조심 2020서1722 (2020.07.23)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.8.31. 조정대상지역 내인 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO에 양도한 후 양도일 현재 쟁점주택이

「소득세법 시행령」 제155조

제1항에 따른 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 2019.10.31. 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고·납부와 관련하여 2020.2.27. ∼ 2020.3.17. 기간 동안 양도소득세 세무조사를 실시한 결과 청구인은 쟁점주택 양도 당시 아래 ＜표1＞과 같이 3주택을 보유하면서 ①

「소득세법 시행령」 제155조

에 따른 1세대 1주택의 특례 요건을 갖추지 못하였고, ② 같은 영 제167조의3에 따른 1세대 3주택 중과요건에도 해당한다는 이유로 비과세 및 장기보유특별공제를 배제하고 20% 세율을 중과하여 2020.4.9. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 486,611,640원을 경정·고지 하였다.

OOO 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.4.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)

「소득세법」 제88조

제7호는 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’을 말한다고 규정하고 있고, 대법원은 오피스텔과 같이 그 공부상 용도를 업무시설 등으로 하여 신축된 경우에는 설령 그것이 사후에 주거용으로 사용된다고 하더라도 주택신축판매업에서 말하는 주택에 해당하지 않는다고 판단(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결, 조심2017서991, 2017.12.20. 조세심판관 합동회의 결정 등 참조 등 참조)하고 있다.

그런데 청구인이 쟁점주택을 양도하기 전에 쟁점오피스텔을 취득하고 주택임대사업자등록 및 사업자등록을 한 것은 사실이나 실제 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것은 2019.12.6. 임차인 OOO에게 임차한 이후부터이다. 따라서 청구인이 2019.8.31. 쟁점주택을 양도할 당시를 기준으로 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 근린생활시설에 해당한다고 할 것이므로 청구인 세대의 주택 수 산정에서 제외되어야 한다.

(2) 청구인이 쟁점주택 매매계약을 체결할 당시인 2019.7.6.에는 쟁점오피스텔을 소유하고 있지 않았으므로

「소득세법 시행령」 제155조

제1항에 따른 1세대 1주택 요건에 따른 과세특례 대상자 신분을 취득하게 되었고, 그 이후인 2019.7.31. 쟁점오피스텔을 추가로 취득하였다 하더라도 과세특례 대상자 신분은 그대로 유지된다고 할 것이므로 청구인이 쟁점주택을 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 보아야 한다.

(가) 「소득세법」에서 1세대 1주택 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 않는 취지는 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것으로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 경우에는 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데 있다.

(나) 대법원은 1세대 1주택 과세특례 대상자의 신분을 취득하였다면 그 이후 다른 사정으로 주택을 추가적으로 보유하게 되었다고 하더라도 과세특례 대상자의 신분은 그대로 유지된다고 보고 있다(대법원 1994.9.13. 선고 94누125 판결 참조). 따라서 청구인은 쟁점주택 매매계약 체결 당시인 2019.7.6. 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였으므로 이후 쟁점오피스텔을 추가로 취득하였다 하더라도 쟁점주택은 1세대 1주택에 해당한다고 보아야 한다.

(다) 특히 이 건에 있어서 청구인이 대체주택 취득 후 3년 이내에 쟁점주택을 양도하였을 뿐만 아니라, 쟁점오피스텔을 취득한 것도 정부시책을 신뢰하여 임대목적으로 취득한 것으로 청구인이 3주택이었던 기간도 2019.7.31.부터 2019.8.31.까지 1달에 불과하여 투기목적으로 쟁점주택을 양도하였다고 볼 수 없다.

(3) 투기목적의 주택소유를 억제한다는

「소득세법 시행령」제167조의3

의 입법취지를 고려하면, 이 건과 같이 청구인이 투기목적 없이 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득하는 과정에서 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우에는 위 조항의 중과요건에 해당하지 않는 것으로 보아 양도소득세 중과규정을 배제하여야 한다.

(가)

「소득세법 시행령」제167조의3

의 입법취지는 투기목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여 중과세율을 적용하되, 한편으로는 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민과 중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 장기임대주택과 더불어 일반주택에 대해서도 중과세율 적용 대상에서 제외하도록 규정하고 있다.

(나) 이러한 취지에 따라 대법원은 일반주택과 장기임대주택을 소유한 거주자가 다른 주택을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다고 판시하였다(대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결 참조).

