조심 2020인1284 (2020.09.08)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2015.12.4. OOO1필지에 주택신축건설업으로 사업자등록하고 지하1층 지상14층 규모로 오피스텔 34개호(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 2016년에 분양 완료하였으며, 쟁점건물을「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호의 부가가치세 면제 대상 주택으로 보아 부가가치세 신고를 하지 아니하였다. 나. 처분청은 청구인에 대하여 2019.5.9.~2019.5.28. 기간 동안 개인통합조사를 실시한 결과 청구인이 건설·판매한 쟁점건물이「주택법」에 의한 주택에 해당하지 않으므로 조특법 제106조 제1항 제4호의 부가가치세 면제 대상이 아니라고 보아 2019.8.9. 청구인에게 2016년 제2기 부가가치세 OOO(신고불성실가산세 등은 제외된 세액임)을 결정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.30. 이의신청을 거쳐 2020.3.6. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 처분청이 주거용으로 신축한 오피스텔을 주택으로 보지 않고 업무용 건물로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다. (1) 청구인은 공동주택을 신축분양할 목적으로 토지를 취득하였으며, 전체 층의 각 호수 면적을 85㎡이하인 공동주택으로 설계하였으나, 「건축법」상 건축허가요건을 충족하기 위해 오피스텔로 허가를 받았다. 쟁점건물은 처음부터 주거용도로 설계되었고, 방·거실·주방시설·화장실·보일러·난방·전기시설 등 주거에 필요한 내부시설이 모두 갖추어진 형태로 사용승인신청을 하여 사용승인이 되었고, 분양시에도 용도를 주거용으로 하여 분양하였으며 수분양자도 입주하여 주거공간으로 사용하고 있고 주택의 형태로 시공되고 주택으로 사용되고 있는 점에 대해서는 처분청도 이견이 없다. (2) 쟁점건물은 실질적으로 주택으로 사용되고 있는데도 오피스텔로 허가받았다는 이유로 주택이 아니라고 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다. 조특법 제106조 제1항 제4호에 따라 국민주택의 공급은 부가가치세가 면제되며, 국민주택의 규모는 조특법 시행령 제51조의2 제3항에서 「주택법」에 따른 국민주택 규모를 준용하도록 하고 있고,「주택법」상 국민주택이란 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말한다고 규정하고 있다. 또한 실질적으로 주택으로 시공되고, 수분양자도 주거용으로 사용하고 있으며 「국세기본법」제14조 제2항에서도 “소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 실질 내용에 따라 적용한다.”고 규정하고 있고,「주택법」에서도 오피스텔은 준주택으로 규정하고 있으며, 주거형태로 시공되고 수분양자도 주택으로 사용하고 있음을 시인하면서도 주택으로 보지 않고 오피스텔로 허가받았다는 이유로 업무용으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다. 대법원 판례 및 조세심판원의 선결정례에서 오피스텔의 주택 여부는 건축허가 및 건축물 대장상의 등재사실이 아닌 실질적인 용도를 기준으로 판단하여야 한다고 하였다(대법원 2010.9.9. 선고 2010두9037 판결, 조심 2016중1641, 2016.7.21. 외 다수, 같은 뜻임). 나. 처분청 의견 쟁점건물은「주택법」에 의한 주택에 해당하지 아니하므로 부가가치세 면제 대상으로 볼 수 없다. (1) 주거용으로 신축한 오피스텔을 주택으로 보지 않고 상업용 건물로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다는 청구주장에 대하여 (가) 조특법 제106조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제51조의2 제3항, 제106조 제4항 제1호, 「주택법」제2조 제5호에 의하면, ① 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제하고, ② 위 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하의 주택을 말하며, ③ 위 “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택을 말한다. (나) 한편 「주택법」제2조 제1호 내지 제4호 및 같은 법 시행령 제2조, 제3조 제1항, 제4조에 의하면, ① “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분하고, ② “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택 중「건축법 시행령」 [별표1] 제1호 가목에 따른 단독주택, 나목에 따른 다중주택, 다목에 따른 다가구 주택을 말하며, ③ “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택 중「건축법 시행령」[별표1] 제2호 가목에 따른 아파트, 나목에 따른 연립주택, 다목에 따른 다세대주택을 말하고, ④ “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 중「건축법 시행령」 [별표1] 제2호 라목에 따른 기숙사, 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설, 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 노인복지법 제32조 제1항 제3호의 노인복지주택, 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔을 말한다. (다) 그리고「건축법 시행령」 [별표1] 제14호 나목 및 국토교통부 고시인 ‘오피스텔 건축기준’ 제2조에 의하면, ① 오피스텔은 일반업무시설의 일종으로 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말하고, ② 오피스텔은 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니하여야 하고, 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치하여야 하며, 사무구획별 전용면적이 85㎡를 초과하는 경우 온돌·온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것 등의 건축기준에 적합한 구조이어야 한다. (라) 또한 조특법 제106조 제1항 제4호에서 정한 부가가치세가 면제되는 국민주택은 그 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 오피스텔로 건축허가를 받아 사용승인까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는 설령 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 위 규정에서 정한 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다(대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결, 같은 뜻임). (마) 이와 달리 어떠한 건축물이 오피스텔 등 업무시설의 용도로 건축허가와 사용승인을 받고, 건축물관리대장과 부동산등기부에도 같은 취지로 기재되어 있음에도 단지 그 현황이 주거의 용도에 적합하여 다수의 입주민들이 사실상 주거의 용도로도 사용하고 있다는 주관적인 사정만으로는 이를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’에 해당한다고 볼 수는 없다(대법원 2008.2.14. 