조심 2021인2541 (2021.06.07)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.11.17. OOO을 사업장으로 하고, 상호를 “OOO”(이하 “쟁점사업장”이라 한다)으로 하여 주택신축판매업 사업자등록(면세사업자)을 한 후(개업일 2016.10.25.), 쟁점사업장 소재지에 지상 14층 규모의 건물[연면적 3,854.16㎡, 오피스텔 44개 호수(2～14층) 및 다세대주택 8개 호수(11～14층)로 이하 “쟁점건물”이라 한다]을 신축(2017.7.13. 사용승인)하였다.

나. 청구인은 쟁점건물의 오피스텔 총 44개 호수 중 33개 호수는 2017년 제2기 부가가치세 과세기간에, 6개 호수는 2018년 제1기 부가가치세 과세기간에, 1개 호수(직전 과세기간까지 분양한 39개 호수와 합하여 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)는 2018년 제2기 부가가치세 과세기간에 분양한 후, 쟁점오피스텔의 공급을 부가가치세 면제대상으로 보아 부가가치세를 신고·납부하지 아니하였다.

다. OOO세무서장(이하 “조사관서”라 한다)은 2020.6.10.부터 2020.7.9.까지 청구인의 2017~2018과세연도에 대한 개인통합조사를 실시하여 쟁점오피스텔이「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호에 규정된 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하지 아니한다고 판단한 후, 동 조사사항을 처분청에 과세자료로 통보하였다.

라. 처분청은 이에 따라 2020.9.1. 청구인에게 부가가치세 2017년 제2기분 OOO, 2018년 제1기분 OOO, 2018년 제2기분 OOO 합계 OOO을 경정·고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2020.11.26. 이의신청을 거쳐 2021.3.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 주거용 오피스텔 공급이 부가가치세 면제대상인지 여부가 쟁점이 된 서울고등법원의 판결(서울고등법원 2020.6.18. 선고 2013누78185 판결)에서는

조특법 제106조

제1항 제4호의 부가가치세가 면제되는 국민주택규모 이하의 주택에서의 주택을「주택법」상의 주택으로 한정할 것은 아니고, 주택으로서의 실질을 가지고 있는지 여부를 기준으로 판단함이 타당하다고 결정하였다.

청구인이 분양하였던 쟁점오피스텔은 주택으로 사용하기 위하여 분양하였던 것으로, 바닥 난방, 주방 및 거실, 욕실 등의 시설이 설치되어 있는 등 주택으로서의 실질을 갖추고 있음이 설계도면 등에 의하여 확인되고, 쟁점오피스텔의 수분양자들도 분양받은 이후 주택의 용도로 활용하고 있는 것이 각 세대별 확인서, 가정용 가스료 영수증, 전기료 영수증 등에 의하여 확인되며, 설계도면상으로도 쟁점오피스텔의 공간이 다세대주택의 방들과 동일하게 별도의 방으로 설계되어 있어 실제로 다세대주택과 거의 차이가 없이 주택으로 사용되고 있음을 알 수 있다.

「국세기본법」제14조

제2항에서는 세법에서 과세표준에 대한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다는 실질과세 원칙을 규정하고 있고,

「소득세법」제88조

에서는 주택이란 허가여부나 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상 용도에 따른다고 규정하고 있어, 공부상 용도가 오피스텔인 경우에도 실제 주택으로 사용하고 있으면 오피스텔에 대하여도 양도소득세를 과세하고 있는 바, 양도소득세 과세의 경우에는 실제용도에 따라 과세하고 부가가치세가 면제되는 주택을 판정하는 경우에는 실제용도가 주택으로 분양되고 사용되고 있음에도 공부상 용도에 따라 판정하는 것은 조세법 체계내에서도 주택에 대한 해석을 달리 취급하는 결과를 초래하여 실질과세원칙에 반한다.

