조심 2020서2697 (2020.11.27)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001년경 어촌계원인 OOO(이하 “양도인들”이라 한다)으로부터 OOO어민생활용지를 취득할 수 있는 권리(양도인 1인당 165.3㎡)를 취득하였고, OOO어민생활용지의 준공에 따라 양도인들이 OOO 소재 대지 992㎡ 중 각 1/6 지분(합계 1/3지분, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득할 때 OOO의 승인을 받아 2005.9.30. 및 2005.10.6. 청구인 명의로 그 소유권이전등기를 마치고 이를 취득하였다.

나. 청구인은 2017.7.3. 쟁점토지를 OOO에게 OOO에 양도하였고 2017.9.30. 쟁점토지의 양도차익에 대한 양도소득세를 신고하면서 그 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아, OOO세무서장이 조세심판원의 결정(조심 2015중3373 외 107, 2015.11.25., 이하 “쟁점선결정례”라 한다)에 따라 OOO(이하 “쟁점비교토지”라 한다)를 양도한 자들의 취득가액을 재조사하여 경정한 세액’을 기준으로 추산한 감정가액의 평균액OOO을 적용한 OOO(이하 “쟁점신고가액”이라 한다)을 적용하였다.

다. 처분청은 2020.3.12.~2020.3.31. 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점신고가액은 쟁점토지가 아닌 인근토지의 감정가액을 임의 평균한 것이고 그 대상이 된 인근토지는 쟁점토지와 구역이 달라 유사성이 있다고 볼 수 없으며 그 감정가액의 산정근거가 명확히 제시되지 못하므로 이를 취득가액으로 인정할 수 없다 하여

「소득세법」제97조

제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제3호에 따른 환산가액 805,384,615(이하 “쟁점환산가액”이라 한다)을 적용하여 2020.7.20. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2001년경 양도인들로부터 OOO어민생활용지를 취득할 수 있는 권리를 취득할 당시 수차례 그 대금 및 중간소개인 수수료 등으로 상당한 금액을 지급하였고, 2005년 6월경 OOO의 명의변경 승인에 따라 토지대금 및 양도자들의 양도소득세 부담 등으로 상당한 금액을 지급하였으나, 실제 매매계약서 및 지급 증빙 등이 제대로 갖추지 못해 그 실지취득가액을 확인할 수 없다.

(2) 이와 같이 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우,

「소득세법」제114조

제7항 및 같은 법 시행령 제176조 제3항은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 및 기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있는데,

(가) OOO신도시 건설을 위한 공유수면 매립면허 승인과 관련한 원어민에 대한 보상을 위해 1997년 3월경 OOO는 원어민에게 OOO어민생활용지를 취득할 수 있는 권리를 부여하였고, 이후 2005년 6월경 공유수면 매립 준공에 따라 원어민에게 OOO어민생활용지를 특별공급하였으며 원어민 중 일부는 위 토지를 취득할 수 있는 권리를 양도하였는데 청구인의 쟁점토지 역시 이에 속하는 것으로,

(나) OOO세무서장은 OOO어민생활용지를 소유한 108명이 2007년 양도OOO한 것과 관련하여 그 취득가액을 환산가액OOO으로 보아 양도소득세를 부과하였는데, 이와 관련하여 조세심판원은 쟁점선결정례에서 ‘양도토지의 매매사례가액이나 감정평가액 등이 다수 존재하고 양도자들의 개별적 거래상황이 상이하고 원어민들과 형평OOO이 맞지 아니하며 어민생활용지의 감정평가액의 평균 OOO에 비하여 원어민의 권리의무 승계계약시 적용된 매매가액OOO은 현저히 낮아 적용할 수 없는 점 등에 비추어 그 취득가액을 양도자별로 취득시기 등 구체적인 거래내역을 확인하여 실지거래가액, 취득일 전후 각 3개월 이내 매매사례가액 및 감정가액, 환산한 취득가액, 기준시가를 재조사하여 그에 따라 순차적으로 취득가액을 적용하는 것이 타당하다’고 결정한 바 있다.

(다) 위 쟁점선결정례에 따라 OOO세무서장은 OOO어민생활용지의 취득가액에 대하여 재조사하여 감정가액OOO을 적용하여 양도소득세를 경정 결정하면서, 2005년 6월∼2007년 3월 중 취득한 쟁점비교토지에 대해서도 감정가액을 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 경정하였는데, 그 납세고지세액을 기준으로 취득가액으로 적용된 감정가액을 역산.추산하면 아래 ＜표1＞과 같고, 2007년 4월 이후 취득한 OOO어민생활용지의 경우에는 취득가액이 양도가액OOO과 동일한 것으로 보아 양도차익이 없는 것으로, 2005년 6월 이후 원어민이 취득한 토지에 대하여는 조세심판원 결정(조심 2009중2161, 2009.11.26.)에 따라 2005년 6월∼12월을 취득시기로 보고 그 취득가액을 당시 감정가액인 OOO으로 보아 적용(양도차익 없음)한 바 있다.

