조심 2013중1557 (2013.12.02)

OOO세무서장이 2013.1.14. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO원을 필요경비에 산입하고, 장기보유특별공제를 적용하여 그 과세표준 및 세액을 경정하며, 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2012.1.20. OOO 임야 1,956㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다), 같은 리 703-36 도로 397㎡를 OOO원에, 청구인의 자(子) 김OOO은 2012.1.20. 같은 리 703-72 임야 2,944㎡(이하 “쟁점2토지”라 하고, 쟁점1토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 각각 양도하고, 2012.4.2. 2012년 귀속 양도소득세 OOO원(청구인) 및 OOO원(김OOO)을 각각 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 2012.9.3. ～ 2012.9.17. 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여, 필요경비로 신고한 자본적지출액 OOO원(청구인 OOO원, 김OOO OOO원, 이하 “쟁점자본적지출액”이라 한다) 및 중개수수료 OOO원(청구인 및 김OOO 각 OOO원, 이하 “쟁점중개수수료”라 한다)은 지출증빙이 부족하다고 보아 필요경비에서 제외하고, 쟁점토지를 비사업용 토지라고 보아 장기보유특별공제 신고액 OOO원 중 쟁점토지분 OOO원(청구인 OOO원 중 쟁점1토지분 OOO원, 쟁점2토지 OOO원)을 부인하여 2013.1.14. 및 2013.1.10. 청구인 및 김OOO에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원(청구인) 및 OOO원(김OOO)을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인 및 김OOO은 2000년 4월부터 2003년 8월까지 쟁점토지 4,900㎡(청구인 1,956㎡, 김OOO 2,944㎡)를 포함한 4필지 9,030㎡에 버섯재배사 부지조성공사를 하였고, 이후 10년 이상 경과되어 장부 및 증빙을 일실하여 부득이 2010년 8월 사단법인 OOO에 의뢰하여 버섯재배사 부지조성개발비를 OOO원으로 평가받아 쟁점자본적지출액을 필요경비로 계상하였던바, 법원 판결(OOO고등법원 2007.6.29. 선고 2006누5625 판결)에서도 “필요경비의 발생이 명백한 경우에는 납세의무자의 입증이 없거나 불충실하다 하여 필요경비를 0으로 보는 것은 경험칙에 반하므로 증빙이 없어 감정한 추가공사비를 건물의 자본적 지출로 필요경비 인정함이 타당”한 것으로 판시하고 있으므로 쟁점자본적지출액을 필요경비로 인정하여야 한다.

설령, OOO 산정액이 추정에 불과하여 인정하기 어렵다고 하더라도, 실제 쟁점토지 등에 버섯재배사 부지조성공사가 이루어졌고, 공사대금 상당액이 계좌에서 인출된 사실이 금융자료에 의하여 확인되며, 실제 공사에 참여한 OOO측량공사 외 15명이 OOO원의 수령을 확인하고 있으므로, OOO원 중 쟁점토지분 OOO원(쟁점1토지 OOO원, 쟁점2토지 OOO원)을 필요경비로 인정하여야 한다.

(2) 쟁점중개수수료는 무자격 중개인에게 OOO원OOO을 지급하여 청구인 및 김OOO이 OOO원씩 필요경비로 계상하였던바, 청구인은 당초 자금사정으로 쟁점토지 등을 매도하기로 하였으나 매수자가 나타나지 않아 공인중개사 자격은 없으나 인근에서 사실상 부동산중개를 하는 이OOO 외 2명에게 중개를 의뢰하였고, 시세보다 고가로 거래가 성사됨에 따라 합의했던 쟁점중개수수료를 지급한 것이며, 계약서 작성 당시에는 그들이 공인중개사 자격이 없었기 때문에 매매계약서에 공인중개인으로 기재하지 못한 것일 뿐, 중개수수료가 거래가액에 비하여 과다하다고 볼 수 없고, 대금지급 사실이 금융증빙 등에 의하여 확인되므로 쟁점중개수수료는 필요경비로 인정되어야 한다.

(3) 쟁점토지는 취득일(1999.2.3.)부터 양도일(2012.1.20.)까지 공부상 지목이 임야이고, 이용상황도 2003년 10월 버섯재배사 부지조성 이후 2007.12.31.까지 버섯재배용 부지로 임대하다가 2008.1.1. ～ 2011.3.31. 중 OOO물산주식회사에 송전탑 공사용 자재야적장 및 헬기장 용도로 임대하여, 적어도 양도일 직전 5년 중 3년 이상을

「소득세법 시행령」 제168조의11

제1항 제7호의 하치장 등 용도로 사용하였다.

