조심 2023서10762 (2024.04.02)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인 a(이하 “청구인1”이라 한다)은 2022.4.22. 청구인 b·c(청구인1의 딸과 사위로 이하 “청구인2·3”이라 하고, “청구인1·2·3”을 “청구인들”이라 한다)과 서울특별시 강남구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 OOO원에 양도하는 매매계약(잔금지급일 : 2022.5.12.)을 체결하고, 2022.8.1. 양도가액을 기준시가인 OOO원으로 하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다. 나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2023.7.17.부터 2023.9.14.까지 청구인들에 대한 양도소득세 및 증여세 조사를 실시한 결과, 청구인1이 특수관계자인 청구인2·3에게 쟁점아파트를 시가보다 저가로 양도하였다고 보아「소득세법」상 부당행위계산 부인규정을 적용하여, 쟁점아파트의 양도일로부터 소급하여 2년 이내에 해당하고 2021.2.7.이 매매계약일인 같은 단지 아파트 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 보았고, 관련 과세자료를 처분청에 통보하였다. 다. 처분청은 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 하여 2023.10.10. 청구인1에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을, 2023.10.13. 청구인2·3에게 각각 2022.5.12. 증여분 증여세 OOO원을 각 결(경)정·고지하였다. 라. 청구인들은 이에 불복하여 2023.11.17. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 (1) 쟁점아파트의 계약일과 비교대상아파트의 계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어 해당 쟁점매매사례가액은 시가로 인정될 수 없다. (가) 비교대상아파트의 계약일인 2021.2.7.부터 쟁점아파트의 계약일인 2022.4.22. 사이는 부동산 시장이 매우 불안하고 변동이 많은 시기였다. 2017.8.2. 주택시장 안정화 대책이 발표되고, 2018.9.13. 부동산 대책 및 2019.12.16. 주택시장 안정화 방안 등의 부동산 대책이 연이어 발표 되었고, 실제로 한국부동산원이「전국주택가격동향조사」에 발표한 주택매매가격 증가율 추이에 따르면 아래 ＜표1＞과 같이 2019년부터 2021년까지 주택가격이 급등한 후 2022년에는 주택가격이 급락하였음을 알 수 있다. ＜표1＞ 주택매매가격 증가율 추이 (나) 국토교통부 역시 아래 ＜표2＞와 같이 2019년은 하락하였으나 2020년부터 2021년까지 주택시장이 지속적으로 상승하다가, 2022년에는 하락했음을 발표하였다. 이는 2019년부터 2022년까지 부동산의 가격변동이 심하였음을 반증하는 것이다. ＜표2＞ 주택매매가격 동향 지표 해석 (다) 위와 같은 부동산 시장상황은 쟁점아파트에도 그대로 반영되었는데, 아래 ＜표3＞과 같이 쟁점아파트의 공동주택 공시가격이 매년 각각 약 9%, 13% 상승하여 2020.1.1.부터 2022.1.1.까지 약 23% 상승하였다가 2023.1.1 쟁점부동산의 공동주택 공시가격은 OOO원으로 전년 대비 10% 하락하였다. ＜표3＞ 쟁점부동산의 공동주택 공시가격 (단위 : 원) (라) OOO자료에 따르면 쟁점아파트의 매매시세는 지속적인 상승추세(한국부동산원은 자료가 없어 시세추이 확인이 불가능함)로, 비교대상아파트의 계약일인 2021.2.7.부터 쟁점아파트의 계약일인 2022.4.22. 사이에 11% 상승했는데, 이는 2021년 전국 주택매매가격 상승률인 9.9%보다 약 10% 포인트, 수도권 주택매매가격 상승률인 12.8%보다는 약 10% 포인트 낮은 수치로, 전국 대비 상승률 보다 높은 상승률을 기록했다. 참고사항으로 쟁점아파트의 계약일 2년 전인 2020년 4월부터 2023년 1월까지 기간 동안 쟁점아파트의 시세는 OOO확인 결과 각각 24% 포인트 상승하였다. (마) 서울고등법원 2013.4.24. 선고 2012누35940 판결을 살펴보면, ‘부동산 매매계약일 이후 전반적인 부동산 경기 악화와 부동산 시장의 변화 등이 맞물려 부동산 가격이 점차 하락하는 추세에 접어들었다고 봄이 상당하므로 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당된다고 인정하기 어려워 매매계약상 거래가액을 부동산의 시가로 볼 수 없다’는 원심의 판결을 인용하여 부동산 시장의 상황을 고려해야 한다는 취지로 판시하였고, 대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결에 따르면 유사재산 매매사례가액이 시가로 인정받기 위해서는 상속개시당시와 유사재산의 거래 사이에 가격변동이 없어야 하는데 매매가액이 평균거래가액이나 기준시가보다 높다는 점을 들어 유사재산 매매사례가액을 시가로 인정하지 아니하였다. (바) 따라서 국토교통부의 자료에 따라 2019년도부터 2021년도까지의 주택가격의 상승률이 최근 10년간 가장 높고 2022년에는 그 가격이 급락하여 부동산 시장가격 변동이 심했고, 2021년부터 2022년까지 쟁점아파트의 매매시세 및 공동주택 공시가격이 각각 약 10%, 13%이상 상승하여 2021년 전국의 주택매매가격 상승률보다 높다는 내용들을 고려하였을 때 비교대상아파트의 계약일인 2021.2.7.