국심1995서3158 (1995.12.19)

1. 대방세무서장이 95.5.1 청구인에게 고지한 93년도귀속분

경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 처분개요

부동산등기부등본에 의하면 청구인은 88.9.17 매매를 원인으로 88.9.22 취득한 서울특별시 영등포구 OO동 OOO 대지 158.8㎡ 및 건물 38.55㎡(이하 “쟁점부동산”이라한다)를 89.11.10 매매를 원인으로 93.8.12 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기하고 94.5.31 양도시기를 89.12.20(잔금청산일)로 하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도대금 청산일이 확인되지 아니하고 등기신청서 부본에 첨부된 검인계약서상 잔금지급약정일(93.8.7)로부터 등기부상 등기접수일까지 기간이 1월 미만이므로 양도시기를 잔금지급약정일인 93.8.7로 보아 양도차익을 계산하여 95.5.1 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 91,629,850원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.6.9 심사청구를 거쳐 95.9.26 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가 청구주장

(1) 청구인이 89.11.9 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 2억 6,400백만원(계약일에 계약금 1,800만원, 89.11.30 중도금 1억원, 89.12.30 잔금 1억 4,600만원)에 양도하기로 매매계약을 체결하고, 잔금을 수령한 후 소유권이전등기를 이행하기 위해 89.11.10 제1차로 양도대금을 8,000만원(지급조건은 계약일에 계약금 800만원, 89.11.30 중도금 3,500만원, 89.12.20 잔금 4,500만원으로 기재되어 있어 매매총액란의 금액과 차이가 있음)으로 한 검인계약서를 작성하여 소유권이전등기를 할려고 하였으나, 쟁점토지에 대한 환지청산금이 완납되지 아니한 상태(납입시기가 3년 거치 12년 무이자 균등상환)였기 때문에 등기가 불가능 하였으므로, 93.6.30 동 환지청산금이 정산된 후인 93.8월에 다시 제2차로 검인계약서를 재작성(89.11.10 계약금 800만원, 89.11.30 중도금 6,900만원, 93.8.7 잔금 300만원)하여 소유권이전등기를 한 것으로서 사실상 양도대금 청산일은 89.12.20 임이 위 일반계약서, 89.12.20자 매도용인감증명서 및 거래상대방의 사실확인서등에 의하여 확인되므로, 처분청이 등기신청서 부본에 첨부된 제2차 검인계약서상의 잔금지급약정일인 93.8.7을 양도일로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며,

(2) 설사, 처분청의 의견대로 쟁점부동산의 양도시기를 제2차 검인계약서상의 잔금지급약정일(93.8.7)로 본다면 89.11.10 계약하여 93.8.7 잔금이 청산된 경우에 해당하므로, 이는 연불조건에 해당되어 첫회부불금인 중도금의 지급일인 89.11.30 이 양도시기가 된다.

나. 국세청장 의견

쟁점부동산에 대한 등기신청서 부본에 첨부된 검인계약서에 의하면 잔금지급약정일이 93.8.7이고, 특약사항에서 매매계약은 89.11.10 하였으나 잔금지급과 이전등기 수속은 환지촉탁등기가 된 후에 처리하기로 한다고 약정하고 있는 점등으로 미루어 보아 청구인이 89.12.20 대금을 지급받았다는 주장은 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 양도시기를 등기신청서 부본에 첨부된 검인계약서상의 잔금지급약정일인 93.8.7로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

(1)

소득세법 제27조

에서 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 한다」고 규정하고 있으며,

(2)

같은법 시행령 제53조

제1항에서 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다」고 규정하면서 그 제1호에서 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다」고 규정하고 있고, 같은항 제3호에서 법 제51조 제6항에 규정하는 연불조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일로 하다고 규정하고 있다.

다. 쟁점부동산의 취득 및 양도시기가 언제인지 여부

(1) 사실관계

○ 73.12.1 : OO OOO 주택개량 재개발구역지정

○ 76.9. 5 : 재개발사업시행 인가

○ 88.9.22 : 청구인이 동 재개발구역내에 위치한 환지예정지 130.5㎡와 그 지상건물 38.55㎡를 취득(소유권이전등기일)

- 영등포구 OO동 OOOOO 대지 71.7㎡

- 영등포구 OO동 OOOOOO 대지 58.8㎡

○ 89.3.2 : 환지확정처분(공고일)으로 청구인 소유토지면적은 158.8㎡로 결정 (권리면적 보다 28.3㎡ 증평)

○ 93.6.26 : 청구인의 환지청산금 납입

- 영등포구 OO동 OOOOO번지 증평분(16.9㎡) : 14,762,150원

- 영등포구 OO동 OOOOOO번지 증평분(11.4㎡) : 9,957,900원

○ 93.8.12 : 쟁점토지를 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기 이행

(2) 쟁점부동산의 취득시기에 대하여,

(가) 환지확정처분으로 인하여 환지면적이 권리면적을 초과하여 환지청산금을 납부하는 과도면적(증평)부분은 환지시에 새로이 취득한 것이 되고, 동 토지의 증평부분의 취득시기는 환지처분공고일 익일이 된다 하겠다(국심 94중0274, 94.6.30, 합동회의, 같은 뜻임).

(나) 따라서 쟁점부동산 중 증평된 토지면적 28.3㎡의 취득일은 89.3.3이 되므로 처분청이 쟁점토지 전체면적의 취득시기를 88.9.22로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 관계법리를 오해한 잘못이 있다.

