조심 2023중9806 (2023.12.15)

OOO서장이 2022.12.1. 청구인 AAA·BBB·CCC에게 한 [별지1]의 2019.1.18. 증여분 증여세 합계 OOO원의 각 부과처분은 OOO의 2017년 1월부터 2019년 1월까지의 연평균지가상승률을 반영한 이익으로 통상적인 가치상승분을 재계산하여 이에 따라 재산정된 금액을 증여재산가액에서 각 차감하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인 AAA·BBB·CCC(이하 “청구인들”이라 한다)는 2017.1.2. 어머니인 조동월로부터 주식회사 AAA(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 발행주식 OOO주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 각 OOO주씩 증여(이하 “쟁점증여”라 한다)받았고, 청구인들은 2017.4.27. 쟁점주식을 보충적 방법으로 평가(1주당 OOO원)하여 각 증여세 신고를 하였다. 나. 쟁점법인은 2016.4.28. OOO 도시개발사업지구 내 A3블록 용지를 OOO원에 매입하고 ‘OOO’ 1,068세대 신축·분양사업(이하 “쟁점사업”이라 한다)을 시작하여 2019.1.18. 준공하였다. 다. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2022.5.30.∼2022.10.12. 기간 동안 쟁점법인의 주식변동 조사를 실시한 결과, 청구인들이 쟁점주식을 증여받은 날로부터 5년 이내에 쟁점사업에 대한 준공(사용승인)이 이루어져 그 가치가 상승하였으므로 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제42조의3에 따라 증여세 과세대상에 해당한다고 보아 OOO서장(이하 “처분청”이라 한다)에 과세자료를 통보하였다. 라. 처분청은 아래 ＜표1＞과 같이 증여재산가액을 각 OOO원(쟁점주식의 1주당 가액 OOO원)으로 하여 2022.12.1. 청구인들에게 2019.1.18. 증여분 증여세 각 OOO원, 합계 OOO원을 각 결정·고지하였다. ＜표1＞ 청구인들에 대한 증여세 고지 내역 ㅇㅇㅇ 마. 청구인들은 이에 불복하여 2023.2.27. 이의신청을 거쳐 2023.8.17. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 (1) (주위적 청구) 쟁점사업은 주택신축판매업을 영위하는 쟁점법인의 통상적이고 일반적인 사업에 불과하고, 이러한 사업을 영위함에 따라 형성되는 사업소득 증가는 상증세법 제42조의3 에서 규정하는 증여세 과세대상에 해당하지 않는다. (가) 상증세법 제42조의3 에서 예시한 재산가치증가사유는 ① 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발ㆍ이용권 등의 인가ㆍ허가 및 그 밖의 사업의 인가ㆍ허가 ② 비상장주식의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회에의 등록으로, 예시적으로 열거한 재산가치증가사유와 유사한 성격을 띤 사유가 발생한 경우 과세대상으로 삼는 것이 입법취지에 부합하고, 법적 안정성을 유지할 수 있다. (나) 상증세법 제42조의3 제1항의 재산가치증가사유에 포섭되기 위해서는 열거된 사유와 유사한 것으로서 해당 사유로 인하여 장래 재산가치가 증가할 것이 객관적으로 예정된 경우라는 특징을 가진 사유여야 하는바(대법원 2023.6.1. 선고 2019두31921 판결), ‘개발사업의 시행’의 범위는 모호하고 그 범위가 광범위하여 어느 경우에 증여세 과세대상이 되는지가 불분명할 수 있으나, 상증세법 시행령 제24조 에서 증여시기를 “개발구역으로 지정되어 고시된 날”이라고 규정하고 있는 것으로 보아 개발구역의 지정으로 큰 폭으로 부동산의 가치가 상승하게 되는 택지개발사업 또는 재개발사업과 같은 부동산 개발사업의 시행의 경우를 의미하는 것으로 보아야 한다. (다) 상증세법에서 열거하고 있는 재산가치증가사유인 ‘공유물 분할, 지하수개발ㆍ이용권 등의 인가ㆍ허가 및 그 밖에 사업의 인가ㆍ허가, 비상장주식의 한국금융투자협회에의 등록’은 모두 어떤 특별한 행위의 이행 또는 외부로부터의 환경의 변화로 인하여 재산가치가 현저히 증가되는 경우이다. (라) 쟁점사업은 주택신축판매업을 영위하는 법인의 통상적·일반적 영업활동에 불과하고, 주택 또는 상가를 신축하여 판매를 주업으로 하는 쟁점법인의 사업 구조상 단발성 사업이 이행되고 그 사업이 완료되고 나면 또 다른 주택의 신축판매 사업을 준비하여 시행하는 것이 일반적인 사업의 형태로서, 쟁점법인은 주업인 주택신축판매업을 정상적이고 통상적인 영업활동을 영위한 결과로 이익을 얻었다. (마) 통상적·일반적 영업활동에 의한 주식가치 증가까지 증여세를 과세한다면 모든 흑자법인 주식가치의 증가가 증여세 과세대상이 되는 모순이 발생하는바, 이는 입법취지에도 부합하지도 않는다고 할 것이다. (바) 쟁점주식의 가치가 증가한 것은 쟁점사업을 통한 영업이익 발생 때문이지 부동산의 가치가 증가되어 주식가치가 증가한 것이 아니다. 