부터 쟁점아파트의 계약일인 2022.4.22. 사이에 부동산 시장이 급변했다고 보는 것이 타당하다. 그리고 공시지가 및 매매시세가 상승하였던 것은 가격변동의 특별한 사정이 있어 유사매매사례가액의 시가를 부인하고 기준시가 적용이 타당하다고 본 심판례(조심 2021서1082, 2022.1.26.)와 같이 본 사건과 유사한 사안의 선결정례가 존재한다는 점, 부동산 시장상황을 반영하여 유사재산 매매사례가액의 시가 인정여부를 판단하는 판례들을 고려해 보았을 때 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항에 따라 매매계약일부터 평가기준일 사이에 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 할 수 없으므로 쟁점매매사례가액은 시가로 인정될 수 없다. (2) 처분청은 가격변동에 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점매매사례가액이 적정한 시가임을 입증하지 않았다. (가) 인천지방법원 2022.8.11. 선고 2021구합55924 판결에 따르면 ‘시간의 경과, 주위환경의 변화 등에 비추어 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 한하여 과세관청이 해당 기간에 소급감정을 실시할 수 있다고 하는 제한적 해석론에 의할 때, 과세관청이 확인한 매매, 감정 등에서의 가액을「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항, 제2항의 시가로 주장하려면 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서의 해당 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점까지 아울러 증명하여야만 한다고 함이 타당하다’고 판시하여 과세관청에게 증명책임을 부담시켰다. (나) 쟁점매매사례가액이 평가기준일로부터 1년 3개월 전이고, 조문의 취지 및 판례 등을 종합하여 살펴볼 때, 쟁점매매사례가액이 ‘가격변동의 특별한 사정이 없어 적정한 시가임’에 해당하는지에 대한 증명책임은 처분청에 있다. 하지만 처분청은 ‘가격변동의 특별한 사정이 없어 쟁점매매사례가액이 적정한 시가임’을 증명하지 않고 있으므로 해당 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점매매사례가액은 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조, 「소득세법」제101조 및 같은 법 시행령 제167조에 따라 적정하게 평가한 가액이다. (가) 조사청은 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 따라 평가기준일전 2년 내인 2021.2.7. 거래된 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점아파트의 상증세법 상 시가로 인정받았다. (나) 「소득세법」제101조 및 같은 법 시행령 제167조에 따라 양도소득의 부당행위계산시 시가는 상증세법의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따르게 되어 있어, 쟁점아파트의 시가 또한 쟁점매매사례가액으로 결정하였다. (2) 청구인은 쟁점아파트의 평가기준일(2022.4.22.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2021.2.7.)사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었고, 이는 9.13. 부동산 대책발표 및 국토교통부의 자료와 OOO은행의 시세추이에 의해 확인되어 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 할 수 없으며, 처분청은 가격변동에 특별한 사정이 없어 쟁점매매사례가액이 적정한 시가임을 입증하지 않았다고 주장하나, (가) 처분청은 시가를 규정하고 있는 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서규정 등 해당 규정에 의해 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 심의결과에 따라 적법하게 이 건 부과처분을 하였다. (나) 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의결과에 따라 과세한 이 건 부과처분의 경우, 평가대상 재산인 쟁점아파트와 비교대상아파트는 모두 근처 강남구청역 인근 중심대로변 보다 안쪽으로 위치하고 있는데, 두 동 모두 접근성의 차이는 없고, 기준시가·위치·용도·면적 등이 동일하거나 유사하며, 매매계약일로부터 쟁점아파트의 평가기준일까지의 기간 중 형태 및 이용 상황의 변화가 없고 가격변동의 특별한 사정도 없다고 인정되는 경우에 해당한다. (다) 청구인1이 2012.12.28. 