조심 2024서1963 (2024.05.16)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인들은 피상속인 부친 A의 공동상속인들로서, 피상속인이 2022.5.12. 사망함에 따라 피상속인의 서울특별시 마포구 합정동 대지 219.2㎡ 및 위 지상 건물 370.59㎡(이하 “쟁점부동산”이라고 한다)를 상속취득한바, 쟁점부동산의 시가를 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)의 보충적 평가 방법에 따라 OOO원으로 평가하여 총 상속세과세가액을 OOO원으로 하여 2022.11.15. 처분청에 상속세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라고 한다)은 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산에 대하여 상속세 법정결정기한 내에 감정평가를 실시하고 재산평가심의위원회를 거쳐 감정가액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라고 한다)을 상속재산가액으로 산정하여 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2023.12.1. 청구인에게 2022.5.12. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청이 일방적으로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 재산가액으로 함은 조세법률주의 등을 위반한 것이다.

(가) 청구인은 쟁점부동산에 대하여 상속일 현재 시가를 알 수 없을 뿐만 아니라 시가를 산정하기 어려워 부득이 상증세법에 따라 보충적평가로 신고하였는데, 처분청이 일방적으로 감정평가하여 과세한 것은 조세법률주의 위반이다.

대법원은 ‘조세법률주의 원칙상 과세요건은 법률로서 정하여야 하고 법률의 위임없이 명령, 규칙 등으로 감정평가 요건에 관한 사항을 규정한 것은 조세법률주의 위반’이라고 판시(대법원 2007.5.17. 선고 2006두8648)한바, 법률이나 시행령 어디에도 상가건물이나 부속토지에 대하여 과세요건이나 평가기준을 정한 것이 없음에도 조사청이 이를 무시하고 청구인의 상가건물과 부속토지에 대하여 단순히 ‘시가보다 낮게 신고하였다’는 이유만으로 일방적으로 감정평가하여 과세한 것은 법적 안정성이나 예측가능성이 없는 행정편의주의적 시행령에 따라 납세자의 재산권을 부당하게 침해한 것이다.

(나) 또한 시가는 항상 변하고 있는데

상증세법 제60조

제2항에서 개별적ㆍ구체적 위임 규정이 없음에도 같은 법 시행령 제49조 제1항에 단서를 신설한 것이나, 평가기간은 시행령 본문에서 원칙적으로 상속일 전후 6개월(총 1년)로 규정하고 있음에도 단서에 ‘평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내이거나 평가기간 경과 후 상속세 결정일까지의 기간(총 3년 3개월) 중에 감정평가’하도록 규정한 것도 위임의 범위를 넘은 행정편의적인 규정이고 이에 따른 과세도 또한 위법한 과세이다.

(다) 처분청이 다수의 상가건물 상속 및 증여에 대하여 일정한 평가대상 범위나 기준도 없이 일부만을 일방적으로 선정하여 감정평가하고 과세하는 반면, 나머지는 과세하지 않은 것은

「국세기본법」 제18조

에 정한 과세형평도 일실한 것이고, 이 법령 시행 후 예산 확보가 안 되어 감정평가를 하지 못하거나 다수 상속, 증여 건물이 감정평가를 못한 것과 비교하더라도 형평에 맞지 아니한다.

(라)

상증세법 시행령 제49조

제1항 단서에서 ‘평가기간 중에 시간의 경과와 주위 환경의 변화가 있을 경우 평가대상에서 제외’하여야 함에도 쟁점부동산에 대하여 특별한 사정이 없다고 보고 감정평가한 것도 현실 판단을 잘못하여 과세한 것이다.

(2) 쟁점감정가액에는 비교표준지의 선정이 잘못되었고 시가하락 사정을 반영하지 못하였다.

