조심 2010서1180 (2010.12.28)

1. OOO세무서장이 2010.1.6. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 352,360,090원의 부과처분은 서울특별시 OOO 대지 67.2㎡ 및 4층 건물 146.35㎡의 실제 취득가액이 380,000,000원 인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. 2. 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2008.7.29. 서울특별시 OOO 대지 67.2㎡ 및 4층 건물 146.35㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 부동산처분신탁계약에 의하여 매매대금 2,350백만원에 양도하고 2008.12.5. 잔금을 OOO으로부터 수령하였으며, 2009.1.7. 계약내용에 따라 OOO(주)에 소유권이전등기하였고, 청구인은 위 양도와 관련하여, 소유권이전등기일을 양도일로 하여 양도금액은 계약서상 실지양도가액인 2,350백만원, 취득가액은 환산취득가액인 1,082,625천원으로 하고, 임차인에게 지급한 조기 퇴거비용 96,000천원을 필요경비에 산입하여 2009.2.26. 양도소득세 277,982,990원을 예정신고·납부하였다. 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 환산취득가액 1,082,625천원을 부인하고 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상 매매금액인 142,500천원을 실지 취득가액으로 하고 임차인에게 지급한 비용 96,000천원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비 부인하여 잔금청산일인 2008.12.5.을 양도일로 보아 2010.1.6. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 352,630,090원을 경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.25. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상의 매매금액을 실지 취득가액으로 볼 수 있는지에 대하여 청구인은 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상 매매금액 142,500천원이 실지거래가액이 아닌 이유로, 첫째, 청구인이 전 소유자 OOO로부터 쟁점부동산을 취득한 2001년 8월 거래당시 및 이후의 부동산 기준시가는 거래시가의 30%～70% 정도에 불과하고 OOO가 양도소득 신고시 신고한 기준시가 152,524천원보다 낮은 것은 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상 매매금액이 실지 취득가액이 아니라는 사실을 입증하는 것이며, 둘째, OOO가 쟁점부동산을 양도할 당시에는 양도소득세 과세방식이 기준시가 또는 실지거래가액으로 선택할 수 있었음에도 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고함에 있어 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상 매매금액 142,500천원보다 세금이 더 많이 나오는 기준시가 152,524천원으로 신고한 것은 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상 매매금액이 실지 거래가액이 아니라는 증거이고, 즉, OOO가 매매계약서상 금액보다 1천여만원 더 많은 기준시가로 신고한 것은 추후 부동산양도신고용 매매계약서상 금액이 실지양도가액이 아닌 사실이 확인될 경우 추징될 것을 우려하여 기준시가로 신고한 것이며, 셋째, OOO가 부동산양도신고용 매매계약서는 당시 등기이전에 필요한 부동산 양도신고확인서를 교부받기 위하여 세무서에 절차상 검인계약서상 금액과 똑같이 기재하여 관할세무서에 요식절차로 제출한 것으로 판단되고, 만일 검인계약서상 금액이 실지양도가액이라면 굳이 동일한 금액의 부동산양도신고용 매매계약서를 작성할 이유가 없는 것이며, 넷째, 처분청은 이 건 조사시 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상의 금액이 실지 거래가액이 아니므로 OOO에게 거래사실 확인을 받지 못한 것이고, 양도소득세 조사종결보고서에도 사위 이재익이 OOO에게 확인한 결과 평당 2,000만원을 요구하였으나 380,000천원으로 매매하였다고 한 사실로 볼 때 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상 매매금액은 실지 취득가액이 아닌 것이다. 