조심 2022서7833 (2022.12.21)

심판청구를 기각한다.

1.처분개요

가.청구인은 2020.12.21.OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 양도하고 1세대 1주택(고가주택)으로 보아 장기보유특별공제율 80% 및 일반세율을 적용하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나.OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2022년 2월 처분청에 대한 종합감사를 실시하여, 장기임대주택을 보유한 상태에서 일시적 2주택자가 종전주택을 양도하는 경우 양도차익 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율(20% 가산)을 적용하여야 함에도 청구인이 장기보유특별공제를 적용하고 일반세율을 적용하였으므로 청구인에게 양도소득세를 재계산하여 부과하도록 처분청에 시정지시를 하였고, 이에 따라 처분청은 2022.7.15. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2022.9.7. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1)청구인이 양도한 쟁점주택은 장기보유특별공제(최대 80%) 적용대상이다.

(가)장기보유특별공제를 규정한

「소득세법」제95조

제2항 본문에는

「소득세법」제104조

제7항에 따른 1세대 2주택 및 1세대 3주택 이상자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 배제하는 것으로 규정되어 있다.

그러나

「소득세법」제95조

제2항 본문 하단의 “다만” 이하 규정에 의하면, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 대해 표2에 따른 보유기간별 공제율(최대 80%)을 곱하여 계산한 금액을 장기보유특별공제액으로 하도록 규정되어 있다. 여기서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택은

「소득세법 시행령」제159조의3

에 규정되어 있는데, 이 규정에는 쟁점주택과 같이

「소득세법 시행령」제155조

를 적용받아 1세대 1주택이 된 1세대 2주택 이상 다주택도 포함되어 있다.

(나)청구인이 양도한 쟁점주택은

「소득세법 시행령」제155조

제1항(대체주택을 취득한 후 법정기한 내에 양도한 종전주택)에 해당하고, 같은 법 시행령 제155조 제20항(장기임대주택을 보유한 자가 양도한 거주주택)에 해당되어 쟁점주택 양도 당시 청구인은 형식상 1세대 3주택 보유자이지만, 실질상 쟁점주택은

「소득세법 시행령」제155조

제1항 및 제20항을 적용받아 1세대 1주택 양도에 해당한다.

처분청도 쟁점주택이 고가 1세대 1주택 양도에 해당한다는 점은 일관되게 인정하고 있는바 청구인이 양도한 쟁점주택은 10년 이상 보유, 2년 이상 거주한 1세대 1주택으로서 양도가액 9억원 초과분에 해당하는 양도차익에 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용되는 것이다.

(다)결론적으로

「소득세법」제104조

제7항에 규정되어 있는 중과세율 적용 대상 주택은 장기보유특별공제(최대 30%) 적용은 배제되나, 쟁점주택이

「소득세법 시행령」제155조

를 적용받아 1세대 1주택에 해당하는 경우

「소득세법」제95조

제2항 본문 하단 단서 및 같은 법 시행령 제159조의3에 의하여 표2의 장기보유특별공제(최대 80%) 적용대상이 되는 것이다.

(2)쟁점주택이 장기보유특별공제 적용대상 1세대 1주택인 이상, 청구인에게 1세대 2주택 이상 다주택자에게 적용되는

「소득세법」제104조

제7항의 중과세율을 적용할 수 없다.

(가)

「소득세법」제95조

제3항 및 같은 법 시행령 제160조에 따르면, 고가 1세대 1주택에 대한 양도소득금액 계산시에는 근본적으로 장기보유특별공제를 적용하도록 규정되어 있다. 그러므로 고가 1세대 1주택에 해당하는 쟁점주택은 같은 법 제95조 제2항에서 규정하고 있는 장기보유특별공제 배제 대상 1세대 다주택이 될 수 없다.