(가)

상증세법 제60조

제2항에서 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가격”이라고 규정하고 있는바, 2021년에는 서울시내 아파트를 포함한 부동산 가격이 전반적으로 폭등하였고, 한편 2022년은 정부의 각종 규제정책에 따라 가격이 급락하는 과정에서 비교표준지를 서울특별시 마포구 합정동 OOO로 정하여 평가함에 있어서 감정평가사는 인근지역의 평가사례, 거래사례와 균형을 유지하는 등 변동률을 조정하였다고 하나, 일반상가 건물은 아파트와는 달라 매도자의 매도의사, 매수자의 투자목적(예 : 높은 고층건물, 빌라, 오피스텔, 상가건물 건설 등이나 임대수익 등을 고려하여 수익성 계산과 투자 예상 자금에 맞추어 매수를 결정하는) 등 위치와 수익 또는 미래가치 등 특성에 따라 가격이 높게 형성되거나 낮게 결정되는 것으로서, 쟁점부동산의 토지는 면적(219.2㎡)이 작고 폭이 좁으며 건물 뒤에 타인 주택이 있어 이를 매수하지 않고서는 큰 건물을 건설할 수 없어 상대적으로 위 합정동 413-1과는 비교하여 평가하는 것은 부적절하다.

(나) 시가는 항상 변하고 있는 것이며 감정 시 감정평가사는 주위 사정에 따라 일반적인 변동률을 반영하였다고 하나, 청구인의 경우와 같이 급락하는 시점의 시간차나 (급락)가격 차이의 비율은 반영하지 못하였다고 보이고, 일반적으로 변동률은 부동산 가격이 올라갈 때는 납세자에게 유리하지만 가격이 급락할 때는 그 비율이 100% 반영하지 못하여 결과적으로 상속인의 토지는 실가 이상으로 고평가되었다. 따라서 상속인의 토지와 건물을 감정평가하여 과세하는 것은 객관성과 공정성을 확보하기 어려울 뿐만 아니라 교환가치를 적정하게 반영하지 못하였다. 또한 이와 같이 실가라고 볼 수 없는 것을 평가심의 위원회에 심의를 거쳤다 하더라도 이는 시행령에 정해진 하나의 절차이지 시가로 볼 수 없다.

(다) 현재 청구인들은 쟁점부동산을 매각하여 세금을 납부하려고 해도 매수자가 없을 뿐만 아니라 매매가격이 형성되지 아니하고, 인근의 건물로서 은행 대출과 보증금이 많은 경우 1차, 2차 경매를 붙여도 매수자가 없으며, 3차로 내려갈 경우 채권액에 미달되어 경매를 중지하는 경우도 있다.

나. 처분청 의견

(1) 조사청은 상증세법 및 같은 법 시행령에 따라 법정결정기한내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가 인정받은 쟁점감정가액으로 쟁점부동산을 평가하였으므로 조세법률주의 및 조세평등주의에 위배된다는 주장은 타당하지 아니하다.

법원은 담세력에 따른 실질과세의 원칙 등에 비추어 볼 때 시가를 확인하기 어려운 토지 등 비주거용 부동산 중 공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속ㆍ증여 부동산을 대상으로 과세관청이 감정을 실시하여 시가를 확인하는 것이 합리적인 이유 없는 차별이라고 보기는 어려우며, 그와 같이 이루어진 감정이라 하더라도 그 자체에 하자가 없고 객관적인 교환가치에도 부합한다면 담세력을 초과하는 과세가 이루어진다고 보기도 어렵다. 따라서 과세관청이 고가의 비주거용 부동산에 관하여만 일부 감정을 실시하였다고 하여 이것이 곧바로 조세평등주의에 위배된다고 볼 수는 없다고 보면서, 나아가 과세관청의 감정 대상 선정 자체를 과세요건에 관한 것이라고 볼 수 없으므로 과세관청이 내부적인 기준에 따라 감정 대상을 선별하여 선정한다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 조세법률주의에 위배된다고 볼 수도 없다고 보았다(서울행정법원 2023.1.20. 선고 2022구합58650판결)

상증세법 제60조

제2항에서는 시가의 의미와 범위를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상속·증여재산의 평가방법을 법률 및 법률의 위임을 받은 시행령을 통해 명확하게 정의하고 있다.

처분청은 상증세법 및 같은 법 시행령에 따라 법정결정기한 내 감정평가를 실시하고, 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 상속·증여재산을 평가한 것으로 과세요건 법정주의 및 명확주의에 위배된다는 청구주장은 타당성이 없다.

또한 비주거용 부동산을 소유한 대다수의 납세자의 경우 일반적으로 부동산의 시세가 상증세법상 보충적 평가액보다 높게 형성된다는 사실을 인지하고 있다고 보는 것이 타당하고, 보충적 평가액으로 신고하였다고 하더라도 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 시가가 있는 경우에는 그 가액에 따라 추가적인 세금문제가 발생할 수 있다는 점을 충분히 예상할 수 있으므로 납세자의 예측가능성, 법적안정성을 침해하지 않는다.

