조심 2022전1473 (2022.08.29)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구법인은 2015.2.26. 개업하여 전자상거래업을 영위하는 업체로 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 OOO 대 1,046.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 20,938,000분의 6,979,336 지분을 소유(취득일 : 2015.7.20.)하고 있다. 나. 처분청은 쟁점토지 위에 있는 건물이 공동주택으로 건축허가를 받고(2011.9.26.) 과세기준일 현재 각 호실의 건물이 집합건물로 등기가 되어 있음을 확인하여 집합건물의 부속토지인 쟁점토지를 종합부동산세 주택분 과세대상으로 보아 「종합부동산세법」제9조 제2항 제2호의 세율을 적용하여 2021.11.23. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정.고지하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.12.8. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 청구법인이 소유한 쟁점토지는 지상의 「건축법」상 사용승인 받지 않은 건물과 관련된 대지권이 아니고, 쟁점토지의 지상에 있는 건물을 소유하고 있지 아니한바, 처분청이 청구법인이 주택을 6세대 보유한 것으로 보아 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 것은 부당하다. (가) 청구법인 외 AAA.BBB는 2011.7.21. 쟁점토지와 같은 동 167-5 토지를 공유지분으로 각 소유하고 있었고, OOO로부터 돈을 빌려 쟁점토지에 근저당권이 설정되었다. BBB는 이후 쟁점토지 지상에 건축허가를 받고 공사를 진행하였는데 근저당권자가 쟁점토지에 대하여 OOO법원 2013타경OOO호로 임의경매를 신청하여 2013.8.19. 경매개시결정이 되었다. 당시 건축 중이던 건물에 대해서도 2013.8.1. 가압류등기의 촉탁으로 인하여 소유권보존등기가 이루어졌으나 현재 사용승인도 받지 아니하였고, 건축물대장도 존재하지 아니하며 현재에도 쟁점토지에 대지권등기가 이루어지지 않았고, 대지권과 관련한 규약도 존재하지 아니한다. 청구인은 위 경매절차에서 쟁점토지를 낙찰받아 취득세도 주택의 부속토지 기준이 아닌 나대지 기준으로 납부하였고 소유권이전등기를 마친 다음 쟁점토지의 지분 일부를 제3자에게 매각하고 현재 20,938,000분의 6,979,336 지분을 소유하고 있다. 처분청은 OOO 외 5건을 청구법인의 소유로 보아 과세하였으나, 청구법인은 동 주택들을 소유하였거나 쟁점토지가 동 주택들의 대지권이라는 입증을 하지 못하고 있다. (나) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 한다) 제20조 제1항 및 제2항에 의하면 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으나, 이는 전유부분과 대지사용권을 일체로 처분하는 것이 가능함에도 불구하고 분리하여 처분하는 것을 금지하는 것으로 보아야 하므로, 구분소유자가 애초부터 대지사용권을 보유하고 있지 아니하거나 토지 또는 전유부분 둥 어느 일방에 설정된 저당권의 실행에 의하여 경매가 개시되는 등 성질상 양자를 일체로 취급할 수 없는 경우에는 집합건물법 제20조 에서 정한 분리처분금지의 제한을 받지 않는다고 할 것이다(대법원 2011.9.8. 선고 2011다23125 판결 등 참조). 또한, 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권의 실행으로 일부 전유부분의 대지 사용권에 해당하는 토지공유지분에 해하여 경매가 진행되고 그 토지가 매각됨으로써 전유부분으로부터 분리처분된 경우에는 그 전유부분을 위한 대지사용권은 소멸하게 되는 것이다(대법원 2008.3.13. 선고 2005다15048 판결 등 참조). (다) 또한, 쟁점토지 지상의 건물은 신축허가는 받았지만 준공에 필요한 공사를 아직 미완성한 신축중인 건물로 이를 주택으로 판단 후 그 부속토지를 주택으로 보아 종합부동산세 과세한 처분은 부당하다. 쟁점토지의 지상 건물은 관련 법규의 요건을 갖추지 못하여 집합건물로 사용승인을 받지 못한 상태에서 다가구주택으로 변경을 진행 중에 건축주의 자금난으로 공사가 중단되었고 채권자들이 건축주에게 채권을 추심할 목적으로 미완성된 건물을 가압류에 의한 소유권보존 촉탁등기(촉탁등기는 건물이 완성되기 전이라도 건축허가를 받은 후 뼈대만 완성된 경우에도 보존등기가 가능함)를 한 것일 뿐 사용승인을 받지 못하여 건축물대장도 없고 무허가건물대장도 없으며 사용승인을 받기 위해서는 관련 법규에 따라 공사를 더 진행하여야 한다. 처분청은 지상의 건물이 완성되었다는 어떠한 입증도 없으므로 이 건 처분은 부당하다. (2) 쟁점토지의 지상 건물은 건축허가를 다세대주택으로 받았을 뿐, 관련 법규를 위반하여 건축된 이유로 철거 후 재시공해야할지 아니면 집합건물, 다가구주택, 근린생활시설로 완성할지 확정된 바가 없고 처분청도 이를 입증을 하지 못하고 있으므로 대지만을 소유한 청구법인에게 다주택자로 중과세율 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 「종합부동산세법」 제7조 제1항에서 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제3호에서 “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제104조 제3호의 주택은 「주택법」 제2조 제1호에서 “세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.”