서면-2017-부동산-1711 (2017.12.06)

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - 甲은 전라남도 장성군에 있는 토지를 7억원에 乙에게 양도하는 계약(1번 계약)을 체결하고 계약금 20%를 지급 받음

  - 새로운 매수인 丙이 나타나 매매대금 4천만원을 더 주고, 甲의 위약금 1.4억원도 대신 지급할 테니 토지를 자신(丙)에게 양도할 것을 제안함에 따라 甲은 乙과의 매매계약(1번 계약)을 해제하고 丙과 매매대금을 7.4억원으로 하는 새로운 매매계약(2번 계약)을 체결하고 2016.12.30. 丙에게 양도

  - 丙은 甲의 위약금 1.4억원을 乙에게 지급하였으나, 매매계약서(2번 계약)에 위약금에 대한 언급은 없음(乙은 지급받은 위약금 1.4억원에 대하여 기타소득으로 신고)

  ○ 질의내용

  토지를 취득하는 과정에서 전 소유자가 지급해야할 1번 계약의 위약금을 2번 계약의 매수인이 대신 지급한 경우 해당 금액을 2번 매수인이 취득한 해당 토지를 양도할 때 필요경비로 공제할 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20>

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 생략

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 생략

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다. <개정 2015.2.3, 2017.2.3>

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 생략

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

4. 생략

② 생략

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다. <개정 2015.2.3, 2016.2.17>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. ~ 2의2.생략

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. ~ 4. 생략

④ 삭제 <2000.12.29>

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18>

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 기본통칙 97-0…4 【매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입】

주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다.<개정 1997.04.08.>

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 법규재산2012-357 (2012.09.25.)

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 양도자가 부동산을 양도하기 전에 다른 매수자와의 매매계약이 해제됨에 따라 민사소송이 제기되고 그 소송결과 양도자가 계약해제 위약금을 부담한 경우 해당 위약금은 「소득세법」제97조제1항의 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다..

○ 재산세과-1864 , 2008.07.23

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」제97조 및 「같은법 시행령」제163조의 규정에 열거된 항목에 한하는 것으로, 귀 질의와 같이 계약불이행에 따른 위약금, 조합이 부담할 공과금, 이주비 · 대출금에 대한 이자 등의 지출비용은 양도차익 계산시 필요경비로 공제되지 아니하며, 취득당시 납부한 취득세, 등록세 및 부동산중개수수료는 취득가액에 포함됩니다.

○ 서면-2015-부동산-1729(2015.11.17)

귀 질의의 경우, 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 때, 자산 취득에 든 실지거래가액은, 「소득세법 시행령」제163조제1항을 따르는 것으로 (주)한국토지신탁의 신탁물건 공매(입찰)공고에 참여하여 자산을 취득한자가 전 소유자가 부담하여야할 미납관리비를 법적인 지급의무 없이 대신 납부한 경우 해당 미납관리비는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것입니다.

○ 재산세과-1918 (2008.07.25)

양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다

○ 사전-2016-법령해석재산-0171(2016.06.24)

부동산을 양도하는 거주자가 부동산매매계약서 상 임차인을 퇴거시키기로 하는 계약조건을 이행하기 위하여 임차인에게 지급하는 명도비용은「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 필요경비에 해당하지 아니하는 것임

○ 대법원92누2967(1992.07.14)

소득세법 제23조 제2항은 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있는바, 그 “총수입금액”이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고(당원 1982.7.27. 선고 81누415 판결 및 1986.1.21. 선고 85누146 판결 참조), 그 대가에 해당하는 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다.

이 사건에서 원심이 확정한 사실관계에 의하면 이 사건 부동산 매매계약의 내용으로서 그 양도로 인하여 원고가 부담하여야 할 양도소득세 등 금 532,399,720원을 매수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행되었다는 것이므로, 위 세액 상당액을 이 사건 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액은 매매대금과 위 세액 상당액을 합산한 금액이라고 보아야 할것이다. 이와 같은 취지의 원심판결은 정당하고 거기에 소론과 같은 양도가액에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수는 없으므로 이 점에 관한 논지는 이유 없다.

○ 광주고등법원-2016-누-4897 (2017.04.27)

부동산 매매계약의 내용으로서 그 양도로 인하여 매도인이 부담하여야 할 양도소득세 등을 매수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행되었다면, 위 세액 상당액은 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액은 매매대금과 위 세액 상당액을 합산한 금액이라고 보아야 한다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92누2967 판결 등참조). 위와 같은 법리는 부동산 매매계약의 매수인 지위에 관한 양도․양수계약의 내용으로 기존 매수인이 매도인에 대하여 부담하는 매매대금의 지연손해금 채무를 매수인 지위의 양수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행된 경우에도 동일하게 적용된다고 할 것이다.

자산의 양도차익을 계산할 때 취득가액으로 공제하는 필요경비는 「소득세법」제97조제1항제1호 및 같은 법 시행령 제163조제1항에 따르는 것으로, 자산을 취득할 때 법적 지급의무가 있는 비용을 실제 지급한 경우에는 필요경비로 공제할 수 있는 것이나, 법적 지급의무 없이 대신 지급한 비용은 필요경비로 공제할 수 없는 것입니다. 이 경우, 법적 지급의무가 있는지 여부는 매매계약서 등 구체적 사실관계를 종합하여 사실판단할 사항입니다.