조심 2025서1575 (2025.10.15)

종로세무서장이 2024.12.18. 청구인에게 한 2023년 귀속 양도소득세 OOO원의 경정청구 거부처분은 청구인이 2023.6.9. 양도한 경기도 시흥시 OOO 소재 부동산의 실제 양도가액이 OOO원인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.12.17. 경기도 시흥시 OOO 소재 부동산(대지 290.2㎡, 건물 지상 5층, 연면적 854㎡, 근린생활시설 및 주택으로 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 취득하여 2023.6.9. OOO원에 양도한 후, 2023.8.31. 처분청에 양도차익 OOO원, 납부할 세액을 OOO원으로 하여 2023년 귀속 양도소득세 신고서를 제출하였다.

나. 청구인은 2024.10.23. 처분청에 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 변경하여 기 신고·납부한 양도소득세 OOO원을 환급하여 달라는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.12.18. 이를 거부통지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.3.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원이 아니라 OOO원이다.

(가) 처분청은 쟁점부동산 취득 당시 허위로 작성된 매매계약서를 근거로 청구인이 주장하는 실제 취득가액을 부인하고 있으나, 매매계약서상 매도자인 A의 대리인인 B의 성명, 주소, 날인, 매매대금 지급방법 등이 구체적으로 기재되어 있지 않아 형식과 실질이 동일한 계약이라고 볼 수 없다. 매매계약의 실질이 다운계약이라는 근거는 계약당시 입회자였던 C의 확인서와 교도소에 복역중인 B의 자필 확인서 및 편지를 통해 확인할 수 있으며, B와 C 모두 취득 당시와 양도 당시 매매가액이 허위임을 밝히고 있다.

(나) 청구인은 매매계약서상의 OOO원이 아닌 OOO원에 대하여 2009.10.12.?2011.4.18. 기간 동안 청구인이 승계하기로 한 담보채무 OOO원과 임대보증금 OOO원을 제외한 OOO원을 계약금, 중도금, 잔금으로 수차례 이체한 사실이 있다. 매도인 A 및 대리인 B가 C를 경유하여 자금을 수령한 증거들이 쟁점부동산에 대한 매매계약서가 허위로 작성되었다는 근거를 뒷받침하고 있다. 계약금 OOO원과 2009.12.17. 잔금① OOO원 그리고 2010.4.16. 잔금② OOO원의 자금출처는 청구인의 남편인 D이며, 그 외의 중도금과 모든 잔금은 청구인의의 자금으로 구성되어 있다. 이체내역 중 잔금②, 잔금③, 잔금④가 매도인 A의 계좌가 아닌 C와 OOO로 이체된 이유는 B가 다운계약임을 은폐 및 자금추적을 피하기 위해 C의 OOO은행 계좌와 자신이 관리하는 회사인 OOO로 나누어 입금해 주길 요청하였기 때문이다. C는 청구인에게 받은 OOO원(2010.4.16. 잔금② OOO원과 2010.5.17. 잔금③ OOO원)을 2010.4.20. OOO, 2010.6.3. OOO로 송금하였으며, ‘C의 확인서와 C의 OOO은행 거래내역’을 통해 확인된다. 잔금③ OOO원중 OOO원은 소개자인 C의 수고비로 이체했으나 C의 착오로 수고비까지 A에게 송금한 부분이다.

청구인이 본 심판청구 및 고소를 준비하는 과정에서 C에게 이체한 금액을 C가 다시 매도인에게 송금하였다는 증빙을 발급받기 위해 청구인과 청구인의 자녀인 E이 C와 함께 OOO은행을 방문하여 이체확인증을 받아보려 하였으나, 시스템상 대체출금 후 이체한 건은 이체증 발급이 불가하다는 답변을 받았다. 시행·시공사업을 영위하며, 은행거래에 밝았던 B는 C가 매도인인 A에게 이체한 내역에 대한 자금추적 은폐를 위해 C에게 해당 금액을 대체출금하여 매도인인 A에게 이체해달라고 요청하였기 때문이다. OOO은행에서 수령인이 기재된 이체증은 받아보지 못하였으나 해당 금액을 송금한 날 은행 전산기록과 전표순서를 통해 수령인을 확인하였고 C가 대체출금 후 이체한 금액은 A의 계좌로 이체되었다고 확인한 속기록을 첨부한다.

잔금④ 총 OOO원에 대하여 B가 관리하던 회사인 OOO로 7회에 걸쳐 분할 지급한 이유는 청구인의 자금 사정이 여의치 않아 쟁점부동산의 보증금 등으로 자금이 확보될 때마다 송금하였기 때문이고, 앞서 설명한 바와 같이 B의 다운계약 은폐 및 자금추적을 피하기 위해 청구인에게 요청하였기 때문이다. 처분청은 C가 청구인의 친구인 사실과 청구인으로부터 수령한 금액을 즉시 A에게 이체하지 않았다는 이유로 쟁점부동산 취득가액이 아니라는 의견이나, 청구인이 C를 경유하여 A의 계좌로 송금한 사실이 중대한 사항이지 C가 A에게 송금한 날이 중대할 정도로 영향을 미치는 부분은 아니라고 할 수 있다. 청구인으로부터 수령 후 4일 및 약 2주 후에 A에게 대금을 송금하였다는 것은 상당한 기간이 지났다고 할 수 없고, 사소한 시기적 차이를 근거로 청구인이 주장하는 실제 취득가액을 부인한다거나 청구인과 C 간의 금전대차 거래라고 추정하는 것은 사실관계와 매매대금의 흐름, 이체증으로 증명되는 금액의 합계로 볼 때, 객관성을 상실한 의견이며 실제 취득가액을 부인하기 위한 추정에 불과하다. 또한 부동산 거래에서 당사자간의 합의하에 자금이 확보될 때마다 매매대금 정산을 하기로 하여 대금지급 시기를 조절하는 지급방식은 당사자 간의 합의에 따른 의사이고 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제3호와 그에 따른 예규에 따라 장기할부 조건이 위반되는 것이 아님에도 불구하고 매매대금을 수차례 나누어 송금하였다는 지급방식을 이유로 취득가액을 부인한다면 본 건과 유사한 방식의 다른 부동산 거래와 비교할 때 형평성에 어긋나는 것으로 실질과세의 원칙에 근간하여 충실하게 심판청구에 임하고 있는 청구인의 노력을 과세수단으로 이용하는 것에 불과하며, 납세자의 재산권을 침해하는 과세관청의 심각한 배신행위에 해당된다.