(다) 형식적으로 이 건에 적용되지는 않지만 2020.2.11. 대통령령 제30395호로

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제12호를 신설하면서 10년 이상 보유한 주택을 2020.6.30.까지 양도하는 경우에는 중과세 대상에서 제외하도록 규정하고 있다.

(라) 결국

「소득세법 시행령」제167조의3

의 입법취지 등을 고려할 때 청구인은 ① 대체주택을 취득한 후 3년 이내에 쟁점주택을 처분한 것으로 그 당시에 투기목적 없이 일시적으로 3주택이 된 것일 뿐이고, ② 쟁점주택을 1993.7.3. 취득한 후 2019.8.31. 양도하여 쟁점주택을 25년 이상 보유하였다가 처분하였으므로, 청구인의 쟁점주택 양도는 위 조항의 중과요건인 1세대 3주택에서 제외된다고 보아야 한다.

(마) 청구인은 처인 OOO이 2017.11.10. 분양받은 신축 오피스텔인 쟁점오피스텔에 대한 수분양자의 권리를 승계(=증여)받아 2019.7.31. 쟁점오피스텔의 소유권을 취득한 것으로, 취득세 납부기한을 준수하기 위해서 부득이하게 서둘러 소유권 이전등기까지 경료한 것이다. 또한 청구인은 쟁점오피스텔 취득 당시 임차인을 구하지 못해 2019.12.6. 임대를 시작하였으므로 실제 오피스텔인 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것은 2019.12.6. 이후이다. 따라서 청구인에게 투기목적이 없었음은 분명하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2019.7.31. 임대사업자등록을 통해 쟁점오피스텔을 준주택으로 등록하고

「지방세특례제한법」 제31조

제1항 제1호에 따라 취득세를 감면받았으며, 2019.8.1. 부가가치세 면세사업자로 사업자등록을 하는 등 각종 등록을 통해 쟁점오피스텔이 주택에 해당한다는 공적인 입장표명을 하였을 뿐만 아니라, 쟁점오피스텔은 원룸 형식으로 화장실, 싱크대, 옷장, 신발장, 에어컨 등 주거에 필요한 시설을 갖추고 있어 대표적인 주거형 오피스텔에 해당한다. 청구인의 공적인 입장표명은 추후 세목 및 세금 감면에 영향을 미치는 중요한 사항이고, 실제 임대가 되었는지 여부는 시간상 문제일 뿐 임대가 늦어졌다는 이유만으로 주거용 건물이 아니라는 주장은 타당하지 않다. 청구인은 결국 자신이 입장을 표명한 사항과 같이 쟁점오피스텔을 주거용으로 임대하였고, 쟁점오피스텔의 임차인은 전입신고를 하고 현재까지 주거용으로 사용하고 있으므로 쟁점오피스텔은 주택에 해당한다고 봄이 타당하다.

(2)

「소득세법 시행령」 제155조

에 따른 비과세 요건은 ‘양도일 현재’를 기준으로 판단하여야 하므로, 청구인은 쟁점주택 양도일인 2019.8.31. 당시

「소득세법 시행령」 제155조

제1항 및 제20항의 요건을 모두 충족하지 아니하므로 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 배제한 이 건 처분은 정당하다.

(가)

「소득세법 시행령」제155조

제20항 제1호는 쟁점주택과 쟁점오피스텔을 보유하고 있는 경우 쟁점주택을 보유한 기간 중 ‘거주기간이 2년 이상’인 경우 1주택을 소유하고 있는 것으로 보도록 규정하고 있다. 그런데 청구인은 쟁점주택을 취득한 이후 거주한 기간이 총 ‘461일’에 불과하므로 쟁점주택과 쟁점오피스텔은 1주택이 아닌 2주택에 해당한다.

(나) 또한

「소득세법 시행령」제155조

제1항은 쟁점주택을 양도하기 전에 대체주택을 취득함으로써 ‘일시적으로 2주택’이 된 경우에 쟁점주택과 대체주택을 1주택으로 취급하도록 규정하고 있다. 그러나 청구인은 쟁점주택과 대체주택, 쟁점오피스텔 등 3주택을 소유하고 있고 (가)항에서 살펴 본 바와 같이

「소득세법 시행령」제155조

제20항도 적용받지 못하므로, ‘3주택’이 된 경우에 해당하여

「소득세법 시행령」제155조

제1항도 적용되지 않는다고 보아야 한다.

