조심 2016중2120 (2017.07.17)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2008년 4월 경기도 OOO(총 10,755㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 단독형 타운하우스를 신축하여 판매할 목적으로 주식회사 OOO(이하 “시행대행사”라 한다)와 개발사업 업무대행 약정을 체결하였고, 2008년 5월 시행대행사는 위 신축사업 관련 사업부지 소유자인 청구인, OOO 시공사인 OOO 주식회사, 대주인 주식회사 한국OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 OOO으로부터 토지구입비 및 공사비 명목으로 OOO원을 대출받기로 하면서, 쟁점토지의 대금 OOO원을 OOO에 정기예금으로 입금하고 OOO에 1순위 근질권을 설정하여 주었으며 쟁점토지를 포함한 사업부지를 OOO 주식회사(이하 OOO이라 한다)에게 부동산담보신탁을 하여 이를 보증하기로 하였다. 나. 청구인, OOO은 2008.7.11.을 성립일로, 2008.12.17.을 개업일로 하여 건설·주택신축판매업 공동사업자등록(2008.12.22.)을 하였다가 2008.12.31.을 폐업일로 하여 폐업신고서를 제출(2009.5.29.)하였고, 청구인, OOO(이하 “사업부지 소유자들”이라 한다)은 2009.1.1.을 개업일 및 성립일로 하여 건설·주택신축판매업으로 공동사업자등록(2010.5.28.)을 하였으며, 성남세무서장은 2013.12.31.을 폐업일로 하여 이를 직권폐업(2014.12.17.)하였다. 다. 이후 건축허가가 불허(2009.10.27.)되는 등 예정된 신축사업에 차질이 생기게 되자 OOO은 채권회수를 하였고, 쟁점토지가 2011.9.9. OOO원에 공매처분되어 청구인은 2011년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였으나, 사업부지 소유자들 중 OOO이 본인 소유 토지의 공매대금이 양도소득이 아니라 사업소득이라고 주장하는 심판청구를 하여 인용결정(2015중994, 2015.7.14.)이 되자, 청구인은 2016년 1월 쟁점토지의 양도소득을 사업소득으로 하여 수정신고하였다. 라. 처분청은 청구인의 위 사업소득에 대한 수정신고를 받아들여서 양도소득세를 전액 환급하였으나, 청구인이 사업부지 소유자들과 함께 주택신축판매업을 위하여 2008년 5월 쟁점토지를 공동사업에 현물출자한 것으로 보아 2016.4.26. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다. 마. 청구인은 이에 불복하여 2016.5.12. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인을 포함한 사업부지 소유자들은 공동사업을 하기로 하는 계약을 체결한 사실이 없고, 쟁점토지를 현물출자한 사실도 없으므로 이 건 처분은 부당하다. (가) 사업자 등록은 사업에 차질이 생겨 사업을 추진하는 동안 지주들이 부담한 이자비용 등의 경비를 인정받기 위한 것이고, 사업자등록일(2010.5.28.) 및 개업일(2009.1.1.)이 처분청이 주장하는 현물출자일(2008년 5월)과 일치하지 않으며, 2008년에 현물출자가 있었음을 뒷받침하는 계약서나 구두약정 등 근거가 없다. (나) 사업부지 소유자들이 공동사업을 하였다면 공동수입금액과 공동경비 등을 신고하여 소득금액을 산출하여 출자지분에 따라 소득금액을 배분하였을 것이고, 사업부지 소유자들 중 OOO만 사업소득으로 신고하고 나머지 지주 4인 청구인, OOO는 양도소득으로 신고하여 공동사업이 있었다고 보기 어렵다. (다) 또한, 양도가액은 각 지주 소유 토지 공매가액으로, 취득가액도 각 지주별로 실지 취득한 가액으로 신고하였고, 지주들 간 토지의 합병이나 분할은 없었다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 주택신축사업과 관련하여 시행대행사와의 약정에 따라 공동사업자로 사업자등록을 한 것이고, 공동사업자인 허OOO의 심판청구 결정서(2015중994, 2015.7.14.)