(3) 쟁점부동산의 양도시기에 대하여,

(가) 청구인은 쟁점부동산의 양도시기가 89.12.20이라고 주장하면서 89.12.20자 부동산매도용 인감증명서(매수인 : OOO)와 매매계약서를 다음과 같이 제시하고 있으나, 동 매매계약서상 양도대금의 지급조건과 잔금지급약정일이 서로 다르고, 또한 제1차 검인계약서의 경우 총매매대금란의 금액과 계약금, 중도금 및 잔금의 합계액이 서로 상이하여, 양도대금 청산일이 89.12.20(제1차 검인계약서상 잔금지급약정일)이라는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다.

(나) 위 매매계약서의 특약사항을 보면, 일반매매계약서의 경우는 「은행 차입금은 양수인이 부담하고, 환지청산금과 전세보증금은 양도인이 부담하되 양도대금에서 공제한다」로 되어 있고, 제1차 검인계약서상에는 「환지청산금은 양수인이 부담한다」로 되어 있으며, 제2차 검인계약서의 경우에는 「매매계약은 89.11.10로 하였으나, 잔금지급과 이전등기수속은 환지촉탁등기가 된 후에 처리하기로 한다」로 되어있는 점등을 미루어 볼 때 청구인이 제시한 89.12.20자 매도용인감증명서도 사실상 매매대금을 청산하고 발급한 것으로 받아들이기는 어렵다.

(다) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 90.5.8 양수자 청구외 OOO로부터 쟁점부동산을 전세보증금 2,300만원에 임차하여 거주하고 있다고 주장하고 있는 바, 청구인의 주민등록등본에 의하면 청구인은 78.2.20부터 91.8.12까지 전세대원이 쟁점부동산(환지전에 토지는 2필지였으나 건물은 1동이었음)에서 계속 거주한 사실이 확인되므로 임차사용 하였다는 주장도 신빙성이 없어 보인다.

(라) 청구인이 제시한 거래상대방 OOO의 95.9.16자 사실확인서 사본에 의하면 OOO는 89.11.9 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득하기로 매매계약을 체결한후 89.12.30 잔금을 청산하고 소유권이전등기 신청을 하였으나 반려되어 토지구획정리가 완료된 93.8.7 소유권이전등기를 한 것이라고 확인하고 있으나, 동 확인내용 중 잔금청산일 89.12.30은 청구인이 주장하는 89.12.20과 다르고, 89년도에 소유권이전등기를 신청한 사실이 확인되지 아니하며, 또한, 소유권이전등기 지연사유는 89.3.2 환지확정공고가 되었으나 쟁점부동산이 포함되어 있는 브럭(대표번지 OOO)의 6필지 소유자들이 환지청산금을 완납하지 아니하였기 때문에 등기가 불가능 하였음이 영등포구청장의 민원회신 공문(주택 58550 - 6498, 95.11.21)에 의하여 확인되므로 위 거래상대방의 사실확인서 내용도 사실에 부합된다고 보기는 어렵다.

(4) 위의 사실관계를 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 양도대금 청산일이 불분명하고, 소유권이전등기 신청서 부본에 첨부된 제2차 검인계약서상의 잔금지급약정일이 93.8.7로서 이 날로부터 등기부상 등기접수일(93.8.12)까지 기간이 1월 미만이므로 양도시기는 잔금지급약정일인 93.8.7로 봄이 타당하는 한편, 쟁점부동산의 취득시기는 토지 158.8㎡ 중 권리면적 130.5㎡와 그 지상건물의 경우는 당초 취득일인 88.9.22로, 환지확정으로 인해 증평된 토지 28.3㎡는 89.3.3로 봄이 타당하므로, 취득 및 양도시기를 위와 같이하여 양도차익을 산정한 후 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

라. 쟁점부동산의 양도가 연불조건에 해당되는지 여부

청구인은 앞에서 검토한 바와 같이 쟁점부동산의 양도시기를 제2차 검인계약서상의 잔금지급약정일(93.8.7)로 본다면, 이는 89.11.10 계약을 체결하여 93.8.7 잔금이 청산된 경우에 해당되므로, 이는 연불조건에 해당되어 첫회부불금인 중도금의 지급일(89.11.30)이 양도시기가 된다고 주장하고 있는 바, 먼저 이와 관련한 법령을 살펴보면,

소득세법 제51조

제6항 및 제7항과

같은법시행령 제108조

제2항의 규정에 의하면 연불조건부 양도는 할부판매에 해당되지 아니하는 자산의 양도로서 개별약관에 의하여 판매금액 또는 수입금액을 월부·연불 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 3회 이상으로 분할하여 판매금액 또는 수입금액을 받고, 당해 목적물의 인도기간의 다음날 부터 최종부불금의 지급일까지의 기간이 2년 이상인 것으로 한다고 규정하고 있다.

위 규정에 의하면 연불조건 양도의 경우는 계약금을 제외하고 3회 이상 분할하여 양도대금 수령하여야 한다고 해석되는 반면, 이 건 쟁점부동산의 경우 제2차 검인계약서상 양도대금 8,000만원의 지급조건을 보면 89.11.10 계약금 800만원과 89.11.30 중도금 6,900만원을 지급하고 2년 8개월 후인 93.8.7 잔금 300만원을 지급하도록 되어 있으므로, 이는 계약금을 제외하면 부불금이 2회 밖에 되지 아니하기 때문에 연불조건에 해당되지 아니하므로 청구주장은 이유없다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.