(2) 그간 다수 심판결정사례에서 국민주택규모 이하인 공부상 오피스텔의 경우에도 실제용도가 주택인 경우에는 부가가치세가 면제된다고 판단(조심 2012중4669, 2015.11.25. 외 다수)하였으나, 2017.12.20. 조세심판관합동회의(조심 2017서0991, 2017.12.20.)에서는 부가가치세 과세대상으로 판단을 변경하였는바, 청구인과 같이 2015년 11월부터 2017년 12월까지 오피스텔을 신축한 주택신축업자들은 오피스텔의 경우에도 국민주택규모 이하이면서 실질적으로 주택으로 사용되는 경우에는 면세사업자로 등록하여 분양하는 경우가 많았는데, 이는 조세심판원의 기존 선결정례를 신뢰하였기 때문이고, 사정이 이러함에도 처분청이 국민주택규모 이하인 쟁점오피스텔의 공급을 부가가치세 과세대상으로 본 것은 조세심판원의 과실을 납세자에게 전가하는 것으로 부당하다.

아울러, 처분청은 주택신축판매업자인 청구인에 대한 사업자등록증 발급시 미리 지방자치단체에 건축신축허가증명서를 요구하여 오피스텔 신축사업자임을 확인할 수 있었음에도 이를 행하지 아니하고 청구인을 면세사업자로 등록하였는바, 이는 청구인에 대한 공적인 견해표명이고, 청구인이 이를 신뢰하여 쟁점오피스텔의 공급을 부가가치세가 면제되는 국민주택이하 규모의 주택의 공급으로 인식하게 하였으므로 이에 반하여 이 건 부가가치세를 부과한 것은 신의성실의 원칙에 위배되어 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 수분양자들이 쟁점오피스텔을 실제 주거용으로 사용하고 있으므로 실질과세 원칙에 따라 부가가치세가 면제되는 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모가「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부와 관계없이

조특법 제106조

제1항 제4호에 따른 부가가치세 면제되는 국민주택에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2021.1.28. 선고 2020두44725 판결, 대법원 2013.2.28. 선고 2012두24634 판결, 대전지방법원 2012.5.30. 선고 2011구합1032 판결, 수원지방법원 2020.5.14. 선고 2019구합69811 판결 외 다수).

조특법 제106조

제1항 제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역은「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택을 말하고,

「주택법」제2조

제3호는 국민주택 규모를 주거전용면적이 1호 또는 1세대 당 85제곱미터 이하인 주택(

수도권정비계획법 제2조

제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택)으로 정하고 있으며, 또한

「주택법」제2조

제1의2호에서는 준주택을 구분하여 정의하고 있는데, 오피스텔은 준주택의 범위에 포함되어 있고, 나아가 주택과 준주택은 서로 건축요건 및 그 기준을 정한 근거 법령(주택 :

「주택법」제35조

등, 오피스텔 :「건축법 시행령」과 오피스텔 건축기준)에도 차이가 있다.

조세법규의 해석은 합리적 이유 없이 확장 또는 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다 할 것인데(대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결 참조), 조특법 시행령에서 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택을 부가가치세 면제 대상으로 명확하게 규정하고 있는 이상, 위 주택에 준주택도 포함된다고 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법률주의와 문리해석의 원칙에 반하여 허용되지 아니하므로 쟁점오피스텔은 준주택으로서 부가가치세가 면제되는 주택에 해당하지 아니하므로 당초 부가가치세 과세한 처분은 정당하다.

청구인은

「소득세법」제88조

에서 주택이란 허가여부가 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상 용도에 따른다고 규정하고 있어, 공부상 용도가 오피스텔인 경우에도 실제 주택으로 사용하고 있으면 오피스텔에 대하여도 양도소득세를 과세하고 있으므로 부가가치세 면제되는 주택을 판정하는 경우에도 실제용도에 따라 과세하여야 한다고 주장하나,

「소득세법」제88조

에서는 ‘이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.’라고 명시하여 해당 용어가 ‘거주자의 양도소득에 대한 납세의무’와 관련한 정의임을 규정하고 있다.

쟁점오피스텔에 입주한 사람들이 실제로 주거의 용도로 사용한다 하더라도 이는 쟁점오피스텔의 공급 이후에 발생한 사정에 불과하고, 쟁점오피스텔이 오피스텔의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 업무시설로 등재되었다면, 그것이 공급 당시 사실상 주거의 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖추었다고 하더라도 이를「건축법」상 오피스텔의 용도인 업무시설로 사용할 수 없는 것은 아니므로, 면세조항의 적용대상이 될 수 없는 오피스텔에 해당하는지 여부는 원칙적으로 공급 당시의 공부상 용도를 기준으로 판단하는 것이 타당하다(대법원 2021.1.28. 선고 2020두44725 판결 참조).