쟁점아파트를 취득한 이후 양도일까지 쟁점아파트의 부동산가격은 지속적으로 상승하였는데, 쟁점아파트 단지는 4개동 총 203세대의 아파트이고, 9.13. 부동산 대책 발표 전·후 최근까지 쟁점아파트와 동일면적(218㎡, 공용면적포함) 세대의 매매거래는 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점아파트와 동일면적의 매매거래이력 (단위 : 원) (라) 쟁점아파트의 기준시가는 2013.4.30. OOO원, 2022.4.29. OOO원으로, 2022년 기준시가가 2013년 대비 OOO원 상승하였고, 매매시세도 지속적으로 상승하였음에도 불구하고, 청구인1은 특수관계자인 청구인2·3과 2022.4.22. 매매계약을 체결하여 2022년 고시된 기준시가보다 낮은 가액인 OOO원에 양도하여 조세 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당한다. (마) 쟁점아파트의 소재지가 지가 상승률이 상당한 수준으로 상승하였다는 사실만으로는 쟁점아파트에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 인정하기는 어렵고(조심 2021서2648, 2021.11.15.), 평가심의원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는 것은 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가를 도모하기 위한 것인 점(조심 2021중2097, 2021.7.12.)을 고려할 때 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따른 매매 등의 가액을 시가로 보는 것이 시가평가의 원칙에 부합하는 것이다. (바) 청구인들은 비교대상아파트의 계약일인 2021.2.7.부터 쟁점아파트의 계약일인 2022.4.22. 사이에는 각종 대책발표 등으로 부동산 시장이 매우 불안정하고 이전까지 급등한 후 2022년부터 하락하는 시기이기에 비교대상아파트의 매매가액이 쟁점아파트의 시가로 적정하지 않다고 주장하나, 가격변동의 특별한 사정으로 인정할 수 있는 객관적인 자료인 쟁점아파트 단지의 부동산 거래를 살펴보더라도 매매가격이 상승하여 가격변동의 특별한 사정이 확인되지 아니하고, 각종 대책발표로 인한 부동산시장의 불안감 및 가격하락 분위기가 쟁점아파트 단지의 가격변동에 미치는 영향을 확인할 수 없는 상태에서 해당 시장분위기만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 할 수는 없다. (사) 쟁점아파트 단지는 203세대로 매매거래가 빈번하게 발생되지는 않으나, 청구인들이 주장하는 내용처럼 2022년도 이후 불안정안 부동산시장 분위기 및 하락분위기 이후 발생된 쟁점아파트 단지의 매매거래가액을 살펴보더라도 해당단지의 시세는 지속적으로 상승하여 다수 사안들이 쟁점아파트 단지의 매매거래에 영향을 미친 것으로 보이지 않는다. (3) 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고 있는바, 아무리 부동산시장 분위기가 급상승 후 하락하는 분위기가 형성되었다 하더라도 특수관계자들인 청구인들간에 체결된 현저하게 낮은 쟁점아파트의 양도가액이 통상적인 거래에서 발생할 수 있는 시가에 부합한다고 보기 어렵다. (4) 상기와 같은 사유로 ① 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지에 있고, 주거 전용면적 및 공동주택 가격이 동일하며, ② 비교대상아파트의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해매매의 가액을 시가로 결정한 것이고, ③ 비교대상아파트의 매매계약일부터 평가기준일까지 약 1년 3개월 동안 꾸준히 시세가 상승하여 온 것으로 확인되므로 오히려 청구인들에게 비교대상아파트의 매매가액을 시가로 적용하는 것이 불합리하다고 볼 수 없으므로 ‘가격변동의 특별한 사정이 없어 비교대상아파트의 매매가액이 적당한 시가임을 입증하지 못하였다’는 청구인들의 주장은 타당하지 않다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 특수관계자에게 쟁점아파트를 저가로 양도하였다고 보아 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 적용하여 양도소득세와 증여세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인) ② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다. 1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다. 1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 ④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. ⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등) ③ 법 제35조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다. ④ 법 제35조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 3억원을 말한다. ⑤ 법 제35조 제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날( 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 "대금청산일"이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들 및 처분청이 제출한 증빙자료에 의해 나타나는 사실관계 등은 다음과 같다. (가) 쟁점아파트의 매매계약서에 따르면, 청구인1은 2022.4.22. 특수관계자인 청구인2·3과 쟁점아파트를 OOO원에 양도하기로 매매계약(청구인2·3의 지분 각 2분의 1, 쟁점아파트에 대한 전세보증금 OOO원 승계조건)을 체결하였고, 대금지급시기 등은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점아파트의 매매계약서 상 대금지급시기 (단위 : 원) (나) 쟁점아파트의 등기부등본을 보면, 2022.5.12. 소유권이 청구인1에서 청구인2·3(지분 2분의 1씩)에게 이전된 것으로 나타난다. (다) 국토교통부장관이 고시한 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격을 비교하면 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격 비교 (단위 : 백만원, %) (라) 조사청은 2023.7.17.부터 2023.9.14.까지 청구인들에 대한 양도소득세 및 증여세 조사를 실시하고, 아래 ＜표7＞과 같이 OOO아파트 단지 내의 아파트 매매거래 중 매매계약일이 쟁점아파트의 계약일(2022.4.22.)과 가장 가까운 비교대상아파트의 매매거래를 매매사례가액 적용대상으로 선정하였다. ＜표7＞ 쟁점아파트와 비교대상아파트 비교 (단위 : ㎡, 백만원) (마) 서울지방국세청 평가심의위원회는 조사청의 심의요청에 따라 2023.7.25. 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액에 대하여 심의한 결과, 아래 ＜표8＞과 같이 동 가액을 쟁점아파트의 양도일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 인정결정을 한 것으로 나타난다. ＜표8＞ 평가심의위원회 평가결정서 상 심의결과 (바) OOO은행 부동산 사이트OOO에서 2021년부터 2023년 10월까지 쟁점아파트와 같은 단지 내 동일한 면적(180.07㎡)의 매매시세를 조회한 내용은 아래 ＜표9＞와 같다. ＜표9＞ 쟁점아파트와 같은 단지·평수의 매매시세 (단위 : 백만원) (사) OOO사이트OOO에서 2022년 2월부터 2023년 10월까지 쟁점아파트와 같은 단지 내 동일한 면적(180.07㎡)의 매매시세를 조회한 내용은 아래 ＜표10＞과 같다. ＜표10＞ 쟁점아파트와 같은 단지·평수의 매매시세 (단위 : 백만원) (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 「소득세법 시행령」제167조 제5항 및 상증세법 시행령 제49조 제1항에 양도소득의 부당행위계산에 있어 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간” 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 등을 시가로 인정하되, 동 기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할 세무서장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는바, 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지에 위치하고 면적·용도·기준시가가 동일한 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 보아 과세한 점, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동일한 공동주택단지에 속하여 있고, 해당 단지의 매매시세 등을 볼 때 위 심의결과와 달리 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 보이지 않는 점, 쟁점아파트의 양도가액으로 신고한 금액이 쟁점매매사례가액보다 OOO원이나 저가이고, 그 차액이 시가의 100분의 5 이상이어서 이 건은 「소득세법」제101조 제1항에서 규정하는 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당된다고 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매가액으로 보아 청구인들에게 이 건 양도소득세와 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.