조심 2020서1128 (2020.12.23)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1999.11.17. OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 OOO원에 취득한 후, 2018.4.16. OOO원에 양도하고 2018.6.27. 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2019.3.20.부터 2019.4.8.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인의 배우자 황OOO(이하 “황OOO”라 한다)가 양도주택의 양도일 현재 보유하고 있는 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 주택에 해당하고, 그 분양권 잔금완납일인 2015.4.10.(소유권 이전일 : 2015.5.27.)에 이를 취득한 것으로 보아, 양도주택(종전주택)의 양도일(2018.4.16.)이 새로이 취득한 쟁점오피스텔의 취득일(2015.4.10.)로부터 3년 이내에 해당하지 않는다는 이유로 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택) 적용을 배제하여 2019.7.5. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.17. 이의신청을 거쳐 2020.2.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점오피스텔을 주택으로 보는 시점은 그 취득일인 2015.4.10.이 아니고, 임대차계약을 체결하여 주택으로 전용한 2015.4.26.으로 보는 것이 타당하다.

(1) 이 건 관련 주요사건을 일자별로 요약하면 다음과 같다.

OOO

(2) 공부상 업무용 시설인 쟁점오피스텔이 그 취득일에 이미 주택에 해당한다고 보는 것은 부당하다.

(가) 처분청은 쟁점오피스텔은 그 취득일 2015.4.10.에 이미 주택에 해당한다는 의견이나, ＜표1＞과 같이 쟁점오피스텔은 2015.4.7.까지 주택이 아닌 일반임대사업용 건물로 과세관청에 신고되어 있었는데, 전 소유주가 일반사업자를 폐업하고 불과 3일 후인 2015.4.10. 청구인이 쟁점오피스텔 분양대금 잔금을 납부하였다는 사정만으로 공부상 업무시설이 주택으로 변환되었다고 볼 수는 없다. 또한, 처분청은 청구인이 애초부터 쟁점오피스텔을 주택으로 임대하기 위해 취득하였으므로 취득일(2015.4.10.)부터 주택이라는 의견이나, 쟁점오피스텔은 사무용 또는 주거용으로 모두 사용 가능하므로 실제 사용여부에 따라 주택인지 여부를 판단해야 할 것이다.

(나) 비록 청구인이 주택으로 전용하여 임대할 목적으로 쟁점오피스텔을 취득한 것은 사실이나, 청구인은 신축건물인 쟁점오피스텔이 실제 사용 가능한 시기를 2015년 5월말로 보아 그 이후에나 이를 임대할 의도였고, 이러한 사실은 분양권 매매계약서의 특약사항과 OOO구청이 2015.6.24. 재산세를 부과(과세기준일 2015.6.1.)하면서 주택이 아닌 업무용 사무실로 고지한 사실로 알 수 있다.

(3) 처분청의 의견은 다음과 같은 이유로 부당하다.

(가) 현재 쟁점오피스텔이 소재한 16층 모든 호실이 주택으로 사용되고 있다는 주장에 대하여

주택인지 여부는 취득시점인 2015.4.10. 현재를 기준으로 판단하는 것이지 처분청의 조사시점을 기준으로 판단하는 것은 아니고, 처분청의 주장이 타당하기 위해서는 취득 시점에 쟁점오피스텔이 소재한 16층 전체가 주거용으로 사용되고 있다는 증거가 제시되어야 할 것이다. 쟁점오피스텔이 소재한 건물은 4층부터 19층까지 각 호실의 구조가 모두 동일한데, 이 중 사무실로 사용되거나 매매되는 사례가 아래 ＜표2＞와 같이 확인되고, 청구인이 최근 쟁점오피스텔 인근의 중개사무소에 문의한 결과 쟁점오피스텔 소재 건물의 다수의 호실을 업무용 오피스텔로 소개받을 수 있었다.

OOO

(나) 쟁점오피스텔은 빌트인 세탁기·냉장고, 전기쿡탑, 싱크대 등이 설치되어 있어 주거용 오피스텔이라는 주장에 대하여

1) 쟁점오피스텔은 전용면적 24.61㎡의 원룸형태의 소형오피스텔로 방이 별도로 존재하지 않아 주거용으로 바로 사용하기에는 부적합하고, 처분청이 제시한 분양 홍보물에는 ①천정형 Electric Heat Pump(냉난방이 동시에 되지는 않으며 그 시기는 별도로 관리사무소에서 운영함), ②세대 보일러실 미설치로 공간 활용도가 높은 중앙난방 시스템이라고 되어있는바, 일반적으로 주거용 오피스텔은 개별난방, 온돌 등을 갖추고 있음을 고려할 때 주택보다는 사무실에 가깝다.