상증세법 제42조의3 에서 ‘개발사업의 시행’을 재산가치증가사유로 규정한 것은 어떤 토지가 개발구역으로 지정ㆍ고시되면 그 자체의 경제적 효과로서 아직 개발사업의 시행이 완료되지 않았더라도 장차 개발사업이 이루어져 발생할 것으로 예상되는 기대이익이 현실화되어 그 시점에서 토지의 가치가 상승하게 된다는 전제에 있다고 해석되는 바, 아래 ＜표2＞와 같이 청구인들이 쟁점주식을 증여받을 당시( 2017.1.2.)와 처분청이 재산가치증가일로 본 2019.1.8. 쟁점법인의 각 재무상태표(2016.12.31. 및 2018.12.31.)의 부동산을 비교해보면 토지의 가치가 증가하지 않았으므로 쟁점주식의 평가가치 증가액 대부분이 쟁점사업의 영위에 따른 영업이익 증가에 기인한 것이다. ＜표2＞ 쟁점법인의 재무상태표 중 부동산 계정 ㅇㅇㅇ (2) (예비적 청구1) 설령 쟁점사업이 증여세 과세대상인 재산가치증가사유에 해당한다고 하더라도, 세법에서 정하는 증여시기인 “재산가치증가사유발생일”은 사업계획의 승인일(2016.8.5.) 또는 분양계약이 완료된 날(2016년 10월)이다. (가) 조사청이 증여일로 한 ‘준공일’은 ‘재산가치증가사유가 발생한 날’이 아니라 ‘재산가치증가가 완료된 날’이다. 상증세법은 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우 증여시기를 ‘재산가치증가사유가 발생한 날’로 규정하고 있고, 개별적 사례에서도 ‘개발사업의 시행’의 경우 증여시기를 ‘개발구역으로 지정되어 고시된 날’로 규정하는 등 개발사업이 완공된 날로 규정하고 있지 않다. 쟁점사업과 같은 아파트 분양사업에 있어 아파트 준공일은 재산가치증가사유가 발생한 날이 아니라 재산가치증가가 완성된 날이므로 이 시점을 증여시기로 보아 과세한 처분은 부당하다. (나) 재산가치증가사유 발생일에 증여이익이 발생되지 않는 것은 상증세법상 보충적 평가방식의 모순점 때문이다. 현행 상증세법상 비상장주식의 보충적 평가방식은 미래가치를 평가하는 방식이 아닌 과거의 가치를 평가하는 방식 때문에 그 평가액이 미래가치를 제대로 반영하지 못하고 있다. 이러한 사유로 세법상 ‘재산가치증가사유 발생일’인 주택건설사업계획 승일일 또는 분양계약 완료일을 증여시기로 하면 증여이익이 발생하지 않게 되거나 현저히 낮게 평가되는 모순점이 발생한다. 만약 쟁점사업에 있어 주택건설사업계획 승인일 또는 아파트 분양계약 완료일에 쟁점주식에 대한 제3자간 쟁점주식의 매매사례가 있었다면 보충적 평가액보다 현저히 높은 가액으로 거래되었을 것이다. 처분청은 이러한 보충적 평가방식의 한계를 해소하기 위해 증여시기를 자의적으로 해석하여 재산가치증가가 완료된 날인 아파트 준공일을 증여시기로 삼은 것으로 보여지고 본 쟁점의 본질은 증여이익을 극대화하기 위하여 증여시기를 자의적으로 적용하여 증여세를 무리하게 과세한 것으로, 과세당국은 비상장주식 가치가 제대로 평가될 수 있도록 평가방식을 합리적으로 개선해야 할 것이다. (다) 개발사업 시행 등에서 ‘재산가치증가사유가 발생한 날’은 개발사업에 대한 행정청의 인·허가가 있은 날이다. 1) 상증세법 시행령 제24조 제1항 제3호는 개발사업의 시행에 대하여 개발구역으로 지정되어 고시된 날을, 형질변경에 대하여는 해당 형질변경 허가일을, 사업의 인가·허가 또는 지하수개발·이용의 허가 등에 대하여는 해당 인가·허가일을 각 증여재산의 취득시기로 규정하고 있고, 개발사업이 실제로 진행되어 준공되는 날 등을 증여재산의 취득시기로 규정하고 있지 않다. 2) 개발구역 지정·고시를 전제로 이루어지는 각종 개발사업은 각각의 개별 법률에서 개발구역의 지정·고시와는 별도로 준공에 관한 규정을 두고 있는바, 상증세법 시행령 제24조 제1항 제3호가 개발구역 지정·고시일 등을 증여재산의 취득시기로 보는 이유는 개발구역 지정·고시 등을 통해 미래의 개발이익이 그 지정·고시일 당시에 현재화되어 재산가치가 증가된다는 점에 있다(OOO지방법원 2022.1.13. 선고 2020구합66658 판결, 같은 뜻임). 3) 아파트 등을 신축하는 경우에 있어 그 준공 시점에 개발이익이 현재화된다고 볼 수 없고, 오히려 개발구역 지정·고시와 유사한 효과를 가져오는 분양사업계획 승인일, 건축허가일 또는 분양계약 완료일에 재산가치가 증가한다고 보는 것이 타당하다. 4) 처분청은 “아파트 등 신축건물의 준공에 의해서 쟁점사업과 관련된 불확실성이 제거되고 자산가치 및 손익가치가 최종적으로 확정되어 손익을 계산할 수 있으므로 준공일을 재산가치증가사유발생일로 보아야 한다”는 의견이나, 이는 상증세법 시행령 제24조 제1항 제3호 등에서 규정하고 있는 것과 다르고, 쟁점사업과 같이 아파트를 신축.분양 사업에 있어 그 증여재산의 취득시기는 이를 완공한 때가 아니라 주택건설사업계획승인 또는 분양계약 완료일로 보는 것이 타당하다(OOO고등법원 2018.12.12. 