그리고

「소득세법」제95조

제2항 본문에 의하면

「소득세법」제104조

제7항에 의하여 중과세율이 적용되는 자산(1세대 2주택 이상 다주택)은 장기보유특별공제 적용이 배제된다. 그러나 쟁점주택은

「소득세법」제95조

제2항 본문 이하 단서 및 같은 법 시행령 제159조의3에 따라 장기보유특별공제 적용 대상 자산으로 바뀌었다. 이를 뒤집어 보면 청구인이 양도한 쟁점주택은

「소득세법」제104조

제7항에 규정된 세율 중과대상자산으로 볼 수 없는 것이다.

(나)대법원은 이미 2014.2.27. 일시적 1세대 3주택(장기임대주택+일시적 2주택) 중과와 관련하여 다음과 같은 이유로 위법하다고 판결(대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결)하였다.

＜대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결＞

청구인의 쟁점주택 양도는 국가가 종전주택 양도를 1세대 1주택으로 인정하겠다는

「소득세법」제155조

제1항 및 제20항 요건을 모두 갖추었다. 이와 같이 「소득세법」상 청구인의 종전주택(쟁점주택) 양도를 투기목적 없는 1세대 1주택 양도로 규정해 놓고 종전주택이 고가 1세대 1주택에 해당하는 경우 처분청의 법해석(유권해석)은 이를 1세대 다주택자의 투기거래로 몰아 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하는 등 1세대 다주택자의 주택 양도에 적용되는 양도소득세 중과 법규를 그대로 적용한다. 이러한 처분청의 법해석은 조세법률주의의 근간인 조세법의 엄격해석 원칙에 위배되고 1세대 1주택 비과세 입법취지 및 법체계, 1세대 다주택 중과 입법취지 및 법체계에 어긋남은 물론 법적안정상과 예측가능성을 침해하는 것으로 위법하다.

나.처분청 의견

(1)청구인은 장기임대주택을 보유한 일시적 2주택자 상태에서 종전주택인 쟁점주택을 양도하였으므로 「소득세법」89조에 따라 비과세 적용은 가능하나, 같은 조 제1항제3호에서 고가주택에 대해서는 9억원 초과분에 대해서는 과세하도록 규정하고 있어 양도가액이 9억원을 초과하는 쟁점주택의 9억원 초과분에 대한 양도차익은 과세되는 것으로 해석할 수 있다.

그렇다면 2017.12.14. 「소득세법」개정으로 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 2018.4.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세를 중과하는 제도가 신설되었으므로 청구인의 경우도 쟁점주택 양도차익 중 과세되는 9억원 초과분에 대한 중과 여부를 판단할 필요가 있고, 이에 대한 판단은

「소득세법 시행령」제167조의3

을 통해 확인할 수 있는데 이 조항에서 장기임대주택을 보유한 일시적 2주택자의 종전주택 매도시 중과에서 제외한다는 규정을 찾을 수 없으므로 청구인의 경우 종전주택인 쟁점주택의 양도차익 중 9억원까지는 비과세, 9억원 초과분에 대해서는 3주택 중과세율을 적용해야 하는 논리가 성립하는 것이다.

(2)이 건 쟁점은 국세청 사전법령해석을 통해 이미 정립된 사례에 해당한다.

사전-2019-법령해석재산-0368(2019.11.1.)에서 “위 사전답변 신청의 경우와 같이 거주자 및 거주자가 속한 세대가 거주주택과 신규주택을 보유하다 장기임대주택을 취득하고 조정대상지역 내 거주주택을 양도한 경우 거주주택과 장기임대주택이

「소득세법 시행령」제155조

제20항 각 호의 요건을 충족하고, 거주주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득, 신규주택 취득일로부터 3년 내 거주주택을 양도한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 같은 령 제154조 제1항을 적용하며 해당 거주주택이 고가주택에 해당하는 경우에는 같은 령 제160조 제1항에 따라 양도차익을 산정하는 것이고 이 때 적용할 세율은

「소득세법」제55조

제1항에 따른 세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하고 장기보유특별공제는 적용하지 아니하는 것”으로 회신하였던바, 청구인의 경우 장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율을 적용함이 타당하다.

