조심 2017부3722 (2017.12.04)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO에 소재하는 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)과 토지(건물과 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 임대하는 임대사업자이며, 2016년 제1기에 OOO(주)(이하 “ OOO”이라 한다)에 쟁점부동산을 OOO원에 일괄양도하고 쟁점건물 공급가액을 OOO원으로 하여 부가가치세를 신고.납부하였다.

나. 청구인은 2017.4.11. 양도한 쟁점건물은 OOO이 아파트 신축 등을 목적으로 하여 철거를 전제로 매수하였으므로 이는 재화의 공급으로 볼 수 없고 폐업시 잔존재화에 해당된다고 보아 쟁점건물 관련 부가가치세 OOO원을 환급하여 줄 것을 경정청구하였으나, 처분청은 쟁점건물의 양도는 임대사업자의 지위에서 행한 재화의 공급에 해당한다고 하여 2017.5.18. 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.8.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)쟁점부동산 매수자인 OOO은 부동산 개발을 전문으로 하는 회사로서 공동주택을 신축하기 위해 쟁점건물을 매수한바, 매매계약서에 특약사항을 두어 임대차 관계를 잔금지급일(2016.4.18.) 이전인 2016.2.28.까지 정리할 것과 중도금 지불후 사용승낙 및 인허가에 관련된 일에 협조하여 줄 것을 명시하였고, 청구인은 특약사항에 따라 쟁점건물을 공실상태로 OOO에게 인도하는 등 쟁점건물은 멸실 후 신축예정이었다.

(2) OOO의 홈페이지에도 쟁점부동산 소재지에 대한 분양계획이 공고되어 있고, 2016.4.18. 소유권이전 등기일에 곧바로 OOO로 신탁을 원인으로 소유권이전 등기되었으며, OOO은 건물분 부가가치세를 토지관련 매입세액으로 불공제하였다.

(3) 따라서, 청구인은 임대업에 공하던 건물을 매매당시 철거됨을 전제로 양도하였고, 매수인도 임대업에 공하지 않고 곧바로 아파트 신축을 위해 사용하였던 점을 고려할 때 청구인은 양도 당시 임대업을 폐업한 것에 해당되므로 재화의 공급이 아니라 폐업시 잔존재화로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 매매계약서의 특약사항 및 매수인의 회사 홈페이지에 쟁점부동산 소재지에 대한 공동주택 분양계획 공고, 쟁점부동산의 신탁, OOO의 해당 거래에 대한 부가가치세 신고사항 등을 들어 쟁점 건물이 철거를 전제로 양도된 것이라 주장하나, OOO의 매입세액불공제 여부는 쟁점건물을 매입한 후 자신들의 사업상 판단에 따라 임대 또는 철거를 판단한 것이므로 철거를 전제로 양도하였다는 증거가 될 수는 없고, 매매계약서에는 철거를 전제한다는 사실관계가 확인되지 않으며, 양도 후 1년이 훨씬 경과한 현재까지도 일체의 철거작업이 이루어지지 않아 청구인의 주장은 사실과 다르다.

(2) 청구인이 주장하는 선결정례는 폐업시 잔존재화로 본다는 의미가 아니라 건물의 재산적 가치가 없는 경우 과세표준을 ‘0’으로 할 수 있다는 의미의 사례이고, 양도 당시 쟁점건물의 기준시가는 OOO원에 이르고 있었으며, 청구인 스스로 쟁점건물의 공급가액을 OOO원으로 하여 세금계산서를 발행한 사실이 있고, 현재까지도 철거되지 않아 사업에 충분히 사용될 수 있는 외관을 유지하고 있어 양도 당시에 쟁점건물의 재산적 가치가 없다고 볼 수도 없다.

(3) 부동산임대업의 폐업일은 소유권이 이전되고 임대차 관계 사무의 종료시점을 실질적인 폐업일로 보는 것인바, 쟁점부동산 매매 당시 청구인은 임대차 관계가 유지된 상태였으며, 임대사업자의 지위에서 쟁점부동산을 공급한 것이므로 본 거래는 재화의 공급에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대기간 중에 양도한 쟁점부동산을 폐업시 잔존재화로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법

제9조[재화의 공급] ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제10조[재화 공급의 특례] ⑥ 사업자가 폐업할 때 자기생산ㆍ취득재화 중 남아 있는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제8조 제1항 단서에 따라 사업 개시일 이전에 사업자등록을 신청한 자가 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우에도 또한 같다.

