조심 2023서10342 (2023.12.26)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2021년 및 2022년 종합부동산세 과세기준일인 현재 서울특별시 송파구 송파동 OOO(이하 “쟁점임대주택”이라 한다) 및 서울특별시 송파구 방이동 OOO를 보유한 자로서, 2012.9.27. 쟁점임대주택을 「임대주택법」(2015.12.29. 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 법령명이 개정된바, 이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따라 임대사업자 등록을 하였고, 2021.9.23. 처분청에 쟁점임대주택에 대해 종합부동산세 과세표준 합산배제 신고를 하였다.

나. 처분청은 등록 말소 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 사후관리 점검 결과, 2020.8.18. 민간임대주택법의 개정에 따라 청구인의 주소지 관할 지방자치단체장이 2020.9.11. 청구인의 임대사업자 등록을 자동 말소한 것을 확인하여, 쟁점임대주택이 「종합부동산세법」(이하 “종부세법”이라 한다)상 합산배제 대상 주택에 해당되지 아니하는 것으로 보아 2023.8.4. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 각각 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)

민간임대주택법 제6조

(임대사업자 등록의 말소) 및

종부세법 제8조

(과세표준)는 청구인의 법적안정성, 예측가능성, 신뢰이익을 현저히 훼손하여 신뢰보호원칙을 위반하였다.

2020.8.18. 개정 전 민간임대주택법은 임대사업자가 임대의무기간을 준수하고 임대료증액을 5% 이내로 할 경우, 종합부동산세, 양도소득세, 법인세 등을 감면받도록 하여 임대사업자등록을 권유하였고, 이로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키고자 하였으며(

민간임대주택법 제1조

), 이를 신뢰한 임대사업자들은 임대주택을 취득하고 임대사업자 등록을 하였고, 임대의무기간 규정과 임대료 증액상한 규정에 따라 이를 지켜왔는바, 이와 같은 국가의 적극적인 권유에 기반한 개정 전 민간임대주택법에 대한 신뢰는 보호가치가 높다고 할 것이다.

그러나, 민간임대주택법이 2020.8.18. 단기민간임대주택 및 아파트에 대한 장기일반민간임대주택 제도가 폐지되고, 개정 전 등록한 단기민간임대주택 및 아파트에 대한 장기민간임대주택은 각 임대의무기간 종료 시 등록이 말소되는 것으로 개정됨에 따라, 청구인과 같이 등록 말소된 임대사업자들은 하루아침에 다주택자가 되어 종합부동산세, 양도소득세 등 세제 혜택을 박탈당하였고, 전혀 예상하지 못한 세금폭탄에 직면하게 되었다.

청구인도 개정 전 민간임대주택법에 따라 쟁점임대주택에 대하여 관할 지방자치단체장 및 처분청에 임대사업자 등록을 하였으나, 상기와 같이 민간임대주택법이 개정됨에 따라 쟁점임대주택에 대한 청구인의 임대사업자 등록이 2020.9.11. 말소되었는데, 이는 청구인의 의사와는 전혀 상관없이 강제 말소된 것으로, 그 후로도 청구인은 계속사업자로서 현재까지 쟁점임대주택에 대하여 임대사업을 하고 있다.

(2) 민간임대주택법의 개정으로 추구하는 공익과 침해되는 주택임대사업자들의 이익 보호가치, 침해의 정도를 비교형량하면

헌법 제37조

제2항의 과잉금지원칙에도 위배된다.

임대사업자에 대한 자동 등록 말소를 내용으로 하는 법 개정의 취지는 임대사업자에 대한 세제 혜택을 축소하여 다주택 보유 수요를 제한하여 악의적 투기를 방지하고자 하는 것으로, 이를 위해 국가는 등록 임대사업제도를 폐지하는 것이 아니라 세금혜택의 정도를 조절하거나 상당기간의 경과규정을 두는 등의 조치를 취할 수 있음에도 이와 같은 조치를 취하지 아니한 채 곧바로 법을 개정 및 시행하여 정책 변경에 대한 책임을 청구인과 같은 주택임대사업자들에게 온전히 전가하였다.

