조심 2022구2453 (2022.10.04)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2013.10.23. OOO에서, 2015.3.4. OOO에서, 각 “OOO”이라는 상호로 개업하여 부동산매매업을 영위하다가 2017.4.19. 위 사업장들에 주택임대업을 추가하였고, 청구인의 2021년 현재 임대사업등록 주택 현황은 ＜표1＞과 같다(＜표1＞의 청구인의 임대사업등록 주택 중 ②∼⑩의 주택을 이하 “쟁점주택”이라 한다).

＜표1＞ 청구인의 임대사업등록 주택 현황

○○○

나. 청구인이 2021년 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 소유하고 있는 과세대상주택의 공시가격 합계가 OOO원으로 주택분 과세기준금액을 초과한 것으로 보아 2021.11.23. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원(합계 OOO원)을 결정ㆍ고지하였고, 2021.12.17. 과세대상주택 중 OOO 주택(이하 “OOO주택”이라 한다)에 대해 종합부동산세 합산배제 대상으로 보아 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원(합계 OOO원)을 감액 경정하였다(감액 후 세액은 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원이다).

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.30. 이의신청을 거쳐(이의신청에서 OOO청장은 청구인 소유 주택 중 OOO을 합산배제대상 임대주택으로 결정하였고, 처분청은 2022.2.8. 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 추가로 감액 경정하였다) 2022.2.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “임대주택법”이라 한다)에 등록된 민간임대사업자로서 같은 법 제5조에 따른 임대사업자등록 등 신고의무를 성실히 이행하였다. 그런데 경상북도 청도군수(이하 “청도군수”라 한다)는

임대주택법 제6조

제5항에 따라 2021.5.13. 쟁점주택(단기민간임대주택)의 임대사업자등록을 말소하였고, 2021.9.30. OOO주택을 등록말소한 후, 같은 날 청구인에게 임대사업자등록 말소 사실을 청구인에게 통지하였는데, 청구인은 위 통지사실을 2021년 10월 초순경에 송달받았다.

청구인은 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 임대사업자등록이 말소된 사실을 모르고 있었다. 청구인이 위 과세기준일 전인 2021.5.13.자로 단기임대사업자등록에 말소될 것이라는 사실을 알았더라면, 임대사업을 계속하여 영위중인 청구인은 당연히 개정된 임대주택법에 따라 임대사업자등록을 이행하였을 것이다. 그런데 청도군수는

임대주택법 제5조

에 의하면 ‘시장ㆍ군수ㆍ구청장은 등록 변경사항을 통지하고 그 처리기한이 지나면 끝난 날의 다음 날에 신고 수리한 것’으로 본다고 규정하고 있으므로, 2021.5.13. 쟁점주택의 임대사업자등록을 말소하였다면 당연히 신청인에게 그 사실을 알려야 함에도 불구하고 2021.9.30.자로 통지한 것은 위법ㆍ부당하다(청구인은 위 통지를 2021년 10월 초순경에 받았다).

단기민간임대주택은 최소한 ‘4년 이상’을 의무임대기간으로 정하고 있어, 청구인으로서는 위 4년이 도과하더라도 마땅히 임대사업자로서의 지위는 그대로 유지되는 것으로 기대하였으며, 임대사업자등록증에도 ‘민간임대주택의 종류’에 ‘단기임대’라고만 표기되었을 뿐 의무임대기간을 4년으로 한정한 바도 없다. 위

임대주택법 제6조

5항에 따르면 의무임대기간을 ‘4년 이상’으로 규정하고 있어, 4년이 도과하였다고 하여 의무임대기간이 도과하였다고 볼 여지도 없다. 그래서 청구인은 이건 의무임대기간이 도과하였을 것이라는 예상을 할 수도 없었던 것이다. 위 의무임대기간 ‘4년 이상’이라는 취지는 최소한 4년 이상의 기간 동안 임대사업을 영위하여야 한다는 취지이며, 4년이 되는 기간이 의무임대기간이 만료된다는 의미는 아니다.

청도군수가 2021.5.13. 쟁점주택의 임대사업자등록을 말소하고 그 말소 사실을 2021.9.30. 이후에 통지함에 따라 청구인은 과세기준일 이후에 쟁점주택의 임대사업자를 재등록하게 되었으므로 쟁점주택에 대한 임대사업자 지위는 2017.2.1.부터 현재까지 계속된 것으로 보아야 하고,

임대주택법 제6조

제6항은 임대차계약의 계약기간이 끝날 때까지 임대사업자로 본다고 규정하고 있으므로, 처분청이 쟁점주택의 임대사업자등록이 없음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법·부당하다.

또한 청구인이 2021.9.30. 홈택스를 통하여 임대주택 합산배제 제외 신고한 것은 고령의 청구인이 착오로 ‘임대주택 합산배제신고’를 한다는 것을 잘못 신고한 것이고, 2021년 10월 중순 경 합산배제 제외신고를 잘못한 것을 인지하고 처분청에 정정신고를 하려고 하였으나, 처분청이 합산배제 신고기한(2021.9.30.)이 도과하여 정정신고를 할 수 없고, 고지서가 발부된 후 수정할 수 있다고 하였다. 이에 청구인은 2021년 11월 경 고지서 수령한 후 합산배제 제외신고를 합산배제 신고로 수정신고를 하였던 것이다. 이후 처분청은 쟁점주택이 과세기준일 현재 청도군청에 임대사업자등록이 말소되어 불가능하고 임대사업자등록이 말소되지 않은 OOO주택만 합산배제 임대주택으로 인정하였던 것이다.

