국심 1999중1154 (2000.07.25)

1. 파주세무서장이 1998.8.28 청구인에게 결정고지한 1997년 귀

속 양도소득세 390,443,340원의 과세처분은 경기도 고양시

일산구 OOO동 OOO 소재 건물에 거주하고 있는

청구외 OOO의 퇴거조건으로 청구인이 청구외

OOO에게 지급한 금액 62,000,000원을 경기도 고양시 일산구

OOO동 OOO 「대지」254㎡「건물」996㎡의 양도

차익 계산시 필요경비로 공제하여 그 과세표준과 세액을

경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 원처분개요

청구외 OOO은 1996.11.19 경기도 고양시 일산구 OOO동 OOO 「대지」254㎡, 「건물」996㎡(이하 대지와 건물을 합하여 “쟁점부동산"이라 한다)를 경락을 원인으로 1997.1.8 취득하였고, 1997.8.28 청구외 (주)OOO에 양도하였으며, 1997.9.1 쟁점부동산의 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고를 이행하였다.

처분청은 쟁점부동산을 실지로 경락받은 자가 청구인임을 밝혀내고 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구외 OOO이 신고한 양도가액을 부인하고 실지양도가액 2,095,078,915원, 필요경비 126,840,000원으로 하여 1998.8.28 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 390,443,340원을 결정.고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998.10.23 심사청구를 거쳐 1999.5.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산을 청구외 OOO 명의로 취득 및 양도한 사실에 대하여 처분청은 청구인이 실지거래자임을 확인하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였는 바, 청구인에게 양도소득세를 과세한 점에 대하여 이견이 없으나 쟁점부동산의 양도차익 산정시 오류가 있으므로 이를 취득 및 양도가액에 반영하여 이 건 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.

첫째, 쟁점부동산의 매수자인 (주)OOO가 쟁점부동산을 담보로 근저당되어 있던 OOO농협의 대출금 700백만원을 승계하기로 하였으나 (주)OOO는 계약이후 부도로 인하여 동 대출금을 변제하지 아니하였으므로 동 700백만원을 양도가액에서 제외하여야 하고,

또한, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 경락받은 이후 위 대출금(700백만원)에 대한 이자발생분 26,432,129원과 (주)OOO와 양수.도하기로 계약한 날로부터 (주)OOO로 소유권을 이전한 날까지 이자발생분 18,646,776원을 양도가액에 합산하여 양도차익을 산정하였으나, 동 이자발생분은 청구외 (주)OOO가 부담하여야 할 경비로서 청구인의 양도소득이 아니므로 동 이자발생분은 양도가액에서 제외하여야 한다.

둘째, 쟁점부동산 취득시 쟁점부동산을 청구인이 취득할 수 있도록 소개해 준 OOO농장 대표 청구외 OOO에게 소개비로 140백만원을 지급한 사실이 있고 동 소개비는 처분청의 과세자료(OOO에 대하여 기타소득 파생), 영수증, 입금통장에서 보듯이 청구외 OOO에게 지급한 사실이 확인되므로 동 소개비를 필요경비로 인정하여야 하고,

셋째, 청구인이 쟁점부동산을 경락으로 취득하기 전 쟁점부동산의 소유권자이던 청구외 OOO은 쟁점부동산의 5층에서 거주하고 있었는 바, 청구인이 청구외 OOO에게 이주비로 62백만원을 지급한 사실이 청구외 OOO 발행 영수증, 이행각서, 타행송금표 및 은행전표로 확인되므로 동 이주비 62백만원을 쟁점부동산의 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

쟁점부동산의 근저당권자인 OOO농업협동조합 대출금 700백만원 및 이자부분은 (주)OOO에서 승계한다고 매매계약서에 약정되어 있고, 동 대출금 700백만원을 공제하고 950백만원을 청구인이 수령한 사실이 확인되고 있어 청구주장은 받아들일 수 없다.

양도차익 계산시 필요경비로 취득세 등 56,840,000원과 매매알선료 및 대가로 (주)OOO산업개발에 지급한 양도비용 70백만원을 필요경비로 인정하였음이 확인되고, 또한 처분청이 인정한 위 필요경비외에 추가로 필요경비로 사용되었다는 구체적인 증빙의 제시가 없어 청구주장은 인정할 수 없다.