처분청은 인터넷 항공사진상 일부 연도(2009년, 2010년)에 야적된 자재가 보이지 않는다는 이유로 나대지 상태라고 하나, 자재야적 상태는 공사진척도, 사진촬영시점 등에 의하여 달라지는 것으로 임대인을 탓할 수 없고, 하치장 등 용도로 일정기간 사용되는 경우는 사업용 토지에 해당하는 것임에도 쟁점토지가 단지 재산세 종합합산토지라는 사실만으로 비사업용 토지로 보는 것은 부당하다

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점토지 등에 버섯재배사 부지조성을 위해 정지작업을 한 사실은 인정되나, 필요경비로 계상한 쟁점자본적지출액은 실제 공사비 지출액이 아니라 OOO에서 공사 이후 평가한 추정비용에 불과하여 공사비로 인정하기 어렵고, 공사업자들이 확인한 금액도 거래상대방인 공사업자들이 해당 거래의 부가가치세를 신고한 사실이 없으며, 대금지급 증빙으로 제출한 계좌거래명세표상 인출금액도 실제 지급처가 객관적으로 확인되지 않으므로 이를 부인하고 과세한 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 쟁점토지의 매매거래를 중개하였다는 이OOO 외 2명은 부동산중개업이나 컨설팅업 등 중개관련 사업이력이 없고, 부동산매매계약서는 중개인의 입회하에 작성되지 않았으며, 대금지급 또한 통장에서 인출되어 중개인에게 지급되었는지 여부도 명백하게 확인되지 않는 등 중개수수료로 지급되었다는 객관적 증빙이 부족하므로 쟁점중개수수료를 필요경비로 인정하기 어렵다.

(3) 2003년 버섯재배사 부지로 준공된 후 2007년까지 4년간 버섯재배업자인 정OOO에게 임대하였고, 인터넷 항공지도상 헬기장 및 공사자재 야적장으로 2008년 1년만 사용되었을 뿐, 2009년 이후에는 자재야적이 불분명한 나대지 상태이며, 2005년 이후 종합합산토지로 확인되므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 부인하고 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 버섯재배사 부지조성과 관련하여 외부기관이 사후 평가한 개발비(OOO원) 또는 공사업자가 확인한 금액(OOO원)을 공사비(자본적 지출액)로 인정할 수 있는지 여부

② 무자격 부동산중개인에게 지급한 중개수수료(OOO원)를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

③ 쟁점토지가 사업용 토지로서 장기보유특별공제 적용 대상인지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가)

「소득세법」 제97조

제1항 제2호, 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 자본적 지출액 등으로 한다고 규정하고 있다.

(나) 쟁점토지는 토지이용계획상 보전관리지역 및 준보전산지이고, 지적공부상 임야이며, 쟁점1토지는 청구인이 1999.2.3. 매매로 취득한 OOO 임야 13,656㎡에서 분할된 토지로서 2012.1.20. 정OOO에게 OOO원에 양도후 OOO원을 자본적 지출액으로 계상하였고, 쟁점2토지는 김OOO이 1999.5.6. 매매로 취득한 같은 리 산41-1 임야 14,215㎡에서 분할된 토지로서 2012.1.20. 정OOO에게 OOO원에 양도후OOO원을 자본적 지출액으로 계상하여 양도소득세를 신고하였던바, 청구인은 쟁점토지 등에 버섯재배사부지를 조성하기 위하여 2000년 4월부터 2003년 10월까지 쟁점토지 등에 절토 및 복토, 배수로 등 공사를 시행하였으나, 공사후 10년 이상 경과하여 공사비 지출금액에 관한 객관적 증빙이 없어 양도 전인 2010년 8월에 OOO에 의뢰하여 ‘쟁점토지 등의 버섯재배사부지 조성사업에 관한 개발비용산정보고서(2010년 8월)’상의 금액(OOO원)을 총 공사비로 하고, 면적으로 안분하여 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 공사비를 각각 OOO원 및OOO원으로 계산하였다.

OOO

(다) 처분청은 당시 쟁점토지에 버섯재배사부지 조성공사를 한 사실은 인정되나, 쟁점자본적지출액은 실제 버섯재배사 부지조성공사비로 지출한 금액이 아니라 공사 이후에 OOO에서 추정한 비용이므로 공사비로 인정하기 어렵고, 또한 공사업자들이 확인한 금액도 해당 공사업자들이 관련 부가가치세를 신고한 사실이 없으며, 청구인의 은행계좌 거래명세표상 인출 금액도 실제 지급처가 객관적으로 확인되지 않는 등 실거래의 증빙으로 보기 어려우므로 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다.