(2) 청구인은 조사청의 감정평가시 비교표준지로 적용한 합정동 OOO는 쟁점토지와 면적 등이 상이하여 부적정하고, 시가가 급락하는 시점의 시간차나 가격차이의 비율을 반영하지 못하였다고 주장한다.

(가) 비교표준지 선정이 타당한지 보면,

상증세법 제60조

제2항에서 시가를 규정하면서 감정가격(감정평가액) 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하고 있고, 국토교통부령인 「감정평가에 관한 규칙」 제14조에 따라 토지의 감정평가는 공시지가기준법을 적용해야 하며, 비교표준지는 “인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지”를 선정하도록 하고 있는바,

쟁점부동산 및 표준지 위치를 보면, 쟁점부동산과 동일한 독막로(광대로)변 인근 제3종일반주거지역에는 5개 표준지가 소재하고, 쟁점부동산이 소재한 독막로 북측과 남측은 배후지에 따른 상권 차이가 있는데, 지하철역과의 거리에 따른 가격 층화를 고려하였을 때 본 건과 동일한 북측 노변에 소재한 표준지로 가장 가까운 거리에 있는 서울특별시 마포구 합정동 OOO을 비교표준지로 선정하였다. 또한 본 건 개별공시지가 산정시에도 동일한 표준지를 비교표준지로 선정한 사실이 있어 본 건 감정평가 시 적용한 비교표준지는 적정하다.

(나) 시점수정에 보면, 시점수정은 「감정평가에 관한 규칙」제14조 제2항에 따라 “비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률”을 적용하였다. 따라서 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분이 위법하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞에 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 피상속인 부친 A의 공동상속인들로서, 피상속인이 2022.5.12. 사망함에 따라 피상속인의 쟁점부동산 및 서울특별시 마포구 용광동 OOO 131.85㎡(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 상속취득하였다.

(2) 청구인들은 쟁점부동산 및 쟁점외주택에 대하여 상증세법상 보충적 평가 방법에 따라 OOO원과 OOO원으로 각 평가하여 상속세과세가액을 OOO원으로 산정하여 2022.11.15. 처분청에 상속세 OOO원을 신고·납부하였다.

(3) 조사청은 2023.3.27.부터 2023.6.24.까지 상속세 조사를 실시하여 상속재산을 다음과 같이 산정하였다.

(가) 조사청은 아래 ＜표＞와 같이 쟁점부동산에 대하여 상속세 법정결정기한 내에 감정평가를 실시하고 재산평가심의위원회를 거쳐 감정가액 OOO원(쟁점감정가액)으로 산정하였다.

＜표＞ 조사청 감정가액

(나) 조사청은 쟁점외주택에 대하여 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 존재하는 유사한 자산의 매매사례가액을 재산평가심의위원회를 거쳐 시가 인정받은 유사매매사례가액 OOO원을 상속재산가액으로 산정하였다.

(다) 조사청은 위 조사결과에 따라 청구인에게 2022.5.12. 상속분 상속세 OOO원을 부과하겠다는 세무조사 결과통지 하였고, 청구인이 이에 불복하여 2023.6.29. 제기한 과세전적부심사에서 과세전적부심사위원회는 ‘쟁점외주택에 대하여는 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 재산평가심의위원회에 의한 쟁점매매사례가액을 적용하는 것은 타당하지 않다’고 결정(적부-2023-0086. 2023.11.8.)하였다.

(4) 쟁점부동산 감정평가 시 비교표준지로 적용한 합정동 413-1의 위치 등 내역은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 표준지 내역

(가) OOO감정평가법인의 쟁점부동산 중 토지가액 결정 내역의 일부는 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 토지가액의 결정

(나) 청구인이 감정평가의 하자라고 주장하는 비교표준지나 변동률 등에 대하여 구체적인 내역이나 자료를 제시한 바는 없고, 상속개시일과 가격산정 기준일 사이에 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할ㆍ합병, 멸실ㆍ훼손, 용도변경 등의 사유가 발생한 사실은 나타나지 아니한다.

(5) 2019.2.12.