(다) 처분청은 책임관리 위임계약일인 2011.4.5. 이전부터 B가 청구인의 OOO 통장과 도장을 관리하였다고 하나, ‘거래내역서’ 2025.4.30. 제출)상 거래점 코드를 보면, 2011.4.4. OOO에 OOO원씩 세 차례 나누어 CD타행으로 이체한 시점부터 OOO 코드가 등장한다. OOO는 금융기관 코드로 지역농축협이 사용하는 은행 코드이며 뒷번호가 거래점 코드인데, 별첨한 OOO 영업점 조회 화면상 거래점 코드를 입력하여 영업점의 주소를 확인해 보면, 해당 OOO 코드의 거래점은 주소는 ‘OOO’에 위치한 ‘OOO’으로 나타나고, 그 이전까지 출금내역들의 거래점 코드는 대부분 OOO로 청구인이 통장을 개설한 ‘OOO’이 나타난다. ‘OOO’은 B가 분양사업을 하던 OOO과 134미터 정도 떨어진 가까운 거리에 위치한 은행으로 청구인이 책임관리계약서상 기재된 날짜인 2011.4.5. 바로 전에 통장과 도장을 맡긴 것으로 볼 수 있는 객관적인 근거가 되며, 이후 시점부터 B가 청구인의 통장 관리를 하게 된 것이다. 이에 따라 B는 매매 당시부터가 아닌 책임관리계약서 작성 직전에 청구인의 통장과 임대차 관리를 시작하여 월세, 임대보증금 등이 확보될 때마다 쟁점부동산 매매에 대한 잔금을 수령해 간 것으로 볼 수 있다.

(라) 처분청은 2011.1.17. OOO원이 OOO에서 청구인에게 입금되었고, 당일 해당 금액이 제3자(거래내역서상 주식회사 A)에게 반환된 것과 2011.1.20. F이라는 세입자로부터 받은 보증금 OOO원 중 OOO원을 OOO로 이체한 건을 연관하여 청구인이 관리회사인 OOO에 입금한 것은 취득대금이 아니라는 의견이나, 각 거래는 별도의 건으로 취급되어야 한다. 쟁점부동산 취득일인 2009.12.17.부터 2011.4.5. 직전 통장과 도장을 맡긴 시점 이전까지는 쟁점부동산의 현황을 잘 알고 있던 B에게 임대차 계약관계와 건물수리 등에 대해서만 단순 문의 및 도움을 받았고, 청구인이 보증금 반환, 임대차현황 관리, 비용집행, 매매잔금 이체 등 관리업무를 청구인이 직접 했던 시기이다. 2011.1.17. ㈜A로 OOO원 출금한 것은 시기상 청구인이 보증금을 반환한 것으로 보이긴 하나, OOO이 입금한 OOO원과 ㈜A로 반환한 보증금이 연관성 있는 거래라고 볼만한 타당한 근거 또한 없다. 설령 2011.1.17. OOO이 청구인에게 입금한 이유가 불분명하다고 하더라도 당초 쟁점부동산의 취득대금 지급조건이 세입자로부터 보증금을 받는대로 잔금을 지급하는 계약이었기에 2011.1.20. F이라는 세입자로부터 받은 보증금 중 OOO원을 B의 요청에 따라 OOO로 당일 송금하였으므로 당초 조건에 따라 취득대금 중 일부를 지급한 사실은 변함이 없다. 또한 OOO과의 은행거래는 2011.1.17. 입금 후 ㈜A로 출금된 거래를 제외하면 2011.1.20.?2011.4.18.까지 매매대금(OOO원)을 지급하고 매매대금에 대한 지연이자(2011.3.2. OOO원)를 지급한 것 외에 거래한 부분이 없으므로 2011.1.17.에 OOO이 청구인에게 입금한 금액과 청구인이 2011.1.20. 매매대금 중 잔금을 지급한 건이 연관될 만한 근거는 없는 것이다. 이에 매매대금 지급과 이에 대한 지연이자 외에 OOO과 다른 거래가 없음을 입증하기 위해 2011.1.3.?2011.4.26.까지 청구인의 거래내역서를 추가제출 하였다. 일반적으로 부동산 관리계약은 임대차계약 관리, 유지보수관리, 공과금 관리 등이지 임차인에게 돌려주어야 할 임대보증금 채무를 임차인의 동의와 임차인과 임대인 간 위·수탁계약 없이 관리회사에 위탁하는 형태는 일반적인 형태라고 볼 수 없는 바, 수차례의 매매대금 정산내역 중 특이점이 있는 단건의 거래내역으로 매매대금을 이체한 사실을 부인하려는 처분청의 의견은 지나친 확대해석이다.

(마) 쟁점부동산 취득 전 작성된 자금조달계획안, 투자수익분석 자료와 청구인이 실제 이체한 대금 및 이체방식이 유사한 것으로 보아 해당 증빙이 공신력 있는 문서는 아닐지라도 일반적으로 개인의 부동산 매매계획이 자산관리회사와 같은 전문투자기관을 통하여 이루어지지 않는다는 점, 그에 따라 공신력 있는 문서작성이 어렵다는 점은 부동산 매매거래의 일반적인 측면에서 배척되어서는 아니되며, 사실관계와 매수 정황을 판단할 근거자료로 활용되기에 충분하다. 청구인은 취득가액 OOO원 중 승계부채(담보채무 OOO원, 보증금 OOO원)를 제외한 금액 OOO원에 대한 계약금 OOO원과 중도금 OOO원, 그리고 2009.12.17. 지급된 잔금 1회분 OOO원을 제외한 OOO원에 대한 자금조달이 여의치 않던 상황에서 부족한 자금을 준비할 수 있는 방안과 계획을 B와 수 차례 논의하였고, 이 과정에서 B가 ‘자금조달계획안’과 ‘투자수익 분석’을 해주었다. ‘자금조달계획안’을 보면, 계약금, 중도금, 대출금, 차후 지급액(잔금유예액), 현상황보증금(2009.12.17. 기준), 등기 전 지급액을 모두 합한 금액은 OOO원으로 실제 취득가액이 해당 금액임을 뒷받침하고 있다. 또한 ‘현 상황 보증금 OOO원 2009.12.17.’가 기재되어 있어 2009.12.17.에 존재하는 보증금 채무가 청구인에게 승계되는 것으로 확정된 것을 알 수 있고, 이는 소유권이전등기 접수일인 2009.12.17.과 일치하며, 하단에 ‘매도가 : OOO원, 계약금 : OOO원, 중도금 : OOO원, 대출금 : OOO원, 차후 지급액 : OOO원, 현상황보증금 : OOO원’으로 기재되는 등 지급방식이 명확하게 기재되어 있어 쟁점부동산의 취득가액은 매매계약서상 기재된 OOO원이 아님을 명확히 하고 있다. 또한 해당 ‘자금조달계획안’ 중 소유권이전 등기접수일인 2009.12.17. 이후 지급할 잔금이 ‘차후 지급액’ OOO원으로 기재되어 있는데 해당일 이후 2010.4.16.부터 2011.4.18.까지 지급한 잔금은 총 OOO원으로 차이가 나는 OOO원은 청구인이 당장 조달할 수 있는 자금 및 2019.12.17. 기준으로 승계할 채무가 변동하면서 지급방식을 조정하였기 때문이며 OOO원은 소개자인 C의 수고비이다. 이 또한 B가 제공한 ‘투자분석’과 쟁점부동산을 매수할 당시 청구인이 자필로 작성한 ‘OOO 인수내역서’에서 볼 수 있듯이 매수계약을 체결하는 과정까지 매매대금은 OOO원으로 고정된 상태에서 투자분석이 이루어졌음을 확인할 수 있어 실제 매매대금이 OOO원이 아님을 확인할 수 있다.