라고 규정하고 있는바, 건축물의 소유권이나 허가 여부와 관련 없이 주거용으로 사용되는 건축물의 부속토지는 그 건축물과 함께 주택의 일부로 보아야 하는 것이다. 또한, 관할 지방자치단체장은 쟁점토지에 대하여 주택분 재산세(토지분)를 부과하였고, 쟁점토지의 지상에 있는 건축물이 별도로 집합건물 등기사항전부증명서에 등재되어 있으므로 쟁점토지를 「종합부동산세법」상 별도의 주택으로 보아 과세한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 사용승인을 받지 않은 지상 건축물의 부속토지인 쟁점토지에 대하여 다주택자 중과세율을 적용하여 종합부동산세 등을 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다. 3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. ④ 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다. 제9조(세율 및 세액) ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체( 「공공주택특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다. 1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다) : 1천분의 30 2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 1천분의 60 ③ 주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액( 「지방세법」 제111조 제3항에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다. ④ 주택분 종합부동산세액을 계산할 때 주택 수 계산 및 주택분 재산세로 부과된 세액의 공제 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 종합부동산세법 시행령 제4조의2(주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 계산) ① 법 제9조 제1항에 따른 주택분 종합부동산세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)에서 같은 조 제3항에 따라 공제하는 주택분 과세표준 금액에 대한 주택분 재산세로 부과된 세액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.

② 제1항을 적용할 때 제2조의3에 따른 1세대 1주택자의 경우에는 소유한 주택의 공시가격에서 3억원을 공제한 금액을 법 제8조에 따른 주택의 공시가격을 합산한 금액으로 본다. ③ 법 제9조 제1항에 따라 주택분 종합부동산세액을 계산할 때 적용해야 하는 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 다만, 상속을 통해 공동 소유한 주택은 과세기준일 현재 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에만 주택 수에서 제외한다. 가. 주택에 대한 소유 지분율이 20퍼센트 이하일 것 나. 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하일 것 2.「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 본다. 3. 제3조 제1항 각 호 및 제4조 제1항 각 호에 해당하는 주택은 주택 수에 포함하지 않는다. (2) 지방세법 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3. “주택”이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지 2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 1. 공유재산인 경우 : 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자 2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 : 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자 (3) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다. 2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다. 3.「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물(괄호 생략). 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다. 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다. (4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (5) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다. ② 제1항의 경우 일부 공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다. 