청구인은 쟁점임대주택의 등록 말소 사유에 대해 어떠한 고지도 받지 아니하였는데, 개정 취지와 그동안의 행정관행을 고려하면 임대사업등록 등 각종 신고의무를 성실히 이행하여 온 청구인과 같은 임대사업자들은 처분청이 일방적으로 사업자등록을 말소할 것을 예상할 수 없고, 청구인과 같은 임대사업자에 대하여 사전 안내 또는 사업자 재등록에 대한 고지가 이루어졌어야 함에도 처분청은 아무런 조치도 취하지 아니하였으며, 설령 처분청에게 사업자 자동말소 관련 사전 안내 또는 사후 고지에 대한 의무가 없다고 하더라도, 청구인이 2021년 9월경 쟁점임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 신고를 하였을 때에 처분청은 최소한 이를 수리하지 않았어야 하는바, 청구인이 임대사업자 말소 사유를 고지 받았다면 당연히 쟁점임대주택에 대한 처분 여부를 빠르게 결정하여 이 건 처분을 피할 수 있었을 것이다.

(3) 갑작스러운 민간임대주택법의 개정으로 아파트는 임대주택으로 등록이 불가능하여 국민들은 원치 않게 처분하는 것 외에는 종합부동산세의 적용을 배제할 방법이 없는데, 이는 공권력에 의하여 개인의 재산권이 제한 또는 박탈되는 경우로서 국가가 국민의 재산을 몰취하여 가는 것과 다름이 없다.

(4) 민간임대주택법의 개정은 임대사업이라는 직업선택의 자유를 세금으로 제한하는 경우에 해당한다.

주택임대사업자들은 본인이 거주하는 주택을 제외하고 자신이 소유한 주택을 타인에게 임대하여 그 차임을 받아 수입을 얻으므로 최소 2개 이상의 주택을 소유할 수밖에 없는데, 민간임대주택법의 개정으로 기존의 아파트 임대사업자와 단기 임대사업자들은 임대사업자등록이 자동으로 말소되어 종부세법상 다주택자가 되어 고율의 세율을 적용받아 하루아침에 막대한 세금을 부담하게 되었고, 이는 임대사업자들의 사업 영위를 사실상 불가능하도록 하고 임대사업자의 신규진출을 막는 것이다.

나. 처분청 의견

(1)

종부세법 제8조

제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조(합산배제 임대주택)는 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건으로

민간임대주택법 제2조

(정의) 제7호 및 제5조(임대사업자의 등록)에 따라 관할 지방자치단체에 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재

「소득세법」 제168조

또는

「법인세법」 제111조

에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 주택으로 규정하고 있는바, 청구인은 2020.9.11. 임대사업자 등록이 자동말소 되었고, 이후 과세기준일 현재 변동사항이 없어 합산배제 임대주택 요건을 충족하지 못하였다.

(2) 청구인은

민간임대주택법 제6조

및

종부세법 제8조

가 소급입법금지의 원칙 및 과잉금지의 원칙을 위반하였다고 주장하나,

「국세기본법」 제55조

(불복)에서는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받아 권리 또는 이익의 침해를 당한 자가 불복청구를 할 수 있도록 규정하고 있으므로, 심판청구의 대상은 구체적인 처분이 세법에 위반되는지 여부에 대한 것일 뿐 법률이 헌법에 위반되는지 여부는 해당되지 아니하고, 법률의 위헌 여부에 관한 심판을 관장하고 있는 헌법재판소는 심리일 현재 종부세법의 조항이 헌법에 위반된다고 결정한 바가 없다.