선고 2007두21242 판결, 같은 뜻임). (2) 주택 여부는 건축허가 및 건축물 대장 상 등재사실이 아닌 실질적인 용도를 기준으로 판단하여야 한다는 주장에 대하여 조특법에서 정한 면세요건인 “「주택법」에 따른 국민주택 규모이하의 주택의 공급”에 해당하는지 여부는 다른 특별한 사정이 없는 한 건축허가, 사용승인, 건축물관리대장, 부동산등기부 등 공부상 용도에 따라 객관적으로 판단하여야 하는바, 쟁점건물을「주택법」에 따른 주택이 아니라고 보아 부가가치세를 과세한 당초 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 되어 있는 쟁점건물이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부 나. 관련 법령 (1) 조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5, 제9호, 제9호의3 및 제12호는 2015년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제9호의2 및 제11호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다. 4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (2) 조세특례제한법 시행령 제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다. 1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택 2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서「건설산업기본법」·「전기공사업법」·「소방시설공사업법」·「정보통신공사업법」·「주택법」·「하수도법」및「가축분뇨의　관리　및　이용에　관한　법률」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것. 다만,「소방시설공사업법」에 따른 소방공사 감리업은 제외한다. 3. 제1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서「건축사법」,「전력기술관리법」,「소방시설공사업법」,「기술사법」및「엔지니어링산업　진흥법」에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것 (3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. 3. "국민주택"이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택( 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다. 4.「건축법 시행령」별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령 제3조의4(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 14. 업무시설 나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다. 2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청이 제출한 심리자료 및 청구인이 제출한 자료 등에는 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2015.12.4. 주택신축판매건설업으로 사업자등록하여 일반상업지역인 OOO외 1필지에 지하 1층, 지상 14층 규모의 쟁점건물을 신축하여 2016년에 모두 분양 완료하고 2016.12.7. 폐업신고를 하였다. (나) 청구인이 제출한 쟁점건물의 건축허가서(발급일 2015.11.20.)를 보면 주용도는 업무시설(오피스텔), 명칭은 OOO대지면적 276.8㎡, 연면적 2,656.5㎡라고 기재되어 있다. (다) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면 쟁점건물의 건축허가일은 2015.11.20., 착공일은 2016.1.8., 사용승인일은 2016.11.2.로 각각 확인되고 지하1층 지상14층 규모의 오피스텔 34호로 구성되어 있는 것으로 나타난다. (라) 청구인은 분양이 완료된 쟁점건물에 대하여 2016년 귀속 종합소득세 신고시 OOO분양수입금액으로 신고하였으며, 부가가치세 면제대상으로 보고 부가가치세를 신고하지 아니하였다. (단위 : 원) (2) 청구인은 증빙자료로 사업자등록증 사본, 건축개요서, 분양계약서, 집합건축물대장, 배관평면도 등을 제출하였다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 처음부터 공동주택을 신축분양할 목적으로 토지를 취득하였고, 쟁점건물은 처음부터 주거용도로 설계되었으며, 방, 주방시설, 화장실 등 주거시설을 갖추어 사용승인을 받고 주거용으로 분양하는 등 사실상 용도가 주택임에도 쟁점건물을 주택이 아니라고 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나 쟁점건물은 당초 오피스텔로 건축허가를 받아 사용승인을 받은 것으로 나타나고, 건축물대장에도 그 용도가 ‘업무시설(오피스텔)’로 기재되어 있으며 동 건물 신축 이후 주거용으로 용도를 변경한 사실이 나타나지 아니하는바, 조특법 제106조 제1항 제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은 「주택법」제2조 제3호에 따른 국민주택 규모(주거전용면적 85㎡ 이하)의 ‘주택’ 공급에 한하여 적용되는 것이므로, 위와 같이 「주택법」제2조 제1호의2 및 「주택법 시행령」제2조의2 제4호에 따른「건축법 시행령」의 오피스텔(업무시설)에 해당하는 쟁점건물을「주택법」에 의한 주택으로 보아 부가가치세 면제 대상으로 보기는 어렵다 할 것이다(조심 2018중3955, 2018.12.26., 같은 뜻임) 따라서, 쟁점건물을 주택이 아닌 오피스텔(업무시설)로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.