양도물건을 매수인에게 명도하기 전에 임차인을 내보내기 위하여 지급한 이주비등은 필요경비에 산입하지 아니하는 것이며(국심88광727, 88.9.10), 또한 청구주장을 입증하는 객관적인 자료 등 증빙제시가 없으므로 청구주장을 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

첫째, 양수자가 인수하기로 한 근저당 설정된 대출금을 양도가액에서 제외할 수 있는지 여부

둘째, 경락을 원인으로 취득한 부동산에 대하여 취득시 소개비를 필요경비로 인정할 수 있는지

셋째, 쟁점부동산에 거주하고 있던 거주자에게 지급한 이주비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제96조

【양도가액】에서「양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호.제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류.보유기간.거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있고,

같은법 제97조

【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호.제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류.보유기간.거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 (1994. 12. 22 개정)

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액 (1994. 12. 22 개정)

4. 대통령령이 정하는 양도비 (1994. 12. 22 개정)」라고 규정하고 있으며

같은법시행령 제163조

【양도자산의 필요경비】제1항에서「법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액 ”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용.화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31 신설)」라고 규정하고

같은조 제3항에서「법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비 ”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용」라고 규정하고 있으며,

같은조 제4항에서「법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적 지출액 ”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용.화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액」이라고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

＜ 쟁점①에 대하여 ＞

(1) 등기부등본을 보면 청구외 OOO은 쟁점부동산을 1996.11.19 경락을 원인으로 1997.1.8 취득하였고 1997.9.4 청구외 (주)OOO에 양도(1997.8.28 매매)하였으며, 청구외 OOO이 1997.9.1 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고(취득가액 : 1,015백만원, 양도가액 : 1,050백만원)를 이행한 사실에 처분청과 청구인간에 다툼 없음을 알 수 있다.

(2) 이 건 양도소득세가 과세된 경위를 보면 구 중부지방국세청은 청구외 OOO을 양도소득세 불성실신고혐의가 있다고 보아 조사하였는 바, 쟁점부동산의 실지거래자는 청구인임을 확인하였으며, 아래와 같이 실지거래가액을 밝혀내고 이 건 양도소득세를 과세하였다.

첫째, 쟁점부동산의 실지 양수.도매매계약서 적출하였는 바, 그 주요내용을 보면 양도자는 청구외 OOO, 매수인은 (주)OOO, 계약일은 1997.8.28, 총 매매대금 2,050백만원 중 계약금은 1,600백만원, 잔금 450백만원으로 기재되어 있고, 동 매매계약서의 특약사항을 보면 근저당권자 OOO농업협동조합 대출금 원금 700백만원 및 이자부분은 (주)OOO가 승계하고, 쟁점부동산의 2층 및 5층 임차인에 대한 명도는 매도인이 책임지고 명도하기로 하며 쟁점부동산 전체가 명도되었을 때 잔금(450백만원)을 지급(명도일은 1997.9.10 전까지로 한다)하기로 기재되어 있으며,

둘째, 청구인이 확인한 1998.4.7자 확인서를 보면 쟁점부동산을 실지로 경락받아 취득 및 (주)OOO에 양도한 자는 청구인이고, 처분청이 적출한 위 매매계약서와 같이 (주)OOO에 쟁점부동산을 양도하였으며, OOO산업개발(주) 계약금 변제금 270백만원, 대출금 양도분 700백만원, 매매알선료 100백만원, 본인 취득세 대체납입 30백만원을 공제하고 950백만원을 수령하였다고 기재되어 있으며,

셋째, 청구인에 대한 조사결과를 아래와 같이 과세자료로 통보하였다.

(단위 : 백만원)

(3) 쟁점부동산의 양수자인 (주)OOO의 채무와 관련하여 정리계획인가 결정을 한 대구지방법원 제30민사부(OOO회사정리, 1999.7.13)는 대출금 승계액 700백만원에 대하여 105백만원을 권리변경금액으로 하여 실 변제금액을 595백만원으로 하였고 동 105백만원은 주식으로 전환하여 (주)OOO에 출자(1주당 가액은 5,000원, OOO농업협동조합에서 주권을 수령)하도록 판결하였으며,

또한, 대구지법은 (주)OOO가 1998.8.17을 기준으로 법정관리에 들어 갔는 바, 경과이자(쟁점부동산 소유권 취득일부터 1998.8.17까지 이자분) 191,488,788원은 전액면제하도록 하고, 발생이자(1998.8.17 이후부터 원금 595백만원에 대하여 상환시까지) 199,794,863원은 10년(2009. 12.31)동안 분할상환토록 결정하였다.

