOO 등 9채의 단기민간임대주택(다세대주택으로서 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)에 대하여「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)의 단기민간임대주택 제도 폐지에 따라 같은 법 제6조 제5항에 의한 자동 말소(단기민간임대주택의 임대의무기간 4년 종료시 자동 말소)를 사유로 2021. 1.14. 임대사업자 등록을 말소하였다.

나. 청구인은 쟁점임대주택에 대한 임대사업자 등록이 말소됨에 따라 2021.9.30. 처분청에 종합부동산세 합산배제 제외 신고를 하였고, 처분청은 쟁점임대주택을 합산하여 2021.11.19. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 및 농특세 합계 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 고령의 나이로 수입이 없어 2016년 1월 쟁점임대주택을 매입하여 단기임대사업자로 등록 후 임대료로 생활해 왔으나, 갑자기 단기임대사업자 제도가 폐지되었다는 이유로 이 건 종합부동산세가 부과되었다. 처분청으로부터 2021년 9월에 합산배제 제외신고를 하여야 한다는 우편을 받기 전에는 아무런 통지가 없었던바, 관할구청이 청구인에게 사전 통지도 없이 청구인이 원한 것도 아님에도 강제로 등록을 말소시킨 후, 처분청이 단지 빌라 한 채에 다주택자라고 하여 세부담상한 300%도 적용하지 않고 전년도 0원에서 OOO원이 넘는 종합부동산세를 부과한 것은 잘못이고, 처분청은 재산세를 납부한 부분도 공제하여 반영하지 아니하였으며, 1년 동안 받은 월세가 종합부동산세의 절반도 되지 않음에도 고액의 종합부동산세를 부과한 것은 잘못이다.

(2) 또한, 1주택자와 다주택자의 편차도 심한바, 1주택자였으면 똑같은 과세표준에도 몇 천 프로나 상승할 것이 아님에도 다세대라는 이유로 연령별 및 보유기간별 공제를 전혀 허용하지 아니한 것은 잘못이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2021년 귀속 세부담상한 300%를 초과하여 부과되었기에 부당하다고 주장하나, 세부담상한 초과세액은 전년도의「지방세법」에 따라 산출한 재산세액과「종합부동산세법」제9조에 따라 계산한 종합부동산세액의 합계액을 전년도 총세액상당액으로 보아 상한비율을 초과하는 경우에 세액에 반영하는 것이며, 청구인의 해당연도 총세액 상당액은 OOO원으로 전년도 총세액 상당액 OOO원에 상한비율을 적용한 세부담상한액 OOO원을 초과하지 아니한다.

(2) 또한, 청구인은 쟁점임대주택에 대하여 종합부동산세 합산배제 신고기간 종료일인 2021.9.30.까지 임대사업자로서 사업자등록하지 않아 합산배제 요건을 충족하지 못하였기에 다주택자로서 계산된 종합부동산세를 고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

민간임대주택법의 개정(2020.8.18.)으로 과세기준일(6.1.) 현재 임대사업자 등록이 말소된 단기민간임대주택이 종합부동산세 합산배제 대상인지 여부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다.

1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다] (생략)

2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 (생략)

⑤ 주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 주택분 종합부동산세액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 제6항 또는 제7항에 따른 1세대 1주택자에 대한 공제액을 공제한 금액으로 한다. 이 경우 제6항과 제7항은 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다.

제10조(세부담의 상한) 종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액(신탁주택의 경우 재산세의 납세의무자가 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액을 말한다)과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 "주택에 대한 총세액상당액"이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액에 다음 각 호의 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는 제9조에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다. 다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 그러하지 아니하다.

1. 제9조제1항제1호의 적용대상인 경우: 100분의 150

2. 제9조제1항제2호의 적용대상인 경우: 100분의 300

(2) 종합부동산세법 시행령

제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

제5조【주택에 대한 세부담의 상한】① 법 제10조에서 해당 연도에 납부하여야 할 주택에 대한 총세액상당액으로서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액"이란 해당 연도의 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택(이하 "과세표준합산주택"이라 한다)에 대한 제1호에 따른 재산세액과 제2호에 따른 종합부동산세액의 합계액을 말한다.

1.「지방세법」에 따라 부과된 재산세액(같은 법 제112조제1항제1호에 따른 재산세액을 말하며, 같은 법 제122조에 따라 세부담의 상한이 적용되는 경우에는 그 상한을 적용한 후의 세액을 말한다)

2. 법 제9조에 따라 계산한 종합부동산세액

② 법 제10조에서 직전 연도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액"이란 납세의무자가 해당연도의 과세표준합산주택을 직전 연도 과세기준일에 실제로 소유하였는지의 여부를 불문하고 직전 연도 과세기준일 현재 소유한 것으로 보아 해당 연도의 과세표준합산주택에 대한 제1호에 따른 재산세액상당액과 제2호에 따른 종합부동산세액 상당액의 합계액을 말한다.

1. 재산세액상당액

해당 연도의 과세표준합산주택에 대하여 직전 연도의 「지방세법」(같은 법 제111조제3항, 제112조제1항제2호 및 제122조는 제외한다)을 적용하여 산출한 금액의 합계액

2. 종합부동산세액상당액

(3) 민간임대주택에 관한 특별법

(가) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 전

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)

(나) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 후

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제 ＜2020.8.18.＞

제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)

⑤ 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한날 등록이 말소된다. ＜신설＞

(4) 국세기본법

제15조(신의.성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료의 내용 등은 다음과 같다.

(가) 청구인은 2016.1.11. OOO구청장에게 주택임대사업자로 등록(2017.9.28. 처분청에 사업자등록)을 마치고 현재까지 주택임대사업을 영위하고 있는 개인사업자이다.

