조심2013서3939 (2013.12.19)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.11.3. OOO동 1337-6 대 559.3㎡와 같은 곳 1337-7 대 330.6㎡ 합계 889.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상건축물 2,759.19㎡(지하 1층 및 지상 6층, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 OOO아이엔디(이하 “양수인”이라 한다)에게 OOO만원에 양도한 후 2011.1.31. 쟁점토지의 양도가액을 OOO

만원으로, 쟁점건물의 양도가액은 “0원”으로 하여 양도소득세 OOO

원을 신고·납부하였다.

나. OOO세무서장은 2012.6.21.부터 2012.7.10.까지 실시한 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 쟁점부동산의 양도가액에는 쟁점건물 가액이 포함되어 있지만 그 가액구분이 불분명하다고 보아 총 양도가액을 양도당시 각 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지의 양도가액을 OOO만원으로 하고, 쟁점건물의 양도가액을

OOO만원으로 하여 각 자산별 양도가액을 경정(추가고지 없음)한 후

쟁점건물에 대한 양도는 임대사업의 포괄적 양도에 해당하지 아니하여 부가가치세 과세대상이라는 과세

자료를 처분청에 통보하였다.

다. 청구인은 2012.8.30. 양수인과 자유로운 의사에 따라 거래한 쟁점건물의 실지 양도가액은 “0원”이므로 당초 양도소득세를 신고·납부하면서 과다하게 납부한 OOO원을 환급하여 줄 것을 요구하는 경정청구를 하였고, 이에 처분청은 2012.10.15. 쟁점부동산 양도가액에 쟁점건물 가액이 포함되어 있다는 이유로 청구인의

경정청구를 거부하는 통지를 하였고, 청구인은 이에 불복하여 2013.1.31.

심판청구를 제기하였으나 조세심판원은 청구주장에 이유가 없다 하여 기각결정(조심 2013서764, 2013.5.13.)하였다.

라. 처분청은 OOO세무서장의 과세자료통보에 따라

쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 2013.7.17. 청구인에게 2010년 제2기

부가가치세 OOO원을 결정·고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.30. 2013.9.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)

「소득세법」제100조

제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항,

「부가가치세법 시행령」제48조의2

제4항은 양도차익 계산시 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다고 규정하고 있는데, 위 규정의 취지는 일반적으로 부동산 매매계약서상의 매매가액이 실지거래가액임이 확인되고, 동 계약서상에 토지와 건물의 가액을 구분하여 표시하고 있으며, 그 가액이 토지·건물의 규모와 형태, 이용도 및 효용도, 인근 토지 및 건물의 공급가액 등과 사회통념 또는 상거래의 관행에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상 건물가액을 공급가액을 본다는 것인 바, 청구인은 쟁점건물 취득 후 청구인이 대표인 주식회사 OOO상사 등에 임대하여 임대사업용으로 사용하였지만, 양도 당시에는 신축한지 29년이 경과한 노후한 건물로

사실상 재산적 가치가 없어

매매계약 당시부터 청구인과 양수인 쌍방 간에 철거를 전제로 쟁점건의 양도가액을 0원으로 하기로 하는 명시적인 약정이 있었듯이 쟁점건물의 실질적인 거래가액은 0원이다.

(2) 양수인이

기존 임차인들에게 보증금

을 반환하고 영업권에 대한 보상 등 정산을 하였기에 사업에 관한 모든 권리와 의무를 승계한 것으로 이는

사업의 포괄적 양도에 해당하기에 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 부과한

처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)

쟁점부동산의 매매계약서상 매매목적물에 쟁점건물이 명시되어 있는 점, 쟁점건물의 소유권이 양수인에게 이전된 점, 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표상에는 쟁점건물 가액으로 OOO만원 상당액이 계상되어 있는 점, 쟁점건물이 양도된 이후 양수인의 책임하에 멸실신고된 점, 감정평가서상에 쟁점건물 감정가액이 분명히 기재되어 있는 점, 청구인도 쟁점건물 양도시 건물해당분 부가가치세가 문제될 것이라는 것을 알고 매매계약서에 특약사항을 추가한 점 등으로 미루어 볼 때, 쟁점부동산의 매매가액에는 쟁점건물의 가액이 포함되어 있다고 판단된다.

따라서 쟁점토지 및 쟁점건물 가액이 불분명하다고 보아 총 양도가액을 양도 당시 토지 및 건물의 기준시가로 안분 계산하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.