청구인이 쟁점오피스텔에 대하여 오피스텔의 용도로 건축허가와 사용승인을 받았고, 사용승인일부터 공급시기까지 공부상 용도를「주택법」상 주택으로 변경한 것으로 인정할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 쟁점오피스텔을 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점오피스텔 신축과 관련하여 처분청이 면세사업자등록증을 발급한 것은 공적인 견해표명이고, 이에 반하여 부가가치세를 과세한 처분은 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장하나, 청구인의 신청에 따라 과세관청이 면세사업자등록증을 교부한 행위를 공적인 견해 표명이라 볼 수는 없고, 국세청이 유권해석 등을 통해 일관되게 오피스텔의 공급에 대해서는

조특법 제106조

제1항 제4호가 적용되지 않는다는 공적인 견해를 반복적으로 표명하였으며, 조세심판원이 오피스텔의 공급이 부가가치세 면제대상인지 여부에 관하여 2017.12.20.자 조세심판관합동회의 결정이 있기 전까지는 이를 긍정하기도 하고 부정하기도 하였으나, 청구인은 기존의 일치되지 않은 심판선결정례 중 본인에게 유리한 결정만을 근거로 국세청 등에 질의 없이 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상이라고 판단한 사실이 있다.

결국, 과세관청이 주거용 오피스텔에 대하여 부가가치세가 면제되는 주택이라고 공적으로 해석하거나 견해를 표명한 사실이 없는 점, 청구인과 동일한 상황에서 부가가치세를 신고ㆍ납부한 납세자들이 존재하여 주거용 오피스텔에 대한 부가가치세의 면세관행이 일반납세자들에게 널리 성립된 것으로 보기 어려운 점, 처분청이 새로운 세법 해석이 아닌 기존 유권해석과 판례 등에 근거하여 이 건 부가가치세를 부과한 점 등에서 이 건 부과처분이 신의성실원칙에 위배되었다고 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상 주택에 해당하는지 여부

② 이 건 부가가치세 부과처분이 신의성실의 원칙에 위배되어 부당한지 여부

나. 관련 법령

(1)

국세기본법 제14조

【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

제15조【신의ㆍ성실】납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

제18조【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

(2)

부가가치세법 제4조

【과세대상】부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

(3)

조세특례제한법 제106조

【부가가치세 등의 면제 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

(4)

조세특례제한법 시행령 제51조의2

【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】③ 법 제55조의2 제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

제106조【부가가치세 면제 등】④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

(5)

주택법 제2조

【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. "국민주택"이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(

「수도권정비계획법」제2조

제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토해양부령으로 정한다.

제35조【주택건설기준 등】① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택의 건설 등에 관한 다음 각 호의 기준(이하 "주택건설기준 등"이라 한다)은 대통령령으로 정한다.

1. 주택 및 시설의 배치, 주택과의 복합건축 등에 관한 주택건설기준

2. 세대 간의 경계벽, 바닥충격음 차단구조, 구조내력(構造耐力) 등 주택의 구조ㆍ설비기준

3. 부대시설의 설치기준

4. 복리시설의 설치기준

5. 대지조성기준

6. 주택의 규모 및 규모별 건설비율

(6)

주택법 시행령 제2조의2

【준주택의 범위와 종류】법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

4.「건축법 시행령」별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔

(7) 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

14. 업무시설

나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

(8)

소득세법 제88조

【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 청구인은 쟁점사업장과 관련하여 아래 ＜표1＞과 같이 2016.11.17. 부가가치세 면세사업자로 사업자등록을 신청(개업일 2016.10.25.)하였고, 이에 처분청은 당초 쟁점사업장을 면세사업자로 사업자등록 하였다가, 아래 ＜표2＞와 같이 2020.6.25. 부가가치세 과세사업자로 직권등록하였다.