또한, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 2001년부터 2006년까지는 매매계약서가 없어도 납세자가 기준시가로 선택하여 양도소득세를 신고납부할 수 있었기 때문에 청구인은 매매계약서를 보관해야 할 법적의무가 없었으며, 2007년 세법 개정으로 양도소득세 과세방법이 실지거래가액으로 변경되었다 하더라도 종전의 기준시가 과세원칙 하에서 매매계약서의 보관책임 또는 취득가액의 입증책임을 소급하여 납세자에게 지울 수 없는 것이고, 납세자가 매매계약서의 분실 등 부득이한 사유로 실지계약서를 제시하지 못하고 환산취득가액으로 신고한 경우 처분청이 환산취득가액을 부인할 때에는 거래상대방 등을 통하여 실지계약서, 영수증, 금융거래내역 장부 등 구체적인 근거자료로 판단하여야 함에도 당시 요식적인 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서에만 의존하여 과세하는 것은 조사원칙 및 근거과세의 원칙에 위배되는 것이며, 쟁점부동산의 공시지가 변동율(2001년 1,710천원/㎡→ 2008년 4,330천원/㎡)은 153% 증가된 반면, 처분청이 과세한 실지거래가액의 변동율(취득가액 142,500천원→양도가액 2,350,000천원)은 1,549%로 증가된 점, 1992년 12월 차입 당시 부동산등기부에 기재된 채권최고액 210,000천원으로 근저당설정되어 있는 점, 인근부동산 시가현황, 사위 이재익의 진술내용, 양도소득세 종결보고서 등에 비추어 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상의 금액은 실지취득가액으로 볼 수 없다. 따라서, 쟁점부동산은 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 「소득세법」 제97조 제1항 나목 및 같은 법 시행령 제163조 제12항의 규정을 무시하는 것은 조세법률주의를 위배한 것이다. (2) 2008.11.4. 임차인 등에게 조기퇴거비용으로 지급한 쟁점비용을 양도와 직접 관련된 필요경비로 볼 수 있는지 여부 법원 판례(서울행정법원 OOO2008.1.9.)를 보면, 실지거래가액 과세원칙상 양도와 관련하여 발생되는 양도비용에 대하여 폭넓게 인정해가는 추세에 있고 이러한 현황은 실질과세의 원칙에 부합하기 때문이며, 청구인이 임대차계약 만료 전에 임차인을 조기 퇴거하게 함으로써 매수인은 쟁점부동산을 보다 유익하게 이용할 수 있고, 이로 인해 매도인은 매매가액을 높일 수 있는 것이며, 그 결과 청구인의 양도소득세가 증가되는 것인데 이러한 관점에서 퇴거비용(명도비용)은 양도비로 보아야 할 것이고, 나아가 부동산 양도에 관한 매매계약 체결, 매매대금 지급, 중개료 지급, 자본적지출금액, 명도비용 지급 등은 모두 사적 계약에 의한 것이며, 임대차 계약에 의해 입주해 있던 임차인들에게 쟁점부동산 양도와 관련하여 부득이 지급할 수 밖에 없는 퇴거비용을 임의적으로 지출한 비용이라 하여 이를 인정하지 아니한 처분은 부당하다. (3) 쟁점부동산의 양도일 관련, OOO이 청구인에게 잔금을 지급한 날(2008.12.5.)인지 아니면 원 매수자에게 소유권이전등기한 날(2009.1.7.)인지에 대하여 처분청은 일반적이고 정형적인 부동산매매에 관한 취득 및 양도시기에 관해서만 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 매매는 부동산처분신탁계약에 의한 특수한 매매계약이라는 사실을 전제하지 아니하고 판단한 것으로 설득력이 없으며, 쟁점부동산의 매매계약은 일반 매매계약과 다른 부동산 신탁계약에 의한 매매로서 원 매수자가 당시 건축개발을 원활히 진행하고자 자신의 명의를 확정시키기 곤란하여 부동산신탁과 청구인 사이에 부동산처분신탁계약을 체결하였고, 계약서 제3조(신탁기간) 제1항은 신탁계약기간은 2008.7.29.