조심 2018중4885 (2019.04.02)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 김OOO.김OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2006.4.6. 매매로 취득한 OOO(169.05㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2017.4.6. OOO원에 양도하고 취득가액을 감정가액 OOO원[심판결정(조심 2015중3373, 2015.11.25.)에 따라 OOO세무서장이 산정한 2005∼2006년까지의 원어민 보상토지(약 166㎡)의 감정가액]으로 하여 양도소득세를 신고.납부하였다.

나. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인들이 OOO 어민생활대책용지 명의 변경 시 OOO에 작성·제출한 매매계약서 등을 근거로 실지취득가액을 OOO원으로 보아 2018.8.9. 및 2018.8.21. 청구인들에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정.고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2018.11.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) OOO에 제출된 계약서는 실제 계약서가 아니고 거래금액도 사실과 다르다.

(가) 청구인들은 2006년 OOO가 원어민에게 손실보상의 목적으로 분여한 당해 토지를 박OOO으로부터 매입한바, 매매금액은 당시의 시세에 맞게 거래하면서 매도자가 실거래계약서를 작성하면 거래거부의사를 밝혀 청구인들은 당해 토지를 취득하기 위해 실거래계약서를 작성하지 않았고, 대신 매도확약서 등을 징구하면서 당시 OOO에 명의이전용 계약서를 제출하면서 계약서에 통상 OOO원을 거래금액으로 신고하고 있다는 중개인의 말을 듣고 실제거래금액보다 적은 거래금액을 작성하여 제출한 계약서이다.

(나) 매도인의 의사로 실제 계약서를 작성하지 않았고, 거래금액도 실제거래금액보다 적게 신고하였다는 청구주장이 당시의 매매사례가액과 감정가액을 살펴보면 알 수 있음에도 매도인과 청구주장이 상반되고 다른 일방이 증거자료를 제시하지 못하고 있다 하여 다른 일방이 맞다고 볼 것은 아니며, 취득당시의 실거래가액을 객관적으로 확인할 수 없다면 당시 거래가액을 가장 합리적으로 반영할 수 있는 자료를 세법에 맞게 반영하는 것이 합리적이다.

(다) 과세관청은 당시 실거래계약서를 작성하지 않은 사유와 거래당시의 매매사례가액 및 감정가액 등 객관적인 사실과 인근 당해토지와 거래형태가 유사한 거래에 대한 다른 과세관청의 태도 등을 참고하여 합리적으로 쌍방의 주장을 확인하여야 함에도 청구인들이 거래한 지 오래되고 매도인의 요구로 금융이체 없이 현금 지급하여 증빙을 제시할 수 없어 실제 취득가액을 입증하지 못하고 있다는 이유만으로 다른 일방의 주장을 신뢰하는 것은 취득가액 산정의 법리를 오해한 것이다.

(2) 쟁점토지와 유사한 토지의 취득가액 산정사례 및 매매사례가액

OOO

조세심판원은 어민생활대책용지의 취득가액에 대한 불복청구에 있어 “원어민의 권리의무승계 계약 시 적용된 매매가액(OOO원)은 감정가액 및 매매사례가액 등 다수 존재하고 감정가액 평균액 OOO원에 비해 현저히 낮아 그대로 적용할 수 없다”고 판단하였으며, 과세관청이 취득가액을 재조사한 바, 권리의무승계 계약 시 적용된 매매가액을 객관적으로 확인할 수 없는 등 당시 거래가액을 합리적으로 반영할 수 있는 감정가액 등을 참고하여 납세자 2백여명의 취득가액을 OOO원으로 경정하였다.

OOO

(3) 거래당사자가 거래가액이 사실과 부합한다고 주장하더라도 그 가액이 특별한 사정없이 거래당시 현황과 감정가액 및 시세에 비추어 비정상적으로 높거나 낮은 금액이라면 그 금액을 취득가액으로 인정될 수 없다고 할 것이고, 그러한 경우 소득세법에서는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 등의 순으로 순차적으로 반영하여 취드각액을 산정하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 종전의 심판례 및 과세관청이 반영하여 경정한 취득가액인 감정가액(OOO원)의 최저가액으로 신고한 당초 신고내용은 적법하다.

