조심 2013서0764 (2013.05.13)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.11.3. OOO 대 559.3㎡와 동소 1337-7 대 330.6㎡ 합계 889.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상건축물 2,759.19㎡(지하 1층.지상 6층, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 OOO원에 양도한 후 2011.1.31. 쟁점토지 양도가액은 OOO원으로 하고, 쟁점건물 양도가액은 0원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 이후 처분청은 2012.6.21.부터 2012.7.10.까지 실시한 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과 쟁점부동산 양도가액에는 쟁점건물 가액이 포함되어 있지만 그 가액구분이 불분명하다고 보아 총 양도가액을 양도 당시 각각의 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지 양도가액을 OOO원으로 하고, 쟁점건물 양도가액을 OOO원으로 하여 각 자산별 양도가액을 경정하였다(추가고지세액 없음).

다. 청구인은 2012.8.30. 양수인과 자유로운 의사에 의해 거래한 쟁점건물의 실지 양도가액은 0원이므로 당초 양도소득세를 신고.납부하면서 과다하게 납부한 OOO원을 환급하여 줄 것을 요구하는 경정청구를 하였고, 이에 처분청은 2012.10.15. 쟁점부동산 양도가액에 쟁점건물 가액이 포함되어 있다는 이유를 들어 청구인의 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.8. 이의신청을 거쳐 2013.1.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)

「소득세법」 제100조

제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항,

「부가가치세법 시행령」 제48조의2

제4항은 양도차익 계산시 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있는데, 위 규정의 취지는 일반적으로 부동산 매매계약서상의 매매가액이 실지거래가액임이 확인되고, 동 계약서상에 토지와 건물의 가액을 구분하여 표시하고 있으며, 그 가액이 토지.건물의 규모와 형태, 이용도 및 효용도, 인근 토지 및 건물의 공급가액 등과 사회통념 또는 상거래의 관행에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상 건물가액을 공급가액을 본다는 것이다(국심 2005서4383, 2007.2.15., 조심 2010중3545, 2011.4.12.).

(2) 청구인은 쟁점건물 취득 후 아래 ＜표＞와 같이 청구인이 대표인 ㈜OOO 등에 임대하여 임대사업용으로 사용하였지만, 양도 당시에는 신축한지 29년이 경과한 노후한 건물로 사실상 재산적 가치가 없어 매매계약 당시부터 쌍방간에 철거를 전제로 거래를 하였다.

또한, 청구인이 쟁점건물로부터 얻는 수입금액은 쟁점토지 공시지가(OOO원) 대비 3.4%, 거래가액인 시가(OOO원) 대비 1% 수준으로 저조하고(국토해양부 발표 2010년 상업용 빌딩의 투자수익율은 6% 수준이다), 신분당선 개통 및 삼성타운 입주 등 인근 지역의 경제적인 변화로 인하여 고층으로 신축할 필요성이 있었으며(쟁점건물의 용적률은 249.54%이나 신축되는 건물은 834%이다), 양수인도 같은 시기에 쟁점부동산과 연접해 있는 OOO 소재 토지(지상건물 포함)를 취득한 후 쟁점토지와 함께 건물부지로 활용하여 건물(오피스텔) 신축공사를 진행하고 있음에 비추어 쟁점건물을 철거하고 그 부속토지인 쟁점토지만을 취득할 목적이었다 하겠고,

처분청은 쟁점부동산 매매계약서상의 거래가액을 실지거래가액으로 인정하고 있는 점, 대법원도 매매계약서상의 토지와 건물의 거래가액이 구분되어 있고, 그 가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 이를 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 판시하고 있는 점(대법원 1995.2.24. 선고 93누18914 판결), 양수인 또한 매매계약 체결시 약정한 대로 쟁점건물을 멸실한 후 새로이 건물 신축공사를 진행하고 있을 뿐더러 임차인들도 쟁점건물이 철거될 것으로 알고 양수인으로부터 권리금을 받은 후 사업장을 이전한 점 등에 의하여 쟁점건물 가액을 0원으로 하여 거래된 매매계약이 조세회피목적의 위장된 매매계약이 아닌 당사자들의 사업상 필요에 의하여 거래된 진실된 매매계약임이 확인되고 있다 할 것이다.