로부터 신탁부동산을 처분하여 소유권이전등기가 종료되는 시점까지로 한다고 되어 있으며, 제6조(신탁부동산의 처분) 제1항에 수탁자는 신탁부동산을 적정하다고 인정하는 가격, 방법 및 지불조건에 따라 필요시 위탁자 및 수익자와 협의하여 결정하고, 제2항에 신탁부동산의 매수자에 대한 제한은 따로 두지 아니한다고 하여 매수자를 추후에 확정짓는 계약조건이 성립된 것이다. 따라서, OOO이 청구인에게 잔금을 2008.12.5. 지급하였다 하더라도 신탁처분계약의 성격, 신탁기간, 신탁재산의 처분, 신탁종료 후 매수자 확정, 처분청이 OOO(주)를 양수인으로 인정한 사실 등에 비추어 소유권이 원 매수자인 OOO(주)로 이전 등기 접수된 2009.1.7.이 양도일이 되는 것이다. 나. 처분청 의견 (1) 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상의 매매금액을 실지 취득가액으로 볼 수 있는지에 대하여 쟁점부동산의 전 소유자 OOO가 쟁점부동산을 양도하면서 관련 지방자치단체에 제출하여 검인받은 계약서상 기재금액이 설령 청구인의 주장과 같이 취득세 등을 축소하기 위하여 관행적으로 다운 작성되어 실지거래가액으로 보기 어렵다 하더라도 거래당시 양도소득세 기준시가 신고제도 및 부동산양도 사전 신고제도하에세 굳이 검인계약서가 아닌 또 다른 동일금액의 부동산 양도 사전신고용 계약서를 작성 및 인감도장 날인하여 세무관서에 제출할 특별한 이유가 없으며, 청구인이 검인계약서 및 부동산양도 사전 신고시 제출한 별도의 계약서상 금액이 실지거래가액이 아니라고 주장하면서도 실지 거래가액이 얼마인지 입증할 증빙을 제출하지 않고 환산취득가액만 취득가액으로 인정해 달라고 주장하는 점에 비추어 보면, 양도소득세 축소를 위해 청구인이 기 제출한 매매계약서상 매매금액을 실지거래가액이 아니라고 주장할 뿐이므로 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상 금액을 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다. 「소득세법」 제114조 제7항은 장부나 그 밖의 증명서류에 의해 해당자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에만 환산취득가액의 적용이 가능하므로 당초 과세관청에서 취득가액을 청구인과 전 소유자 OOO가 작성하여 세무관서 등에 제출한 거래금액을 취득가액으로 보아 과세하였으므로 환산취득가액을 적용할 여지가 없으며, 처분청이 청구인의 실제취득가액을 확인하기 위하여 전 소유자 OOO의 주소지를 방문 및 전화, 팩스 등으로 실지 거래가액을 확인하려고 노력하였으나 청구인은 조사에 불응하였고 조사 진행과정에서 진술내용이 수시로 번복되고 쌍방담합의 소지가 나타나는 등 청구인의 주장은 신뢰성이 없어 청구주장을 받아들이기 어렵다. (2) 2008.11.4. 임차인 등에게 조기퇴거비용으로 지급한 쟁점비용이 양도와 직접 관련된 필요경비인지 여부 청구인이 임차인에게 지급한 사실은 확인되나, 「소득세법」 제97조 제1항의 양도비용은 자산을 양도하기 위하여 필연적으로 지출하여야 하는 사항에 대하여 규정하고 있어 쟁점부동산을 유리하게 양도하기 위하여 청구인이 사적계약에 의하여 임의로 지출한 명도비용은 필요경비에 해당하지 아니한다는 예규(재산세과-OOO2009.11.23.) 등으로 보아 청구주장을 받아들이기 어렵다. (3) 쟁점부동산의 양도일 관련, OOO이 청구인에게 잔금을 지급한 날인지 아니면 원 매수자에게 소유권이전등기한 날인지에 대하여 「소득세법」 제98조 에서 자산의 양도 및 취득시기는 대통령령으로 위임하고 있고, 같은 법 시행령 제162조는 대금청산일을 양도시기로 규정하고 있으며, 다만, 대금청산일이 불분명한 경우 등기접수일, 대금청산일 이전에 소유권이전한 경우 소유권이전등기접수일로 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점부동산의 양도대금을 2008.7.29. 1,645백만원, 2008.12.5. 705백만원, 총 2,350백만원을 전액 수령한 사실이 무통장입금증에 의하여 확인되므로 「소득세법」상 양도시기는 잔금청산일인 2008.12.5.로 보아야 한다. 