(3)신설된

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 제13호는 ‘부칙 제31442호’ 제2조 제2항에 따라 2021.2.17. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것이므로 이 건에는 적용할 수 없다.

3.심리 및 판단

가.쟁점

종전주택(고가주택)과 장기임대주택을 보유한 상태에서 대체주택을 취득하고 종전주택을 양도한 경우 양도차익 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율(20% 가산)을 적용하여 과세한 처분의 당부

나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다.사실관계 및 판단

(1)청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하여 확인되는 사실관계는 다음과 같다.

(가)청구인은 쟁점주택을 양도하고 1세대 1주택(고가주택)으로 보아 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하여 2020년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였고, 처분청은 조사청의 종합감사에 따라 장기임대주택을 보유한 상태에서 일시적 2주택자가 종전주택을 양도하는 경우 양도차익 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율(20% 가산)을 적용하여야 하는 것으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(나)처분청이 제출한 ‘세대별주택보유현황’ 자료에 나타나는 청구인의 주택보유 현황은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞쟁점주택 양도일 현재 청구인 주택보유 현황

ㅇㅇㅇ

(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호에 따라

「소득세법」제104조

제7항에 규정되어 있는 중과세율 적용 대상 주택은 장기보유특별공제(최대 30%) 적용은 배제되나, 쟁점주택은

「소득세법 시행령」제155조

를 적용받아 1세대 1주택에 해당하는 경우로

「소득세법」제95조

제2항 본문 하단 단서 및 같은 법 시행령 제159조의3에 의하여 표2의 장기보유특별공제율(최대 80%) 적용대상이 되는 것이고, 쟁점주택이 장기보유특별공제 적용 대상 1세대 1주택인 이상 청구인에게 1세대 2주택 이상 다주택자에게 적용되는

「소득세법」제104조

제7항의 중과세율을 적용할 수 없다고 주장하나,

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호 부분이 단서 규정에 우선하여 적용된다고 봄이 상당하므로,

「소득세법」제95조

제2항 단서 규정은 같은 항 본문에서 해당 자산이 장기보유특별공제 적용 제외 자산이 아님을 전제로 하는 것이어서

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호인 ‘

「소득세법」제104조

제7항 각 호에 따른 자산’으로 장기보유특별공제 적용대상에서 제외될 경우에는 위 단서 규정이 적용될 수 없는 것인 점(서울행정법원 2021.11.26. 선고 2020구단70819 판결, 같은 뜻임), 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 대하여 규정하고 있는

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 각 호에서 중과배제주택으로 쟁점주택을 포함하지 아니하고 있고 같은 항 본문에서 장기임대주택을 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없는 점,

「소득세법」제104조

제7항 제3호에서 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상 주택 소유자에 대하여는 기본세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정 전) 제55조【세율】① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

청구인의 쟁점주택 양도는 국가가 종전주택 양도를 1세대 1주택으로 인정하겠다는

「소득세법」제155조

제1항 및 제20항 요건을 모두 갖추었다. 이와 같이 「소득세법」상 청구인의 종전주택(쟁점주택) 양도를 투기목적 없는 1세대 1주택 양도로 규정해 놓고 종전주택이 고가 1세대 1주택에 해당하는 경우 처분청의 법해석(유권해석)은 이를 1세대 다주택자의 투기거래로 몰아 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하는 등 1세대 다주택자의 주택 양도에 적용되는 양도소득세 중과 법규를 그대로 적용한다. 이러한 처분청의 법해석은 조세법률주의의 근간인 조세법의 엄격해석 원칙에 위배되고 1세대 1주택 비과세 입법취지 및 법체계, 1세대 다주택 중과 입법취지 및 법체계에 어긋남은 물론 법적안정상과 예측가능성을 침해하는 것으로 위법하다.

