사전-2016-법령해석재산-0171 (2016.06.24)

1. 사실관계

 ○“☆☆☆ 외 10인”(이하 “양도자”라 함)은 “서울특별시 ★★구 ○○동 000-00 외3필지 1798.1㎡의 토지 및 건물”(이하 “쟁점부동산”이라 함)을 “주식회사 ◇◇◇”(이하 “양수인”이라 함)에 xxx억원에 양도하기로 계약하고 2016.2.29. 잔금을 지급받음

 ○양도자는 부동산매매계약서 상 양도자 및 양수자의 약정사항 중 양도자의 약정사항인

  -“매도인들은 매매 완결일까지 쟁점부동산의 임차인들과의 임대차계약을 모두 해지하고 임차인들에게 관련 법령에 따라 임대차보증금을 모두 지급한 후 본건 건물을 명도받아 매수인에게 인도하여야 한다”를 이행하기 위하여

  -2015.11. 임차인들과 “임대차 종료 및 명도확약서”를 작성함

 ○임차인들과 작성한 “임대차 종료 및 명도확약서” 내용을 살펴보면

  -임차인들은 2016.2.5.까지 임차공간을 명도하고 임대인은 2015.11.～2016.1.까지의 임대료를 청구하지 아니하며

  -임대차 보증금은 명도 시 임대인에게 즉시 반환하고, 명도시 이사등 제비용으로 명도비(총 명도비용 : △△△백만원)를 현금으로 지급한다고 계약함

2. 질의내용

 ○ 양도자가 부동산매매계약서의 계약조건을 이행하기 위하여 임차인에게 지급하는 명도비용이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액

   가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

   나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 ②～⑦ (생략)

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

 ① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

  1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과「부가가치세법」제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

  2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

  3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

  4. (생략)

 ② (생략)

 ③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

  1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

  2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

  2의2. (생략)

  3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

  3의2.～3의3. (생략)

  4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

 ④ (삭제)

 ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

  1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

   가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

   나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

   다. 공증비용, 인지대 및 소개비

   라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

  2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

 ⑥～⑬ (생략)

○ 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】

 ① 영 제163조제3항제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

  1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

  2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

  3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

  4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

  5. 사방사업에 소요된 비용

  6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

 ②～③ (생략)

<명도비용은 필요경비에 해당함>

○서울행정법원2013구단53939, 2014.2.7. ☞ 대법원2014두43967, 2015.1.29.(심리불속행)

   원고는 양수인에게 이 사건 부동산을 양도하면서 잔금기일 전에 그 명도를 책임지기로 약정하였고, 임차인들은 모두 7명으로 임대차계약이 만료되는 시기가 모두 다르고 매매계약 당시 임대차계약이 만료된 경우는 없었던 사실, 원고로서는 각 임차인들에게 임차보증금 외에 명도비를 추가로 지급하고서라도 이 사건 부동산을 명도받을 필요가 있었던 것으로 보이는 사실, 원고가 실제로 잔금기일 전에 임대보증금 외에 명도비로 합계 OOOO원을 지급하고 이에 대한 대가 명목으로 양수인으로부터 OOOO원을 추가로 받았으며 원고가 이를 양도대금으로 포함시켜 양도소득세를 신고한 사실을 알 수 있는 바, 이와 같은 여러 사정을 종합하여 보면, 이 사건 명도비는 원고가 이 사건 부동산을 양도하면서 인도의무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출한 것으로서 필요경비로 공제하여야 할 것임

○ 서울고등법원2013누9610, 2013.8.28. ☞ 대법원2013두19783, 2014.1.24.(심리불속행)

   ① 원고측은 현거에게 이 사건 각 부동산을 양도하면서 그 명도를 책임지기로 약정하였고, 이에 따라 그곳을 임차하여 음식점을 운영하는 BBB 등에게 이 사건 명도비를 지급하고서라도 이 사건 각 부동산을 명도받을 필요가 있었던 것으로 보인다.

