조심 2018서1973 (2018.10.02)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.5.30. 취득한 OOO(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 2016.11.11. 양도하고 1세대 1주택 고가주택 비과세 대상에 해당하는 것으로 보아, 양도가액은 OOO원으로, 취득가액은 OOO원으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트 양도일 현재 청구인이 소유한 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 주택으로 보고 쟁점아파트 양도 당시 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 않는 것으로 보아 2018.1.9. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 주택임대사업자 등록여부는 쟁점오피스텔을 주택으로 판단하는 기준이 될 수 없다.

「국세기본법」제14조

및 소득세법 기본통칙 89-154…12에 의하면, 주택인지 여부는 양도일 당시 사실상 주거용으로 사용하고 있는지 여부로 판단하는 것으로 비록 쟁점오피스텔에 주택임대사업자 등록이 되어 있다고 하더라도 양도(양도일 : 2016.11.11.) 당시 쟁점오피스텔은 공실 상태로 그 용도를 판단함에 있어 주택임대업자 등록은 형식적인 요소에 불과한 것으로 실질 사용용도를 반영하는 사실이 될 수 없다.

또한, 과세관청은 주택여부 판정에 있어 임대사업자등록과 같은 형식적 요건이 아닌 양도일 현재 임차인의 실제 사용현황을 고려할 것을 명시적으로 표명하고 있고, 특히 공실인 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고, 당초「건축법」상 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 볼 수 없다고 회신(서면4팀-285, 2005.2.23., 서면4팀-1651, 2004.10.18. 외)하고 있다.

(2) 쟁점아파트 양도일 현재 쟁점오피스텔은 공실상태로 용도 불분명의 상태이므로 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 봄이 타당하고, 쟁점오피스텔에 주거 편의시설이 일부 설치되어 있다고 하여 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택용도로 추정하는 것은 타당하지 않다.

쟁점오피스텔의 경우 분양일부터 양도일 당시까지 공실이었을 뿐 주거용으로 사용된 사실이 없고, 그 용도가 유동적인(불분명한) 상태였으며, 쟁점오피스텔 내에 에어콘, 화장실, 인덕션 등이 설치되어 있다고 하더라도 이는「건축법」에 따라 분양업체에서 오피스텔 사용에 필요한 기본시설을 설치한 것에 불과하다.

쟁점오피스텔은 분양당시부터 주거용으로 ‘도시형 생활주택동’과 ‘업무용 오피스텔동’으로 구분 분양되었으며 업무용 오피스텔동에는 기본적인 편의시설만 설치된 반면, 도시형 생활주택동에는 침실, 붙박이장, 아일랜드식 식탁, 팬트리장 시설 등이 추가 설치되어 있어 분양조건 자체가 다르다. 만약 처분청 과세논리에 따를 경우, 전국의 주거 가능한 모든 오피스텔은 분양당시 주거용 편의시설이 일부 설치되어 있으므로 그 용도를 주택용으로 보아야 한다는 것인데 이는 지나친 논리 비약이다.

(3) 국세청 질의회신이나 조세심판원의 심판례 등에서도 공실상태의 오피스텔은 공부상 용도를 기준으로 판단한다고 하였고, 공실인 경우 주택으로 볼 수 없다고 판시하고 있다.

임대용 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우 주택으로 판단하는 것이며, 공실로 보유하는 경우에는 공부상 용도에 따르는 것이다(부동산납세과-514, 2014.7.18. 외 다수).

조세심판원은 “쟁점건물은 건축물대장상 용도가 오피스텔로 등재되어 있고, 일반건축물의 세율이 적용되었으며, 이 건 재산세 과세기준일 당시 이용현황이 공실인 것으로 나타난 반면에 주거용으로 사용되었다고 인정할 만한 자료는 확인되지 아니하므로 쟁점건물을 일반건축물로 보아 재산세를 부과한 처분은 잘못이 없다(조심 2015지1971, 2016.12.16.) ”고 판시하였다.