2) 또한 처분청이 주장하는 주거용 오피스텔(건축 당시부터 주택으로 보는 오피스텔)은 법률상 용어가 아니다. 「주택법」상 오피스텔은 숙식이 가능한 업무시설(준주택)로 업무용 시설에 해당하고, 이를 주택으로 전용하는 시점에 주택으로 보는 것인바, 입주도 하지 않은 상태에서 단지 분양금 잔금만 납부한 시점에는 공부상 기준인 업무시설로 보아야 하고, 조세심판원 또한 방과 개별 바닥 난방을 갖춘 경우에도 주거용으로 사용된 사실이 없는 경우는 이를 주택으로 보지 않았다.

3) 임대주택등록, 취득세감면 등 쟁점오피스텔에 대하여 주택으로 공적의사표시를 하였으므로 당초부터 주택이라는 주장에 대하여

(가) 처분청이 근거로 제시한 심판례를 살펴보면, 오피스텔을 주택으로 보는 시점은 실제 주택으로 사용하지 않았다 하더라도 주택으로 사용하겠다는 공적인 의사표시를 한 시점부터 주택으로 보고 있고, 그 공적인 의사표시 시점은 주택임대사업자 등록일자를 기준으로 판단하고 있는데, 제시된 심판례에 따르더라도 이 건 주택임대사업자등록일(2015.4.28.)이 1세대 1주택 판단시점(2015.4.16.) 이후이므로 오히려 청구인의 주장이 타당함을 뒷받침 해주고 있다.

OOO

또한 국세청의 양도소득세 집행기준(89-154-22)에 따르더라도 취득일 당시 공실인 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무용시설에 해당하는 것이고, 처분청이 과세근거로 제시하는 대법원판례OOO는 아파트를 업무용시설인 놀이방으로 사용했을 때 주택여부를 판단한 판례로 오피스텔의 주택여부를 판단하는 본 사건과는 사실관계가 본질적으로 상이하여 과세 근거가 될 수 없다.

OOO

나. 처분청 의견

쟁점오피스텔은 그 구조가 주거에 적합하고 취득 이후 주거용으로만 사용된바, 그 취득일인 2015.4.10.에 주택을 취득한 것으로 보아야 한다.

(1) 쟁점오피스텔은 주거용 오피스텔임이 다음과 같이 확인되는바 그 취득일로부터 주거용으로 보아야 한다.

(가) 쟁점오피스텔의 주거용 구조

쟁점오피스텔은 2012년 분양당시부터 주거용 오피스텔로 홍보하였고, 분양홍보물에는 빌트인 드럼세탁기·콤비냉장고, 2구 전기쿡탑, 비데 일체형 양변기, 의류수납장, 현관수납장, 욕실수납장, 인출식 빨래건조대, 싱크대가 설치되는 것이 명시되는 등 업무용이 아닌 주거용에 적합한 주거용 오피스텔임이 확인되는바, 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 쟁점오피스텔은 주택으로 보아야 한다OOO

(나) 쟁점오피스텔의 매매계약서와 OOO구청의 취득세 면제

황OOO와 쟁점오피스텔 분양권 전소유자인 김OOO이 2015.4.4. 작성한 계약서에는 2015년 5월말까지 김OOO이 일반임대사업자(업종:부동산임대)를 폐업하고 부가가치세를 납부하는 것으로 기재되어 있는 점, 황OOO가 쟁점오피스텔의 취득세 신고시

「지방세특례제한법」 제31조

에 따라 잔금지급일(2015.4.10.)을 명시한 서류를 제출하여 임대주택 취득세 감면을 받은 점 등에 비추어 볼 때, 황OOO는 애초부터 주택임대업을 영위하기 위하여 쟁점오피스텔을 취득한 것으로 보인다(황OOO는 취득 당시 부동산임대 사업자등록·부가가치세 환급사실이 없음).