나.처분청 의견

(1)청구인은 장기임대주택을 보유한 일시적 2주택자 상태에서 종전주택인 쟁점주택을 양도하였으므로 「소득세법」89조에 따라 비과세 적용은 가능하나, 같은 조 제1항제3호에서 고가주택에 대해서는 9억원 초과분에 대해서는 과세하도록 규정하고 있어 양도가액이 9억원을 초과하는 쟁점주택의 9억원 초과분에 대한 양도차익은 과세되는 것으로 해석할 수 있다.

그렇다면 2017.12.14. 「소득세법」개정으로 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 2018.4.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세를 중과하는 제도가 신설되었으므로 청구인의 경우도 쟁점주택 양도차익 중 과세되는 9억원 초과분에 대한 중과 여부를 판단할 필요가 있고, 이에 대한 판단은

「소득세법 시행령」제167조의3

을 통해 확인할 수 있는데 이 조항에서 장기임대주택을 보유한 일시적 2주택자의 종전주택 매도시 중과에서 제외한다는 규정을 찾을 수 없으므로 청구인의 경우 종전주택인 쟁점주택의 양도차익 중 9억원까지는 비과세, 9억원 초과분에 대해서는 3주택 중과세율을 적용해야 하는 논리가 성립하는 것이다.

(2)이 건 쟁점은 국세청 사전법령해석을 통해 이미 정립된 사례에 해당한다.

사전-2019-법령해석재산-0368(2019.11.1.)에서 “위 사전답변 신청의 경우와 같이 거주자 및 거주자가 속한 세대가 거주주택과 신규주택을 보유하다 장기임대주택을 취득하고 조정대상지역 내 거주주택을 양도한 경우 거주주택과 장기임대주택이

「소득세법 시행령」제155조

제20항 각 호의 요건을 충족하고, 거주주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득, 신규주택 취득일로부터 3년 내 거주주택을 양도한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 같은 령 제154조 제1항을 적용하며 해당 거주주택이 고가주택에 해당하는 경우에는 같은 령 제160조 제1항에 따라 양도차익을 산정하는 것이고 이 때 적용할 세율은

「소득세법」제55조

제1항에 따른 세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하고 장기보유특별공제는 적용하지 아니하는 것”으로 회신하였던바, 청구인의 경우 장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율을 적용함이 타당하다.

(3)신설된

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 제13호는 ‘부칙 제31442호’ 제2조 제2항에 따라 2021.2.17. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것이므로 이 건에는 적용할 수 없다.

3.심리 및 판단

가.쟁점

종전주택(고가주택)과 장기임대주택을 보유한 상태에서 대체주택을 취득하고 종전주택을 양도한 경우 양도차익 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율(20% 가산)을 적용하여 과세한 처분의 당부

나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다.사실관계 및 판단

(1)청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하여 확인되는 사실관계는 다음과 같다.

(가)청구인은 쟁점주택을 양도하고 1세대 1주택(고가주택)으로 보아 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하여 2020년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였고, 처분청은 조사청의 종합감사에 따라 장기임대주택을 보유한 상태에서 일시적 2주택자가 종전주택을 양도하는 경우 양도차익 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율(20% 가산)을 적용하여야 하는 것으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(나)처분청이 제출한 ‘세대별주택보유현황’ 자료에 나타나는 청구인의 주택보유 현황은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞쟁점주택 양도일 현재 청구인 주택보유 현황

ㅇㅇㅇ

(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호에 따라

「소득세법」제104조

제7항에 규정되어 있는 중과세율 적용 대상 주택은 장기보유특별공제(최대 30%) 적용은 배제되나, 쟁점주택은

「소득세법 시행령」제155조

를 적용받아 1세대 1주택에 해당하는 경우로

「소득세법」제95조

제2항 본문 하단 단서 및 같은 법 시행령 제159조의3에 의하여 표2의 장기보유특별공제율(최대 80%) 적용대상이 되는 것이고, 쟁점주택이 장기보유특별공제 적용 대상 1세대 1주택인 이상 청구인에게 1세대 2주택 이상 다주택자에게 적용되는