(라) 청구인은 쟁점토지에 버섯재배사부지 조성공사를 시행하였으므로 공사비를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하며, 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 보전임지전용허가 및 산림형질변경허가(1999.8.20. 및 2001.2.16.), 산림형질변경신고지 복구준공통지서(2003.10.30., OOO군수)를 제출하였고, 쟁점토지(OOO)와 쟁점외토지(OOO)의 버섯재배사부지 개발비용이 OOO원이라고 주장하며 OOO의 ‘버섯재배사부지 조성사업에 관한 개발비용산정보고서’(2010년 8월)를 제출하였으며, 1999.8.21. ～ 2003.10.24. 중 청구인의 OOO 계좌(171502-52-04××××)에서 OOO원 이상 현금으로 인출된 금액의 합계 OOO원이 버섯재배사 부지조성공사비로 추정된다며 계좌거래명세를 제출하였고, 적어도 공사에 직접 참여한 공사업자들이 확인한 OOO원은 OOO의 순공사비(OOO원)의 53%로서 쟁점토지 등의 공사비로 인정하여야 하므로, 쟁점1토지분 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하며, 김OOO 외 15명(토목설계, 포크레인, 덤프트럭, 건설자재, 조경)의 확인서 및 거래명세서(합계 OOO원)를 제출하였다.

OOO

(마) 위 내용을 종합하면, 처분청은 객관적 증빙이 없다는 이유로 쟁점토지의 공사비를 인정하지 않았으나, 쟁점토지에 버섯재배사 부지조성공사가 시행된 사실이 OOO군수의 산림형질변경신고지 복구준공통지서(2003.10.30.) 등에 의하여 확인되고 있고, 쟁점토지의 양도가액에는 버섯재배사부지 조성공사로 인하여 증가한 자산의 가치가 반영되어 있으므로 공사비를 자본적지출로 인정함이 타당하나, 청구법인이 제출한 쟁점자본적지출액은 버섯재배사 부지조성 공사비로 실제 지출한 대금이 아니라 외부기관이 사후에 추정한 금액이고, 객관적 증빙에 의하여 확인되는 금액도 아니므로 그대로 필요경비로 인정하기는 어렵다. 다만, 공사후 10년 이상 경과하여 장부 등 객관적 증빙이 없는 상태에서 공사기간 동안 상당액이 청구인의 계좌에서 인출되었고, 김OOO 외 15명이 공사수행 및 대금수령 사실을 확인하고 있으며, 공사업자들이 확인하는 공사비 OOO원이 공사기간 중 청구인 계좌에서 인출된 금액(OOO원)의 41.5%, OOO 산정 개발비용 중 순공사비(OOO원)의 52.9%로서 경제적 합리성이 인정되는 범위내의 금액이라 할 것이므로 이를 쟁점토지 등(9,030㎡)의 공사비(쟁점토지 4,900㎡분 OOO원 중 쟁점1토지 1,956㎡분 OOO원)로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가)

「소득세법」 제97조

제1항 제3호, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 토지ㆍ건물 등을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 공증비용, 인지대 및 소개비 등으로 한다고 규정하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 이OOO 외 2명에게 지급한 쟁점중개수수료OOO원OOO을 필요경비(청구인과 청구인 각 OOO원)로 신고하였으나, 처분청은 매매계약서에 부동산중개인이 기재되지 아니하는 등 증빙이 부족하다는 이유로 필요경비로 인정하지 아니하였다.

(다) 처분청은 청구인이 주장하는 이OOO 외 2명은 부동산중개업이나 컨설팅업 등 중개관련 사업을 한 이력이 없고, 부동산매매계약서는 중개인의 입회하에 작성되지 않았으며, 수수료도 통장에서 인출되어 중개인에게 지급되었는지 확인할 수 있는 객관적 증빙이 제출되지 않아 쟁점중개수수료를 필요경비로 인정할 수 없다는 입장이다.

(라) 청구인은 쟁점토지 거래 당시 매수자가 없어 매매가 어렵게 됨에 따라 공인중개사 자격 없이 사실상 부동산중개업을 하는 이OOO 외 2명에게 중개를 의뢰하였고, 계약당시 이OOO 등이 공인중개사 자격이 없어 매매계약서상 중개인으로 기재하지 못하였을 뿐, 쟁점중개수수료는 중개인들이 쟁점토지를 시가에 비하여 많이 받아준 대가로 지급한 것이며, 금융증빙에 의하여 지급사실이 확인되므로 필요경비로 인정하여야 하며, 청구인으로부터 중개수수료 OOO원OOO을 수령하였다는 이OOO 외 2명의 사실확인서(2012.9.10., 2013.6.15.), 2012.2.3. 김OOO의 OOO계좌(171502-51-022×××)에서 OOO원이 대체 지급되고, 무통장입금증이 작성된 후 이OOO 계좌(우체국 102467-02-056×××)에 OOO원이 입금된 계좌거래내역, 2012.1.27. 김OOO의 OOO계좌에서 자기앞수표로 OOO이 인출된 계좌거래내역을 제출하였으며, 조세심판원 금융정보조회결과 자기앞수표(OOO원권 3매)는 2012.1.30. 이OOO(1952년생)이 OOO지점에 제시하였으나 정OOO 및 이OOO와의 관계는 밝혀지지 아니하였다.