(2)

「부가가치세법 시행령」제23조

에서 규정하고 있는 사업의 양도는 사업용 자산을

비롯한 물적·인적시설

및 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하여

그 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을

교체시키는 것을 말하는 것으로서,

부동산 임대사업에서 동일성을 유지한다는 것은 건물의 양도 전·후 동일한

임차자와 계속적으로 임대차관계가 유지되는 것을 말하는 것인바, 양수법인이 임차인에 대한

보증금 반환채무를 승계 받았다고 하더라도 이는 기존 임차인을 퇴거

시키기 위한 것으로 쟁점건물이

2010.11.03. 양도된 후 단기간(∼2010년 12월

까지)에 임차인들이 폐업 및 이전한 것으로 보아 부동산 임대사업

의 동일성을 유지한 것으로 볼 수 없다.

또한 양수인은 건축 시행업을 주업종으로 하는 법인으로서 매매계약서에 쟁점건물

을 철거할 계획이라고

명시하고 있고 쟁점건물을 양수 한 후 즉시 건축허가를

받았으며 임차인이 퇴거한 후 단기간에 쟁점건물

을 철거한 것으로 보아 임대용이

아닌 새로운 건물을 신축하기 위해 쟁점건물 및 쟁점건물 소재의

토지

를 취득

한 것이 명확하므로 부동산 임대사업에 관한 권리와 의무가 그 동일성을 유지

하면서 매수법인

에게 양도된 것이라기보다는 그 사업에 제공되던 부동산만을

특정하여 양도의 대상으로 삼았다고 보는

것이 합당하므로 본 거래를 사업의

포괄적 양도가 아닌 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 부과한 처분은

정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

ⓛ

쟁점건물의 양도가액이 ‘0’원이라는 청구주장의 당부

② 쟁점부동산의 양도가

사업의 포괄양도에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1)

부가가치세법 제6조

(재화의 공급) ⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

(2)

부가가치세법 시행령 제17조

(담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납) ② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(

「법인세법」제46조

제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계 받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것

제48조의2 (과세표준의 안분계산)

④사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다.

다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한

「소득세법」 제99조

의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

(3)

소득세법 제100조

(양도차익의 산정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4)

소득세법 시행령 제166조

(양도차익의 산정 등)

⑥법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는

「부가가치세법 시행령」제48조의2

제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)

처분청은 쟁점부동산 등기부등본, 부동산매매계약서(2010.9.20.), 표준대차대조표(2009.12.31. 현재), 감정평가서류(OOO감정원), 국세통합전자시스템(TIS자료), 부동산임대공급가액명세서(2010년 제2기) 등을 제출하였다.

(가)

부동산매매계약서(2010.9.20.)를 보면,

청구인은 2010.11.3. 쟁점부동산을 OOO만원(2010.9.20. 계약금 OOO억원, 잔금 OOO만원, 쟁점토지 OOO만원, 쟁점건물 0원)에 양도하였고, 쟁점부동산 매매계약서상에 특약사항으로 ‘본 부동산의 매매대금 OOO만원은 토지가격이 OOO만원이며, 건물가격은 멸실예정이므로 0원으로 하고, 추후 건물에 대하여 부가가치세가 발생할 경우 매수인이 이를 부담하고, 현재 임차인은 매수인이 승계하며, 임대보증금은 잔금에서 제외하며, 포괄양도·양수로 진행하되 불가할 경우 부가가치세는 매수인이 부담한다’는 내용 등이 기재되어 있다.

(나)

표준대차대조표(2009.12.31. 현재)를 보면, 토지 OOO만원, 건물 OOO만원, 임대보증금 OOO만원

이 계상되어 있는 것으로 나타난다.

(다)

OOO세무서장이 OOO동지점에 의뢰하여 징취(2012.6.21.)

한 쟁점부동산에 대한 OOO감정원의 감정평가액을 보면, 2010.5.17. 현재 쟁점토지가 OOO만원, 쟁점건물이 OOO만원으로 각각 평가된 것으로 나타난다.

(라) 국세통합전자시스템(TIS자료)자료를 보면, 매수인의 사업개시일은 2005.5.25.로, 업태·종목은 건설·건축시행경영 및 관리로 각각 기재되어 있다.

(마) 부동산임대공급가액명세서를 보면, 2010년 제2기의 경우 아래 <표>와

같다.