「소득세법」제104조

제7항의 중과세율을 적용할 수 없다고 주장하나,

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호 부분이 단서 규정에 우선하여 적용된다고 봄이 상당하므로,

「소득세법」제95조

제2항 단서 규정은 같은 항 본문에서 해당 자산이 장기보유특별공제 적용 제외 자산이 아님을 전제로 하는 것이어서

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호인 ‘

「소득세법」제104조

제7항 각 호에 따른 자산’으로 장기보유특별공제 적용대상에서 제외될 경우에는 위 단서 규정이 적용될 수 없는 것인 점(서울행정법원 2021.11.26. 선고 2020구단70819 판결, 같은 뜻임), 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 대하여 규정하고 있는

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 각 호에서 중과배제주택으로 쟁점주택을 포함하지 아니하고 있고 같은 항 본문에서 장기임대주택을 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없는 점,

「소득세법」제104조

제7항 제3호에서 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상 주택 소유자에 대하여는 기본세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정 전) 제55조【세율】① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및

주거환경정비법」제74조

에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택

정비에 관한 특례법」제29조

에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

청구인의 쟁점주택 양도는 국가가 종전주택 양도를 1세대 1주택으로 인정하겠다는

「소득세법」제155조

제1항 및 제20항 요건을 모두 갖추었다. 이와 같이 「소득세법」상 청구인의 종전주택(쟁점주택) 양도를 투기목적 없는 1세대 1주택 양도로 규정해 놓고 종전주택이 고가 1세대 1주택에 해당하는 경우 처분청의 법해석(유권해석)은 이를 1세대 다주택자의 투기거래로 몰아 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하는 등 1세대 다주택자의 주택 양도에 적용되는 양도소득세 중과 법규를 그대로 적용한다. 이러한 처분청의 법해석은 조세법률주의의 근간인 조세법의 엄격해석 원칙에 위배되고 1세대 1주택 비과세 입법취지 및 법체계, 1세대 다주택 중과 입법취지 및 법체계에 어긋남은 물론 법적안정상과 예측가능성을 침해하는 것으로 위법하다.

나.처분청 의견

(1)청구인은 장기임대주택을 보유한 일시적 2주택자 상태에서 종전주택인 쟁점주택을 양도하였으므로 「소득세법」89조에 따라 비과세 적용은 가능하나, 같은 조 제1항제3호에서 고가주택에 대해서는 9억원 초과분에 대해서는 과세하도록 규정하고 있어 양도가액이 9억원을 초과하는 쟁점주택의 9억원 초과분에 대한 양도차익은 과세되는 것으로 해석할 수 있다.

그렇다면 2017.12.14. 「소득세법」개정으로 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 2018.4.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세를 중과하는 제도가 신설되었으므로 청구인의 경우도 쟁점주택 양도차익 중 과세되는 9억원 초과분에 대한 중과 여부를 판단할 필요가 있고, 이에 대한 판단은

「소득세법 시행령」제167조의3

을 통해 확인할 수 있는데 이 조항에서 장기임대주택을 보유한 일시적 2주택자의 종전주택 매도시 중과에서 제외한다는 규정을 찾을 수 없으므로 청구인의 경우 종전주택인 쟁점주택의 양도차익 중 9억원까지는 비과세, 9억원 초과분에 대해서는 3주택 중과세율을 적용해야 하는 논리가 성립하는 것이다.

(2)이 건 쟁점은 국세청 사전법령해석을 통해 이미 정립된 사례에 해당한다.

사전-2019-법령해석재산-0368(2019.11.1.)에서 “위 사전답변 신청의 경우와 같이 거주자 및 거주자가 속한 세대가 거주주택과 신규주택을 보유하다 장기임대주택을 취득하고 조정대상지역 내 거주주택을 양도한 경우 거주주택과 장기임대주택이

「소득세법 시행령」제155조

제20항 각 호의 요건을 충족하고, 거주주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득, 신규주택 취득일로부터 3년 내 거주주택을 양도한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 같은 령 제154조 제1항을 적용하며 해당 거주주택이 고가주택에 해당하는 경우에는 같은 령 제160조 제1항에 따라 양도차익을 산정하는 것이고 이 때 적용할 세율은

「소득세법」제55조

제1항에 따른 세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하고 장기보유특별공제는 적용하지 아니하는 것”으로 회신하였던바, 청구인의 경우 장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율을 적용함이 타당하다.