(다) 따라서 청구인의 경우 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용 대상에 해당하지 아니하므로 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 비과세 적용을 배제한 이 건 처분은 정당하다.

(3)

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항은 ‘각 호에서 규정하는 주택을 제외’하고 국내에 3개 이상 주택을 소유하고 있는 경우에는 양도소득세율 중과 대상에 해당한다고 규정하면서, 투기 목적이 없는 등 부득이한 사유에 해당하는 경우 주택 수 산정에서 제외한다는 규정은 별도로 두고 있지 않다. 그런데 청구인이 소유한 쟁점주택, 대체주택, 쟁점오피스텔은

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 각 호가 규정하는 주택 수에서 제외되는 주택에 해당하지 아니하므로 1세대 3주택으로서 중과 대상에 해당한다.

또한 신설된

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제12호는 청구인이 쟁점주택을 양도한 이후 도입된 조항으로 이 건 처분과는 무관한 조항이다. 따라서 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율 20%를 적용한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부

② 청구인에게

「소득세법 시행령」 제155조

에 따른 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있는지 여부

③

「소득세법 시행령」 제167조의3

이 규정한 1세대 3주택 중과요건에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 30395호로 개정되기 전의 것)

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에

「주택법」 제63조의2

제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

(20) 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나

「영유아보육법」 제13조

제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는

「영유아보육법」 제13조

제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

3. 장기가정어린이집 : 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것

제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

(3) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 30395호로 개정된 것)

제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

12. 법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 세대 주택 및 오피스텔 보유 현황은 위 ＜표1＞과 같다

(2) 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 1993.7.3. OOO으로부터 쟁점주택을 OOO에 매수하여 보유하다가, 2019.8.31. OOO에게 OOO에 매도한 것으로 확인된다.

(3) 처분청에 제출된 쟁점오피스텔 분양계약서에 따르면 청구인의 처인 OOO은 2017.11.10. 신축 오피스텔인 쟁점오피스텔을 분양받는 계약을 체결한 것으로 나타난다. 또한 증여계약서 및 등기사항증명서에 따르면 청구인은 2019.7.23. OOO으로부터 쟁점오피스텔에 대한 권리를 승계(=증여)받아 2019.7.31. 쟁점오피스텔의 소유권을 취득(=잔금 납부일)한 것으로 확인되며, 쟁점오피스텔의 용도는 업무시설(오피스텔) 제1, 2종 근린시설이라고 기재되어 있다.

(4) 처분청은 쟁점오피스텔은 원룸 형식으로 화장실, 싱크대, 옷장, 신발장, 에어컨 등 주거에 필요한 시설을 갖추고 있었다는 의견으로서 쟁점오피스텔 도면을 증빙으로 제시하였는데, 도면상으로는 1개의 방과 화장실, 싱크대 등이 확인된다.

(5) 청구인은 2019.7.31. OOO구청장으로부터 아래와 같이 임대사업자 등록을 마치고, 2019.8.1. 처분청으로부터 면세사업자로 사업자등록을 마친 것으로 나타난다.

OOO (6) 청구인은 쟁점오피스텔의 소유권을 취득하면서 2019.8.20. 과세표준 OOO으로 하여 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO을 납부하였고, OOO세무서장은 2020.4.1. 청구인에게 무신고 가산세 등 OOO을 포함한 부가가치세 OOO을 경정·고지하였다.

(7) 청구인이 제출한 임대계약서에 따르면 청구인은 2019.12.6. OOO에게 계약기간 2019.12.6.부터 2020.12.5.까지 쟁점오피스텔을 임대한 것으로 나타난다. 이와 관련하여 국세청 NTIS에 나타난 쟁점오피스텔 전입신고 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

OOO(8) 국세청 NTIS에 의하면 청구인은 쟁점주택에서 아래 ＜표3＞과 같이 거주한 것(총 461일)으로 나타난다.

OOO(9) 청구인은 2019.8.31. 쟁점주택을 양도하고

「소득세법 시행령」제155조

에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용하여 고가주택 9억원 초과분OOO에 대해서만 양도소득세를 신고·납부하였다.

(10) 처분청은 쟁점주택 양도 당시인 2019.8.31. 청구인 세대는 쟁점오피스텔과 대체주택을 같이 보유하여 1세대 3주택에 해당하므로

「소득세법」 제104조

제7항 제3호 및 같은 법 시행령 제167조의3 제1항에 근거하여 쟁점주택 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 이 건 처분을 하였다.