더구나 「부가가치세법」에서 건물 양도가액이 0원인 경우 증빙이 없는 임의평가로 보아 토지.건물의 가액구분이 불분명하다고 보는 이유는 건물 양도시 매출세액을 발생시키는 것이 매입세액을 공제받는 것과 대응하기 때문인데, 청구인의 쟁점건물은 경락으로 취득하여 매입시 부가가치세를 공제받지 아니하였다.

(3) 따라서 쟁점부동산 매매계약서상의 토지.건물 구분가액은 양수인과의 합의하에 건물가액은 사실상 재산가치가 없다고 간주하고 그 부속토지인 쟁점토지로만 매매가액을 산정한 합리적인 거래가액이라 하겠으므로, 쟁점건물의 양도가액 0원을 실지거래가액으로 보아 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다(조심 2010중3545, 2011.4.12., 국심 2003서2816, 2003.12.18.).

OOO

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산의 매매계약서상 매매목적물에 쟁점건물이 명시되어 있는 점, 쟁점건물의 소유권이 양수인에게 이전된 점, 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표상에는 쟁점건물 가액으로 OOO원이 계상되어 있는 점, 쟁점건물이 양도된 이후 양수인의 책임하에 멸실신고된 점, 감정평가서상에 쟁점건물 감정가액이 분명히 기재되어 있는 점, 청구인도 쟁점건물 양도시 건물분 부가가치세가 문제될 것이라는 것을 알고 매매계약서에 특약사항을 추가한 점 등으로 미루어 볼 때, 쟁점부동산의 매매가액에는 쟁점건물의 가액이 포함되어 있다고 판단된다.

(2) 따라서 쟁점토지 및 쟁점건물 가액이 불분명하다고 보아 총 양도가액을 양도 당시 토지 및 건물의 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도 당시 쟁점건물은 재산적 가치가 거의 없었고, 매수인도 쟁점건물을 철거하고 그 부속토만을 취득할 목적이었으므로 쟁점부동산의 매매계약서상 토지 및 건물의 구분가액이 정상적인 거래가액이라는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2010.11.3. 쟁점부동산을 OOO원(쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 0원)에 양도하였는데, 쟁점부동산 매매계약서상에 특약사항으로 ‘본 부동산의 매매대금 OOO원은 토지가격이 OOO원이며, 건물가격은 멸실예정이므로 0원으로 하고, 추후 건물에 대하여 부가가치세가 발생할 경우 매수인이 이를 부담한다. 현재 임차인은 매수인이 승계하며, 임대보증금은 잔금에서 제외한다. 포괄양도.양수로 진행하되 불가할 경우 부가가치세는 매수인이 부담한다’는 내용 등이 기재되어 있다.

(2) 처분청에서 실시한 양도소득세 실지조사와 관련하여 청구인이 2012.6.21. 작성하고 서명날인한 확인서에는 “본인은 2010.11.3. 쟁점부동산을 양수인에게 OOO원에 양도하였으며 위 양도가액은 실제 건물가액 및 토지가액을 합한 금액이고 건물가액 계산은 따로 하지는 않고 일괄양도한 것입니다. 위 부동산 양도계약서의 특약사항에 ‘건물가격은 멸실예정이므로 0원으로 하고 추후 건물에 대하여 부가가치세가 발생할 경우 매수인이 이를 부담한다’라고 기재한 이유는 다음과 같습니다. 양수인은 위 부동산을 취득 후 바로 멸실하여 오피스텔을 신축할 예정이었으므로 임대용 부동산을 포괄적으로 양수도하지 못하게 되어 전체 양도가액 중 건물가액 부분금액에 대하여 별도로 부가가치세 10%를 매수자로부터 징수하여 신고납부하여야 하므로 이에 대하여 문제를 양수인에게 말하였고 양수인은 문제가 될 경우를 대비하여 이 내용을 특약사항에 기재하면 된다고 하여 기재한 것입니다”라고 기재되어 있다.

(3) 근린생활시설인 쟁점건물은 건축물대장상 1981.3.30. 사용승인을 받은 후 점포, 음식점, 소매점, 학원, 부동산중개소, 독서실, 사무실 등으로 사용되다가 양수인 명의로 소유권이전등기(2010.11.3.)가 된 이후인 2011.3.2. 철거.멸실된 것으로 기재되어 있다.