위 사실등을 종합하면 대구지방법원은 대출금 승계액 700백만원에 대하여 105백만원을 권리변경금액으로 하여 실 변제금액을 595백만원으로 하였고, 권리변경금액인 105백만원을 (주)OOO에 출자하도록 의결하여 OOO농업협동조합에서 주권을 수령하였으므로 대출금 승계액 700백만원을 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장은 이유없다고 판단되고 또한, 부동산의 양도시점까지 발생된 이자를 매수인이 부담하였다면 동 이자는 양도가액에 합산하여야 하므로 청구외 (주)OOO가 쟁점부동산의 양도시점까지 부담하기로 한 이자를 양도가액에 합산하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

＜ 쟁점②에 대하여 ＞

청구인은 쟁점부동산을 경락받으면서 쟁점부동산을 경락받을 수 있도록 소개한 OOO농장(OOO환자 집단거주시설)의 대표 OOO에게 소개비로 140백만원을 지급하였으므로 동 140백만원을 필요경비로 인정하여 달라고 주장하고 있다.

OOO농장 대표인 청구외 OOO의 OOO농협 거래내역(OOO)을 보면 1996.12.30 입금자는 OOO 130백만원이 입금된 사실이 있으며, 동 금액을 청구인이 쟁점부동산을 경락(1996.11.19)받은 후 소개비로 입금하였다고 주장하고 청구인이 위 OOO에게 소개비로 준 140백만원을 이 건 양도소득세 조사시 적출하여 OOO의 기타소득으로 하여 자료 파생한 사실이 있으나,

청구인이 쟁점부동산을 경락으로 취득한 사실로 볼 때 동 140백만원을 쟁점부동산 취득시 소개료로 지급하였다고 볼 수는 없다고 할 것이다.

＜ 쟁점③에 대하여 ＞

청구인이 쟁점부동산을 경락받기 전에 쟁점부동산의 소유권자가 청구외 OOO이었는 바, 청구외 OOO은 청구인이 쟁점부동산을 경락받은 후에도 쟁점부동산 5층에서 거주하여 왔으며, 청구인이 쟁점부동산을 양도하자 이주비를 지급하여 줄 것을 요구하였다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 보면,

등기부등본과 인감증명서를 보면 청구외 OOO은 청구인이 쟁점부동산을 경락받기 전의 소유자이고 쟁점부동산의 소유권을 청구인에게 이전한 후에도 쟁점부동산에서 거주하고 있었음이 확인되고 있으며,

청구인이 청구외 OOO에게 62백만원을 이주비로 지급하였다고 대체전표, 계좌입금증, 수표이면 복사분을 제시하고 있으며,

위 62백만원을 이주비로 받았다는 청구외 OOO의 확인서(62백만원을 지급받고 1997.10.11 이전에 이주하겠다는 1997.10.6자 확인서), 영수증(1997.10.6, 1997.10.12자 발행) 제출하고 있다.

청구인이 쟁점부동산을 1996.11.19 경락을 원인으로 1,015백만원에 취득하였고, 쟁점부동산을 취득한 9개월 후인 1997.8.28 청구외 (주)OOO에게 2,095백만원에 양도한 점으로 볼 때 당초 쟁점부동산을 1996.11.19 경락당한 청구외 OOO이 쟁점부동산의 5층에서 소유권자인 청구인과 임대차계약도 없이 거주하고 있었다는 청구주장이 상당한 것으로 보여지고,

청구인이 쟁점부동산 양도계약을 체결함에 있어서 쟁점부동산의 점유자에게 퇴거조건등으로 이주보상금 62백만원을 지급하였으므로 부동산매매계약에 따른 채무를 이행하기 위해서 부득이하게 지출하지 않으면 안되는 비용으로서 궁극적으로 쟁점부동산에 대한 자본적 지출로 보아야 할 것이므로 양도차익 계산시 필요경비로 산입하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단된다(대법원 92누15871, 1994.3.11, 국심96서2636, 1996.12.26 같은 뜻).

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.