(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 관하여 살펴본다.

청구인은 쟁점주택을 양도할 당시인 2019.8.31. 쟁점오피스텔은 공실로 비어있었으므로

「소득세법」 제88조

제7호가 규정하는 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’에 해당하지 아니하여 주택이라고 볼 수 없으므로 청구인 세대의 주택 수 산정에서 제외되어야 한다고 주장한다.

그러나 청구인은 쟁점주택 양도일 이전인 2019.7.31. 쟁점오피스텔을 임대주택으로 하여 관할 구청에 주택임대사업자 등록을 하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면받는 등 쟁점오피스텔을 주택임대사업용으로 사용하겠다고 공적인 의사표시를 하였으며, 쟁점오피스텔 도면을 확인하면 쟁점오피스텔은 원룸 형식으로 화장실과 싱크대 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 것으로 보이고, 결국 청구인은 자신이 의사표시를 한 바와 같이 쟁점오피스텔을 주거용으로 임대하여 현재까지도 주거용으로 사용하고 있으므로, 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용하는 주택에 해당하는 것으로 판단되므로 위 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다(조심 2018서1973, 2018.10.2. 같은 뜻임).

(나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살펴본다.

청구인은 쟁점주택 매매계약을 체결할 당시인 2019.7.6.에는 쟁점오피스텔을 소유하고 있지 않았으므로

「소득세법 시행령」 제155조

제1항에 따른 1세대 1주택 요건에 따른 과세특례 대상자 신분을 취득하게 되었고, 그 이후에 쟁점오피스텔을 추가로 취득하였다 하더라도 과세특례 대상자 신분은 그대로 유지된다고 할 것이므로 청구인의 쟁점주택 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 주장한다.

그러나

「소득세법 시행령」 제154조

제1항은 1세대 1주택의 의미를 ‘양도일 현재’ 국내에 1주택을 보유하는 경우라고 규정하고 있으므로 쟁점주택 양도일인 2019.8.31. 기준으로 살펴보아야 할 것이다.

따라서 2019.8.31. 기준으로 청구인 세대가 보유한 쟁점주택, 대체주택, 쟁점오피스텔이 1세대 1주택에 해당하는지 여부에 관하여 살펴보면,

「소득세법 시행령」제155조

제20항 제1호는 거주주택과 장기임대주택을 보유하고 있는 경우 거주주택을 보유한 기간 중 ‘거주기간이 2년 이상’인 경우 1주택을 소유하고 있는 것으로 보도록 규정하고 있는데, 청구인은 쟁점주택을 취득한 이후 거주한 기간은 총 ‘461일’에 불과하므로 쟁점주택과 쟁점오피스텔은 1주택이 아닌 2주택에 해당한다. 또한

「소득세법 시행령」제155조

제1항은 종전의 주택을 양도하기 전에 대체주택을 취득함으로써 ‘일시적으로 2주택’이 된 경우에 종전의 주택과 대체주택을 1주택으로 취급하도록 규정하고 있는데, 청구인은 쟁점주택과 대체주택, 쟁점오피스텔 등 ‘3주택’을 소유하고 있어

「소득세법 시행령」제155조

제1항이 규정하는 1세대 1주택 과세특례 대상자에 해당하는 것으로 보기 어려우므로 위 청구주장 또한 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(다) 마지막으로 쟁점③에 관하여 살펴본다.

청구인은 투기목적 없이 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득하는 과정에서 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우에는

「소득세법 시행령」제167조의3

이 규정하는 중과요건에 해당하지 않는다고 주장한다.

그러나

「소득세법」 제104조

제7항 제3호에서 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상 주택 소유자에 대해서는 기본세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있는 반면에 취득 당시 기준으로 일시적으로 3주택에 해당한다는 등의 사유로 위 규정의 적용을 배제하라는 명문규정이 없고, 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 대하여 규정하고 있는

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 각 호에서 투기 목적이 없는 등 부득이한 사유에 해당하는 경우를 배제하는 규정이 없으므로 위 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다(조심 2020서489, 2020.3.24. 같은 뜻임).

그렇다면 처분청이 청구인에 대하여

「소득세법 시행령」 제155조

에 따른 1세대 1주택 특례의 적용은 배제하고, 같은 영 제167조의3에 따른 1세대 3주택 중과규정을 적용하여 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.