또한, 청구인이 OOO과의 부동산처분신탁계약서 특약사항 제3조(소유권이전)에 의하면, 본 특약사항에서 정한 잔금을 지급 완료한 경우, 수탁자는 신탁부동산을 처분함에 있어 수탁자가 지정하는 자에게 위탁자의 동의 없이 즉시 소유권을 이전하기로 한다고 기재되어 있는 것으로 보아 잔금청산 후 쟁점부동산의 사용·수익·처분권 등 부동산에 관한 모든 권리가 수탁자에게 넘어간 것으로 보아야 하므로 청구인의 잔금 수령시기를 양도시기로 보는 것이 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 검인계약서 및 사전신고시 제출한 부동산양도신고용 매매계약서상 매매금액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부 ② 임차인에게 지급한 조기 퇴거비용인 쟁점비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부 ③ 부동산 양도시기를 OOO이 청구인에게 잔금을 청산한 날인지 원 매수자에게 소유권이전등기한 날인지 여부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자 산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. ⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. ⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 제163조 【양도자산의 필요경비】⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 다. 사실관계 및 판단 (1) 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 대지 67.2㎡, 4층 근린생활시설로 총 면적은 146.35㎡이며, 청구인은 쟁점부동산을 2001.8.24. OOO로부터 취득하였고, 2008.7.29. OOO과 부동산처분신탁계약을 체결하여 신탁하였으며, 2009.1.7. OOO(주)에 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (2) 청구인이 2008.7.29. OOO과 체결한 부동산처분신탁계약서를 보면, 제3조 제1항에서 신탁계약기간은 2008.7.29.부터 신탁부동산을 처분하여 소유권이전등기가 종료되는 시점까지로 한다고 되어 있고, 제6조 제1항에서 수탁자는 신탁부동산을 적정하다고 인정하는 처분가격, 방법 및 처분조건에 따라 처분하며 필요시 위탁자 또는 수익자와 협의하여 결정한다고 되어 있으며, 특약사항 제3조에서는 기본계약 제6조에도 불구하고 본 특약에서 정한 잔금을 지급 완료한 경우 수탁자는 신탁부동산을 처분함에 있어 수탁자가 지정하는 자에게 위탁자의 동의 없이 즉시 소유권을 이전하기로 한다고 되어 있고, 제4조는 신탁부동산에 대한 매매대금은 2,350,000천원(토지 2,317백만원, 건물 33백만원)이며, 계약금과 중도금은 2008.7.29. 지급하고, 잔금 705백만원은 2008.10.31. 지급하기로 되어 있으며, 부동산신탁의 입금확인증을 보면, 2008.7.29. 1,645백만원, 2008.12.5. 잔금 705백만원을 청구인의OOO계좌로 송금한 것으로 나타난다. (3) 청구인은 쟁점부동산의 소유권이전 등기일인 2009.1.7.을 양도일로 하여 양도가액은 실지거래가액인 2,350백만원, 취득가액은 환산취득가액인 1,082,625천원으로 하고, 임차인에게 지급한 조기 퇴거비용 96,000천원을 필요경비에 산입하여 2009.2.26. 양도소득세 277,982,990원을 예정신고·납부하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 환산취득가액 1,082,625천원을 부인하고 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상 매매금액인 142,500천원을 실지 취득가액으로 하여 임차인에게 지급한 쟁점비용을 필요경비 부인하고, 실지 잔금청산일인 2008.12.5.을 양도일로 보아 2010.1.6. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 352,630,090원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다. (4) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 폐쇄등기부등본, 개별공시지가 등 증빙서류를 제시하면서 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상 매매금액이 실지거래금액이 아니라고 주장한다. (나) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 폐쇄등기부등본에 의하면, 1992.12.30. 