(바) 첨부한 ‘OOO’은 청구인이 쟁점부동산을 2009.12.17. 취득한 후부터 작성해 온 임대현황표이며, 취득당시 실질 보증금 채무에 대한 근거자료이다. 2010년 1월의 임대현황을 보면, 보증금 합계는 OOO원으로 나타난다. 이는 306호와 506호가 2009.12.22.에 입주하며 당초 취득 당시 인수한 임대보증금 OOO원에서 OOO원이 늘어난 것이며, 이는 쟁점부동산 취득일인 2009.12.17. 당시 실질 보증금 채무가 OOO원이며 ‘자금조달계획안’에 기재된 금액들이 실질 취득과정과 취득금액을 설명하고 있는 근거가 된다.

(사) 처분청은 청구인이 제시한 ‘OOO’과 2010년 1월과 5월 임대현황(2025.4.30. 제출)이 객관적인 증빙이 아니라고 주장하며 청구인이 부가가치세 신고 시 제출한 부동산임대공급가액 명세서상 보증금과 다르다고 주장하나, 청구인이 제시한 임대현황을 보면 당시 쟁점부동산은 겸용주택으로서 1층은 부가가치세 과세대상인 상가임대(보증금 OOO원, 월세 OOO원), 나머지 층은 부가가치세 면세대상인 주택(원룸 30호)임대이다. 부동산임대공급가액 명세서가 부가가치세 과세대상의 임대현황을 기재한다는 점에서 청구인이 제시한 당시 임대현황과 처분청이 주장하는 부동산임대공급가액 명세서상 보증금과 월 임대료(2010년 보증금 OOO원, 월임대료 OOO원)가 일치한다. 또한 처분청이 제시한 종합소득세 신고당시 총수입금액이 부가가치세 신고시 수입금액과 오차가 있기는 하나 부동산 관리가 처음이었던 청구인이 주택임대소득을 누락하여 신고했을 가능성 또는 쟁점부동산이 2010년 당시 고가주택(기준시가 OOO 이하)이 아니었던 점을 고려하면, 주택임대소득에 대한 비과세 대상이었을 가능성도 배제할 수 없으므로 청구인이 제시한 임대현황이 객관적 자료가 아니라고 할만한 근거가 없으므로 이를 배척해야 할 이유가 없다.

(2) 쟁점부동산의 실제 양도가액은 OOO원이 아닌 OOO원이다.

(가) 쟁점부동산을 2023.6.9.(등기접수일) G에게 매도하기로 한 실제 양도가액은 매매계약서상 OOO원이 아닌 OOO원이라는 사실은 법원의 지급명령문, 공정증서, C의 확인서, B의 확인서를 통해 확인되며, 청구인이 당초 취득가액보다 낮은 가액인 OOO원으로 거래할 수 밖에 없었던 정황들이 시흥시청으로부터 부과된 강제이행금 및 청구인이 쟁점부동산을 책임관리하던 B에게 보낸 쟁점부동산 수익에 대한 정산 독촉문자로 확인된다. 또한 쟁점부동산을 매수인 G에게 양도 시 필요한 매매계약서 작성, 소유권 이전 및 양도소득세 신고 등 매도과정에서 필요한 절차와 관련 서류들을 B에게 위임하였다는 점은 청구인이 B에게 인감도장 및 매도용 인감증명서를 발급해준 사실이 문자내용으로 확인되며, 매매계약서상 매매대금을 OOO원, 임차보증금을 OOO원으로 거짓 기재하였다는 명확한 정황증거가 된다. 특히 추가자료로 제출한 B가 H에게 보낸 편지(2025.6.27. 제출)를 통해 매도계약서를 B가 임의로 작성한 사실 및 ‘수사결과통지서’(2025.6.27. 제출)상 매수인 G이 B에 대한 자금지원을 목적으로 쟁점부동산 소유권이전등기 후 OOO원의 담보대출을 위해 매수한 사실이 확인되며, 매도 시 작성된 계약서가 매매대금과 임차보증금을 거짓 기재하는 방식으로 불법대출 실행을 위해 작성된 수단으로 활용된 점과 청구인의 의사와 관계없이 작성된 것이라는 사실을 명백하게 하고 있다. 청구인은 이를 바로잡기 위해 2024.10.4. 시흥시청에 허위계약 자진신고서를 접수하였으며 현재 처리 중에 있다. 이와 같이 실제 양도대금에 대한 증빙과 정황이 명확함에도 불구하고 양도소득세 신고시 제출된 매매계약서상의 금액만으로 경정청구 거부처분을 한 것은 「국세기본법」상 근거과세원칙과 실질과세 원칙에 위배되는 처분이며, 과세관청이 지켜야 할 신의성실의 원칙에도 위반되는 처분이다.

(나) 쟁점부동산의 양도가액이 매매계약서상 OOO원이 아닌 OOO원이라는 사실은 B의 자필 확인서와 B의 고모이자 청구인의 친구인 C의 확인서를 그 근거자료로 제출한다. 해당 확인서에는 2009년 쟁점부동산 취득 당시 뿐만 아니라, 2023년 매도 당시 허위계약이 체결되었다는 사실이 기재되어 있다.

(다) 쟁점부동산의 양도대금 OOO원을 수령하기로 한 방식은 OOO대출금 OOO원, 임대보증금 OOO원(2011년 4월 관리계약 당시 보증금)은 B가 승계 및 대위변제 하기로 하였고, 나머지 OOO원 중 OOO원은 B가 실소유주인(시행사 : 주식회사 B, 시공사 : C 주식회사)회사에서 분양하고 있는 경기도 화성시 OOO 분양권(OOO)으로 수령하고, 나머지 OOO원은 첨부한 공정증서와 같이 3차례 나누어서 지급받기로 하였으며, 해당 사실은 공정증서를 받기 위해 2023.7.12. 문자내역과 2023.6.21. ‘상가분 분양계약서를 작성해서 보내겠습니다’라는 문자내역, C의 확인서에 의해 근거가 확인된다. 위와 같은 채무이행 약정에도 불구하고 B는 공정증서에 의해 약속된 채무 OOO원을 한푼도 지급하지 않았고, OOO 분양권 또한 고소과정에서 알게 된 사실에 의하면, 이미 담보로 신탁한 상황이라 분양대금의 입금없이 청구인에게 이행할 수 없는 상황이었으며, 현재 청구인은 어떠한 매도대금도 수령하지 못한 상황이다.

(라) 청구인이 쟁점부동산 양도 시 실제 양도가액은 OOO원이라는 사실은 첨부한 인천지방법원의 지급명령을 통해 확정받았다. 지급명령서상 청구원인을 보면, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 경위부터 양도하게 된 경위가 상세하게 기재되어 있다. B의 요청으로 G을 매수인으로 하여 달라는 사실, G 명의로 소유권이전 등기 후 대출을 받아 매매대금을 지급 해줄 것이라는 조건으로 업(Up)계약서를 작성해달라고 요청한 사실, 매도용 인감을 발급해달라는 사실을 법원에서 인정하여 실제 매매대금 OOO원 중 청구인의 OOO대출금 OOO원과 임대보증금 합계 OOO원을 제외한 OOO원을 지급하기로 한 사실관계를 모두 인정받았다. B는 이에 대해 어떠한 이의신청도 하지 않아 지급명령이 확정된 것인데, 청구인은 업계약서 작성에 대한 요청에만 응했을 뿐 매매대금이 OOO원으로 계약된 사실은 몰랐던 바이며, 이는 지급명령상 청구원인5.의 내용에 “첨부서류6 부동산매매계약서, 첨부서류7 채권 인감증명서 인감과 매매계약서 도장이 다름”이라는 사실로 보아, 청구인이 매매계약서 작성에 관여한 바가 없고, 매매계약서상 매매대금 또한 B가 허위로 작성했다는 근거가 된다.