(3)신설된

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 제13호는 ‘부칙 제31442호’ 제2조 제2항에 따라 2021.2.17. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것이므로 이 건에는 적용할 수 없다.

3.심리 및 판단

가.쟁점

종전주택(고가주택)과 장기임대주택을 보유한 상태에서 대체주택을 취득하고 종전주택을 양도한 경우 양도차익 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율(20% 가산)을 적용하여 과세한 처분의 당부

나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다.사실관계 및 판단

(1)청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하여 확인되는 사실관계는 다음과 같다.

(가)청구인은 쟁점주택을 양도하고 1세대 1주택(고가주택)으로 보아 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하여 2020년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였고, 처분청은 조사청의 종합감사에 따라 장기임대주택을 보유한 상태에서 일시적 2주택자가 종전주택을 양도하는 경우 양도차익 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율(20% 가산)을 적용하여야 하는 것으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(나)처분청이 제출한 ‘세대별주택보유현황’ 자료에 나타나는 청구인의 주택보유 현황은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞쟁점주택 양도일 현재 청구인 주택보유 현황

ㅇㅇㅇ

(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호에 따라

「소득세법」제104조

제7항에 규정되어 있는 중과세율 적용 대상 주택은 장기보유특별공제(최대 30%) 적용은 배제되나, 쟁점주택은

「소득세법 시행령」제155조

를 적용받아 1세대 1주택에 해당하는 경우로

「소득세법」제95조

제2항 본문 하단 단서 및 같은 법 시행령 제159조의3에 의하여 표2의 장기보유특별공제율(최대 80%) 적용대상이 되는 것이고, 쟁점주택이 장기보유특별공제 적용 대상 1세대 1주택인 이상 청구인에게 1세대 2주택 이상 다주택자에게 적용되는

「소득세법」제104조

제7항의 중과세율을 적용할 수 없다고 주장하나,

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호 부분이 단서 규정에 우선하여 적용된다고 봄이 상당하므로,

「소득세법」제95조

제2항 단서 규정은 같은 항 본문에서 해당 자산이 장기보유특별공제 적용 제외 자산이 아님을 전제로 하는 것이어서

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호인 ‘

「소득세법」제104조

제7항 각 호에 따른 자산’으로 장기보유특별공제 적용대상에서 제외될 경우에는 위 단서 규정이 적용될 수 없는 것인 점(서울행정법원 2021.11.26. 선고 2020구단70819 판결, 같은 뜻임), 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 대하여 규정하고 있는

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 각 호에서 중과배제주택으로 쟁점주택을 포함하지 아니하고 있고 같은 항 본문에서 장기임대주택을 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없는 점,

「소득세법」제104조

제7항 제3호에서 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상 주택 소유자에 대하여는 기본세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정 전) 제55조【세율】① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및

주거환경정비법」제74조

에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택

정비에 관한 특례법」제29조

에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

청구인의 쟁점주택 양도는 국가가 종전주택 양도를 1세대 1주택으로 인정하겠다는

「소득세법」제155조

제1항 및 제20항 요건을 모두 갖추었다. 이와 같이 「소득세법」상 청구인의 종전주택(쟁점주택) 양도를 투기목적 없는 1세대 1주택 양도로 규정해 놓고 종전주택이 고가 1세대 1주택에 해당하는 경우 처분청의 법해석(유권해석)은 이를 1세대 다주택자의 투기거래로 몰아 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하는 등 1세대 다주택자의 주택 양도에 적용되는 양도소득세 중과 법규를 그대로 적용한다. 이러한 처분청의 법해석은 조세법률주의의 근간인 조세법의 엄격해석 원칙에 위배되고 1세대 1주택 비과세 입법취지 및 법체계, 1세대 다주택 중과 입법취지 및 법체계에 어긋남은 물론 법적안정상과 예측가능성을 침해하는 것으로 위법하다.

