조심 2020인1938 (2021.02.16)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.11.30. OOO소재 건물(이하 “쟁점건물1”이라 한다) 및 같은 동 OOO번지의 건물(이하 “쟁점건물2”라 하며, 쟁점건물1과 쟁점건물2를 합하여 “쟁점건물”이라 한다)과 같은 동 OOO 등의 토지를 OOO원에 양도하고 쟁점건물에 대한 증축 및 리모델링 비용 OOO원을 자본적지출액으로 필요경비에 산입하여 2018.1.31. 2017년 귀속 양도소득세를 예정신고하였다.

나. 처분청은 2019.6.5.~2019.8.8. 기간 동안 청구인의 2017년 귀속 양도소득세에 대해 세무조사를 실시한 결과, 쟁점건물의 자본적지출액으로 신고한 증축 및 리모델링 비용에 대한 입증자료가 부재하여 신고된 금액을 부인하고 쟁점건물의 증축부분에 대해 환산취득가액을 적용한 자본적지출액을 필요경비에 산입하여, 2019.11.7. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.6. 이의신청을 거쳐 2020.5.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2013년 11월경에 쟁점건물에 대해 증축 및 리모델링 공사를 진행하였으나 해당 공사와 관련된 계약서와 금융거래내역 등을 보관하지 않았다.

이에 청구인은 해당 공사로 인한 자본적지출액을 반영하는 방법으로 소급감정을 실시한 결과, OOO평가사무소는 2018.4.17. 아래 ＜표1＞과 같이 2013.11.6. 기준으로 쟁점건물의 증축가액과 리모델링 가액이 각각 OOO원에 해당한다는 내용의 감정평가서를 작성하였다.

＜표1＞ 감정평가서상 증축가액과 리모델링 가액

(단위 : 원)

OOO법원은 필요경비의 지출이 명백한 경우 감정의 방법으로 액수를 산정하였더라도 필요경비로 공제할 수 있다고 판시한바(OOO법원 2012.10.17. 선고 2011구단18383 판결), 이에 따라 청구인이 소급감정한 쟁점건물에 대한 증축가액과 리모델링 가액은 자본적지출액으로 인정되는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

양도자산의 필요경비를 계산할 때 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순으로 적용하여 산정하는 것이며, 감정가액이 적용되는 경우는 취득일 전후 각 3월 이내에 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액의 평균액으로 하도록 규정되어 있다.

양도자산의 필요경비로 인정되는 자본적지출액은 실제지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에만 인정되는바, 청구인은 2002년 쟁점건물의 취득 당시 가액은 실거래가액으로 입증서류가 있으나, 2013년 증축 및 리모델링 관련 지출금액은 증빙서류가 없어 감정한 가액으로 제출한 점, 청구인이 제출한 감정가액은 쟁점건물의 평가기준시점일(증축일)인 2013.11.7.로부터 4년 이상 경과한 2018.4.17.에 소급하여 감정한 가액인 점, 청구인이 양도소득세를 신고하면서 제출한 사진과 건축물대장에 증축으로 등재되어 있는 것을 고려할 때 쟁점건물에 대한 증축 및 리모델링 비용의 발생한 것이 인정된다고 할지라도

「소득세법 시행령」 제163조

의 규정에 따른 자본적지출액이 확인되지 않는 점 등을 종합하면, 쟁점건물에 대한 증축 및 리모델링 비용에 대해 소급감정한 가액 OOO원을 자본적지출액으로 인정해야 한다는 청구주장은 기각되는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물의 증축 및 리모델링 비용을 반영한 소급감정가액을 자본적지출액으로 인정해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점건물에 대한 증축 및 리모델링 비용을 아래 ＜표2＞와 같이 신고하였다.

＜표2＞ 쟁점건물에 대한 증축 및 리모델링 비용 신고내역

(단위 : 원)

증축비는 증축 면적(쟁점건물1 : 53.26㎡, 쟁점건물2 : 70㎡)에 2013년 면적당 표준건축비 OOO원을 곱하여 산출하였으며, 리모델링비용은 리모델링 면적(쟁점건물1 : 297.74㎡, 쟁점건물2 : 294.98㎡)에 표준건축비의OOO원을 곱하여 산출하였다.

(2) 쟁점건물의 건축물대장 변동사항에 따르면, 쟁점건물1은 2013.11.7. 지상 1층 계단실 및 휴게실 18.46㎡과 지상 3층 제2종근린생활시설(일반음식점) 34.8㎡ 합계 53.26㎡이 증축된 것으로 기재되어 있으며, 쟁점건물2는 2013.10.30. 지상 3층 제2종근린생활시설 70㎡가 증축된 것으로 기재되어 있다.

(3) 처분청은 증축공사의 경우 증축사실이 확인되나 실제 지급한 경비 및 관련 서류를 확인할 수 없어 그 가액을 측정할 수 없다는 이유로 건축물대상의 증축면적을 기준으로 증축부분에 대한 환산취득가액을 산정하여 경정하였고, 리모델링의 경우 실제 공사내역 및 지급내역을 확인할 수 없고 자본적지출액으로 볼 수 없어 신고금액에 대해 부인하였다.

(4) 처분청의 조사 보고서에 따르면, 세무조사를 통해 실제 공사대금관련 내역을 확인할 수 없었으며, 청구인도 소명자료를 제출하지 않는 등 실제 필요경비 지급내역이 확인되지 않는다고 나타난다.

(5) 처분청 세무조사시 작성된 2019.7.19.자 청구인의 문답서에 따르면, 청구인은 쟁점건물의 증축 및 리모델링 공사 관련하여 증빙가능한 서류가 없다고 답하였다.

(6) 청구인은 2020.1.6. 이의신청하였으나, 청구인이 제출한 감정가액은 쟁점건물의 평가기준시점일(증축일)인 2013.11.7.로부터 4년 이상 경과한 2018.4.17.에 소급하여 감정한 가액인 점, 쟁점건물의 증축 및 리모델링 공사를 청구인의 동생에게 도급을 주었으나 이와 관련된 지출 증빙이 전혀 없다는 것은 당시 제3자의 종합소득세 및 부가가치세 등의 탈루혐의를 방조한 것으로 보이므로 청구인의 지출 증빙서류가 없다는 주장에 신빙성이 없는 점 등을 이유로 기각되었다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 증축 및 리모델링 비용을 반영하여 소급감정한 감정평가액을 자본적지출액으로 인정하여야 한다고 주장하나,

필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그 입증이 용이하므로 납세의무자가 그에 관한 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 하여야 하는 것인바(조심 2015광419, 2015.3.5., 같은 뜻임), 해당 감정평가는 쟁점건물의 증축 및 리모델링 시점으로부터 4년 이상 경과된 시점에 작성된 사후적 평가에 불과한 점, 처분청의 세무조사 결과에 따르면, 증축 및 리모델링 공사와 관련된 계약서 및 금융거래내역을 확인할 수 없었던 점, 청구인도 증축 및 리모델링 공사 관련하여 증빙가능한 서류가 없다고 진술한 점 등에 비추어 쟁점건물의 증축 및 리모델링 비용이 객관적이고 구체적으로 입증되었다고 보기 어렵다(조심 2013중1557, 2013.12.2., 같은 뜻임)고 보인다.

따라서 청구인이 제시한 소급감정평가액을 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것)

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2017.12.29. 대통령령 제28511호로 개정되기 전의 것)

제67조(즉시상각의 의제) ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가