(3)

종부세법 제8조

제3항에 따르면, 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다고 규정하여 납세의무자의 합산배제 및 제외신고 의무를 규정하고 있는바, 처분청은 2021년 9월 및 2022년 9월 청구인에게 아래 ＜표1＞과 같은 취지로 등록임대주택 말소에 따른 종합부동산세 합산배제 제외 신고 안내문을 발송하였음에도 청구인은 2021년에 오히려 합산배제 제외신고가 아닌 기존과 동일한 합산배제 신고를 하였다.

＜표1＞ 임대주택 등록말소에 따른 종합부동산세 합산배제 제외 신고 안내 내용

(4) 대법원에서는 조세법률주의와 조세공평의 이념에서 비롯된 엄격해석의 원칙은 과세요건은 물론 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용된다고 보고 있으므로, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 않는다고 판시하고 있는바(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 참조), 청구인은 과세기준일 현재 합산배제 임대주택의 요건을 갖추지 못하여 처분청이 이 건 처분을 한 것으로 조세법률주의 및 조세평등주의 원칙의 관점에서 정당한 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

위헌인 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된

「민간임대주택법」 제6조

등에 근거한 이 건 처분은 위법.부당하여 취소되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

제17조(결정과 경정) ① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.

② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조제3항에 따른 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령

제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란

「공공주택 특별법」 제4조

에 따른 공공주택사업자 또는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재

「소득세법」 제168조

또는

「법인세법」 제111조

에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택과

「공공주택 특별법」 제2조

제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만,

「공공주택 특별법」 제49조

제4항에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며,

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[

「수도권정비계획법」제2조

제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조

제4항 및

「공공주택 특별법 시행령」 제44조

제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란

「공공주택 특별법」 제4조

제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (각호 생략)

(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 된 것)

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(

「주택법」 제2조

제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

6. 삭제

7. "임대사업자"란

「공공주택 특별법」 제4조

제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(

「주택법」 제2조

제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

(5) 국세기본법

제55(불복) ① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. (단서 및 각호 생략)

(6) 대한민국헌법

제107조 ① 법률이 헌법에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 법원은 헌법재판소에 제청하여 그 심판에 의하여 재판한다.

② 명령ㆍ규칙 또는 처분이 헌법이나 법률에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 대법원은 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다.

제111조 ① 헌법재판소는 다음 사항을 관장한다.

1. 법원의 제청에 의한 법률의 위헌여부 심판

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 임대사업자 등록증을 보면, 청구인은 2012.9.27. 쟁점임대주택에 대해 주택구분은 매입, 주택종류는 5년 임대 주택(민간)으로 하여 주소지 관할 지방자치단체장에 임대사업자 등록을 하였으나, 2020.9.11.

민간임대주택법 제6조

제5항에 따라 자동말소된 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 2021.9.23. 처분청에 제출한 쟁점임대주택에 대해 합산배제 신고서상 임대보증금은 OOO원으로 나타나는바, 청구인이 제출한 쟁점임대주택의 전세계약서를 보면 청구인은 2022.6.13. 기존 임차인과 보증금을 OOO원을 증액한 OOO원에 연장 계약을 체결한 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 위헌인 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된

민간임대주택법 제6조

및

종부세법 제8조

에 근거한 이 건 처분은 위법.부당하여 취소되어야 한다고 주장하나,

종부세법 제8조

제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항은 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건으로

민간임대주택법 제2조

제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재

「소득세법」 제168조

등에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 주택으로 규정하고 있는바, 청구인은 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록이 말소된 이후 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일까지 변동사항이 없으므로, 쟁점임대주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점(조심 2022서1437, 2022.5.12. 외 다수, 같은 뜻임),

헌법 제107조

제1항은 법률의 위헌 여부에 관하여 헌법재판소가 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다고 규정하고 있는데, 청구인이 과잉금지원칙 위배 및 재산권 침해 등의 사유로 위헌임을 주장하는 민간임대주택법 등에 대해 헌법재판소가 무효로 판단한 사실이 나타나지 아니하여 해당 규정들은 일단 유효하다고 보아야 하고, 따라서 처분 당시 유효한 규정을 근거로 하여 이루어진 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.