선고 2017누86721 판결, 같은 뜻임). (3) (예비적 청구2) 청구인들 중 AAA은 쟁점법인에 근무하며 쟁점사업에 기여하였으므로 과세할 수 없고, 설령 과세한다고 하더라도 AAA이 기여한 부분을 산정하여 차감하여야 한다. (가) AAA은 상증세법 제42조의3 의 ‘자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자’에 해당하지 아니하여 과세요건을 충족하지 못한다. AAA은 쟁점사업을 시행하는 동안 쟁점법인의 재무관리부에서 과장(차장)으로 근무하면서 쟁점사업의 계획과 관련한 주요 안건을 직접 보고하였고, 쟁점사업 추진 회의에 멤버로 참석하는 등 쟁점사업에 중요한 역할을 담당하면서 쟁점사업을 성공시키는데 기여한 것이 명백하므로 이 건 증여세 과세 중 AAA에 대한 부분은 취소하여야 한다. (나) AAA이 쟁점사업의 성공에 기여하고 공헌한 것은 사실이므로 기여부분을 합리적으로 산정하여 증여재산가액에서 제외하여야 한다. 공헌도나 기여도를 측정하는 가장 객관적인 기준은 총인건비 중 AAA의 인건비 비율로 공헌도를 측정하는 것이 가장 합리적이라고 할 것이다. 쟁점법인의 총 직원수는 5～7명에 불과하였기 때문에 영업, 재무관리 등 업무 구분 없이 대부분 업무를 같이 수행하였다. 아래 ＜표3＞과 같이 AAA의 총급여가 쟁점법인의 총급여에서 차지하는 평균 비율은 16.7%로 나타나므로 AAA이 주식가치 증가에 기여한 부분을 16.7%로 하여 증여재산가액에서 차감하는 것이 타당하다. ＜표3＞ 쟁점법인의 급여 중 AAA의 급여 비율 ㅇㅇㅇ (4) (예비적 청구3) 조사청은 증여재산가액 계산에서 “기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익”을 차감하지 않았으므로 증여재산가액을 재계산하여야 한다. (가) 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 제3호는 “기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익”을 차감하도록 규정하고 있으나, 조사청은 증여재산가액을 계산함에 있어 이를 전혀 반영하지 않고 증여재산가액을 과다하게 계산하였다. (나) 상증세법 시행령 제31조의3 제5항에 따라 기업가치의 실질적인 증가분을 반영하여 증여재산가액을 재계산하면 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 증여재산가액에서 차감하여야 할 기업가치 실질 증가분 ㅇㅇㅇ 나. 처분청 의견 (1) (주위적 청구) 쟁점사업은 상증세법 제42조의3 제1항의 재산가치증가사유에 해당한다. (가) 조세심판원은 상증세법 제42조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제1항은 재산가치증가사유로 개발사업의 시행(제1호) 뿐만 아니라 그 밖에 “제1호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유(제3호)”까지 규정하고 있으므로, “개발사업의 시행과 유사한 것으로 재산가치를 증가시키는 사유를 해석함에 있어 행정청의 지정.고시 등을 전제로 한 개발이익법환수상의 개발사업의 개념적 연장선상에서 판단하여야 할 것은 아니다”라고 결정한 바 있다(조심 2019서3105, 2020.4.6.). (나) 또한, 최근 심판례(조심 2022서5438, 2023.4.3.)에서도 상증세법 제42조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제1항 제1호의 “개발사업이란 개발이익환수법 제2조 제1호에 따른 개발사업 등과 같이 장래의 재산가치증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업을 그 대상”으로 봄이 타당하고(조심 2014서1982, 2015.12.3. 조세심판관합동회의, 조심 2019서306, 2019.8.26., 같은 뜻임), 더 나아가 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호의 “그 밖에 제1호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유”는 기존의 “개발사업의 시행”에는 해당하지 아니하더라도 그와 유사한 경제적 효과를 초래할 수 있는 “토지나 건물 등 개발사업”을 의미하는 것으로 해석하는 것이 합리적이라고 판단하고 있다. 이와 같이 상증세법 제42조의3 에서 규정하는 개발사업은 재산가치증가사유의 예시에 불과하고, 토지의 개발을 전제로 하는 사업에 한정한다고 해석할 수 없다. 따라서 쟁점사업은 쟁점주식을 증여받기 직전 이미 100% 분양계약이 완료되어 장래에 주식가치가 증가할 것이 객관적으로 확정된 사업으로 재산가치를 증가시키는 사유에 해당하는 것으로 보아야 한다. (다) 청구인들은 쟁점사업이 쟁점법인의 통상적·일반적 영업활동으로 이로 인한 주식가치 증가에 증여세를 과세하는 것은 모든 흑자법인의 주식가치 증가가 증여세 과세대상이 되는 모순이라고 주장하나, 부동산 개발회사의 주식을 자녀가 취득하게 한 후 부모가 개발사업을 성공시켜 개발회사의 주식가치가 증가하여 자녀들이 자신의 기여없이 막대한 이익을 얻고도 편법으로 증여세를 회피하는 것을 방지하는 것이 이 건 상증세법 조문의 입법 취지이며, 법원은 재산가치증가사유로 인하여 법인의 재산가치가 증가함에 따라 해당 법인의 주주가 주식가치 증가의 이익을 얻은 경우 재산가치증가사유와 주식가치 증가분 사이에 인과관계가 인정된다면 그 이익도 이 사건 조항의 과세대상 이익에 해당한다고 보아야 한다고 판시하였다(대법원 2023.6.29. 