(다) 민간임대주택등록을 통한 공적의사표시

황OOO는 2015.4.10. 시행사에 잔금을 지급한 후 2015.4.26. 쟁점오피스텔의 임대차계약을 체결하고, 2015.4.28. OOO구청에 쟁점오피스텔을 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의한 민간임대주택의 유형인 준주택으로 신고한바, 같은 법 제50조에 의하면 민간임대주택으로 등록한 준주택은 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없다.

(라) 쟁점오피스텔의 16층 전체호실의 주거용 사용

처분청이 쟁점오피스텔이 소재한 건물 16층(1601호∼1641호)의 사업자 등록현황을 전수 조사한 바, 모두 주택임대사업자로 등록(면세)되었고 일반사업자등록은 하나도 없었다.

(2) 청구주장은 다음과 같은 이유로 타당하지 않다.

(가) 청구인은 쟁점오피스텔의 취득일인 2015.4.10. 현재는 주택으로 볼 수 없고 주택임대차계약 체결일인 2015.4.26.(2015.4.28. 임대사업자 등록)에 주택으로 전용된 것이라고 주장하나, 쟁점오피스텔의 구조가 주거용이고 큰 변동 없이 3주 이내에 주거용으로 사용되었다면 취득 당시부터 주거용으로 보아야 한다.

(나) 쟁점오피스텔 매매계약서(2015.4.6.) 상에는 2015년 5월말까지 김OOO의 일반임대사업자를 폐업하기로 되어있는바, 이 문구의 의미는 황OOO도 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용할 의도가 있었다는 것을 알 수 있고, 실제로 쟁점오피스텔은 업무용으로 사용되지 않았다.

(다) 이 건의 가장 본질적인 문제는 쟁점오피스텔의 구조가 실제 주거용에 적합한 상태였는지 여부다. 대법원 또한 실제 주택에 해당하는지 여부는 일시적인 상태가 아닌 그 구조, 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있어야 하고, 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는지 여부로 판단해야 하는바, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점오피스텔은 취득 이후 한 번도 업무용으로 사용되지 않았고 계속 주거용으로 사용된바, 이는 쟁점오피스텔이 주거용에 적합하고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있다는 사실을 알 수 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인을 대체주택 취득을 위한 일시적 2주택자로 보아 종전주택의 양도에 대하여 비과세를 적용할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다

(2) 소득세법 시행령

제155조【1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (이하 생략)

(3) 주택법

제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(

「수도권정비계획법」 제2조

제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

(4) 주택법시행령

제4조【준주택의 종류와 범위】 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

(5) 건축법 시행령

별표 1【용도별 건축물의 종류】

14. 업무시설

나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구회에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

(6) 지방세특례제한법

제31조【임대주택 등에 대한 감면】 ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.11.17. 양도주택을 취득하여 2018.4.16. 양도하였고, 황OOO는 청구인이 양도주택을 보유 중이던 2015.4.4. 김OOO과 쟁점오피스텔의 분양권 매매계약(거래가액 OOO원)을 체결하였는데, 그 매매계약서의 특약사항에는 “매도인은 2015년 5월 말까지 일반임대사업자를 폐업하기로 하고, 환급받은 부가세를 반납하기로 한다.”라고 기재되어 있으며, 김OOO은 2015.4.6. 황OOO로부터 분양권 매매대금 중 잔금을 지급받은 후 2015.4.7. 일반임대사업자를 폐업하고 쟁점오피스텔 중도급 납부시 환급받았던 부가가치세 OOO원을 납부한 것으로 나타난다.

(2) 황OOO는 2015.4.10. 시행사에 잔금 OOO원을 지급하고 쟁점오피스텔을 취득한 후 2015.4.26. 조OOO과 주택임대차계약을 체결하고 2015.4.28.OOO구청에 주택임대사업자로 등록하였으며, 2015.5.7.OOO구청장에게 임대주택 취득세감면 신청을 하여 취득세를 감면받았다.

(3) 쟁점오피스텔 등기부등본의 주요 내용은 아래 ＜표3＞과 같고, 공부상 쟁점오피스텔의 용도는 업무시설(오피스텔)로 확인된다.

OOO

(4) 처분청이 과세근거로 제시한 자료는 다음과 같다.