채권최고액 210,000천원으로 근저당설정된 것으로 나타난다. (다) 쟁점부동산의 연도별 개별공시지가는 아래 <표>와 같이 나타난다. OOO (라) 전 소유자 OOO가 쟁점부동산의 양도신고시 제출한 매매계약서를 보면, 2001.7.25. 매매금액 142,500천원으로 하여 부동산중개인 없이 쌍방합의로 작성한 것으로 나타나며, 쟁점부동산의 검인계약서를 보면, 2001.8.24. 부동산양도신고용 매매계약서와 동일한 금액으로 작성되어 검인받은 것으로 나타난다. (마) 쟁점부동산의 전 소유자 OOO의 양도소득세 신고서를 보면, OOO는 2001.8.23. 쟁점부동산에 대하여 기준시가로 신고하면서 양도가액을 152,523,950원으로 하여 신고한 것으로 나타나며, 쟁점부동산의 검인계약사상의 금액 142,500천원보다 높게 나타난다. (바) 처분청의 양도소득세 종결보고서(2009.11.)에 의하면, 조사공무원은 2009.10.23. 쟁점부동산에 대한 취득가액의 확인조사 경위를 설명하자, 양도자의 남편 OOO지점장)은 납세자를 표적 수사한다고 항의하는 과정에서 일명 알박기 부동산으로서 시세보다 비싸게 OOO(주)에 매매하였으므로 취득가액을 실거래가액이 아닌 환산가액으로 신고하여도 국가는 손해볼 것이 없다고 강력히 항의하면서 2,350백만원에 양도한 사실을 시인하였다. 조사공무원이 취득당시 실지거래가액을 확인하기 위하여 취득계약서, 금융거래내역 등의 제출을 주문하자, 김종은은 소유자 OOO로부터 9억원에 취득하였으나 본인이 환산가액으로 신고한 내용이 정당하다며 조사에 협조할 수 없다고 주장하였으며, 전 소유자 OOO는 2001.8.24. 쟁점부동산을 양도하고 기준시가로 신고하였으나 처분청이 OOO(주)에 보관중인 등기권리증에 첨부된 검인계약서를 검토한 바, OOO로부터 142,500천원에 취득한 것으로 나타나며, 양도자인 청구인이 OOO구청에 신고한 취등록세 과세표준을 확인한 바, 142,500천원으로 확인되었다. 2009.10.22. 전 소유자 OOO의 주소지인 OOO광역시에 현지 출장하여 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인코자 하였으나, 이제익(OOO의 사위)이 실지 소유자라고 진술하고 진술내용에 날인을 거부하였으며, OOO은 OOO가 90세의 노인으로 세무조사의 두려움으로 쟁점부동산이 사위의 것이라고 진술하였다고 하면서 OOO에게 확인한 결과, 양도당시 청구인에게 평당 2,000만원을 요구하였으나 최종 380,000천원에 매매하였다는 사실을 조사공무원에게 전하였으며, 매매계약서가 없는 관계로 매매대금 수령액은 기억할 수 없다고 하였고, 전 소유자 OOO와 청구인은 조사에 불응하고, 조사과정에서의 진술내용이 수시로 번복되고 있어 쌍방 담합의 소지가 나타나며, 청구인이 취득자금의 원천을 밝히지 못하므로 환산가액을 부인하고 검인계약서상 금액을 취득가액으로 결정한 것으로 나타난다. (사) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 청구인은 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상 매매금액은 실지 거래금액이 아니므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 결정하여야 한다고 주장하나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 것인바(대법원 OOO 1993.4.9.), 청구인이 제시하고 있는 증빙자료는 검인계약서 및 부동산양도신고용 매매계약서상 매매금액이 기준시가보다 낮다는 사실 외에는 실지거래가액을 부인할 만한 객관적인 증빙자료로 부족하여 보인다. 다만, 1992.12.30. 