선고 2018두41327 판결). 따라서 이 건은 쟁점사업이 재산가치증가사유에 해당하고, 이로 인하여 쟁점법인의 재산가치가 증가하였으며, 그 주주인 청구인들의 주식가치가 증가하였으므로 증여세 과세대상에 해당한다고 할 것이다. (2) (예비적 청구1) 이 건의 증여시기는 상증세법 제42조의3 에 증여시기에 대한 규정이 없으므로 상증세법 제32조 에 따라야 하고, 쟁점사업에서 재산가치증가사유가 발생한 날은 쟁점사업의 결과가 주식가치에 반영되는 건물의 사용승인일로 보는 것이 타당하다. (가) 상증세법 제32조 (증여재산의 취득시기)는 완전포괄주의에 따른 일반적인 증여재산의 취득시기를 규정하기 위하여 2015.12.15. 신설된 조항으로, 상증세법 시행령 제24조 제1항 제3호의 각 목에서 규정하고 있는 증여재산의 취득시기는 사회 통념상 해당 행위로 인하여 재산가치가 증가한다고 인식되는 시점을 재산가치증가사유의 발생일로 규정하고 있으므로 상증세법 제42조의3 제1항의 재산가치증가사유의 발생일 내지 이와 경제적 실질이 유사한 시점은 특정 행위 또는 처분 등으로 인하여 장래에 경제적 재산가치가 증가할 것이 객관적으로 확실시되는 시점이다. 1) 이 건의 경우 건물의 사용승인일에 분양수입금액과 공사원가 등이 최종적으로 확정되어 손익계산을 산출함으로써 재산가치가 증가하였는지 판단할 수 있고, 그 지상 건축물의 사용가치와 교환가치를 획득하여 미래수익의 창출능력까지 갖추게 되므로 사용승인일에 청구인들이 쟁점주식을 증여받을 당시 내재되어 있던 재산가치의 증가가 확실히 발생하게 되었다고 볼 수 있다. 2) 쟁점법인은 2016.4.28. 청구인들의 부친인 DDD이 대표이사인 BBB㈜)로부터 용지를 매입하고 쟁점사업을 시작하였고, 2016년 8월 주택건설 사업계획 승인 ⇒ 2016년 9월 신축공사 착공 ⇒ 2016년 10월 분양 100% 완료된 직후인 2017년 1월 청구인들에게 쟁점법인의 주식을 증여(주식가치 OOO원)하여 그로부터 5년 이내인 2019년 1월 건물이 준공되어 증여받은 쟁점주식의 가치(1주당 OOO원)가 급격하게 증가하였다. 증여시점에 쟁점사업이 거의 완성되어 향후 상당한 가치의 증가가 확실한 상황이었으므로 쟁점사업의 결과가 주식가치에 반영되는 시점인 건물의 사용승인일을 증여시기로 보는 것이 타당하다. (나) 조세심판원은 상증세법에서 재산가치증가사유 발생일에 대하여 명시적으로 규정하지는 않았지만 재산가치증가사유 발생일은 자산가치와 수익성이 상승하여 구체적인 주식가치의 상승으로 이어지는 것이 확실해진 경우, 즉 분양수입과 공사원가를 최종적으로 확정하여 손익을 계산할 수 있는 사용승인일로 보아야 한다고 판단하고 있다(조심 2022서5438, 2023.4.3. 외 다수). (3) (예비적 청구2) 청구인들 중 AAA이 쟁점사업에 의사결정을 하거나 참여한 근거는 없으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다. (가) 쟁점사업에서 토지시행은 청구인들의 부친인 DDD이 대표인 BBB㈜가 하였고, 분양 및 준공승인은 관리형 토지신탁계약을 체결한 ‘OOO’이 일체의 인?허가 업무를 수행하였으며, AAA의 급여는 이미 주식 평가시 반영되었으므로 AAA의 노무제공 대가를 차감할 수 없다. (나) 상증세법 시행령 제32조의3 에 따르면 증여이익은 재산가치 증가사유 발생일 현재의 해당재산가액에서 가치 상승 기여분을 공제한 금액으로 규정하고 있고, 여기서 가치 상승 기여분은 개발사업의 시행 등에 따른 자본적 지출액 등 해당 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 금액을 말한다. 자본적 지출은 원래 개발회사의 비용이고 지출경비는 주식 평가에 반영될 것이므로 특별한 사정이 없는 한 수증자가 별도로 지출한 경비는 인정할 수 없다. 쟁점법인의 급여지출액은 이미 주식평가 시 반영되었으므로 AAA이 쟁점사업에 노무를 제공하였기에 그 기여분을 차감해야 한다는 청구주장은 이유없다. (4) (예비적 청구3) 쟁점법인의 통상적인 가치상승분은 없는 것으로 나타나므로 증여재산가액 계산에서 “기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익”을 차감하여야 한다는 청구주장은 이유없다. (가) OOO행정법원은 주식의 통상적인 가치증가분은 토지의 정상적인 지가상승률을 반영한 순자산가액의 증가분으로 계산한 “기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익”이라고 하면서 ‘토지의 개발공시지가 상승률이 인근 비교대상 토지의 개별공시지가 상승률보다 적은 점을 들어, 토지의 형질변경에도 불구하고 정상적인 지가상승률 만큼도 가치가 증가하지 않았기 때문에 증여이익이 발생하지 않았다’고 보았다(OOO행정법원 2018.3.29. 