   ② 원고의 부 CCC 소유로서 이 사건 제2토지에 위치한 이 사건 제2건물은 다른 부동산과 함께 현거에게 양도되었다. BBB은 2000년경 당시 CCC으로부터 이 사건 제2건물을 임차한 다음 2000. 12. 26. CCC과 사이에 그 건물명도 등과 관련하여 서울지방법원 동부지원 2000자191호로 제소전 화해를 하였다(갑 제11호증) 이에 따르면 BBB과 CCC 사이에 ‘이 사건 제2건물에 관하여, BBB이 소유권 및 유치권(유익비상환 포함)을 주장할 수 없으며, 임대기간 만료나 중도해지된 경우 권리금, 유익비 등 명목 여하를 불문하고 CCC에게 어떠한 요구도 할 수 없고 임차 사용중인 그대로 무조건 명도한다’는 합의가 있었던 것으로 보인다. 원고측이 이 사건 제2건물의 명도와 관련하여 BBB에게 건축비(시설투자비) 등을 지급할 의무가 있다고 볼 만한 자료가 없다.

   ③ 과세관청에서 작성한 현장확인종결보고서에는 이 사건 명도비가 건축비(시설투자비)로 지급되었다는 전제 아래 이를 기타소득으로 보고 있는데, 이와 같이 기타소득으로 분류될 경우 BBB으로서는 사업소득에 비하여 조세 부담이 상당히 경감될 것으로 보인다.

   ④ BBB은 종합소득세 신고 당시 OO시 OO구 OO동 214-6 토지와 관련하여 현거로부터 지급받은 보상금 1억 원에 대하여는 시설보상비로 지급받았다는 전제 아래 기타소득으로 신고하였다. 반면에 이 사건 명도비에 대하여는 BBB이 그 소득신고를 누락하였을 뿐 아니라 건축비(시설투자비)로 지급받았다고 볼 만한 자료도 제출하지 못하고 있다. 나아가 BBB이 작성한 2009. 9. 29자 확인서(갑 제4호증의 1, 을 제2호 증, 여기에 BBB의 증언내용을 더하여 보면, 이 사건 제1토지 등에 대하여는 BBB 이 동생으로서 그 임차인인 DDD을 대신하여 지급받은 것으로 보인다)와 2010. 2. 4. 자 영수증(갑 제4호증의 5)에는 ‘이 사건 제1， 2토지와 그 지상 건물 및 지상물 일체에 대한 병도를 위하여 원고로부터 조기 이사 등 손실보상조로 이 사건 명도비를 지급받았다’는 내용과 ‘이 사건 제1, 2토지의 명도이주비용으로 1억 3，000만 원을 지급받았다’는 내용이 각각 기재되어 있다. 이러한 확인서와 영수증 기재와 달리 볼 만한 사정도 인정하기 어렵다.

   이와 같은 여러 사정을 종합하여 보면, 이 사건 명도비는 원고가 이 사건 제1，2토지를 포함한 이 사건 각 부동산을 양도하면서 인도의무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출한 것으로 판단된다.

○ 조심2011서0015, 2011.3.25.

   쟁점부동산의 매매계약서 특약사항에 매도인은 현 세입자를 2007.12.31.까지 책임지고 명도처리하며 잔금은 명도확인 후 지불한다고 되어 있는 점, 쟁점부동산의 임차인들(8개 업체) 중 ○○○ 등 6개 업체는 ○○○지방법원 화해조서(2007.9.4.)에 의하여 화해한 것으로 나타나는 점, 청구인이 ○○○과 2005.11.28. 계약한 부동산임대차계약서에는 보증금 30,000천원, 월 임대료 1,500천원으로 되어 있는 점, 청구인이 쟁점비용을 ○○○과 ○○○의 계좌로 송금한 내역이 나타나는 점 등으로 볼 때, 쟁점비용은 ○○○과 ○○○에 실제 지급된 것으로 보이고, 쟁점부동산의 매매계약을 체결하면서 임차인들의 명도의무를 이행함을 조건으로 잔금을 지불하는 것으로 되어 있어, ○○○ 등 2개 업체가 쟁점부동산의 명도를 거부할 경우, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약서에 따른 명도의무를 이행하기 곤란한 사정이 있다고 보이는 바, 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로 보아야 할 것이므로「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호의 양도자산의 필요경비에 포함된다고 할 것이다.