OOO

(2) 청구인은 건물의 철거를 전제로 하여 쟁점건물의

양도가액을 “0원”으로 하는

명시적인 합의가 있었고,

건물의 철거를 전제로 건물의

양도가액을 “0원”으로 하는

명시적인 합의가 있었고,

쟁점건물 외에 인적·물적 설비 등 사업용 재산이라고 할 만한 것이

없어 양수인이 기존

임차인들에게 임대보증금을 반환하고 영업권에 대한 보상

등 정산을 한 것으로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 승계한 것으로 보아 쟁점 부동산의 양도를 사업의 양도에 해당한다며, 부동산매매계약서, 등기사항전부증명서, 양도소득세과세표준 및 자진납부계산서, 진술서, 양도소득세 재계산내역, 인감증명서, 경정청구 거부통지, 조세심판원 통지 및 결정(조심 2013서764), 소장, 대법원사건검색, 납세고지서, 부동산거래계약신고서, 건축물대장, 토지이용계획 확인서, 건축허가신청서 처리알림, 집합건축물대장, 참고서면 등을 제출하였다.

(3) 쟁점ⓛ에 대하여 본다.

「부가가치세법 시행령」제48조의2

제4항은 일반적으로 부동산매매계약서상의 매매가액이 실지거래가액임이 확인되고, 동 계약서상에 토지와 건물가액이 구분 표시되어 있으며, 구분 표시된 토지와 건물가액이 당해 토지 건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근 토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 공급가액으로 보는 것이고, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물가액의 구분이 불분명하거나 그 구분 표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 부득이 국세청 기준시가에 따라 계산한 가액에 의해 안분계산한 건물가액을 공급가액으로 하는 것이 위 규정의 취지라 할 것인 점, 청구인의 경우 쟁점부동산 매매계약서에 쟁점건물이 쟁점토지와 함께 대상부동산으로 표시되어 있어 청구인과 양수인은 토지와 건물 모두 매매목적물로 삼겠다는 의사는 분명하게 합치되었던 것으로 보이는 점, 양수인이 쟁점부동산을 취득한 후 쟁점건물을 철거한 다음 그 부지 위에 새로운 형태의 건물을 신축할 사업계획을 가지고 있었고 실제 이러한 계획이 실행되었다 하더라도, 이는 쟁점건물이 양수인에게 양도되고 난 이후 양수인의 사업계획 진행 여하에 따라 달라질 수도 있는 추후 사정에 불과하여 매매계약 체결시 쟁점건물의 가액이 0원이라거나 그 경제적 가치가 고려될 필요가 없었다고 단정하기는 어려운 점, 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 2009사업연도 대차대조표상에는 쟁점건물 가액으로 OOO만원 상당이 계상되어 있고, 금융기관 시가조사서 또는 감정평가서상에 쟁점건물 감정가액이 기재되어 있는 점, 쟁점부동산 매매계약서에는 건물가격이 멸실 예정이므로 0원이라고 기재되어 있지만, 그 특약사항으로 ‘추후 건물에 대하여 부가가치세가 발생할 경우 매수인이 이를 부담하고, 포괄양도·양수로 진행하되 불가할 경우 부가가치세는 매수인이 부담한다’는 내용이 기재되어 있어 청구인과 양수인은 쟁점건물 양도시 건물 해당분 부가가치세가 문제될 것이라는 것을 알고 이를 추가한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인과 양수인 양 당사자의 합의에 의하여 쟁점부동산 매매계약서상에 쟁점건물의 가액으로 0원을 기재하였다 하더라도 이를 진정한 쟁점건물의 가액으로 인정하기는 어려워 보인다(조심 2013서764, 2013.5.13. 같은 뜻).

따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도가액에 쟁점건물의 가액이 포함되어 있는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(4) 쟁점②에 대하여 본다.

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 자산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리, 의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 의미하는 것인 점(대법원 2007.11.29.선고, 2005두17294 판결 참고, 국심 2007중5281, 2008.2.25. 같은 뜻), 청구인은 부동산임대업으로 하여 부가가치세를 신고해오다 매수인에게 양도하였고, 매수인의 업종은

건축 시행업을 주업종으로 하는 법인으로서 매매계약서에 쟁점건물

을 철거할 계획이라고

명시하고 있고 쟁점건물을 양수한 후 즉시 건축허가를

받았으며, 임차인이 퇴거한 후 단기간에 쟁점건물

을 철거한 것으로 보아 임대용이

아닌 새로운 건물을 신축하기 위해 쟁점건물 및 쟁점건물 부수

토지

를 취득

한 것인 점 등에서 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」

제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.