(마) B가 교도소에서 청구인에게 보내온 편지의 내용에서 쟁점부동산 취득당시 실제 취득가액과 양도가액을 자필로 기재하여 청구인의 쟁점부동산 매수·매도 당시 작성된 매매계약서가 허위임을 스스로 밝히고 있고, 청구인이 2023년 쟁점부동산을 양도하며 발생한 양도소득세 또한 본인이 부담하겠다는 2023.11.13. 문자내역의 내용으로 보았을 때, 청구인이 사실관계를 호도하며 본 심판청구에 임하고 있지 않다는 사실을 명확히 뒷받침하고 있다.

(바) B는 쟁점부동산을 매수인인 G에게 소유권이전등기를 해주기 위해 청구인이 발급해 준 매도용 인감증명서, 쟁점부동산의 책임관리를 위해 맡겨놓은 통장과 청구인의 도장을 이용하여 2023.6.9. 잔금 OOO원 중 약 OOO원을 청구인의 쟁점부동산 월세 관리계좌(OOO)로 매수인 G 명의로 입금시키고, 입금 시각인 14시 41분부터 약 1시간 내에 다시 G, 법무법인 D 인천지사, I, J, K(주식회사 B 감사) 및 B 본인에게 출금하였다. 이는 법무법인 D에게 과도한 신탁등기수수료 및 I의 성과급, B가 소속된 주식회사 B의 감사 K, B 본인 등 개인적인 목적으로 출금한 정황들이다. 그간 청구인이 쟁점부동산을 보유하며 체납, 압류, 대출 등으로 어려움을 겪어왔던 상황에서 약 OOO원이 입금되자마자 청구인 본인의 체납, 압류 등의 문제를 해결하지 않은 채 전액 B, I, G 등에게 출금한 것은 비정상적인 거래행위로서 본인의 의사결정이 아닐 수 밖에 없고, 청구인을 제외한 이사건 관련자들인 B, G, I이 쟁점부동산의 소유권이전등기 및 담보대출을 위해 청구인의 계좌를 도관으로 이용한 것에 불과하다.

(사) 또한 수사결과통지서(2025.6.27. 제출)상 B와 I은 송치 결정된 사실로 보아, 쟁점부동산의 매도내용과 매도과정이 청구인의 의사와 관계없이 진행된 비정상적인 거래라는 사실이 명확하고, 2023.6.9. 청구인의 계좌로 입금 후 출금된 약 OOO원 중 임차보증금 OOO원과 근저당권채무 OOO원을 제외한 나머지 금액은 매매대금 지급을 가장하기 위한 거래로 청구인은 어떠한 이득을 본 것이 없고, 해당 금액에 대한 편취 여부는 사법기관에서 결정되어야 할 부분이긴 하나, 거래당사자인 G과 이 사건 관련인인 B와 I이 인식한 총매매대금은 OOO원이라는 점은 명백한 사실로서 매매계약서상의 매매대금은 허위라고 할 것이므로 OOO원이 실제 매도가액으로 인정되어야 한다.

(3) G에게 지급한 금액(OOO원)은 매매대금의 반환이고, 법무법인 D과 I에 출금된 금액(OOO원)은 양도 시 필요경비에 해당한다.

(가) 처분청은 쟁점부동산 매수자인 G이 제기한 손해배상 청구 소송의 내용을 근거로 하고 있으나, 청구인은 G과의 소송에서 불송치 결정(추가증거4. 25.4.30. 제출)을 받았고 이와 관련하여 형식적인 경찰조사조차 받지 않았다. G이 청구인에게 입금한 금액은 ‘심판청구이유서’상 매도대금을 가장하여 외관을 현출한 약 OOO원(2023.6.9. OOO원 입금) 외에는 없고, 이 중에서도 OOO원과 OOO원은 입금 후 30분내에 G과 J 등에게 출금되었기에(증13 거래내역 및 출금전표 제출) G이 쟁점부동산에 대한 채무를 상환했다고 주장하는 것은 처분청이 사실관계 파악을 잘못한 것이다. 처분청이 주장하는 매도가액은 2023.6.9. G이 주장하는 쟁점부동산에 대한 실질채무와 청구인에게 송금한 OOO원이 실제 매도가액이라는 의견으로 보이는데, 이러한 논리라면 근저당권자 J에 대한 채무 OOO원은 2023.6.9. 청구인의 통장에서 출금되어 상환이 완료되었기에 G이 상환한 것이 아니라 청구인이 상환한 것이며, G에게 출금된 OOO원은 청구인이 G에게 대금을 지급할 만한 사정이나 이자를 지급할 사정이 없었기에 매매대금의 반환(감액)으로 보아야 할 것이다. 또한 처분청이 주장하는 임대보증금 OOO원이 실질 채무라는 근거는 청구인이 혐의없음(추가증거4. 25.4.30.제출)으로 조사조차 받지 않은 G 일방의 소송 주장이며, 쟁점부동산 매수당시 승계할 보증금 채무는 OOO원으로 합의가 되었기에 당사자 간 합의된 금액이 보증금 채무가 되어야 한다. 또한 법무법인 D으로 출금된 OOO원과 I에게 출금된 OOO원은 양도시 필요경비로 인정되어야 한다. 즉, 아래 ＜표1＞과 같이 OOO원이 매도가액이 되어야 하며, 아래 ＜표2＞와 같이 법무법인 D과 I에게 출금된 금액 합계 OOO원은 양도비용으로 인정되어야 할 것이다.

＜표1＞ 쟁점부동산 양도금액

ㅇㅇㅇ

＜표2＞ 쟁점부동산 양도비용

ㅇㅇㅇ

(나) 처분청은 청구인의 OOO통장에서 2023.6.9. G에게 이체된 OOO원이 B와 법무법인 D이 G에게 약속한 이자라는 의견이나, 해당 소송원문에서 G이 주장하는 이자는 OOO원이라고 기재되어 있어 사실과 다르다. 또한 쟁점부동산 매매당사자인 G이 등기부등본상에 명백하게 나타나는 근저당권 설정(J 2023.5.3. 근저당 설정계약) 사실을 몰랐을리가 없는 상황에도 불구하고 2023.6.9. J에게 이체된 OOO원이 양수자 G과는 관계없는 금액이고, 청구인의 매매가액이라는 의견은 타당하지 않다.