○ 서울행정법원2007구단3087, 2008.1.9.

   이 사건 부동산의 양도가액은 625,000,000원임이 분명하고, 원고가 이사건 부동산에 관한 소유권을 취득할 당시부터 이전 세입자들이 이 사건 부동산을 점유하고 있으면서 그 명도를 거부하고 있었기 때문에 이 사건 매매계약에 따른 명도의무를 이행하기 곤란한 사정이 있었고, 원고가 2000.12.19. ○○○ 주식회사 대표이사 한○○에게 이 사건 매매계약 체결에 따른 중개수수료, 건물 명도를 위하여 세입자들에게 지급할 화해금 등의 명목으로 38,500,000원을 지급하였으며, 한○○가 그 중 23,000,000원을 이 사건 부동산의 명도에 따른 화해금 명목으로 이전 세입자들에게 지급한 사실이 있다면, 원고가 지급한 위 돈은 사회통념상 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로서 구 소득세법(2001. 3. 28. 법률 제6429호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제4호, 같은법 시행령(2001. 1. 29. 대통령령 17115호로 개정되기 전의 것) 제163조 제5항 제1호 소정의 양도비에 포함된다고 할 것이므로, 위 비용도 이 사건 부동산의 양도가액에서 공제되어야 할 필요경비에 해당한다.

<명도비용은 필요경비에 해당하지 아니함>

○ 대법원2007두6700, 2007.6.14.

   양도소득의 본질이 자본이득, 즉 소유자산의 객관적 가치의 증가분에 있고, 이를 과세물건으로 하는 양도소득세는 자산이 양도에 의하여 소유자의 손을 떠나게 된 것을 기회로 그 소유기간 중의 증가익을 청산하여 과세하는 것으로 성질상 수득세, 그중에서도 어느 사람이 소유하는 생산요소로부터 얻어지는 수익을 대상으로 하여 부과하는 수익세에 속하는 것으로, 관련 법률조항인 구 소득세법 제95조가 양도소득금액을 양도가액에서 필요경비를 공제한 금액으로 규정하고 있는 취지에 비추어 양도가액에서 공제할 필요경비를 구 소득세법 제97조에서 성질상 양도가액에 대응하는 양도자산의 취득에 든 비용, 그 자산의 객관적 가치를 증가시키는데 든 설비비와 개량비 및 자본적 지출액과 양도비로 제한한 것은 합리적 근거가 있다. 그리고 구 소득세법 시행령 제163조는 과세소득의 실정법상 범위 및 규정방식과 관련하여 열거주의를 취하고 있다.

○ 부동산거래관리과-0676, 2011.8.2.

   자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여는 열거된 항목에 한하는 것이므로 토지ㆍ건물의 양도와 관련하여 임차인에게 지급한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 않는 것으로서 귀 질의의 경우 기존해석사례(부동산거래관리과-222, 2011.03.11.)를 참고하시기 바랍니다.

○ 부동산거래관리과-222, 2011.3.11.

   자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여는 열거된 항목에 한하는 것이므로 토지ㆍ건물의 양도에 관련하여 지급한 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 않는 것임

○ 재산세과-810, 2009.11.23.