선고 2016구합71614 판결). (나) 아래 ＜그림＞과 같이 한국부동산원(reb.or.kr)부동산통계정보시스템에서 쟁점법인의 소재지 OOO의 2017년 1월(쟁점주식 취득일)부터 2019년 1월(재산가치 증가사유 발생일)까지의 지가변동률을 조회한바, 해당 지역 토지의 지가상승률은 경기도 의왕시의 평균 지가상승률을 하회하고 있어 쟁점법인의 통상적인 가치상승분은 없는 것으로 판단된다. ＜그림＞ OOO의 연도별 지가 변동률(2017~2019년) ㅇㅇㅇ 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① (주위적청구) 주택신축판매업을 영위하는 쟁점법인의 사업소득 증가는 상증세법 제42조의3 에서 규정하는 증여세 과세대상인 재산가치증가사유가 아니라는 청구주장의 당부 ② (예비적 청구1) 재산가치 증가에 대한 증여일은 사용승인일이 아니라 사업계획의 승인일 또는 분양계약이 완료된 날로 보아야 한다는 청구주장의 당부 ③ (예비적 청구2) 청구인들 중 AAA은 쟁점법인에 근무하며 쟁점사업에 기여하였으므로 AAA은 증여세 과세요건을 충족하지 못하고 있고, 설령 과세대상이라고 하더라도 AAA의 기여분을 증여재산가액에서 차감하는 것이 타당하다는 청구주장의 당부 ④ (예비적 청구3) 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익을 차감하여 증여재산가액을 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 등 : ＜별지2＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료를 보면 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 쟁점법인은 2006.4.3. 개업하여 건설자재 판매업을 영위하다가 2011년 이후 부동산임대업, 건설 및 분양사업을 영위하고 있고, 쟁점법인의 법인세 신고 내역 및 대표이사 변경 내역은 아래 ＜표5＞.＜표6＞과 같다. ＜표5＞ 쟁점법인의 법인세 신고 내역(2015~2021년) ㅇㅇㅇ ＜표6＞ 쟁점법인의 대표이사 변경 내역 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점법인의 쟁점사업은 아래 ＜표7＞과 같이 시행사인 BBB㈜로부터 도시개발사업지구 내 용지를 OOO원에 매입하여 2016년 4월 토지매입과 주택신축공사를 위한 도급협약을 하였고, 2016.8.5. 주택건설에 대한 사업계획에 대한 승인을 받았으며, 2016년 9월 공사를 착공하고, 2016년 9~10월 입주자모집 공고와 분양을 완료하였으며, 2017.1.2. 쟁점증여가 있었고, 2019.1.18. 사업이 완료(준공)된 것으로 나타난다. ＜표7＞ 쟁점사업의 진행현황 ㅇㅇㅇ (다) 쟁점법인의 2006년부터 2021년까지의 주주변동내역은 아래 ＜표8＞과 같다. ＜표8＞ 쟁점법인의 주주변동 내역 ㅇㅇㅇ (라) 청구인들의 사업자등록 이력은 아래 ＜표9＞와 같다. ＜표9＞ 청구인들의 사업자등록 이력 ㅇㅇㅇ (마) 쟁점사업의 준공일 직전 3년간의 청구인들의 종합소득세 신고 현황은 아래 ＜표10＞과 같고, AAA의 근로소득은 2008년부터 쟁점법인이며, CCC의 근로소득은 2011년부터 CCC㈜로 나타난다. ＜표10＞ 청구인들의 종합소득세 신고 현황(2016~2018년 귀속) ㅇㅇㅇ (바) 쟁점법인의 부서별 직원 현황은 아래 ＜표11＞과 같다. ＜표11＞ 쟁점법인의 부서별 직원 현황 ㅇㅇㅇ (사) 청구인들은 AAA이 쟁점법인에 근무하며 쟁점사업에 기여하였다는 증빙으로 다음과 같은(일부 발췌) AAA 작성의 업무보고서, 공문발송문서, 직원채용 기안서 등을 제출하였다. ㅇㅇㅇ (아) 조사청은 2022년 7월 이 건에 관한 과세사실판단자문신청을 하였고, 2022.9.30. 자문위원회는 ‘쟁점주식 증여 이후 5년 이내에 쟁점사업의 준공(사용승인)으로 그 가치가 상승하였으므로 그 준공일을 증여일(재산가치증가사유 발생일)로 하여 상증세법 제42조의3 에 따라 증여세를 과세하여야 한다’고 의결결과를 통보하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 주위적 청구에 대하여 살펴본다. 1) 재산가치증가사유에 대하여 상증세법 제42조의3 제1항은 ‘개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가·허가 등 대통령령으로 정하는 사유’를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제32조의3 제1항 제1호는 ‘개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 지하수개발.이용권 등의 인가.허가 및 그 밖에 사업의 인가.