(나) 청구인의 쟁점임대주택 보유 현황은 아래 ＜표＞와 같은바, 2016.1.8. 매입한 단기민간임대주택으로서, 이 건 종합부동산세 과세기준일 2021.6.1. 현재 민간임대주택법상 등록은 말소되었다.

＜표＞ 쟁점임대주택 내역

OOO

(다) 처분청의 과세 경위는 다음과 같다.

1) 2020.8.18. 민간임대주택법이 개정 및 시행된바, 종전 ① 의무임대기간 4년의 단기민간임대주택과 ② 의무임대기간 8년의 장기민간임대주택 중 아파트 부분에 대하여 해당 제도를 폐지하는 한편(같은 법 제2조 제5호 및 제6호), 기존의 해당 임대주택은 의무기간이 종료한 날 등록이 말소되도록 규정되었다(같은 법 제6조 제5항).

2)「종합부동산세법」은 2020.8.18. 개정되어 2021.1.1.부터 시행된바, ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’을 소유한 개인에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율을 적용하도록 개정되었고, OOO구청장은 단기임대의무기간 4년이 만료된 쟁점임대주택에 대하여 2021.1.11. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항에 따라 자동말소 처리한 것으로 나타난다.

3) 처분청은 2021년 9월경 청구인에게 아래와 같은 취지로 ‘등록임대주택 말소에 따른 종합부동산세 합산배제 “제외” 신고 안내’를 하였다.

(라) 처분청은 청구인의 쟁점임대주택에 대한 임대사업자 등록이 말소됨에 따라 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산대상으로 하여 아래와 같이 공제 및 세부담상한을 적용한 후 2021.11.19. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 및 농특세 합계 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

1) 지방세액 공제, 연령별 및 보유기간별 공제 관련하여, 처분청은「종합부동산세법」제9조 제3항에 따른 재산세액 공제에 대하여는 OOO원을 공제하였고, 같은 조 제5항에 따른 연령별(고령자), 보유기간별 공제는 해당 공제가 1세대 1주택에 대하여만 적용하도록 규정하였으므로 이를 하지 아니한 것으로 나타난다.

2) 세부담상한 관련하여「종합부동산세법」제10조 및 같은 법 시행령 제9조에서는 3주택 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 소유한 개인인 납세의무자에 대하여 해당연도 주택에 대한 총세액상당액(재산세 및 종합부동산세액)이 직전 연도 총세액상당액(재산세 및 종합부동산세)의 300%를 초과하지 않도록 하되, 직전 연도 총세액상당액은 해당 연도의 과세표준합산주택을 직전 연도 과세기준일에 실제로 소유하였는지의 여부를 불문하고 직전 연도 과세기준일 현재 소유한 것으로 보아 산정하도록 규정한바, 처분청은 이에 따라 직전 연도 총세액상당액 OOO원을 산정하고 이에 상한비율(300%)을 적용한 세부담상한액은 OOO원이므로 해당 연도 총세액상당액 OOO 원은 위 세부담상한액을 초과하지 아니한다고 본 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 이 건 종합부동산세 부과처분에 대하여 사전 통지 없는 강제적인 등록말소에 근거하였고, 1세대 1주택 보유자와 달리 각종 공제가 이루어지지 않았으며, 세부담상한을 적용하지 않았고, 임대료에 비하여 과다하여 잘못이라고 주장하나,

조세법률주의원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수 같은 뜻임)하는 점,「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항을 보면 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은 민간임대주택법 제2조 제7호 및 제5조에 따라 주택임대사업 영위를 목적으로 관할 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재「소득세법」또는「법인세법」에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택이어야 하는 점(조심 2016부3139, 2016.10.26. 및 조심 2021서2042, 2021.6.21. 참고), 쟁점임대주택의 등록말소는 민간임대주택법 제6조 제5항의 법률 규정에 의하여 직접 이루어진 것이므로 별도의 처분 또는 통지가 필요하다고 보이지 아니하는 점,

민간임대주택법 및「종합부동산세법」의 부칙 등에서 민간임대주택에 대한 임대사업자 등록의 자동말소에 따른 구제에 대하여 별도의 경과규정은 두고 있지 아니하고, 한편 지방세액의 공제, 연령별 및 보유기간별 공제와 세부담상한의 적용에 관하여 달리 관련 법령을 위반한 사정이 나타나지 아니하는 점,

법률의 헌법 위반 또는 대통령령의 법률 위반 여부는 헌법재판소나 대법원에서 심리.판단하여야 할 영역인 점, 조세법의 영역에 있어서는 국가가 조세ㆍ재정정책을 탄력적ㆍ합리적으로 운용할 필요성이 매우 큰 만큼 조세에 관한 법규ㆍ제도는 신축적으로 변할 수밖에 없다는 점에서 납세의무자로서는 구법 질서에 따른 신뢰를 바탕으로 적극적으로 새로운 법률관계를 형성하였다든지 하는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 세율 등 현재의 세법이 변함없이 유지되리라고 기대하거나 신뢰할 수는 없고, 일반적으로 새로운 과세대상을 설정하거나 세율의 인상 또는 과세표준 산정방법을 변경하는 경우 행위 당시의 법령이 계속 바뀌지 않을 것이라는 기대를 했다고 하더라도 이는 법적으로 보호되는 신뢰라고 보기 어려운 점(헌재 2008.9.25. 선고 2007헌바74 결정 및 서울고등법원 2020.7.3. 선고 2019누67557 판결 등, 같은 취지) 등에 비추어, 처분청이 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 청구인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.