(가) 쟁점오피스텔의 매매계약서(2015.4.4.) 특약사항에는 “매도인은 2015년 5월 말까지 일반임대사업자를 폐업하기로 하고, 환급받은 부가세를 반납하기로 한다.”라고 기재되어 있고, 처분청은 이에 비추어 볼 때, 황OOO가 취득 당시부터 쟁점오피스텔을 주택용도로 사용할 의도였다는 의견이다.

(나) 쟁점오피스텔의 임대사업자 등록증(2015.4.28.)에 의하면 황OOO는 2015.4.28. OOO구청에 쟁점오피스텔을 매입임대주택으로 하여 임대사업자 등록(최초등록 및 임대시작일 2015.4.28.)하였고,

「지방세특례제한법」 제31조

임대주택 등에 대한 감면 규정에 따라 쟁점오피스텔의 취득세를 전액 감면받은 것으로 확인된다.

(다) 쟁점오피스텔 분양 당시 홍보자료를 보면, 빌트인 세탁기, 냉장고, 전기쿡탑, 빨래건조대 등의 설치내역이 확인되는바, 처분청은 쟁점오피스텔은 분양 당시부터 주거용 오피스텔이라는 의견이고, 쟁점오피스텔의 임대차계약서(2015.4.26.)에는 사무실이 아닌 주택을 임대하는 것으로 기재되어있다.

(5) 청구인이 쟁점오피스텔의 용도는 업무시설로 이를 주택으로 전용한 시기는 임대차계약일(2015.4.26.)이라는 주장의 근거로 제시한 자료는 다음과 같다.

(가) 청구인은 2015년 4월에는 쟁점오피스텔이 공실이였다는 증빙으로 관리비 부과 내역서를 아래와 같이 제출하였다.

OOO

(나) 쟁점오피스텔의 2015년 7월 재산세 고지서에 의하면, 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 건축물(사무실, 상가 등)로 과세된 것으로 되어있고, 2016년부터 주택으로 재산세가 과세된 것으로 확인된다.

(다) 쟁점오피스텔을 중개한 공인중개사 곽OOO의 확인서(2019년 5월)에는 “쟁점오피스텔과 같은 동의 다른 오피스텔이 상당수 업무용으로 사용된 경우가 있다”고 기재되어 있고, 청구인이 제출한 OOO 건물의 사무실 단기임대 광고 검색 결과에 의하면, 즉시 입주가 가능한 위 건물 소재 사무실을 보증금 OOO원/월세OOO원에 단기임대(작성일자 : 2015.5.6.)한다고 되어있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔을 주택으로 보는 시점은 그 취득일인 2015.4.10.이 아니라 임대차계약을 체결하여 주택으로 사용할 의사를 표명한 때인 2015.4.26.인바, 처분청이 쟁점주택의 취득일(2015.4.10.)에 주택을 취득한 것으로 보아 그 취득일로부터 3년 이내에 종전주택인 양도주택을 양도하지 아니하였다는 이유로 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택) 적용을 배제한 처분은 부당하다고 주장하나,

「소득세법」제98조

에 따르면 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 보아야 하고, 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는 것인바OOO

쟁점오피스텔은 그 분양 홍보물 등에 의하면 세탁기, 냉장고, 전기쿡탑, 싱크대 등이 설치되어 준공되어 당초부터 주거용에 적합한 구조와 기능을 갖춘 것으로 보이고, 사용승인일 이후 내부구조의 변경 없이 2015.4.26. 주택임대차 계약을 체결하여 현재까지 계속하여 주거용으로만 사용되었으며, 이 점에 대하여는 청구인도 이견이 없는바, 그 취득일인 2015.4.10. 주택을 취득한 것으로 보는 것이 타당한 반면, 위와 같이 쟁점오피스텔의 구조와 시설이 주거용에 적합함에도 취득일인 2015.4.10.부터 2015.4.26.까지는 공실상태였고 주거용으로 사용여부가 확정되지 않았다는 사정만으로 취득일 당시에는 업무용 시설로 보기는 어려운 점, 황OOO는 2015.4.26. 쟁점오피스텔의 임대차계약을 체결하고 2015.4.28 OOO구청에 쟁점오피스텔을 매입임대주택으로 신고하였으며,

「지방세특례제한법」 제31조

임대주택 등에 대한 감면 규정에 따라 쟁점오피스텔의 취득세를 전액 감면받은 점 등을 종합하여 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.