허가’를, 제3호는 ‘그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’를 들고 있는바, 상증세법 제42조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제1항 제1호의 “개발사업”이란 「개발이익 환수에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 개발사업 등과 같이 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업을 그 대상으로 봄이 타당하나, 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호의 “제1호 개발사업의 시행과 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유”는 기존의 “개발사업의 시행”에는 해당하지 아니하더라도 그와 유사한 경제적 효과를 초래할 수 있는 토지나 건물 등 개발사업을 포함하는 의미로 해석하는 것이 합리적이라 할 것이다[조심 2019서3105~3108(병합), 2020.4.6., 같은 뜻임]. 2) 청구인들은 쟁점사업이 쟁점법인의 통상적이고 일반적인 사업에 불과하고 이러한 사유는 상증세법 제42조의3 제1항의 재산가치증가사유에 해당하지 않는다고 주장하나, 쟁점법인은 쟁점사업을 위해 2016.4.28. 사업부지를 매입하고, 2016년 9~10월 입주자모집 공고와 분양을 완료하였으며, 그 이후인 2017.1.2. 청구인들에게 쟁점주식을 증여하여 증여일을 기준으로 100% 계약이 체결된 분양상황을 감안하면 쟁점사업은 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호의 “재산가치를 증가시키는 사유”에 해당한다고 판단된다. 따라서 쟁점사업으로 인하여 이익을 얻은 청구인들에 대하여 처분청이 그 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다. (나) 다음으로 예비적 청구1에 대하여 살피건대, 청구인들은 재산가치증가사유 발생일을 사업계획의 승인일(2016.8.5.) 또는 분양계약이 완료된 날(2016년 10월)로 보아야 한다고 주장하나, 재산가치증가사유 발생일은 법인의 자산가치와 수익성이 상승하여 구체적인 주식가치의 상승으로 이어지는 것이 확실해진 경우, 즉, 최종적으로 손익을 확정ㆍ계산할 수 있는 날로 보아야 하는바(조심 2022서1515, 2022.11.28. 등 다수, 같은 뜻임), 이 건은 쟁점법인의 자산가치와 수익성이 상승하여 구체적인 주식가치의 상승으로 이어지는 것이 확실해진 경우, 즉 분양수입과 공사원가를 최종적으로 확정하여 손익을 계산할 수 있는 사용승인일로 증여일을 보는 것이 타당하다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 다음으로 예비적 청구2에 대하여 살피건대, 청구인들은 청구인들 중 AAA은 쟁점법인에 근무하며 쟁점사업에 기여하였으므로 AAA은 이 건 증여세 과세요건에 부합하지 않고, 설령 과세대상이라고 하더라도 AAA이 기여한 부분을 증여재산가액에서 차감하는 것이 타당하다고 주장하나, AAA은 쟁점법인의 과장으로 근무하며 상사인 부장, 상무 등에게 결재서류를 올린 것으로 나타나고, 쟁점법인으로부터 매달 정기적인 급여를 받은 것으로 나타나는바, 대표이사 등 임원이 아닌 쟁점법인의 직원에 불과한 AAA이 쟁점법인에 근무하였다는 사유만으로 상증세법 제42조의3 제1항의 “자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자”에 해당하지 않는다고 보기에는 쟁점사업 자체를 AAA이 결정하거나 주요한 의사결정 등을 행하였다고 보기 어려우므로 증여세 과세요건에서 제외되는 자에 해당한다고 볼 수 없고, 쟁점사업에 기여를 하였다고 단정하기 어려우며, 급여를 넘어서는 쟁점법인의 쟁점사업으로 인한 가치증가분을 향유할 정당한 권리가 있다고 할 수 없으므로 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (라) 마지막으로 예비적 청구3에 대하여 살펴본다. 1) 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 제3호는 증여재산가액 산정에 있어 “기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률·연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액”을 증여재산가액에서 차감하도록 규정하고 있으나, 처분청은 이를 전혀 반영하지 않고 이 건 증여세를 결정한 것으로 나타난다. 2) 처분청은 쟁점사업이 시행된 OOO의 2017년 1월(쟁점주식 취득일)부터 2019년 1월(재산가치 증가사유 발생일)까지의 지가변동률이 OOO의 평균 지가상승률을 하회하고 있어 쟁점법인의 통상적인 가치상승분이 없다는 의견이나, OOO의 지가상승률과 OOO의 지가상승률을 비교하여 쟁점법인의 통상적인 가치상승분이 없었다고 단정하기 어려우므로 쟁점법인이 쟁점사업을 진행하기 위하여 2016.4.28. OOO원에 취득한 OOO 도시개발사업지구 내 A3블록 용지가 쟁점사업이 시행되지 않았다고 하더라도 통상적으로 상승하였을 것으로 보이는 지가상승률을 반영한 분은 증여재산가액에서 차감하는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서 처분청은 쟁점증여가 있었던 날부터 이 건 재산가치 증가사유가 발생한 쟁점사업의 준공일(2019.1.18.)