＜표1＞ 사업자 기본사항(신청등록)

＜표2＞ 사업자 기본사항(직권등록)

(2) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 청구인은 2017.7.13. 쟁점사업장 소재 토지에 지상 14층 규모의 쟁점건물을 신축하여 사용승인을 받았고, 쟁점건물의 오피스텔 총 44개 호수 중 40개 호수인 쟁점오피스텔을 2017년 제2기~2018년 제2기 부가가치세 과세기간 동안 분양하였으며, 쟁점오피스텔의 공급을 부가가치세 면제대상으로 보아 부가가치세를 신고·납부하지 아니한 것으로 나타난다.

(3) 처분청이 제시한 이 건 부가가치세 결정결의서의 주요 내용은 아래 ＜표3＞과 같은바, 청구인이 쟁점오피스텔의 공급과 관련하여 부가가치세를 무신고한데 대하여 과세기간별로 가산세를 포함하여 부가가치세를 결정·결의한 것으로 나타난다.

＜표3＞ 부가가치세 결정·결의 내역

(4) 청구인은 쟁점오피스텔이 공부상 오피스텔로 되어 있을 뿐, 주택으로 분양하기 위해 건축하였고, 건축 이후에도 쟁점건물 중 다세대주택과 같이 실제로 주택으로 사용되고 있다고 주장하며, 그 증빙으로 쟁점오피스텔 중 일부 호수와 다세대주택 일부 호수의 설계도면, 쟁점건물 현황표, 수분양자의 확인서(일부), 쟁점오피스텔의 주방사진, 전기·도시가스 청구서(일부) 등을 제출하였는바, 수분양자들은 자신들이 2020년 1월 작성한 확인서에서 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하기 위해 취득하였고, 현재에도 주거용으로 사용하고 있다고 기술한 것으로 나타난다.

(5) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 청구인이 제출한 확인서(20부) 작성자 14인에 대하여 주민등록표상 주소 변경이력을 조회하였는데, 총 14인 중 3인(백**, 최**, 박**)만 쟁점오피스텔에 전입한 것으로 확인하였고, 청구인이 오피스텔과 다세대주택을 구분하지 않고 전체를 신축빌라, 나홀로 아파트 등으로 홍보한 사실이 있다고 하고 있다.

(6) 처분청 조사담당자가 인터넷 포털사이트에서 쟁점건물의 내·외관을 검색하여 제출한 사진자료에 의하면, 쟁점오피스텔과 다세대주택의 외관이 동일한 것으로 나타난다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔이 국민주택규모 이하의 주택으로 신축되어 실제로도 주택으로 사용되고 있으므로 처분청이 쟁점오피스텔의 양도에 대하여 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 주택법령상 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으므로 조특법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은「주택법」에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 하는 점,

「부가가치세법」제15조

제1항에서 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용 가능하게 되는 때로 규정하고 있으므로 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는 것인바, 쟁점오피스텔의 집합건축물대장상 용도가 업무시설로 기재되어 있는 점, 청구인이 실제 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 언제든지 업무시설로 사용이 가능하므로 부가가치세 납세의무를 판단함에 있어 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급을 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(조심 2019부2815, 2019.11.28. 외 다수, 같은 뜻임).

(8) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔 신축과 관련하여 처분청이 면세사업자등록증을 발급한 것은 공적인 견해표명이고, 이에 반하여 부가가치세를 과세한 처분은 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장하나, 청구인의 신청에 따라 과세관청이 면세사업자등록증을 교부한 행위를 공적인 견해 표명이라 볼 수는 없고, 국세청이 유권해석 등을 통해 일관되게 오피스텔의 공급에 대해서는

조특법 제106조

제1항 제4호가 적용되지 않는다는 공적인 견해를 반복적으로 표명한 반면, 주거용 오피스텔에 대하여 부가가치세가 면제되는 주택이라고 공적으로 해석하거나 견해를 표명한 사실이 없는 점, 주거용으로 사용하는 오피스텔에 대하여 부가가치세를 신고ㆍ납부한 납세자들이 다수 존재하는 사실에서 주거용 오피스텔에 대한 부가가치세의 비과세·면세 관행이 일반적으로 성립되었다고 보기 어려운 점 등에서 처분청의 이 건 부가가치세 부과처분이 신의성실원칙에 위배되어 부당하다고 보기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.