나. 처분청 의견

(1) OOO 어민생활대책용지 명의변경 시 OOO에 작성.제출한 명의변경계약서 등을 징취하여 확인한 바, 청구인들은 원어민 박OOO과의 2006.4.6. 명의변경 계약 시 매매가액 OOO원으로 기재된 매매계약서를 첨부하였고, 전 소유자 박OOO은 2006.4.17. 양도소득세 기한 후 신고시 양도가액을 OOO원(부동산취득권), 양도일을 1997.6.15.로 신고하였다.

전 소유자 박OOO은 실지 거래금액 소명요구에 거래시기가 오래되어 계약서 등 제출할 만한 증빙은 없으나, 거래금액은 OOO원 정도였고, 2004년경 은행에서 현금으로 받았다고 유선상 진술하여 쟁점물건의 실지취득가액을 OOO원으로 결정하였다.

(2) 청구인이 제시한 심판결정(조심 2015중3373)을 살펴보면, 실거래가액을 확인할 수 없는 상황에서 과세관청이 결정한 환산가액의 금액이 대책용지의 평균감정가액과 현저히 차이나므로

「소득세법」제96조

, 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 실지거래가액, 매매사례가액 및 감정가액으로 재조사하여 순차적으로 적용하라고 결정하였고, 위 결정례의 취지는 취득가액을 감정가액으로 인정한 것이 아니라 재조사를 통해 실지거래가액이 확인될 경우 실지거래가액부터 순차적으로 적용하라는 것이다.

따라서 쟁점토지의 취득가액을 OOO에 제출된 부동산 매매계약서, 토지공급계약서 등의 증빙을 통해 확인된 실거래가액으로 결정하여 청구인들에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 취득가액을 OOO에 제출된 명의변경계약서상의 매매대금(프리미엄)과 OOO어민생활대책용지 토지공급계약서상의 토지매매대금의 합계로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제97조[양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(이하 생략)

(2) 소득세법 시행령

제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO은 OOO국제도시개발로 수십 년간 조개를 채취하며 생계를 유지하고 있는 영세 원어민들에 대한 전업대책을 마련하기 위하여 1997년 4월 관행어업권을 가진 어민들에게 약 166㎡(50평)정도의 어민대책피해용지를 공급하기로 약정하였고, 2005년 3월경 공급대상토지를 M1(20층고 부지), M2(10층고 부지), M3구역(7층고 부지)별로 추첨배정한 후, 2005년 3∼7월까지 원어민들과 개별적으로 토지공급계약을 맺었다.

(2) 이에 따라 원어민 박OOO은 2005.6.2. 10년 장기할부매매로 쟁점토지를 공급받기로 OOO와 계약을 체결하였고, 동 계약의 특약사항으로 공급토지에 대하여 대금완납 후 최초 계약자(원어민) 명의로 소유권이전등기를 하되, 완납 전에도 최초계약자의 신청에 의하여 1회에 한하여 계약자의 명의를 변경할 수 있도록 하였다.

(3) 청구인과 전 소유자인 원어민 박OOO은 2006.4.6. OOO에 쟁점토지에 대한 명의변경신청을 하였고, 명의변경 시 명의변경신청서, 확약서, 권리의무승계계약서, 부동산매매계약서를 제출하였다＜첨부서류 참조＞.

명의변경신청서 및 확약서의 계약체결일은 2005.6.2.이고, 부동산매매계약서는 1997.6.15. 작성되었으며, 매매대금은 OOO원으로, 매매계약시 OOO원, 1997.6.20.에 잔금 OOO원을 지불하기로 되어 있다.

(4) OOO에 확인결과, 쟁점토지 매매대금 중 계약금을 제외한 중도금 및 잔금 OOO원에 대해 2006.4.6. 청구인이 납부한 사실이 영수증으로 확인된다.

(5) 전 소유자 박OOO은 2006.4.17. 양도소득세 기한후 신고를 하였고, 쟁점토지와 관련하여 양도물건을 부동산취득권, 양도일자를 1997.6.15., 양도가액을 OOO원으로 신고한 것으로 확인된다.

