국심2003서3266 (2004.04.29)

1. 처분개요 청구인은 자매 조OOO, 조OOO, 조OOO와 1969.2.10 및 1977.9.21 공동상속받아 공유로 소유한 OOO번지외 9필지 토지 7,980.8㎡(이하 “전체토지”라 한다)의 1/4인 1,995.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2001.5.22 OOO(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)에 양도하고, 2001.5.23 처분청에 실지거래가액(양도가액 5,923,916,675원, 취득가액 2,704,860,354원)으로 양도소득세 과세표준 예정신고를 한 후, 2001.7.31 양도소득세 388,322,700원과 2001.9.14 양도소득세 350,000,000원을 납부하였다. 2002.5.31 청구인은 2001.5.23 신고한 양도소득세 과세표준 예정신고내용을 수정하여 취득가액을 의제취득일(1985.1.1)의 현재의 기준시가 3,199,938,815원으로 하고, 철거비 362,500,000원과 이주보상비 926,125,000원 합계 1,288,625,000원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비로 공제하여 405,208,720원의 환급을 요구하는 양도소득과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 위 양도소득과세표준신고에 대한 조사에서 양도가액은 매매계약서 및 매매조건합의서상의 금액 5,923,916,575원(신고가액)으로 하고, 취득가액은 실지양도가액에 의거 환산한 가액인 2,313,478,921원으로 하고, 필요경비는 동 환산가액의 3%인 개산공제액 69,404,367원으로 하여, 2003.6.1 청구인에게 2001년도분 양도소득세 141,474,020원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.8.27 이의신청을 거쳐 2003,10.20 이건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점토지의 양도가액 5,923,916,675원 중 매매조건합의서에 따라 청구인이 수령하지도 못하고 청구외법인이 실제 집행하지도 아니한 철거비 382,500,000원과 이주보상비 1,273,875,000원 합계 1,656,375,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 양도가액에서 차감하여야 한다. (2) 쟁점토지의 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항 및 제164조 제4항에 의하여 기준시가로 환산한 3,199,939,525원으로 하여야 한다. (3) 쟁점토지의 양도와 관련하여 실지 지급된 쟁점비용(철거비 362,500,000원, 이주보상비 926,125,000원)은 필요경비에 산입하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점토지의 양도가액은 실지 약정된 금액 전부로 한 계약조건에 따라 미집행된 쟁점금액도 계약금액에 포함되었으므로 양도가액에 산입한 당초 처분은 정당하다. (2) 쟁점토지의 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목 및 제114조 제5항에 의하여 실지양도가액에 의거 환산한 가액인 2,313,478,921원으로 하여야 하므로 당초 처분은 정당하다. (3) 쟁점토지의 취득가액을 쟁점(2)와 같이 환산하였으므로 필요경비는 실지 발생한 비용이 아닌 개산공제액(3%)인 69,404,367원이 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 (1) 쟁점토지의 매매계약서 및 매매조건합의서상 양도가액에 포함된 비용중 실제 집행되지 아니한 쟁점금액을 양도가액에서 제외할 수 있는지 여부 (2) 의제취득일(1985.1.1) 이전에 상속받은 쟁점토지의 취득가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목 및 제114조 제5항에 의하여 실지양도가액에 의거 환산한 가액으로 하여 과세한 처분의 당부 (3) 쟁점토지의 양도에 대한 필요경비를 개산공제액(3%)으로 하여 과세한 처분의 당부 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 같은법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 3. 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 대통령령이 정하는 금액 이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. 1. 토 지 : 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) ⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액에 의한다. ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 대통령령이 정하는 가액 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 같은법 시행령 제164조 【토지 건물의 기준시가 산정】④ 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 × ─────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 같은법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. 