상증세법 시행령 제49조

제1항의 개정으로, 2019.2.12. 이후 상속이 개시되는 분부터 평가기간 후 법정결정기한까지 발생한 매매ㆍ감정ㆍ수용가액 등에 대하여도 평가심의위원회를 통하여 시가로 인정받을 수 있는 근거가 마련된바, 청구인은 위 시행령 개정 이후 ‘꼬마빌딩 세금 불복’에 관한 신문기사 4건을 제시하였고, 위 개정된 시행령에 대하여 헌법재판소나 법원에서 위헌 또는 위법을 판단한 사정은 나타나지 아니한다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청이 일방적으로 소급감정한 쟁점감정가액을 시가로 인정하는 것은 조세법률주의, 법적안정성 및 과세형평 등에 어긋난다고 주장하나,

쟁점감정가액은 가격산정기준일(2022.5.12.) 및 평가서작성일(2023.3.28.)이 모두 상속세 법정결정기한(2023.8.31.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, 2019.2.12. 개정된 법령에 따라 상속개시일 현재 상증세법에 따른 시가로 볼 수 있으며, 달리 법령상 절차적인 위법이 있다고 보기 어려운 점, ‘가격변동의 특별한 사정’이란 상속개시일로부터 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일까지의 기간 사이에 상속ㆍ증여재산 가격의 유의미한 변동이 발생하여 해당 감정가액이 상속개시일 또는 증여일 당시 상속ㆍ증여재산의 객관적인 교환가격을 적정하게 반영하지 못하고 있다고 볼 만한 제반 사정을 의미하는 것으로 이해되는바(서울행정법원 2023.11.3. 선고 2022구합538 판결), 상속개시일과 가격산정 기준일 사이에 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할ㆍ합병, 멸실ㆍ훼손, 용도변경 등 가격에 변동을 일으키는 이례적인 사유가 발생한 사실은 나타나지 아니한 점, 재판의 전제가 되는 시행령의 위법ㆍ위헌성의 판단은 법원의 관할로 우리 원의 판단 범위가 될 수 없고, 과세관청에 의한 시가의 적정성 판단이 전체 납세자에 대하여 이루어지지 아니하였다 하여 일부 납세자에 대한 선별적ㆍ차별적 과세로 이어지는 것으로 단정할 수 없는 점(조심 2023서393, 2023.4.26. 같은 뜻임) 등에 비추어 위 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단되고,

한편 청구인은 쟁점감정가액이 비교표준지 선정 및 시가하락 추세를 반영하지 못하였다고 주장하나, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것(대법원 2009.7.9. 선고 2006다67602, 67619 판결)으로 쟁점감정가액은 공인된 감정기관에 의하여 법령에 따라 평가된 것으로 보이고, 달리 감정평가에 문제가 있었다는 사정이 확인되지 아니하며, 청구인이 감정평가에 잘못이 있었다는 사정에 관한 구체적인 자료가 제시되지 아니한 점 등에 비추어 위 주장도 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제14조(상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등) ① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.

1. 공과금

2. 장례비용

3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다

제67조【상속세 과세표준신고】① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. ＜개정 2015.12.15.＞

제76조【결정ㆍ경정】① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

② 세무서장등은

「국세징수법」 제9조

제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.

⑤ 세무서장등은 제4항을 적용할 때 제1항이나 제2항에 따라 결정된 상속재산의 가액이 30억원 이상인 경우로서 상속개시 후 대통령령으로 정하는 기간 이내에 상속인이 보유한 부동산, 주식, 그 밖에 대통령령으로 정하는 주요 재산의 가액이 상속개시 당시에 비하여 크게 증가한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 결정한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는지를 조사하여야 한다. 다만, 상속인이 그 증가한 재산의 자금 출처를 대통령령으로 정하는 바에 따라 증명한 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (각 목 생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (각 목 생략)

②제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

제78조 (결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

1. 상속세

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

(3) 감정평가에 관한 규칙

제2조【정의】이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

9. “공시지가기준법”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

제14조【토지의 감정평가】① 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.

② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.

1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.

2. 시점수정: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제19조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 것

나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는

「한국은행법」 제86조

에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것

3. 지역요인 비교

4. 개별요인 비교

5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것

③ 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.

④ 감정평가법인등은 법 제3조 제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.