(6) 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 자산의 취득시기는

「소득세법 시행령」제162조

제1항 제3호에 따라 장기할부조건 매매의 경우 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하도록 되어 있고, 쟁점토지의 토지공급계약서 제5조에서 ‘분할납부금 1회 납부시점부터 제반 여건을 감안하여 토지사용을 승낙할 수 있다’고 규정되어 있는 바, 처분청은 쟁점토지의 사용수익일이 불분명하여 취득시기를 소유권이전등기 접수일(2006.4.6.)로 한 것으로 나타나고, 이에 대하여 청구인들도 이견이 없다.

(7) 처분청은 OOO 어민생활대책용지 명의변경 시 OOO에 작성.제출한 매매계약서 등을 근거로 쟁점토지의 실지취득가액을 OOO원으로 보아 청구인들에게 각 경정.고지하였고, 그 내역은 아래 ＜표＞와 같다.

OOO

(8) 청구인들이 언급한 심판결정(조심 2015중3373, 2015.11.25.) 및 행정소송 결과는 다음과 같다.

(가) 심판결정은 쟁점토지에 인접한 OOO 어민생활대책용지(M1구역, 송도 20-22, 20-23, 22-21, 22-22)와 관련한 심판청구에서 과세관청은 당초 해당 대책용지의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산가액으로 취득가액을 산정하였으나, 조세심판원에서는 ‘청구인별로

「소득세법」제96조

, 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따른 실지거래가액, 매매사례가액 및 감정가액 등을 재조사하여 순차적으로 적용하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 각 결정하라’고 결정하였다.

이에 따라 과세관청은 원어민에 대해서는 심판결정에서 결정한 감정가액 평균가인 OOO원으로 취득가액을 산정하였으나, 원어민으로부터 권리의무를 승계한 청구인들에 대해서는 재조사하여

「소득세법 시행령」제176조의2

에 따라 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액에 따라, 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 매매사례가액은 객관적인 시세를 반영하지 못한다하여 감정가액(OOO원)으로 적용하였다.

(나) 이에 불복한 청구인들은 OOO지방법원에 행정소송을 제기하였고(OOO지방법원 2016구합51546), OOO지방법원은 원어민으로부터 승계한 권리의무는 목적물인 토지에 대한 권리의무일 뿐, 이를 양도한 어민의 지위자체나 이들에게 부여된 혜택까지도 승계하는 것이라고 할 수 없으므로 청구인들의 취득가액을 OOO로부터 생활대책용지를 직접 공급받은 어민들의 취득가액과 동일하다고 볼 수 없어 어민에게 인정되거나 적용된 취득가액 또는 기준이 다르다는 사정만으로 과세관청의 양도차익의 산정에 어떠한 잘못이 있다고 할 수 없다는 취지로 기각하였다.

(9) 청구인들은 심판관회의에 앞서 쟁점토지와 관련하여 보관하고 있던 매매계약서 및 대금증빙(수표사본)을 추가로 제출하였으나, 청구인들이 당초 주장하면서 제시하였던 계약서와 달리 매도자는 조OOO으로 나타나고, 매매계약서상 매매대금은 OOO원으로 확인되나, 수표사본 금액의 합계는 OOO원(6매)으로 확인된다.

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

「소득세법」제97조

, 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2에 의하면 양도차익을 계산할 때 취득가액은 실지거래가액을 적용하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하도록 규정하고 있는 점, 청구인들은 2006.4.6. OOO 어민생활대책용지 명의변경 시 박OOO과 작성한 매매계약서(1997.6.15., 매매가액 OOO원)를 첨부하여 OOO에 제출하였고, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 OOO에 제출된 부동산 매매계약서, 토지공급계약서 등의 증빙을 통해 확인된 실거래가액으로 결정한 점, 박OOO은 2006.4.17. 양도소득세 기한 후 신고시 양도가액을 OOO원으로 하여 신고하였고, 처분청 조사담당자와 유선상으로 박OOO은 실지 거래금액 소명요구에 거래시기가 오래되어 계약서 등 제출할 만한 증빙은 없으나, 거래금액은 OOO원 정도였고, 2004년경 은행에서 현금으로 받았다고 진술한 점, 필요경비에 관한 입증책임은 원칙적으로 납세자에게 있다 할 것인데, 청구인들은 OOO에 제출된 계약서는 실제 계약서가 아니고 거래금액도 사실과 다르다고 주장만 할 뿐 쟁점토지의 실제 취득가액을 입증할 쟁점토지 매매계약서와 금융증빙 등 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인들에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

OOO