나. 처분청 의견

「종합부동산세법」 제8조

제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항은

임대주택법 제2조

제7호에 따른 임대사업자로서 ‘과세기준일 현재 「소득세법」 또는 「법인세법」에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자일 것’을 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건으로 규정하고 있는데, 동 규정이 적용되기 위한 임대사업자 요건인 ‘주택임대업 사업자등록을 한 자’라는 요건은 임대주택법에 따른 사업자등록을 할 것뿐만 아니라, 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것을 포함하는 것으로 봄이 타당하다(부산지방법원 2014.10.2. 선고 2014구합20248 판결 참조).

종합부동산에서 규정하고 있는 합산배제 임대주택의 요건에 따르면 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 이전에 주택임대를 개시한 자가 합산 배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 지방자치단체에 주택임대업 등록과 세무서 주택임대 사업자등록을 완료 하여야만 합산배제 임대주택의 규정을 적용 받을 수 있다.

그런데 청구인은 2021.5.13.쟁점주택에 대한 임대사업자등록(단기 민간 임대주택)이 말소되고 난 후 2021.11.15. 쟁점주택에 대한 임대사업자(장기 일반민간 임대주택)를 다시 등록한 것으로 나타나므로 법에서 정한 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다.

또한, 처분청은 2021.9.13. 청구인에게 임대등록이 말소된 사실을 기재한 ‘종합부동산세 합산배제 제외 신고’ 안내문을 발송하였고, 이에 청구인은 2021.9.30. 처분청에 쟁점주택에 대한 종합부동산세 합산 배제 제외 신고한 것으로 나타난다.

청도군수는

임대주택법 제6조

제5항의 ‘종전의

임대주택법 제2조

제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.’라는 규정에 따라 쟁점주택 임대사업자등록을 말소하였고, 같은 법 제6조 제2항 내지 제4항은 제1항에 따라 등록 말소하는 일부의 경우 청문, 공고, 통지 등을 하도록 규정할 뿐 제5항에 따라 등록 말소되는 경우 공고 등을 하도록 규정하고 있지 않으므로 청도군수가 임대의무기간 종료를 이유로 2021.5.13.쟁점주택의 임대사업등록을 말소하고 이를 청구인에게 통지하지 않았다고 하여 말소의 효력이 상실된다고 보기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정으로 과세기준일 현재 임대사업자 등록이 말소된 단기민간임대주택이 종합부동산세 합산배제 대상인지 여부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령

제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란

「공공주택 특별법」 제4조

에 따른 공공주택사업자 또는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재

「소득세법」 제168조

또는

「법인세법」 제111조

에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택과

「공공주택 특별법」 제2조

제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만,

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[

「수도권정비계획법」제2조

제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조

제4항 및

「공공주택 특별법 시행령」 제44조

제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법

(가) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 전

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란

「공공주택 특별법」 제4조

제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)

(나) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 후

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제 ＜2020.8.18.＞

제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)

⑤ 종전의

「민간임대주택에 관한 특별법」제2조

제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한날 등록이 말소된다. ＜신설＞

⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청도군수는 쟁점주택과 OOO을 2021.5.13., OOO주택을 2021.9.30. 임대사업자 등록 말소 처리하였고, 2021.9.30. 이후에 ＜표2＞와 같이 청구인에게 통지하였다.

＜표2＞ 청도군수의 임대사업자 등록 말소 통지

○○○

(나) 청구인은 2021.9.30. 본인 소유의 임대주택 전체를 종합부동산세 합산배제 제외신고 한 후 2021.11.15. 지방자치단체에 장기매입임대로 임대업 재등록 절차를 완료하였고, 이후 종합부동산세 정기신고 기간 중 종합부동산세 합산배제 신고서를 작성하여 처분청에 제출했지만 처분청은 종합부동산세 과세기준일 현재 임대업등록이 말소되지 않은 OOO주택에 대해서만 종합부동산세 합산배제 대상으로 보아 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 감액 경정하였다.

(다) OOO청장은 청구인이 2021.12.30. 제기한 이의신청에 대해 청구인이 임대사업자등록하였던 주택 중 OOO 주택은 임대사업자등록일(임대시작일)이 2017.10.30.이고, 청도군수는 임대의무기간(4년)이 지난 2021.10.30. 임대사업자등록을 말소했어야 하는 것이므로 동 주택을 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 종합부동산세 합산배제되는 임대주택으로 보는 것이 타당하다고 보아 일부 인용결정하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 쟁점주택의 임대사업자등록이 말소된 사실을 통지받지 못하였고,

임대주택법 제6조

제6항은 임대차계약의 계약기간이 끝날 때까지 임대사업자로 본다고 규정하고 있으므로, 처분청이 쟁점주택의 임대사업자등록이 없음을 전제로 한 이 건 종합부동산세 부과처분은 위법.부당하다고 주장하나, 쟁점임대주택의 등록말소는

임대주택법 제6조

제5항의 법률 규정에 의하여 직접 이루어진 것이므로 별도의 처분 또는 통지가 필요하다고 보이지 아니하는 점(조심 2022서1437, 2022.5.12. 같은 뜻임),

「종합부동산세법 시행령」 제3조

제1항이 적용되기 위한 임대사업자 요건인 '주택임대업 사업자등록을 한 자'라는 요건은 임대주택법에 따른 사업자등록을 할 것 뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것을 포함하는 것으로 해석되는 점(부산지방법원 2014.10.2. 선고 2014구합20248 판결, 같은 뜻임),

임대주택법 제6조

제6항은 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 “임차인에 대한 관계”에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다고 규정하고 있는바, 「종합부동산세법」의 적용 여부와는 별다른 관련이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 위의 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.