(다) 청구인은 쟁점부동산 매도와 관련하여 「특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률」 위반(사기)으로 B, I, G, H에 대하여 경기화성서부경찰서에 2024.12.26. 고소(사건번호 2024-015394)를 진행하였으며, 2025.6.27. 수사결과통지서(2025.6.27. 제출)를 수령하여 첨부하였다. 수사결과통지서상 쟁점부동산 매도를 주도한 B는 송치 결정되었고, 매수자인 G과 쟁점부동산 중개를 진행한 H에 대해서는 불송치 결정이 되었다. 수사결과통지서상 G에 대한 피의사실을 보면, G은 불송치 결정이 되었으나 G과 법무법인 D의 사무장인 I(대출브로커)은 중학교 동창으로 진술하였고, B가 시행중이던 건물의 수영장 건설공사에 대한 자금지원을 위해 쟁점부동산을 담보로 OOO원의 대출을 용이하게 하기위해 가담한 사실을 진술 및 2023.6.9. 청구인의 통장에서 교부받은 OOO원에 대하여 세금, 이자 납부명목으로 보전받은 것으로 진술하였다.

대법원 판례OOO에 따르면, “이 사건 정산합의에 따라 당초의 매매대금이 일부 감액됨으로써 이 사건 주식양도로 인한 정당한 양도가액은 당초의 매매대금이 아닌 감액된 대금이 되는 것이므로, 원고는 이러한 사정을 들어 구「국세기본법」 제45조의2 제1항 제1호에 따른 경정청구를 하여 당초의 신고를 바로잡을 수 있다”라고 판시하여 매매대금을 당초 약정된 금액이 아닌 감액된 대금으로 보아야 한다고 하였다. 관련 판례OOO에서도 또한 양도대금의 감액을 인정하였다. 위와 같은 G의 진술과 판례로 볼 때, 해당 금액은 쟁점부동산 매매와 관련하여 발생한 것으로 2023.6.9. G이 청구인 계좌로 입금한 약 OOO원의 매도대금 중 OOO원 만큼을 매수자 G이 반환받은 것으로 보아야 할 것으로 양도대금의 감액으로 보아야 할 것이다.

(라) 수사결과통지서(2025.6.27. 제출)상 경기화성서부경찰서의 피의사실로 살펴볼 때, 불송치 결정은 G이 입은 경제적 손해만을 들어 결정된 사실이기에 불송치 결정과 관계없이 매수자 G과 대출 브로커 I은 중학교 동창인 친구 사이로 쟁점부동산을 담보대출을 위해 매수한 사실은 명백하고, 매수자 G이 쟁점부동산 대출 실행 후 B의 사업에 자금을 지원하는 것에 동의한 것으로 볼 때, 쟁점부동산 매매계약서상 매도금액인 OOO원을 실제 매도가액으로 보는 것은 신뢰성이 있다고 할 수 없다.

(마) 또한 쟁점부동산의 매매계약서상 가액이 허위라는 근거는 2025.6.27. 제출한 B가 쟁점부동산 매매계약서에 기재된 공인중개사 H에게 보낸 옥중편지를 통해 확인할 수 있다. H은 공인중개사로 쟁점부동산 계약서 작성과 관련된 문제로 청구인이 제기한 고소 사건의 피의자이다. 청구인이 피고소인 자격으로 사건기록 조회를 통해 확보한 증거물이며, B가 H에게 보낸 편지의 내용을 살펴보면, “OOO 계약체결을 임의로 작성하였네요. 도장 및 사인부분, 주소를 짜집기했어요.”, “진술서에서는 사문서 위조 부분을 전부 인정하였고, 제 사무실에서 위조하여 계약서를 작성하였다고 진술하고 죄를 인정하였습니다”라고 진술하고 있다. 쟁점부동산 매도 시 계약서를 B가 임의로 작성(도장 및 사인, 주소)하였다는 사실과 사문서를 위조했다는 B의 편지 내용으로 볼 때 앞선 심판청구이유서 제출시 제출한 B의 확인서 및 자필편지 및 앞서 주장한 지급명령과 더불어 매매계약서상 기재된 매도가액이 실질이 아니라는 사실을 뒷받침하고 있다.

(바) 처분청은 청구인이 매매계약서 작성 시 매도가액 OOO원으로 작성한 것에 대하여 승낙하였다고 하며, 해당 매매계약서가 실질이라는 의견이나, 심판청구이유서 제출 당시 증거자료로 첨부한 인천지방법원 지급명령서에도 실제 매매대금은 OOO원이며 B의 요청으로 계약서만 업계약하여 작성한 것으로 인정되었다.

(사) 처분청은 매매계약서상의 금액에 대해 입금된 내역만 고려할 뿐 동일자에 쟁점부동산 관련인들에게 출금된 내역은 고려하지 않고있는데, 매매계약서상 형식을 중시하는 처분청이 단편적인 부분만 근거로 과세하려는 것은 근거과세의 원칙에 위배되고, 과잉금지의 원칙에도 위배되는 것이며, 이에 근거하여 동일자에 법무법인 D과 I에게 송금된 OOO원에 대하여 쟁점부동산과 무관하게 볼 바는 아니라고 생각한다. 즉, 해당 금액은 소유권이전등기 접수일에 지급된 것으로 쟁점부동산의 매매와 관련하여 발생한 비용으로 보는 것이 타당하여, 해당 금액은 I이 쟁점부동산 매수자 G을 소개하여 받은 중개수수료 및 법무법인 D이 소유권이전등기를 진행한 대가로 보아 쟁점부동산 매각 대가로 지급된 수수료임이 타당하다. 「소득세법 시행령」 제163조 제5항에 따르면, 양도비는 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 의미하며, 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우 필요경비로 인정받을 수 있다고 명시되어 있다. 조심 2011서4856(2012.3.8.) 결정에 의하면 “청구인이 L와 쟁점토지의 매도를 조건으로 컨설팅 용역비를 주기로 하고 계약을 체결한 점 및 청구인이 발행한 수표 OOO이 L에게 지급된 것으로 확인되는 점 등을 감안할 때 청구인이 쟁점토지의 매매를 성사시키는 조건으로 L에게 컨설팅 용역비를 주었을 것으로 추정되나, 청구인이 주장하는 쟁점금액 OOO은 양도가액OOO과 비교하여 지나치게 많은 금액이고, 청구인이 쟁점금액 전부를 L에게 지급한 사실도 객관적 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 쟁점금액 전부를 컨설팅 용역비로 인정하기는 어려운 면이 있는바, 금융자료에 의하여 L에게 지급한 것으로 확인되는 OOO만 쟁점토지의 컨설팅 용역비로 봄이 합리적이라고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점금액을 필요경비에서 제외하고 양도소득세를 과세한 처분은 청구인이 필요경비로 주장하는 쟁점금액 중 지급사실이 확인되는 OOO을 필요경비로 인정하여 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다”라고 하여 매매를 성사시키는 조건으로 지급된 컨설팅 용역비가 양도자산에 대한 필요경비가 인정되었다.

2023.6.9. 청구인 통장으로 약 OOO원의 금원이 입금된 사실과 더불어 법무법인 D과 I에게 출금된 OOO원에 대하여 출금당시 청구인은 몰랐던 사항이긴 하나 쟁점부동산 매각을 신속하고 용이하게 하기 위하여 부동산 매도과정을 주도하였던 B가 법무법인 D의 사무장 I에게 의뢰하여 쟁점부동산 매각을 용이하게 하기 위한 담보대출 계획 수립, 매수인 G 소개, 이에 동의한 매수인 G의 쟁점부동산 매입과 실제 대출실행이라는 사실로 보았을 때, 해당 금액은 쟁점부동산 양도와 관련된 종합 컨설팅 비용, 중개수수료 및 등기업무 관련 수수료 등 양도와 관련되어 지급된 경비임은 매각 전·후 사실관계로 보았을 때 틀림없는 부분이라 생각된다.