쟁점부동산에 채권최고액 210,000천원으로 근저당설정된 것으로 나타난 점, 쟁점부동산의 기준시가 상승률과 시가 상승률이 현저한 차이가 발생하고 있는 점, 전 양도자가 검인계약서상 금액이 아닌 기준시가로 양도소득 과세표준을 신고한 점, 처분청의 조사복명서에 전 양도자가 쟁점부동산을 380,000천원에 양도하였다고 진술한 것으로 조사된 점 등에 비추어 볼 때, 전 양도자가 쟁점부동산의 매매금액으로 진술하고 있는 380,000천원을 실지거래가액으로 볼 여지가 있다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 실제 취득가액이 380,000천원인지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. (5) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 위하여 계약만료 이전에 임차인들의 영업손실금 등으로 쟁점비용을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다. (나) 청구인이 임차인들에게 쟁점비용(임차건물의 기한만료 전 명도로 인한 손해배상금)을 지급한 내역이 무통장 입금증 및 영수증에 의하여 아래 <표>와 같이 나타난다. OOO (다) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴보면, 「소득세법」 제97조 제1항은 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 양도비를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있는 바, 영업을 하던 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산의 원활한 양도를 위하여 임의로 지출한 것으로서, 자산을 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용인 양도비로 보기 어렵다 할 것이다.(조심 OOO, 2008.10.24. 같은 뜻). 따라서, 처분청이 쟁점비용을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (6) 쟁점③에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 매매계약은 일반적인 매매계약과 다르므로 부동산신탁이 청구인에게 잔금을 2008.12.5. 지급하였다 하더라도 매수자가 확정되어 등기이전된 2009.1.7.을 양도일로 보아야 한다고 주장한다. (나) 「소득세법」 제98조 는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항은 자산의 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하고 있으며, 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 규정하고 있다. (다) 청구인이 2008.7.29. OOO과 체결한 부동산처분신탁계약을 체결하였으며, 매매대금은 2,350,000천원 중 2008.7.29. 1,645백만원, 2008.12.5. 잔금 705백만원을 청구인의 OOO 계좌로 송금한 것으로 나타나고, 부동산처분신탁계약서 특약사항 제3조에서는 기본계약 제6조에도 불구하고 본 특약에서 정한 잔금을 지급 완료한 경우 수탁자는 신탁부동산을 처분함에 있어 수탁자가 지정하는 자에게 위탁자의 동의 없이 즉시 소유권을 이전하기로 한다고 되어 있고, 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 2009.1.7. OOO주)에 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (라) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하면, 청구인은 쟁점부동산은 일반적인 부동산의 매매와 다르므로 잔금청산일이 아닌 소유권이전등기일을 양도시기로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점부동산은 2008.7.29. OOO에 신탁을 원인으로 소유권이전등기된 점, OOO이 청구인에게 2008.12.5. 잔금을 지급한 것으로 나타나는 점, 부동산처분신탁계약서 특약사항 제3조에 잔금을 지급 완료한 경우 수탁자는 신탁부동산을 처분함에 있어 수탁자가 지정하는 자에게 위탁자의 동의 없이 즉시 소유권을 이전하기로 되어 있는 점 등으로 보아 소득세법령에서 특별히 정하고 있지 아니하는 한 부동산처분신탁에 의한 양도시기를 별도로 구분할 필요가 없다고 보이므로 사회통념상 매매대금이 청산된 2008.12.5.에 쟁점부동산이 사실상 양도된 것으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 2008.12.5.로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.