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다. 제21조(전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율) ① 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 제12조에 규정된 비율에 따른다. 다만, 규약으로써 달리 정할 수 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인의 2021.6.1. 종합부동산세 과세대상인 주택 명세는 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 종합부동산세 과세대상 명세 OOO (2) 청구법인에게 과세한 2021년 귀속 종합부동산세의 결정내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 종합부동산세 결정내역 OOO (3) OOO구청장은 쟁점토지에 대하여 주택분 재산세로 과세하였는바, 재산세 과세근거 내용은 아래와 같고, 처분청은 쟁점토지 위에 있는 각 호별의 집합건물 등기사항전부증명서를 제출하였다. OOO (4) 처분청이 제출한 쟁점토지의 지상 건물에 대한 건축허가 신청서 상 대지면적은 1,046.9㎡, 주용도는 공동주택, 주건축물수는 1동, 세대/호/가구수는 18세대로 기재되어 있고, 이 건 종합부동산세 과세대상 물건인 각 호별로 집합건물에 대한 등기사항전부증명서상 2013.8.1. 가압류 등기의 촉탁으로 인하여 BBB를 소유자로 하여 소유권보존등기가 되었으며 대지권 표시 등기는 2015.8.11. 말소된 것으로 나타난다. (5) 청구법인은 쟁점토지의 지상 건물은 미사용 승인되었으므로 미완성된 신축 중인 건물이라고 주장하며 OOO구청의 안전건설국 건축허가과로부터 받은 정보공개청구 내용을 아래와 같이 제출하였고 쟁점토지를 나대지로 취득하였으므로 주택분 종합부동산세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하며 쟁점토지의 취득세 납세증명서를 제출하였다. OOO (6) 쟁점토지의 등기사항전부증명서 유효사항 일부내용에 따르면 청구법인으로부터 쟁점토지의 지분을 양수한 공유자들은 각 지분만큼 대지권을 설정한 것으로 나타난다. (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지에 대지권이 설정되지 아니하였고 쟁점토지의 지상 건축물을 소유하지 않으며, 지상 건축물은 신축중인 주택으로 그 부속토지인 쟁점토지를 주택으로 보아 이 건 종합부동산세 등을 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 「종합부동산세법」제7조 제1항에서 주택분 재산세 과세대상인 주택을 소유한 자를 종합부동산세 납세의무자로 규정하고 있고, 「지방세법」제107조 제1항 제2호에서는 주택의 부속토지소유자도 주택분 재산세 납세의무자로 규정하고 있는바, 종합부동산세를 과세함에 있어 주택의 부속토지를 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유하고 있는 것과 동일하게 보고 있는 점, 처분청이 제출한 자료에 따르면 쟁점토지의 지상 건물은 18세대의 공동주택으로 건축허가를 받았고 등기사항전부증명서에 따르면 각 호별로 별도로 등기가 되어 있는 점, 쟁점토지의 지상 건물이 미사용승인된 건물이라 할지라도 과세기준일 현재 각 호 입주자가 독립된 세대로 생활하고 있고 사실상 주택으로서의 기능을 하고 있는 경우 건물과 그 부속토지를 주택으로 보아 주택분 재산세를 부과하는 것이 타당하고(조심 2021지878, 2021.11.23., 조심 2022중42, 2022.5.18., 같은 뜻임) 이를 신축중인 건물의 부속토지로 보기 어려운 점, 재산세는 지방자치단체장이 매년 과세기준일 현재 토지의 현황이나 이용상황에 따라 구분하여 과세하는 것이므로 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시 나대지 기준으로 취득세를 납부한 사실이 있다고 하더라도 2021.6.1. 현재 나대지라고 볼 수 없는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 또한 청구법인은 이 건 쟁점토지만을 소유하고 있으므로 6건의 주택을 소유한 것으로 보아 다주택자 중과세율(6%)을 적용한 처분은 부당하다는 취지로 주장하나, 쟁점토지의 지상 건물은 집합건물로 각 호별로 구분되어 있어 쟁점토지도 호별로 구분된 각 주택의 부수토지로 보아야 할 것인 점, 다수 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 「종합부동산세법」제2조 제3호, 제9조 제2항 및 「지방세법」제104조 제3호, 「주택법」제2조 제1호에 따라 이를 각각 주택의 수에 산입하여 「종합부동산세법」제9조 제2항 제2호에서 규정한 다주택자에 대한 중과세율을 적용함이 타당해 보이는 점(조심 2022중237, 2022.4.5. 외 다수 같은 뜻임) 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점토지를 종합부동산세 과세대상으로 보아 이 건 종합부동산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.