까지의 기간 동안 쟁점법인이 소유하던 토지가 속한 OOO의 연평균지가상승률을 반영한 분을 통상적인 가치상승분으로 재계산하는 등 이에 따라 재산정된 재산가치증가액을 기초로 하여 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 증여세 부과처분 내역 ㅇㅇㅇ ＜별지2＞ 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제32조(증여재산의 취득시기) 증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의5까지가 적용되는 경우를 제외하고는 재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날로 한다. 제42조의3(재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여) ① 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 사업의 인가·허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 이 조에서 "재산가치증가사유"라 한다)로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. 1. 특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우 2. 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우 3. 특수관계인으로부터 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우 ② 제1항에 따른 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승 기여분 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 그 재산가치증가사유 발생일 전에 그 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사유 발생일로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제24조(증여재산의 취득시기) ① 법 제32조에서 "재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날"이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다. 1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기ㆍ등록을 요하는 재산의 경우에는 등기부ㆍ등록부에 기재된 등기ㆍ등록접수일. 다만, 「민법」 제187조 에 따른 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다. 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 건물의 사용승인서 교부일. 이 경우 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일로 하고, 건축허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 가. 건물을 신축하여 증여할 목적으로 수증자의 명의로 건축허가를 받거나 신고를 하여 해당 건물을 완성한 경우 나. 건물을 증여할 목적으로 수증자의 명의로 해당 건물을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 “분양권”이라 한다)를 건설사업자로부터 취득하거나 분양권을 타인으로부터 전득한 경우 3. 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날 가. 개발사업의 시행 : 개발구역으로 지정되어 고시된 날 나. 형질변경 : 해당 형질변경허가일 다. 공유물(共有物)의 분할 : 공유물 분할등기일 라. 사업의 인가·허가 또는 지하수개발·이용의 허가 등 : 해당 인가·허가일 마. 주식등의 상장 및 비상장주식의 등록, 법인의 합병: 주식등의 상장일 또는 비상장주식의 등록일, 법인의 합병등기일 바. 생명보험 또는 손해보험의 보험금 지급: 보험사고가 발생한 날 사. 가목부터 바목까지의 규정 외의 경우 : 재산가치증가사유가 발생한 날 4. 제1호부터 제3호까지 외의 재산에 대하여는 인도한 날 또는 사실상의 사용일 제31조의3(주식등의 상장 등에 따른 이익의 계산방법 등) ① 법 제41조의3 제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 이익은 제1호의 가액에서 제2호 및 제3호의 가액을 차감한 가액에 증여받거나 유상으로 취득한 주식등의 수를 곱한 금액으로 한다. 1. 법 제41조의3 제3항에 따른 정산기준일(이하 이 조에서 “정산기준일”이라 한다) 현재 1주당 평가가액(법 제63조에 따라 평가한 가액을 말한다) 2. 