(4) 청구인은 퇴직 후 생활비 마련을 위해 2016.11.9. 쟁점오피스텔을 구입하면서 쟁점아파트의 잔금일을 매수인의 요청으로 당초 2016.11.17.에서 2016.11.11.로 변경해준 선의의 행위로 인해 공실인 쟁점오피스텔이 불과 이틀차이로 주택수에 포함되어 거액의 양도소득세가 부과될 지경에 이르러 현재 너무나 큰 정신적, 육체적 고통을 겪고 있는바, 이러한 청구인의 사정과 쟁점오피스텔이 공실인 점을 감안하여 이 건 처분을 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 분양받은 후 주택임대사업자로 등록하였고, 임대주택으로 신고하여 관할구청에서 부과되는 취득세를 감면받았다.

(2) 분양당시 쟁점오피스텔 내부구조를 보면, 세탁기, 냉장고, 쿡탑 등의 주방시설, 붙박이장, 샤워시설이 설치되어 있어 도시형생활주택으로 분양된 곳과 시설면에서는 크게 차이가 없는바, 쟁점오피스텔은 주거전용이 가능한 오피스텔에 해당한다.

청구인은 쟁점오피스텔과 도시형 생활주택동이 분양조건 자체가 다르다고 주장하나, 분양안내서에 따르면 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한 화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별 난방보일러, 냉장고, 세탁기, 에어컨, 옷장 등이 빌트인으로 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있다.

쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 있다.

(3) 현재 임차인의 전입신고가 되어있는 점 등을 감안할 때, 쟁점오피스텔은 공부상 업무용 오피스텔이나 실질은 주거용으로 사용가능한 주택에 해당하므로 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 소유주택과 합산하여 1세대 1주택 비과세를 부인한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)

제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

(3) 지방세특례제한법

제31조의3【준공공임대주택 등에 대한 감면】①

「민간임대주택에 관한 특별법」제2조

제4호에 따른 기업형임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 준공공임대주택을 임대하려는 자가 국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축ㆍ매입하거나 또는

「민간임대주택에 관한 특별법」제2조

제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(

「지방세법」제112조

에 따른 부과액을 포함한다)와

「지방세법」제146조

제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.

(4) 주택법

제2조【정의】

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다

(5) 건축법

제2조【정의】② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

14. 업무시설

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실관계가 나타난다.

(가) 쟁점아파트 양도일 현재 청구인의 주택 보유현황은 아래 ＜표1＞과 같다.

OOO

(나) 부동산 등기부등본 및 국세통합전산망 등에 의하면, 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔은 공실상태로 나타나고, 쟁점오피스텔 임차인 및 입주 현황은 아래 ＜표2＞와 같다.

OOO

(다) 국세통합전산망 및 임대사업자등록증에 의하면, 청구인의 쟁점오피스텔 관련 사업자등록 및 주택임대업자 등록 현황은 아래 ＜표3＞과 같다.

OOO

(라) OOO구청 공문(세무1과-12963, 2017.9.12.)에 의하면, 청구인이 쟁점오피스텔을 소유권이전등기 접수 후 지방세 감면신청(사유 : 주택임대업자)을 하여 취득세 등 관련 지방세를 감면받은 것으로 나타난다.

(마) 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 쟁점오피스텔은 OOO으로 지하 5층, 지상 23층의 업무시설(오피스텔)로 2016.9.9. 사용승인 받은 것으로 나타난다.

(바) OOO 분양안내서에 의하면, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한 화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별 난방보일러, 냉장고, 세탁기, 에어콘, 옷장 등이 빌트인으로 설치되어 있는 것으로 나타난다.

(사) 인터넷포탈사이트(OOO) 부동산 매물정보에 의하면, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 있다.

(2) 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔은 공실 상태이고, 주택으로 임대하지 않았으므로 공부상의 용도인 업무용시설로 보아야 한다고 주장하며, 그 증빙으로 사업목적으로 쟁점오피스텔을 임차하였다는 내용의 임차인 확인서(1618호 OOO, 2102호 OOO) 및 전입세대 열람내역, 부동산임대차 계약서 등을 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한 화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.