  【회신내용】

   부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액에 의하는 것으로, 이 경우 임차인에게 지급한 건물명도비용은 필요경비에 해당하지 아니함

  【사실관계】

   ○ 양도인은 단층상가 건물을 임대하던 중 2009.9월 건설법인에 매도

   ○ 매수인이 세입자들을 퇴거시키기로 하고 양도인은 양도가액을 12억 7천만원으로 하여 2009.4월 가계약 체결

   ○ 2009.9월 양도대금 12억 7천만원에 미합의 세입자 퇴거명도비 4천만원을 더한 13억 1천만원을 받고 양도자가 세입자를 퇴거시키는 조건으로 본계약 체결

○ 조심2013서0890, 2013.6.21.☞대법원 패소(서울행정법원2013구단53939, 2014.2.7.→대법원 심리불속행)

   임차인들과의 명도합의서 주요내용을 살펴보면, “1. …부동산을 2012년 6월 ○일까지 청구인 또는 청구인이 지정하는 자에게 명도하여야 한다, 4. 청구인은 임차인이 위 제1항 내지 제3항을 성실히 이행하여 그 결과 본 건 부동산에 대한 명도가 완료됨과 동시에 이사비 명목으로 금○원(쟁점명도비 지출 명세서 참조)을 임차인에게 지급한다, 5. 만일 임차인이 본 합의에도 불구하고 명도 의무를 지체한다면 그로 인해 발생하는 모든 민·형사상 책임을 진다”고 기재되었다.

(중략)

   「소득세법」제97조 제1항과 같은법 시행령 제163조에 의하면, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 “양도비”로 규정하고 있는 바, 쟁점명도비는 위 규정에서 열거하고 있는 양도비 또는 이와 유사한 비용에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 양도부동산의 양도차익 등을 산정하면서 쟁점명도비를 필요경비에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(국심 2007중418, 2007.4.9. 같은 뜻임).

○ 심사양도2011-0069, 2011.6.7.

   청구인이 쟁점부동산의 매매계약을 체결한 후 임차인에게 지급한 쟁점이사비용은 소득세법이 정한 자산의 양도비용에 해당하지 않아 자산의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니한다 할 것이므로 이를 필요경비에서 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다

○ 조심2010서1180, 2010.12.28.

   「소득세법」제97조 제1항은 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 양도비를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있는 바, 영업을 하던 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산의 원활한 양도를 위하여 임의로 지출한 것으로서, 자산을 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용인 양도비로 보기 어렵다 할 것이다.(조심 ○○○, 2008.10.24. 같은 뜻).

○ 국심2006서2420, 2006.12.29.

   청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 임차인을 퇴거시키는 것을 계약조건으로 하고, 법원의 화해조서에 따라 쟁점보상금을 지급하였으므로 쟁점보상금은 양도소득 계산시 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있다.

   처분청은 자산 양도차익 계산 시 양도가액에서 공제하는 필요경비인 양도비는 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 열거된 것에 한하는 것으로, 부동산 양도시 임차인에게 지급한 보상금, 이주비 명목의 동 비용은 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다고 하여 청구인의 경정청구에 대하여 거부처분 하였다.

   양도비에 대하여 살펴보면 전시 소득세법 제97조 제1항에 “대통령령이 정하는 양도비”라 규정하고서 같은 법 시행령 제163조 제5항제1호에 “법 제94조 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세”, 제2호에 “법 제94조 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손” 이라고 규정하여 자산을 양도하기 위하여 필연적으로 지출하여야 할 금액으로 한정되어 있음을 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 쟁점보상금을 지급한 사실은 인정되나 사적 계약에 의해 임차인에게 지출한 쟁점보상금은 자산을 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 자산양도에 따른 양도비로 보기는 어렵다고 판단함

<기타>

○ 대법원2012두16619, 2013.12.26.

   구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제2호, 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제3항 제2호에 의하여 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비인 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액”이라 함은, 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 지출한 소송비용이나 화해비용 등을 말한다. 따라서 양도자산 취득의 효력 등에 관한 다툼이 없이 그 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위하여 지출한 소송비용이나 화해비용 등은 이에 포함 되지 아니함

부동산을 양도하는 거주자가 부동산매매계약서 상 임차인을 퇴거시키기로 하는 계약조건을 이행하기 위하여 임차인에게 지급하는 명도비용은「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 필요경비에 해당하지 아니하는 것임