주식등을 증여받은 날 현재의 1주당 증여세 과세가액(취득의 경우에는 취득일 현재의 1주당 취득가액) 3. 1주당 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익 ⑤ 제1항 제3호에 따른 1주당 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익은 납세자가 제시하는 재무제표 등 기획재정부령으로 정하는 서류에 의하여 확인되는 것으로서 제1호에 따른 금액에 제2호에 따른 월수를 곱하여 계산한다. 이 경우 결손금등이 발생하여 1주당 순손익액으로 당해이익을 계산하는 것이 불합리한 경우에는 제55조에 따라 계산한 1주당 순자산가액의 증가분으로 당해이익을 계산할 수 있다. 1. 해당 주식등의 증여일 또는 취득일이 속하는 사업연도개시일부터 상장일 전일까지의 사이의 1주당 순손익액의 합계액(기획재정부령으로 정하는 바에 따라 사업연도 단위로 계산한 순손익액의 합계액을 말한다)을 해당 기간의 월수(1월미만의 월수는 1월로 본다)로 나눈 금액 2. 해당 주식등의 증여일 또는 취득일부터 정산기준일까지의 월수(1월미만의 월수는 1월로 본다) 제32조의3(재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 계산방법 등) ① 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 1. 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발·이용권 등의 인가·허가 및 그 밖에 사업의 인가·허가 2. 비상장주식의「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회에의 등록 3. 그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유 ② 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다. 1. 제3항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 금액의 합계액의 100분의 30에 상당하는 가액 2. 3억원 ③ 법 제42조의3 제2항 전단에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액"이란 제1호의 가액에서 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 가액을 뺀 것을 말한다. 1. 해당 재산가액 : 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 다만, 해당 가액에 재산가치증가사유에 따른 증가분이 반영되지 아니한 것으로 인정되는 경우에는 개별공시지가·개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 경우로 보아 제50조 제1항 또는 제4항에 따라 평가한 가액을 말한다) 2. 해당 재산의 취득가액 : 실제 취득하기 위하여 지불한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다) 3. 통상적인 가치 상승분 : 제31조의3 제5항에 따른 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률·연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액 4. 가치상승기여분 : 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인가·허가 등에 따른 자본적지출액 등 해당 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 금액 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의4(기업가치의 실질적 증가로 인한 이익의 계산) ① 영 제31조의3 제5항 각 호 외의 부분 전단에서 “재무제표 등 기획재정부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의 서류를 말한다. 1. 대차대조표 2. 손익계산서 3. 그 밖에 기업가치의 실질적인 증가를 확인할 수 있는 서류 ② 영 제31조의3 제5항 제1호에 따른 1주당 순손익액의 합계액을 계산할 때 거래소에 상장되지 않은 주식등의 증여일 또는 취득일이 속하는 사업연도 개시일부터 해당 주식등의 상장일이 속하는 사업연도까지의 기간에 대한 순손익액은 영 제56조 제4항에 따라 각 사업연도 단위별로 계산한 1주당 순손익액으로 한다. ③ 영 제31조의3 제5항 제1호에 따른 1주당 순손익액의 합계액을 계산할 때 주식등의 상장일이 속하는 사업연도 개시일부터 상장일의 전일까지의 1주당 순손익액을 산정하기 어려운 경우에는 제2항에 따라 계산한 상장일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도의 1주당 순손익액을 해당 사업연도의 월수로 나눈 금액에 상장일이 속하는 사업연도 개시일부터 상장일의 전일까지의 월수를 곱한 금액으로 할 수 있다.