(4) 처분청이 제시하고 있는 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 2009사업연도 대차대조표상에 건물가액으로 OOO원이 기재되어 있고, 2010.5.20.자 외환은행 시가조사서상 토지.건물 평가표상에는 토지 OOO원, 건물 OOO원이 평가가액으로 기재되어 있으며, 2008.11.25.자 쟁점부동산에 대한 한국감정원의 감정가액은 토지 OOO원, 건물 OOO원인 것으로 나타나고 있다.

(5) 한편, 쟁점부동산 양수인은 2011.3.2. 쟁점건물을 철거하였는데, 그 이전인 2010.12.10. 쟁점토지상에 지하 7층.지상 16층(건축물 연면적 21,398.44㎡) 규모의 업무시설 및 근린생활시설용 건물 신축과 관련하여 서울특별시 서초구청장에게 건축허가를 받고 2010.12.14. 착공신고를 한 것으로 나타난다.

(6)

「소득세법」 제100조

제2항 전단은 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제6항은 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는

「부가가치세법 시행령」 제48조의2

제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다고 규정하고 있으며,

「부가가치세법 시행령」 제48조의2

제4항 본문은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의하되, 다만 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다고 규정하고 있고, 그 제1호는 토지와 건물 등에 대한

「소득세법」 제99조

의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하되, 다만 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

(7) 위 사실관계 및 관계법령 등을 종합하여 살펴본다.

「부가가치세법 시행령」 제48조의2

제4항의 취지는, 일반적으로 부동산매매계약서상의 매매가액이 실지거래가액임이 확인되고, 동 계약서상에 토지와 건물가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지 건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 공급가액으로 보는 것이고, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물가액의 구분이 불분명하거나 그 구분표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 부득이 국세청 기준시가에 따라 계산한 가액에 의해 안분계산한 건물가액을 공급가액으로 하는 것이 위 규정의 취지라 할 것이다.

청구인의 경우 쟁점부동산 매매계약서에 쟁점건물이 쟁점토지와 함께 대상부동산으로 표시되어 있어 청구인과 양수인은 토지와 건물 모두 매매목적물로 삼겠다는 의사는 분명하게 합치되었던 것으로 보이는 점, 양수인이 쟁점부동산을 취득한 후 쟁점건물을 철거한 다음 그 부지 위에 새로운 형태의 건물을 신축할 사업계획을 가지고 있었고 실제 이러한 계획이 실행되었다 하더라도, 이는 쟁점건물이 양수인에게 양도되고 난 이후 양수인의 사업계획 진행 여하에 따라 달라질 수도 있는 추후 사정에 불과하여 매매계약 체결시 쟁점건물의 가액이 0원이라거나 그 경제적 가치가 고려될 필요가 없었다고 단정하기는 어려운 점, 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 2009사업연도 대차대조표상에는 쟁점건물 가액으로 OOO원이 계상되어 있고, 금융기관 시가조사서 또는 감정평가서상에 쟁점건물 감정가액이 기재되어 있는 점, 쟁점부동산 매매계약서에는 건물가격이 멸실예정이므로 0원이라고 기재되어 있지만, 그 특약사항으로 ‘추후 건물에 대하여 부가가치세가 발생할 경우 매수인이 이를 부담한다. 포괄양도.양수로 진행하되 불가할 경우 부가가치세는 매수인이 부담한다’는 내용이 기재되어 있어 청구인과 양수인은 쟁점건물 양도시 건물분 부가가치세가 문제될 것이라는 것을 알고 이를 추가한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인과 양수인 양 당사자의 합의에 의하여 쟁점부동산 매매계약서상에 쟁점건물의 가액으로 0원을 기재하였다 하더라도 이를 진정한 쟁점건물의 가액으로 인정하기는 어렵다.

따라서 처분청이 쟁점부동산 양도가액에 쟁점건물의 가액이 포함되어 있지만 그 가액구분이 불분명한 것으로 보아 총 양도가액을 양도 당시 토지와 건물 각각의 기준시가로 안분계산하여 청구인에게 양도소득세를 결정.고지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.