(4) 회수불가능한 매매대금은 양도가액에서 차감되어야 한다.

(가) 청구인이 쟁점부동산 매도를 통한 실질적인 이득만 매매가액으로 인정되어야 하고, 그 이외의 금액은 회수불가능한 채권으로 인정되어야 한다. 수사결과통지서(2025.6.27. 제출)에 의하면 2023.6.9. G이 청구인의 OOO통장에 입금한 약 OOO원이 입금된 후 30분?1시간 내에 출금되며 B, I 등에 의해 편취된 금액으로 인정되었고, 청구인이 B를 상대로 한 인천지방법원의 지급명령문상에서도 법원은 B에게 지급명령을 내렸으나 청구인은 매매대금을 수령한 내용이 없다. 매매대가를 약속한 B는 현재 여러 범죄사건에 연루되어 수감 중이며, 청구인이 제시한 사기죄가 인정되어 송치 결정된 상황이다. 「소득세법」상 권리확정주의에 따라 매도대금이라는 경제적 이득이 약속되었던 것이 사실이나 청구인 모르게 2023.6.9. G으로부터 입금된 OOO원은 B, I 등에게 편취당하였고 채무자의 형 집행 등의 이유로 실현될 가능성이 없게 되어 양도가액에서 차감되어야 할 것이다. 즉, 청구인이 쟁점부동산을 양도하며 실현한 이득은 쟁점부동산에 남아있던 임대보증금 채무 이전, OOO 담보대출 OOO원, J에게 상환한 채무 OOO원 외에는 없는 것이고, 그 외의 매매대금은 회수불가능한 것으로 보아 양도가액에서 차감되어야 한다.

(나) 조심 OOO(2022.12.30.) 결정에 따르면, “청구인은 양수인과 그 지급보증인을 상대로 쟁점부동산 매매대금 중 미지급금에 대하여 약정금 청구소송을 제기하여 승소 판결을 받았으나, 회수된 금액이 확인되지 아니하는 점, M은 2022.3.24. 이시파산폐지 선고 및 면책 선고를 받은 점, 위 지급보증인에 대한 채권자집회 보고서에 따르면 그 재산보다 선순위 채권자의 채권가액이 커서 청구인이 채권자로 사실상 배당받을 수 있는 가능성은 희박해 보이는 점, 청구인이 처분청 조사 당시 추심한 금액이 전혀 없다고 진술하였고 이에 대하여 처분청도 다른 증거를 제시하지 못한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 미지급 매매대금으로 확인된 OOO원은 청구인이 수령한 사실 및 회수한 사실이 확인되지 아니하고 추후 양도소득으로 실현될 가능성도 없다고 보이므로 회수불가능한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액에서 차감하는 것이 타당함”이라고 하며 그 근거 논리로 “「소득세법」은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있고, 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 그 전제를 잃게 되고, 그와 같은 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다고 할 것이나, 납세의무자가 그와 같은 사정을 주장·입증하여 과세할 소득이 없는 경우임을 밝혀야 하는 것이고, 이 때 그 채권의 회수불능 여부는 구체적인 거래내용과 그 후의 정황 등을 따져서 채무자의 자산상황, 지급능력 등을 종합하여 사회통념에 의하여 객관적으로 평가하는 방법으로 판정하여야 한다OOO”라고 하며 권리가 확정되었다 하더라도 그 전제된 소득이 실현가능성이 없게 되는 경우 양도가액에서 차감되어야할 것이라고 하였다.

또한 대법원 2007.12.14. 선고 2007두19393 판결에서도 「소득세법」은 현실적으로 권리가 확정적으로 발생한 때는 소득 실현이 있는 것으로 보는 권리확정주의를 채택하고 있으나 그 과세 대상이 되는 채권이 채무자의 도산으로 인하여 회수불능이 되어 장래 소득이 실현될 가능성이 없게 된 것이 객관적으로 명백할 때에는 그 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다라고 판시하였으며, 의정부지방법원 2008.4.15. 선고 2007구합417 판결에서도 무자력 등으로 말미암아 사실상 그 의무이행이 불가능함은 물론 장래 원고의 채권이 실현될 가능성이 없게된 경우라고 판시하며 채권가액을 양도가액에서 차감하는 결정을 하였다.

(다) 위와 같이 매매대금 지급을 약속한 채무자 B의 형 집행 등의 사실로 보아, 지급명령상 채권 OOO원에 대하여 청구인이 소득을 실현할 수 없는 상황이 명백하고, 편취된 약 OOO원 또한 청구인의 통장을 도관으로 이용한 금액에 불과하다 즉, 청구인이 쟁점부동산을 양도하며 실현한 이득은 쟁점부동산에 남아있던 임대보증금 채무 이전, 2023.6.9. OOO 담보대출 OOO원, J에게 상환한 채무 OOO원 외에는 없는 것이고 그 외의 매매대금은 회수불가능한 것으로 보아 양도가액에서 차감되어야 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산의 취득가액은 청구인이 주장하는 OOO원이 아닌 OOO원이다.

(가) 청구인에게 매도자 A의 남편인 B를 소개시켜준 사람은 C(B의 고모)로 C의 입장에서 청구인은 남편(N)의 고교후배 O의 부인으로 1994년부터 알고 지내 온 사이이다. 청구인은 쟁점부동산 매수 과정에서 매도자 A이 2009.5.12. 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였다는 것을 알았을 텐데 해당 지역에 특별한 호재가 없는 상황에서 7개월만인 2009.12.17. 쟁점부동산을 OOO원에 구입하였다는 것은 전혀 이해관계가 없는 사이에서도 성사되기 어려운 거래이다.

(나) 청구인은 2010.4.16. 취득대금으로 지인 C(B의 고모)에게 OOO원 및 2010.5.17. OOO원을 계좌이체로 지급하였고, C는 확인서에서 해당 금액을 2010.4.20.과 2010.6.3.에 매도자 A에게 송금하였다고 진술하였다. 하지만, 청구인 진술서에 의하면, 청구인과 C는 1994년부터 친분을 맺어온 관계이고, C는 청구인으로부터 송금받은 날 바로 매도인 A(C 입장에서는 조카의 배우자)에게 송금하지도 않아 해당 금액의 성격이 취득대금인지 금전대차 거래인지 확인할 수 없으며, C가 A에게 송금한 금액이 청구인의 취득대금이라는 객관적 증빙이 될 수 없다.

(다) 청구인이 추가 증거로 제출한 노트 형식의 임대차 관리현황과 월 임대료 및 관리비는 객관적인 증빙이 될 수 없으며, 취득 시 임대보증금이 OOO원이라는 주장에 대하여, 청구인의 쟁점부동산 사업장(OOO)에 대한 부가가치세 신고 시 제출한 부동산임대공급가액명세서 신고내용과 큰 차이가 있다. 매매계약 당시 매매대금이 확정되면, 그 금액이 취득(양도)가액이 되는 것이며, 계약당시 임차보증금과 실제 임차보증금이 차이가 있더라도 이는 계약당사자 사이에서 해결해야 할 사안으로, 계약당사자 간 매매계약을 변경하지 않은 상태에서 매매대금이 변동된다고 할 수는 없을 것이다.