에서도 청구인 등 지주들이 공동으로 사업자등록을 한 점 등을 근거로 사업성을 인정하고 있어 청구인의 주장은 이유 없다. (가) 청구인과 시행대행사가 2008.4.29. 체결한 ‘개발사업 업무 대행 약정서’에 의하면 주택 신축사업에 있어 청구인은 공동사업자가 되고, 토지대금은 OOO원으로 하며, 공동사업자 등록, 건축인허가, 공사업체 선정, 신탁, 착공, 분양, 사업소득세 정산 등 사업진행에 필요한 제반 서류 교부 및 그 부수업무를 이행할 의무가 명시되어 있고, OOO을 통해 사업부지를 신탁하는데 필요한 서류를 제공하도록 기재되어 있어 이는 공동사업을 위한 현물출자로 보인다. (나) 청구인은 2008년 및 2010년 2회에 걸쳐 공동사업을 목적으로 한 사업자등록을 하였고, 공동사업자로 사업자등록증을 교부받기 위해서는 공동사업지분이 기재된 동업계약서와 각자의 신분증을 함께 제출하여야 하는데 청구인이 공동사업약정의 존재를 부인하는 것은 이해하기 어렵다. (다) 또한 청구인은 OOO을 대표공동사업자로 하여 이 건 주택신축사업과 관련하여 2009년 및 2010년 사업소득금액을 OOO원으로 각각 신고한 바 있다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 공동사업에 현물출자한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법률 (1) 국세기본법 제14조 [실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제88조[양도의 정의] ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (3) 민법 제703조[조합의 의미] ① 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. ② 전항의 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다. 제704조[조합재산의 합유] ① 조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유로 한다. 제271조[물건의 합유] ① 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다. 제272조[합유물의 처분, 변경과 보존] ① 합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 제273조[합유물의 처분과 합유물의 분할금지] ① 합유자는 전원의 동의 없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다. ② 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 제출한 심판청구서 및 처분청의 의견서에 따르면, 주택신축사업의 진행상황은 아래와 같다. (2) 청구인과 시행대행사가 2008.4.29. 체결한 ‘개발사업 업무 대행 약정서’에 의하면, 제2조에서 청구인은 공동사업자가 되고, 시행대행사는 청구인의 시행업무를 대행한다고 기재되어 있고, 부동산의 표시는 시행대행사가 대행할 사업부지 전체가 아닌 청구인 소유의 쟁점토지로 되어 있어 시행대행사가 대행하는 지주들의 인적사항은 위 약정서에 나타나지 아니한다. 다만, 허OOO의 심판청구 결정서(2015중994, 2015.7.14.)에 의하면 허OOO과 시행대행사의 약정 내용과 동일한 것으로 나타난다. 쟁점토지에 대한 토지대금은 OOO/평)으로 하고, 토지계약금을 제외한 나머지 대금(OOO원)은 정기예금하여 대주인 OOO이 1순위 근질권자가 되며, 동시에 쟁점토지에 근저당을 설정하고, 신탁도 병행한다고 기재되어 있다. 제4조 제2항에는 “청구인은 시행대행사에게 공동사업자등록, 건축인허가, 공사업체 선정, 신탁, 착공, 분양, 사업소득세 정산 등 사업 진행에 필요한 제반 서류를 교부하며 이에 부수되는 후속절차(토지의 사용승인 등)를 이행한다.”라고 기재되어 있다. 제7조 제1항에 의하면 건축사업의 인허가는 청구인의 명의로 득하여 제공하고, 사업의 준공 및 분양대금 완납 등으로 수분양자에게 명의이전을 해야 할 경우 그 절차를 이행할 수 있도록 서류를 교부할 의무가 있는 것으로 나타난다. 