나.처분청 의견

(1)청구인은 장기임대주택을 보유한 일시적 2주택자 상태에서 종전주택인 쟁점주택을 양도하였으므로 「소득세법」89조에 따라 비과세 적용은 가능하나, 같은 조 제1항제3호에서 고가주택에 대해서는 9억원 초과분에 대해서는 과세하도록 규정하고 있어 양도가액이 9억원을 초과하는 쟁점주택의 9억원 초과분에 대한 양도차익은 과세되는 것으로 해석할 수 있다.

그렇다면 2017.12.14. 「소득세법」개정으로 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 2018.4.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세를 중과하는 제도가 신설되었으므로 청구인의 경우도 쟁점주택 양도차익 중 과세되는 9억원 초과분에 대한 중과 여부를 판단할 필요가 있고, 이에 대한 판단은

「소득세법 시행령」제167조의3

을 통해 확인할 수 있는데 이 조항에서 장기임대주택을 보유한 일시적 2주택자의 종전주택 매도시 중과에서 제외한다는 규정을 찾을 수 없으므로 청구인의 경우 종전주택인 쟁점주택의 양도차익 중 9억원까지는 비과세, 9억원 초과분에 대해서는 3주택 중과세율을 적용해야 하는 논리가 성립하는 것이다.

(2)이 건 쟁점은 국세청 사전법령해석을 통해 이미 정립된 사례에 해당한다.

사전-2019-법령해석재산-0368(2019.11.1.)에서 “위 사전답변 신청의 경우와 같이 거주자 및 거주자가 속한 세대가 거주주택과 신규주택을 보유하다 장기임대주택을 취득하고 조정대상지역 내 거주주택을 양도한 경우 거주주택과 장기임대주택이

「소득세법 시행령」제155조

제20항 각 호의 요건을 충족하고, 거주주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득, 신규주택 취득일로부터 3년 내 거주주택을 양도한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 같은 령 제154조 제1항을 적용하며 해당 거주주택이 고가주택에 해당하는 경우에는 같은 령 제160조 제1항에 따라 양도차익을 산정하는 것이고 이 때 적용할 세율은

「소득세법」제55조

제1항에 따른 세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하고 장기보유특별공제는 적용하지 아니하는 것”으로 회신하였던바, 청구인의 경우 장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율을 적용함이 타당하다.

(3)신설된

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 제13호는 ‘부칙 제31442호’ 제2조 제2항에 따라 2021.2.17. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것이므로 이 건에는 적용할 수 없다.

3.심리 및 판단

가.쟁점

종전주택(고가주택)과 장기임대주택을 보유한 상태에서 대체주택을 취득하고 종전주택을 양도한 경우 양도차익 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율(20% 가산)을 적용하여 과세한 처분의 당부

나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다.사실관계 및 판단

(1)청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하여 확인되는 사실관계는 다음과 같다.

(가)청구인은 쟁점주택을 양도하고 1세대 1주택(고가주택)으로 보아 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하여 2020년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였고, 처분청은 조사청의 종합감사에 따라 장기임대주택을 보유한 상태에서 일시적 2주택자가 종전주택을 양도하는 경우 양도차익 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율(20% 가산)을 적용하여야 하는 것으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(나)처분청이 제출한 ‘세대별주택보유현황’ 자료에 나타나는 청구인의 주택보유 현황은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞쟁점주택 양도일 현재 청구인 주택보유 현황