제29조[과세표준] ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우 : 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액

3. 폐업하는 경우 : 폐업 시 남아 있는 재화의 시가

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다

⑪ 제10조 제1항ㆍ제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따라 재화의 공급으로 보는 재화가 대통령령으로 정하는 감가상각자산(이하 "감가상각자산"이라 한다)인 경우에는 제3항 제3호 및 제4호에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

⑫ 시가와 그 밖에 공급가액 및 과세표준의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 부가가치세법 시행령

제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한

「소득세법」 제99조

에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 OOO 간의 쟁점부동산 매매계약내용을 살펴보면, 2015.7.28. 쟁점부동산을 매매대금 OOO원에 매매하기로 하고, 계약금 OOO원은 계약시, 중도금 OOO원은 2015.9.10., 잔금 OOO원은 2016.4.18. 받기로 하였고, 특약사항으로 임대차 관계는 2016.2.28.까지 정리하되, 정리기간은 20일 전.후로 조정할 수 있으며, 중도금 지불 후 청구인은 사용승낙 및 인허가에 관련되는 일에 협조하여 준다는 내용이 약정되어 있고, 청구인은 2016.4.18. 쟁점부동산의 소유권이전등기를 마쳐주었음이 확인된다.

(2) 국세청 전산망에 의하면 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 1987.2.28. 개업하여 OOO이라는 상호로 부동산임대업을 영위하는 사업자로서 쟁점부동산을 매도함에 따라 소유권이전등기일인 2016.4.18.을 폐업일로 하여 부동산임대업 사업자등록을 폐업하였음이 확인된다.

(3) 청구인은 2016.5.25. 2016년 제1기 부가가치세 확정신고를 하면서 쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 매매대금 OOO원 중 쟁점건물의 공급가액을 OOO원으로 하여 부가가치세를 신고.납부한 사실이 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점부동산 매매계약서 특약사항에 잔금지급일인 2016.4.18. 이전인 2016.2.28.까지 임대차 관계를 정리하는 내용과 중도금 지불 후 청구인은 사용승낙 및 인허가에 관련되는 일에 협조해 준다는 내용이 기재되어 있어 사실상 쟁점건물의 철거가 예정되었고, 이에 따라 양도 당시에는 임대업을 폐업한 것이라고 주장하고 있다.

(5) 청구인은 매수자가 매수 당시부터 철거 후 분양예정이었다는 주장의 근거로 OOO 홈페이지에 게시되어 있는 예정사업시행일이 2017년으로 기재되어 있는 공동주택 분양계획 게시물을 제출하였다.

(6) 국세청전산망(NTIS)에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전.후의 임차인 현황은 다음 ＜표1＞과 같다.

(7) 청구인이 2016년 제1기 부가가치세 신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서에는 임차인들이 다음 ＜표2＞와 같이 소유권이전등기일인 2016.4.18.에 퇴거한 것으로 기재되어 있다.

(8) 처분청은 심판청구 접수 후 쟁점건물 소재지에 현장확인한바 현재까지 철거 등의 작업이 착수된 내역은 확인되지 않는다고 설명하였다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 부가가치세의 부과대상인 재화의 공급이라 함은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것을 말하고, 부가가치세를 면제하거나 부과하지 아니한다는 특별한 규정이 없는 한, 그 재화공급의 목적이 사업의 유지·확장을 위한 것이든 사업의 청산ㆍ정리를 위한 것이든 과세대상이 되고, 또한 주된 사업으로서 계속적으로 반복하여 하는 것이 아니고 주된 사업과 관련하여 우발적 또는 일시적으로 하는 재화의 공급이라 하더라도 과세대상이 된다고 할 것인바(대법원 1992.7.28. 선고 91누6221 판결, 대법원 2008.6.12. 선고 2006두14773 판결, 같은 뜻임),

청구인은 쟁점부동산 매매계약 당시 사실상 쟁점건물의 철거가 예정되어 재화의 공급으로 볼 수 없다고 주장하나, 청구인이 쟁점부동산 매매 당시 임대차기간이 만료되지 않았고, 소유권이전등기일까지 임차인이 퇴거하지 않았으며, 임차인들도 그 이후에 폐업신고하거나 사업자등록정정신고한 사실이 확인되는 점, 설령 쟁점부동산의 양도에 의하여 부동산임대사업을 사실상 폐지하게 되었다고 하더라도 그 처분 자체가 이미 폐업된 상태에서의 임대자산 처분으로 볼 수는 없어 이는 사업자가 사업폐지의 목적으로 재화를 공급한 경우에 해당하는 것이므로 부가가치세의 과세대상이 된다 할 것인 점(대법원 2010.12.3. 선고 2010두22450 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 퇴거가 종료되기 전에 양도계약을 체결한 이 건의 경우 청구인은 사업자의 지위에서 임대용 부동산을 양도한 것이므로 재화의 공급에 해당된다고 판단되므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.