2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────――――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항 의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) (4) 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 재정경제부령이 정하는 것 이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. 1. 하천법 댐건설 및 주변지역 지원 등에 관한 법률 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 개발이익환수에 관한 법률 제12조의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다. 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점(1)에 대해 본다. (가) 전체토지는 청구인외 3인이 1967.1.20과 1977.9.21 공동상속받은 후, 2001.5.22 등기원인을 신탁으로 하여 주식회사 OOO부동산신탁으로 신탁등기되었다가 동일자에 등기원인을 매매로 하여 청구외법인으로 소유권이전등기되었다가, 동일자에 다시 주식회사 OOO부동산신탁으로 신탁등기된 것으로 등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 전체토지 매매계약서(2001.5.22 약정)[甲 : (주)OOO부동산신탁, 乙 : OOO(주), 입회인 : 조OOO외 3인]를 보면, 「제1조(매매부동산의 표시) OOO외 9필지 7,980.8㎡, 제2조(매매대금 및 지급방법) ① 매매대금은 OOO감정평가법인의 평가금액 23,695,666,700원으로 한다. ② 위 제①항의 매매금액에는 조OOO외 3인과 乙이 합의하여 甲에게 제출한 매매조건 합의서상 매매부동산 관련채무와 예상되는 소요비용이 포함된 것으로 하고, 동 금액은 계약금으로 대체한다. ③ 제①항의 매매대금중 계약금 20,798,979,669원은 2001.5.22, 잔금 2,896,869,031원은 계약일로부터 60일이내에 지급한다. ④ 대금지급은 매수인이 조OOO외 3인에게 직접 지급하기로 하고, 수탁자는 대금지급에 관여치 않는다」고 되어 있다. (다) 쟁점토지의 매매조건합의서(2001.5.22 약정)[위탁자 : 조OOO, 매수인 : OOO(주)]를 보면, 「부동산의 표시 : OOO외 9필지 7,980.8㎡의 1/4, 제1항 위 표시부동산중 위탁자지분의 매매금액은 OOO감정평가법인의 신탁부동산에 대한 평가금액 23,695,666,700원의 1/4인 5,923,916,675원으로 한다. 제2항 위 제1항의 위탁자지분 매매대금중 계약금 5,092,956,000원은 2001.5.22, 잔금 830,960,675원은 계약일로부터 60일 이내에 지급한다. 제3항 위 표시부동산의 관련채무와 예상되는 소요비용은 다음과 같다. ① 택지초과소유부담금 1,043,601,000원, ② OOO근저당채무 1,030,795,000원, ③ 종합토지세 23,560,000원, ④ 손해배상청구비용 50,000,000원, ⑤ 철거비용 495,000,000원, ⑥ 예상되는 철거비용 250,000,000원, ⑦ 예상되는 이주보상비 2,200,000,000원(가옥주 110세대, 세입자 200세대) 총 합계 5,092,956,000원. 제4항 위 제3항의 채무와 예상되는 소요비용을 계약금으로 처리하고 계약과 동시에 소유권을 매수인 명의로 이전한다. 제6항 매수인은 매매대금에서 위 제3항의 채무과 비용을 제외한 대금을 위탁자에게 지급하며, 만약 매매토지에 압류된 택지초과소유부담금을 납부하지 않아도 될 경우 333,330,000원을 위탁자에게 지급하기로 한다(단, 매매계약체결후 매수인이 인수한 채무금액 등이 매매대금을 초과하는 경우에도 매수인이 그 채무와 비용을 부담하여야 하고 위탁자에게 그 상환을 청구할 수 없다. 또한 채무 및 비용이 매매대금에 이르지 아니하여 차액이 발생한 경우에도 위탁자도 매수인에게 추가대금의 청구를 하지 아니한다)」고 되어 있다 (라) 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 매매조건합의서상 양도가액 5,923,916,675원에서 아래와 같이 청구외법인이 미집행한 쟁점금액(철거비 382,500,000원, 이주보상비 1,273,875,000원)을 차감한 4,267,541,675원으로 하여야 한다고 주장하고 있다.OOO (나) 쟁점토지의 필요경비에 대하여, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목의 규정을 적용하여 환산취득가액으로 함에 따라 같은조 제3항 제2호의 규정에 의해 개산공제액(69,404,367원)을 필요경비로 인정하였으나, 쟁점(2)에서 쟁점토지의 취득가액을 같은조 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용하여 실지거래가액(의제취득일 현재 기준시가)으로 함에 따라 같은조 제3항 제1호의 규정에 의해 같은조 제2항 제2호 내지 제4호의 금액을 필요경비로 인정할 수 있다 할 것이다. 쟁점비용(철거비 362,500,000원, 이주보상비 926,125,000원)은 쟁점토지의 매매조건합의서에 의하여 청구외법인이 지출하였지만 동 비용은 쟁점토지의 양도가액에 포함된 금액으로 청구인이 지출한 것이나 다름없고, 동 비용은 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 부동산매매계약에 따른 채무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출하지 않으면 안되는 비용으로서 궁극적으로는 쟁점토지에 대한 자본적 지출이거나 또는 쟁점토지의 이용편의를 위하여 지출한 장애철거비용으로 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 양도차익 계산시 필요경비로 인정함이 타당한 것으로 판단된다( 국심1999중1154 , 2000.7.25 외 같은 뜻). 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.