서면-2015-부동산-1729 (2015.11.17)

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

  ○ 사실관계

    - 2012.06.21. 서울 용산구 한강로2가에 소재하는 상업용 집합건물 14개호를 (주)한국토지신탁의 신탁물건 공매(입찰)공고^*에 참여하여 매매대금을 완납하고 취득

            * 공매(입찰)공고 : 기타 매매목적물의 인도, 명도책임 및 미납관리비등과 이와 관련한 모든 비용은 매수인이 부담하는 조건

    -2013.10.00. 전소유자의 미납관리비 000억원을 건물관리사무소에 완납

 ○ 질의내용

  종전 소유자의 미납관리비를 매수자 부담조건으로 지급하고, 당해물건을 취득하였는 바, 매수자가 부담한 종전 소유자의 미납관리비가 양도소득금액 계산상 필요경비(취득가액 합산)에 해당하는 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다. <개정 1998.12.31, 2000.12.29, 2008.2.29, 2015.2.3>

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2, 2015.2.3>

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

(이하 이 조 생략)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산세과-436(2009.02.06)

〔 회 신 〕

실지거래가액에 의한 양도소득세 산정시 양도자산의 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는것으로서, 경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.

○ 재산세과-2965(2008.09.29)

(질의)

4년전 입주한 사실 없는 아파트를 경매로 취득하여 미납된 관리비 3백만원 납부하였는데 양도소득세 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

〔 회 신 〕

실지거래가액에 의한 양도소득세 산정시 양도자산의 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-1517(2004.09.23)

(질의)

대법원 판결(2001.9.20. 선고 2001다 8677호)에 의해 낙찰자가 부담한 전 소유자의 공동주택의 공용부분에 대한 관리비 필요경비 공제여부

〔 회 신 〕

실지거래가액에 의한 양도소득세 산정시 양도자산의 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.

○ 소득46011-517(1999.12.21)

(질의)

당사는 대구의 염색공단에 위치한 염색공장을 경매로 인수한 바 있음

인수 후 당사에서는 열병합 발전소에 공업용수의 공급과 폐수처리 등을협조요청하니, 관리공단에서는 공장인수 이전 사업자의 체납된 각종경비를 완납하여야 열병합 발전소에서 공업용수 등을 보내줄 수 있다고 하여 이전사업자의 체납된 각종경비를 당사에서 대신 지불하였음

이에 당사는 위 대신 지급한 각종 체납금을 어떤 식으로 회계처리를 하여야 하는지를 질의함

〔 회 신 〕

염색공장을 경매로 인수한 사업자가 공장인수 이전 사업자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 경락취득자산의 취득원가 및 필요경비에 산입할 수 없는 것임.

귀 질의의 경우, 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 때, 자산 취득에 든 실지거래가액은, 「소득세법 시행령」제163조제1항을 따르는 것으로 (주)한국토지신탁의 신탁물건 공매(입찰)공고에 참여하여 자산을 취득한자가 전 소유자가 부담하여야할 미납관리비를 법적인 지급의무 없이 대신 납부한 경우 해당 미납관리비는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것입니다.