(라) 청구인 통장(OOO)의 입출금 내역을 근거로 OOO에 입금된 금액이 취득대금이라는 주장에 대하여, 2009.12.17. 쟁점부동산을 취득한 청구인이 매도인 A과 추가 대금 지급시기, 지급금액 등에 대한 객관적 증빙 없이 취득시기로부터 상당한 기간이 지난 2010년 4월과 2011년 1월~4월에 추가로 취득대금을 지급하였다는 것은 이해하기 어렵다. 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세 경정청구 시 제출한 첨부서류 중 ‘청구인의 진술서(작성일자 24.10.3)’에 의하면, “전업주부인 청구인이 쟁점부동산을 관리할 수 없어 B가 운영하는 OOO이라는 관리업체가 인수인계를 해주고 매달 정산서류도 보내주었으며, 자녀 셋을 키우면서 시어머니까지 모시고 살았던 청구인은 관리가 너무 버거워서 2011년 4월 B와 관리계약을 맺고 B의 관리업체인 OOO이 모든 관리를 도맡아 하게 되었고 B에게 부동산 관리 시에 쓰는 도장과 통장까지 내어주고 2011년부터 2023년까지 모든 관리를 믿고 맡기게 되었다”고 진술하였는데, 이는 청구인이 2009.12.17. 쟁점부동산 취득 이후부터 2011년 4월 B가 운영하는 OOO과 관리계약을 맺기 전까지도 전업주부인 청구인은 쟁점부동산을 관리할 수 없어 쟁점부동산을 인수인계하면서 매달 정산서류를 보내 준 지은개발이 쟁점부동산을 실질적으로 계속 관리를 해 왔으며 청구인이 쟁점부동산 관리 시에 쓰는 통장도 OOO의 정산서류대로 해당 통장을 사용하였다는 것으로서 청구인 통장에서 OOO에 입금된 금액이 취득대금을 지급하였다라기보다는 쟁점부동산의 관리 목적의 임대보증금이 입금된 것이라고 볼 수 있다.

(마) 청구인이 쟁점부동산 양도소득세 경정청구 시 제출한 첨부서류 중 B가 구치소에서 청구인에게 보낸 편지에는 “10년이 넘어서 소멸시효가 있는 줄 몰랐습니다”라는 내용이 있다. 이는 청구인이 B를 설득하는 과정에서 쟁점부동산 관련 매도자 A의 양도소득세가 10년이 넘어서 경정될 수 없다는 내용을 전달한 것이고 이에 대한 B의 답변으로 보인다. 해당 답변으로 보아 B가 쟁점부동산의 양도소득세를 탈루하기 위해서 다운계약서를 작성하고 매매대금을 맞추기 위해 대금지급 시기를 늦추고 여기에 더해 다른 사람 계좌를 통해서 대금을 받을 정도로 세무지식이 많지 않다는 것을 알 수 있다.

(바) 청구인이 제출한 서류는 매매대금을 변경할 객관적 증빙이 될 수 없으며, 쟁점부동산 취득 관련 증빙으로 인정될 수 있는 것은 청구인과 매도자 A 사이에 날인된 매매가액 OOO원인 계약서가 유일하다.

(2) 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 주장하는 OOO원이 아닌 OOO원이고, 매매대금 반환 및 필요경비에 관한 주장도 인정할 수 없다.

(가) 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 G이 제기한 손해배상청구소송에서, 양수 당시 G은 시가 OOO원, 감정가 OOO원 상당의 쟁점건물을 OOO원에 매수한 것으로 나타난다.

양수인 G이 제기한 손해배상 청구 소장에 의하면, 양수인 G은 친구 I(법무법인 D 사무장)으로부터 건설업체를 운영하는 B와 그 친척(고모)이 지인인 청구인이 소유하고 있는 시가 OOO원, 감정가 OOO원 상당의 쟁점부동산을 담보로 OOO원을 대출 받으려고 하는데, 양수인 G이 해당 부동산의 소유권을 이전받은 후 담보대출을 받아, OOO원을 B와 청구인에게 빌려주면 이에 대한 이자 명목으로 OOO원을 지급하고 8개월 안에 대출금을 상환하겠다는 것이고, 부동산 시가가 OOO원으로서 담보가치가 충분하여 대출금 상환이 안 되더라도 해당 부동산을 매각처리하면 되므로 양수자 G에게는 아무런 피해가 없다는 제안을 받고 쟁점부동산을 양수한 것으로 나타난다.

(나) 2023.6.9. 양수자 G에게 쟁점부동산 소유권이 이전된 후 쟁점부동산을 담보로 대출받은 OOO원(이하 “쟁점대출금”이라 한다)이 B가 관리하던 청구인의 통장에 입금되었으며, 해당 금액 중 양수인 G이 받은 OOO에 대해 청구인이 제출한 수사결과통지서의 진술 내용을 보면 “조력에 대한 대가가 아닌 소유권 이전 및 대출로 인해 발생하는 세금, 이자 납부에 이용하라고 준 것이라고 진술하며”라고 되어 있으며, 이는 양수인 G이 B 및 법무법인 D I과 공범이 아니라는 취지의 진술이지 양수대금을 다시 돌려 받았다는 내용의 진술이 아니다.

수사결과통지서에서 “양수자 G이 부담한 은행이자가 B, I으로부터 교부받은 금원보다 초과했을 것으로 사려되는 점 등을 종합하여 고려하면 피의자에게 편취 의사가 존재한다고 보기 어렵고, 고소인의 주장 이외에는 이를 입증할 만한 증거가 없다”라고 언급된 대로 해당 OOO원이 어디에도 양수한 대금의 반환이라는 언급이 없고 오히려 양수자 P이 부담한 은행이자가 해당 OOO원보다 초과했을 것으로 보인다.

(다) 또한 청구인의 통장을 관리하던 B가 사기를 공모한 법무법인 D의 I에게 입금한 OOO원은 B와 I이 범죄수익금을 나누어 가진 것으로서 양도자산의 필요경비가 될 수 없다.

청구인이 제출한 수사결과 통지서 내용에 의하면, “범죄사실 기재내용과 같이 청구인(고소인)을 속여 2023.6.9.경 B가 관리하던 청구인(고소인) 명의의 은행계좌로 입금된 금원 OOO원을 편취하였다고 주장한다”라고 되어 있는데, 청구인의 주장대로 쟁점대출금에서 양수인 G에게 입금된 OOO원은 매매대금의 반환이 아니며, 법무법인 D과 I에게 입금된 OOO원은 양도자산의 필요경비가 아님을 알 수 있다.