청구인과 시행대행사는 사업 목적을 달성할 수 있도록 노력하는 신의성실 조항이 있고, 시행대행 수수료는 별도로 정한 금액이나 비율로 하지 않고 청구인에게 토지대를 지급하고 남은 수익에서 사업을 정산하고 남은 사업이익 전체를 시행대행사의 수수료로 하도록 되어 있다. 제12조에 의하면 시행대행사는 OOO을 통해 사업지를 신탁하고, 청구인은 이에 따른 모든 서류를 제공하도록 되어 있다. (3) 제출된 사업자등록증명서에는 상호를 분당 OOO으로 하고, 청구인 외 5명인 OOO을 공동사업자로 하며, 개업일은 2009.1.1. 사업자등록일은 2010.5.28.로, 업태는 건설업으로, 종목은 주택신축판매로 기재되어 있다. (4) ‘대출 및 사업약정서’(2008.5.7.)에 의하면 청구인 외 5인(사업부지 소유자), 시행대행사(차주), OOO(대주) 외 금융기관, 시공사, OOO 등이 약정한 것으로 주요내용은 아래와 같다. (가) 시행대행사는 쟁점토지를 포함한 총 15필지에 주택을 신축하는 사업과 관련하여 필요한 자금 OOO원을 OOO을 포함한 금융기관으로부터 차입하고, 시공사는 책임시공과 책임분양, 사업부지 소유자는 토지의 제공과 사업이행에 대한 협조, OOO은 담보신탁, 처분신탁, 대리사무업무를 수행하기로 하였다. (나) 주택신축사업의 개요 부분에 의하면 사업부지에 연면적 약 2,940평의 주택을 건축하여 분양매출 OOO원(부가가치세 포함)과 공사비 OOO원 등으로 구성되어 있다. (다) 사업부지 소유자는 토지대금 중 OOO원을 OOO에 정기예금하여 피담보채무, 의무불이행, 인허가 완료를 담보하는 근질권을 설정하고, 주택 준공 후 소유권보존등기 및 처분신탁계약 완료시 해지하기로 하였으며, 사업부지 소유자의 업무는 사업부지의 제공, 사업관련 인허가의 취득, 사업부지 전체의 담보신탁, 준공 시 건물의 소유권 보존등기와 동시에 부동산처분신탁, 신탁계약에 필요한 서류 제출, 건축주 지위와 차주사의 지위 양도, 공사도급계약에 대한 보증을 열거하고 있다. (라) 반면, 시행대행사는 주택신축사업과 관련된 업무 일체를 자신의 책임과 비용으로 수행하도록 하면서 사업부지 소유권의 확보, 사업부지 및 그 지상 건축물 일체에 대한 처분신탁, 건축 제반 인·허가 대행, 일조권·조망권·프라이버시 침해 등 제반 민원 처리, 대출 원리금의 상환 등 사업 전반에 대한 총괄 업무를 예시하고 있다. (5) 청구인이 2016.1.5. 처분청에 제출한 경정청구서에 의하면 당초 쟁점토지의 공매로 인하여 신고·납부한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원은 공동사업자인 OOO과 같이 사업소득으로 보아야 한다는 주장에 대하여 처분청은 이를 받아들여 전액 환급하였고, 사업부지 소유자들 중 OOO은 본인 소유 토지가 공매(2011.9.14.)되어 발생한 양도차익이 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다고 주장하며 2015.1.15. 우리 원에 심판청구를 하였으며, 우리 원(조심 2015중994, 2015.7.14.)은 사업부지 소유자들이 공동으로 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 있었던 점, 시행대행사, OOO 등과 개발사업 업무대행 계약 및 신축사업 관련 대출 및 사업약정을 체결한 점, 사업부지 소유자들이 직접 건축허가를 받으려 했던 점, 사업의 차주인 OOO이 채권에 충당하기 위해 공매한 점 등에 비추어 사업성이 있어 사업소득으로 보는 것이 타당하다고 판단한 것으로 나타난다. <첨부> 조심 2015중994, 2015.7.14. 중 일부내용 (6) 처분청이 제출한 시행대행사(2011.12.31. 폐업)의 2011사업연도 법인세 과세표준 및 세액신고서에 의하면 시행대행사의 과세표준은 OOO로 기재되어 있고, 첨부서류 중 표준대차대조표에 의하면 순자산은 OOO원으로 나타나며, 전자공시시스템(dart.fss.or.kr)에 공시된 시행대행사의 감사보고서에 의하면 다음 <표>와 같고, 주석사항에 의하면 사업부지 소유자들에 대한 토지대금 지급에 대해 대급금으로 회계처리하면서 “타인의 사업부지 매입비 및 매입부대비용을 대신 지급하고 이를 대급금으로 계상”한 것으로 나타난다. (7) 쟁점토지 중 경기도 OOO의 등기사항전부증명서에 따르면, 2008.5.9. 