ㅇㅇㅇ

(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호에 따라

「소득세법」제104조

제7항에 규정되어 있는 중과세율 적용 대상 주택은 장기보유특별공제(최대 30%) 적용은 배제되나, 쟁점주택은

「소득세법 시행령」제155조

를 적용받아 1세대 1주택에 해당하는 경우로

「소득세법」제95조

제2항 본문 하단 단서 및 같은 법 시행령 제159조의3에 의하여 표2의 장기보유특별공제율(최대 80%) 적용대상이 되는 것이고, 쟁점주택이 장기보유특별공제 적용 대상 1세대 1주택인 이상 청구인에게 1세대 2주택 이상 다주택자에게 적용되는

「소득세법」제104조

제7항의 중과세율을 적용할 수 없다고 주장하나,

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호 부분이 단서 규정에 우선하여 적용된다고 봄이 상당하므로,

「소득세법」제95조

제2항 단서 규정은 같은 항 본문에서 해당 자산이 장기보유특별공제 적용 제외 자산이 아님을 전제로 하는 것이어서

「소득세법」제95조

제2항 본문의 괄호인 ‘

「소득세법」제104조

제7항 각 호에 따른 자산’으로 장기보유특별공제 적용대상에서 제외될 경우에는 위 단서 규정이 적용될 수 없는 것인 점(서울행정법원 2021.11.26. 선고 2020구단70819 판결, 같은 뜻임), 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 대하여 규정하고 있는

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 각 호에서 중과배제주택으로 쟁점주택을 포함하지 아니하고 있고 같은 항 본문에서 장기임대주택을 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없는 점,

「소득세법」제104조

제7항 제3호에서 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상 주택 소유자에 대하여는 기본세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정 전) 제55조【세율】① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및

주거환경정비법」제74조

에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택

정비에 관한 특례법」제29조

에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

제104조【양도소득세의 세율】⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

⑧ 그 밖에 양도소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에

「주택법」제63조의2

제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. ∼ 5. (생략)

제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고

「주민등록법」제16조

에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(20) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이

「민간임대주택에 관한 특별법」제5조

에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나

「영유아보육법」제13조

제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

제156조【고가주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

제159조의3【장기보유특별공제】법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.

제160조【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

1.

「수도권정비계획법」제2조

제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군,

「지방자치법」제3조

제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치

등에 관한 특별법」제6조

제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과

「민간임대주택에 관한 특별법」제5조

에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재

「민간임대주택에 관한 특별법」제5조

에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는

「민간임대주택에 관한 특별법」제5조

에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가.

「민간임대주택에 관한 특별법」제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고

「주택법」제2조

제6호에 따른 국민주택규모에 해당하는

「민간임대주택에 관한 특별법」제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택에 한한다.

라.

「민간임대주택에 관한 특별법」제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택[미분양주택(

「주택법」제54조

에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

2) 5년 이상 임대하는 것일 것

3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 “미분양매입임대주택”이라 한다)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정한다)}

마.

「민간임대주택에 관한 특별법」제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로 8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는

「민간임대주택에 관한 특별법」제2조

제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

바.

「민간임대주택에 관한 특별법」제2조

제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 8년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택

3.

「조세특례제한법」제97조

ㆍ제97조의2 및 제98조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다)

4. 종업원(사용자의

「국세기본법 시행령」제1조의2

제1항에 따른 특수관계인을 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 “의무무상기간”이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 “장기사원용주택”이라 한다)

5.

「조세특례제한법」제98조의2

, 제98조의3, 제98조의5부터 제98조의8까지 및 제99조, 제99조의2 및 제99조의3까지에 따라 양도소득세가 감면되는 주택

6. 제155조 제6항 제1호에 해당하는 문화재주택

7. 제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

8의2. 1세대의 구성원이

「영유아보육법」제13조

제1항에 따라 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 “의무사용기간”이라 한다) 가정어린이집으로 사용하고, 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택

9. 삭제 ＜2018. 2. 13.＞

10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

(3) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정된 것) 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

13. 제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택

부칙 ＜대통령령 제31442호, 2021.2.17.＞ 제1조【시행일】이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호에서 정한 날부터 시행한다.

제2조【일반적 적용례】① 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.

② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.