(라) 청구인의 진술서에 의하면, 청구인은 B에게 OOO원에 쟁점부동산을 양도하기로 구두계약을 계약한 후, 대출금, 임대보증금 등을 대략적 감안하여 최종적으로 B가 청구인에게 지불할 금액은 OOO원으로 하였으며, 그 중 OOO원은 현금으로 B가 청구인에게 세 번에 나눠 지급하고, 나머지 OOO원은 B가 OOO에 분양하는 상가의 분양권으로 대신 받기로 하였다. 이후 청구인은 B가 매매계약상 매매가를 OOO원으로 올리는 업계약을 해달라고 하였고, B가 양도소득세를 대신 내주겠다고 설득하기에 승낙하였다고 되어 있다. 또한 청구인은 매수인 G으로 하는 매도용 인감증명서를 B에게 발급해 주었다고 진술하였다. 이는 청구인의 진술대로 매매계약서가 청구인의 승낙하에 작성되었음을 알 수 있다.

해당 내용은 인천지방법원 지급명령(채권자 청구인, 채무자 B)에도 청구인이 B에게 매매계약서 작성을 일임하였음을 알 수 있다. 그러나 청구인이 B와의 약속대로 현금 OOO원과 OOO원의 상가 분양을 받지 못하고, 이에 더불어 양도소득세 납부까지 문제가 되자 양도금액이 OOO원이라고 주장하는 것이다. 양수인 G 입장에서는 청구인과 B 사이의 대금 정산에 문제가 생기자 양수인의 취득가액을 변경하겠다는 것이다.

(마) 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 G은 손해배상청구소송에서 언급한 대로 쟁점부동산 양수 당시 시가 OOO원, 감정가 OOO원 상당의 쟁점건물을 OOO원에 매수한 것으로, 쟁점부동산을 양도한 청구인이 B와의 양도대금 정산 과정에서 발생한 문제를 근거로 이와 관계없는 양수인 G의 취득가액을 변경할 수는 없는 것이다. 더욱이 쟁점부동산 양도 관련 증빙으로 인정될 수 있는 것은 거래당사자 사이에 날인된 매매가액 OOO원인 계약서가 유일하며, 청구인이 주장하는 매매가 OOO원의 매매계약서는 거래당사자 사이에 작성된 바가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원인지, OOO원인지 여부

② 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원인지, OOO원인지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제92조(양도소득과세표준과 세액의 계산) ① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 “양도소득과세표준”이라 한다)은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.

② 양도소득과세표준은 다음 각 호의 순서에 따라 계산한다.

1. 양도차익 : 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하여 계산

2. 양도소득금액 : 제1호의 양도차익(이하 “양도차익”이라 한다)에서 제95조에 따른 장기보유 특별공제액을 공제하여 계산

3. 양도소득과세표준 : 제2호의 양도소득금액에서 제103조에 따른 양도소득 기본공제액을 공제하여 계산

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서 등 심리자료를 보면, 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2009.12.17. 쟁점부동산을 A으로부터 OOO원에 매수한 후, 2023.6.9. G에게 OOO원에 양도한 것으로 하여 2023.8.31. 양도차익을 OOO원으로 기재한 2023년 귀속 양도소득세 신고서를 제출하였는데, 제출된 쟁점부동산 취득·양도 매매계약서 내용은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점부동산 취득·양도계약서

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(나) 청구인은 이 건 경정청구 시 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이고, 양도가액은 OOO원임을 주장하며, 대금 지급·수령 내역 등을 제출하였는데, 세부내용은 아래 ＜표4＞·＜표5＞와 같다.

＜표4＞ 쟁점부동산 취득대금 지급내역

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＜표5＞ 쟁점부동산 양도대금 내역

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(다) 쟁점부동산을 매수한 G은 2023.6.9. 쟁점부동산을 담보로 대출을 실행하여 입금받은 OOO원을 같은 날 청구인의 계좌로 송금하였고, 동 금액은 같은 날 G(OOO원), 법무법인 D(OOO원), I(OOO원), J(OOO원), B(OOO원)에게 출금되었는데, 금융거래 세부내용은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞ 청구인의 금융계좌 거래내용

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(라) 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련하여 C(청구인의 지인)와 B(C의 조카)는 청구주장과 유사한 내용의 확인서를 작성·제출하였는데, 세부내용은 아래 ＜표7＞·＜표8＞과 같다.

＜표7＞ B 확인서

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＜표8＞ C 확인서

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(마) 청구인이 B, I, G, H을 「특정경제범죄 가중처벌법」 등 위반(사기) 혐의로 고소한 사건에 대하여, 경기화성서부경찰서장은 B·I을 송치하고, G·H을 불송치 결정하였는데, 수사결과 통지서 세부내용은 아래 ＜표9＞와 같다.

＜표9＞ 수사결과 통지서

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(2) 쟁점부동산의 전소유자인 A에 대한 관할 세무서장의 양도소득세 결정내용은 아래 ＜표10＞과 같고, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 기재된 매매목록은 아래 ＜표11＞과 같다.

＜표10＞ A에 대한 양도소득세 결정내용

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＜표11＞ 쟁점부동산 매매목록

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(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득 당시 매수인에게 OOO원을 지급하였으므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 취득 당시 확인되는 매매계약서 및 부동산등기부상 거래가액은 OOO원인 것으로 나타나고, 청구인이 주장하는 OOO원에 대한 매매계약서는 확인되지 아니하는 점, 쟁점부동산의 전소유자인 A은 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원인 것으로 과세관청에 신고한 점, 청구인은 쟁점부동산의 취득일인 2009.12.17. 이후에 쟁점부동산 취득에 관한 잔금을 추가로 지급한 것으로 주장하며 금융자료를 제출하였으나, 일반적인 부동산 거래 관행상 등기 이후에 잔금을 지급하였다는 사실에 신빙성이 있다고 보기 어렵고, 잔금을 지연지급 하게 되었다는 어떠한 특별한 사정도 확인되지 아니하며, 청구인이 대금을 지급한 대상은 매도인이 아닌 C, OOO 등으로서 쟁점부동산의 취득과 직접 관련이 있는 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(4) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산의 양도 시 매매계약서상 거래금액이 OOO원이므로 이를 실지거래가액으로 보아야 한다는 의견이나, 「소득세법」은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있고, 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 그 전제를 잃게 되고, 그와 같은 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다고 할 것이나, 납세의무자가 그와 같은 사정을 주장·입증하여 과세할 소득이 없는 경우임을 밝혀야 하는 것이며, 이 때 그 채권의 회수불능 여부는 구체적인 거래내용과 그 후의 정황 등을 따져서 채무자의 자산상황, 지급능력 등을 종합하여 사회통념에 의하여 객관적으로 평가하는 방법으로 판정하여야 한다OOO.

이 건에서 청구인이 2023.6.9. 양도한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 계약금 OOO원(2023.6.5.), 잔금 OOO원(2023.6.8.)으로 기재되어 있는데, 청구인이 동 매매대금을 수령한 내용은 나타나지 않아 실제 양도가액이 OOO원인지 불분명한 점, 청구인이 제출한 수사결과통지서, 법원의 지급명령, 쟁점부동산 매매 시 거래 관련인들의 확인서 등을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 실제 거래가액이 OOO원이 아니라는 청구주장에 신빙성이 있어 보이고, 청구인의 계좌에 입금된 약 OOO원은 입금 즉시 타인에게 송금되어 실제 양도가액으로 수령한 금액인지 여부도 불분명한 점 등에 비추어, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 가액이 OOO원인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.