신탁을 등기원인으로 하여 OOO에 소유권이전되었다가 2010.5.24. 신탁재산의 귀속을 원인으로 청구인에게 소유권이전, 같은 날(2010.5.24.) OOO 주식회사에 신탁되었다가 2011.8.10. 신탁재산의 처분(매매)으로 제3자(최OOO)에게 소유권이 이전된 것으로 나타난다. (8) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 사업부지 소유자들과 공동사업을 하기로 하는 계약을 체결한 사실이 없고, 쟁점토지를 현물출자한 사실도 없다고 주장하나, 「소득세법」제88조 에서 “양도”라 함은 “자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”고 규정하고 있고, 동 규정은 유상양도에 관한 예시적 규정으로 법인이 아닌 조합에의 현물출자도 자산의 유상이전에 해당하는 것이며, 2인 이상이 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정하는 조합계약에 따라 조합원이 출자한 재산은 그 출자자의 개인재산과 구별되는 조합재산을 구성하게 되어 조합원의 합유로 되고, 그 출자는 출자자가 취득하는 조합원의 지위와 대가관계에 있는 것이므로, 조합원의 조합에 대한 부동산 현물출자는 위 규정상의 “양도”에 해당한다 할 것이고 이로 인하여 발생하는 소득은 양도소득세의 과세대상이 된다 할 것인 점(대법원 2002.4.23. 선고 2000두5852 판결, 국심 2001서1644, 2001.1.8. 같은 뜻임), 비록 개업일이 이 건 주택신축사업 시작일과 다르다 하나 청구인 외 사업부지 소유자들은 개업일을 2009.1.1.로 하여 공동사업자등록을 하였고, 사업자등록상 각자의 지분비율도 이 건 주택신축과 관련하여 각자 출자한 토지 면적의 지분비율과 거의 유사하며, 공동사업자등록증을 발급받기 위하여는 공동사업약정서가 필수적인 서류일 것으로 보이고, 사업부지 소유자들 중 OOO은 공동사업자임을 주장하여 우리 원으로부터 사업소득으로 인정받은 사실이 있어 사업부지 소유자들이 공동사업을 영위한 사실을 부인하기는 어려워 보이는 점, 사업부지 소유자들은 「민법」제703조 에 의거 조합의 성립요건(2인 이상의 구성원이 있을 것, 공동사업을 경영하기로 하는 약정이 있을 것, 조합원 모두 출자자에 해당할 것)을 갖추고 있어 실제 조합을 구성한 것으로 보이고, 사업부지 중 일부 토지에 대하여 건축허가를 득하지 못하자 이 건 주택사업 전체가 중단되었으며, 시행대행사의 금융기관에 대한 채무불이행에 사업부지 소유자들이 연대하여 그 보증 채무를 이행한 사실 등에 비추어 사업부지 소유자들 간에 공동사업의 의도가 없었다고 보기는 어려운 점, 가사 청구인이 사업부지 소유자들과 공동사업을 영위하지 않았다 하더라도, 청구인과 시행대행사가 체결한 약정서에 따르면 제2조에서 청구인은 공동사업자가 되고 시행대행사는 청구인의 시행업무를 대행하고, 제4조 제2항에서 청구인은 시행대행사에게 공동사업자등록, 건축인허가 등의 사업 진행에 필요한 제반 서류를 교부한다고 기재되어 있으며, 허OOO 등도 시행대행사와 동일한 내용의 약정을 각각 체결한 것으로 보이므로 청구인과 시행대행사가 공동사업을 영위한 것이라 할 수 있는 점, 나아가 청구인을 포함하여 사업부지 소유자들·시행대행사·OOO·시공사·신탁사 등이 “대출 및 사업약정서”를 작성하면서 각자의 책임·역할 및 보증 등을 규정하는 등 이 건 주택신축사업을 공동으로 영위할 것을 약정하여 당사자들 간에도 「민법」상의 조합계약이 성립하였거나 공동사업을 영위한 것으로 인정할 수 있는 점, 시행대행사와 체결한 약정서에서 청구인은 토지의 대가로 OOO원은 은행의 정기예금으로 유보하여 받았으며, 2009～2010년 정기예금에서 이자소득도 발생하여 이를 청구인의 종합소득으로 신고하는 등 OOO원 전체가 청구인에게 귀속된 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 공동사업에 현물출자한 것으로 보이므로 처분청이 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.