OOO

(마) 위 내용을 종합하면, 청구인은 쟁점중개수수료를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점중개수수료 중 김OOO 계좌에서 인출되어 이OOO에게 입금된OOO2원을 제외한 금액(수표 OOO원, 현금 OOO원)이 정OOO 및 이OOO에게 지급되었다는 객관적 증빙이 제시되지 아니하였고, 이OOO외 2명은 공인중개사 자격이 없으며, 부동산매매계약서에 중개인으로 기재되지 아니하였고, 부동산중개업 등 중개관련 사업이력이 없어 제출된 확인서만으로는 실제 쟁점수수료가 이상록 외 2명에게 지급되었다고 인정하기 어렵다고 판단된다.

(3) 쟁점③에 대하여 본다.

(가)

「소득세법」 제95조

제1항, 제2항, 제104조의3 제1항, 같은 법 시행령 제168조의6 내지 제168조의9는, 양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제하고, 그 금액에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액이며, 장기보유특별공제액은 보유기간별 공제율을 곱하여 계산하되 비사업용 토지를 제외한다고 규정하였고, 비사업용 토지의 판정은 사실상의 현황에 의하되 사실상의 현황이 불명확한 경우 공부상 등재현황에 의하며, 양도일 직전 5년 중 2년 초과 기간, 양도일 직전 3년 중 1년 초과 기간, 보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용한 경우는 사업용 토지에 해당하고, 또한 임야 소재지 거주자가 소유한 임야는 사업용 토지이며, 기타 토지(농지, 임야 및 목장용지 외의 토지) 중 하치장ㆍ야적장ㆍ적치장은 사용면적의 120% 이내까지 사업용 토지로 규정하고 있다.

(나) 처분청은 쟁점토지는 인터넷 항공사진상 헬기장 및 공사자재야적장으로 2008년 1년만 사용되고 2009년 및 2010년에는 나대지 상태로 확인되어 사업용 토지의 요건을 충족하지 못하고 있고, 2005년 이후 종합합산토지로 확인되는 점 등에 비추어도 비사업용 토지에 해당한다는 입장이다.

(다) 청구인은 쟁점토지는 청구인 및 김OOO이 10년 이상 보유한 임야로서 청구인은 1991.8.28., 김OOO은 1999.6.25. OOO 산 52에 전입한 후 계속하여 거주하고 있고, 양도일 직전 5년 중 3년 이상(2008.1.1. ～ 2011.3.31.)을 OOO주식회사에 송전탑공사용 자재야적장 및 헬기장으로 임대하여 사실상 사업용 토지라고 주장하며, 청구인과 김OOO이 OOO주식회사 OOO 책임자 정OOO에게 쟁점토지를 2008.1.1. ～ 2010.12.31. 기간 동안 월임대료 OOO원에 자재야적장 및 헬기장으로 임대한다는 임대차계약서(2007.12.28.), 계약내용을 확인하는 OOO주식회사 현장소장 정OOO의 거래사실 확인서(2013년 6월) 및 정OOO의 재직증명서(2013.6.26. OOO주식회사), 쟁점토지 2필지에 송전탑 공사용 자재가 적재되어 있는 쟁점토지 위성사진(2008년)을 제출하였다.

(라) 위 내용을 종합하면, 처분청은 쟁점토지가 야적장으로 사용된 기간이 1년에 불과하여 사업용 토지로 볼 수 없다는 의견이나,

「소득세법」 제104조의3

제1항 제4호 다목은 종합합산과세대상 토지의 경우에도 토지의 이용상황 등을 감안, 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 경우 비사업용 토지에서 제외하고 있는바, 쟁점토지는 2008년부터 3년 이상 OOO주식회사의 OOO 송전탑건설용 자재야적장(하치장) 용도로 임대되어 사용된 사실이 계약서, 사진 등에 의하여 확인되고, 2009년 및 2010년 사진에서 공사자재 야적 상태가 보이지 않으나, 공사 진척도, 촬영시점에 따라 차이가 있으므로 자재야적장(하치장) 사용 여부를 판단하는 기준으로 삼기 어렵다고 보이며, 또한 자재야적장(하치장) 용도로 사용되었는지 여부와 관계없이 쟁점1토지는 청구인이 소유기간 중 소재지에 거주한 임야로서 사업용 토지에 해당하므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세한 처분은 잘못으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로

「국세기본법」 제81조

, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.