＜표1＞ 쟁점신고가액 산정내역

(라) 특히 위 쟁점선결정례에 대한 청구인이었던 자들이자 2005년 9월∼2005년 11월에 OOO어민생활용지를 취득한 OOO 외 6명에 대하여 OOO세무서장은 재조사를 통해 그 취득가액을 감정가액OOO으로 경정한 바 있는데, 이 건 청구인의 쟁점토지 역시 OOO어민생활용지로 그 취득시기가 2005년 9월로 위 OOO 외 6명과 동일하므로 쟁점토지의 취득가액 역시 감정가액OOO으로 경정함이 타당하다.

(마) 쟁점선결정례 외에도 조세심판원 결정(조심 2015중3368 외 157, 2015.11.25.)에 대하여도 조세심판원의 재조사 결정에 따라 OOO세무서장은 위와 동일하게 양도소득세를 경정하였고, 다른 조세심판원 결정(조심 2009중2161, 2009.11.26., 조심 2009중1674, 2009.11.26.)에서도 2005년 6월∼2005년 12월 중 OOO으로부터 특별공급 받은 원어민의 취득가액으로 감정가액OOO을 인정한 점에 비추어 보아도 이와 동일한 OOO어민생활용지인 쟁점토지에 대하여 구체적.객관적 사실관계를 조사확인하지 아니하고 쟁점환산가액보다 쟁점신고가액을 적용하는 것이 더 합리적이라 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 이 건에 있어,

「소득세법」제114조

제7항 및 같은 법 제176조의2 제3항 제1호에 따른 매매사례가액을 확인하고자, 쟁점토지와 인접한 OOO의 매매사례가액을 확인하였으나 쟁점토지의 취득일 전후 각 3월 이내 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 매매사례가액이 확인되지 않는다.

청구인이 쟁점신고가격 산정시 이용한 쟁점비교토지는 OOO어민생활용지 중 M1구역에 소재한 것으로 2005년부터 대단지 아파트 개발이 진행되어 가격이 급상승하였으나, 쟁점토지는 위 M1구역이 아닌 M3구역에 소재한 것으로 쟁점비교토지와 인접하지도 않고 취득당시 개발이 진행되지도 않았고, 2016년 3월경 획지계획도상에도 쟁점비교토지는 아파트로 개발이 완료되었음에도 쟁점토지는 주차장으로 이용되고 있었다.

따라서 쟁점토지와 쟁점비교토지는 OOO어민생활용지에 속하는 것이기는 하나, 그 개별공시지가가 상이하고, 층수, 이용현황, 거래 전·후에 가격의 급변요인 존재 여부 등이 서로 달라 쟁점비교토지를 쟁점토지와 동일하거나 유사한 재산으로 보기는 어렵다.

(2) 청구인은 임의로 추산한 쟁점신고가격이

「소득세법」제114조

제7항에 따른 쟁점토지의 ‘감정가액’이라고 주장하나, 아래와 같은 점에서 이를 인정하기 어려우므로 쟁점환산가액을 적용한 것은 이 건 처분은 정당하다.

(가) 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제2호는 ‘감정가액’은 취득일 전후 각 3월 이내 당해 자산에 대하여 둘 이상 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한정)이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 의미하는 것이나, 쟁점신고가액은 쟁점토지 당해 자산의 감정가액이 아니라 인근에 소재하는 OOO어민생활용지의 감정가액을 임의로 평균하여 적용한 것으로 위 규정에 따른 감정가액에 해당하지 아니한다.

(나) 청구인은 쟁점신고가격을 ‘OOO세무서장이 취득시기 및 부동산소재지별로 그 취득가액을 감정가액으로 적용하여 고지한 납세고지세액’을 기준으로 감정가액을 역산.추산하고 이를 평균하여 산정한 것인데, 이러한 취득가액 산정방법은 법령에 규정된 것이 아니고 청구인도 그 법적 근거를 제시하지 못하고 있는 임의 평가방법으로 위 규정에 따른 감정가액으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

원어민으로부터 취득한 ‘OOO원어민생활용지를 취득할 수 있는 권리’를 통해 쟁점토지를 취득.양도하고 양도소득세를 신고하면서 그 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점신고가액을 적용한 것에 대하여 쟁점환산가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

제114조(양도소득가세표준과 세액의 결정.경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조(양도자산의 필요경비) ①법제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제99조 제1항에 따른 특수관계인과 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등은 제외한다) 에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO광역시는 1990.11.12. OOO신도시를 건설을 위해 사업시행자로서 당시 건설부장관으로부터 공유수면 매립면허 승인을 받았는데, 원어민들OOO과 보상 관련 문제로 수년간 분쟁을 지속해오던 중, 임시 민원조정기구인 ‘시정조정위원회’의 자문결과에 따라, 1997년 3월경 위 원어민들에게 1인당 약 165㎡의 어민생활용지를 공급하기로 약정하고 1997년 4월경 각 어민들과의 개별약정을 체결하였다.

OOO매립사업은 2004년 5월경 사용승인 되었고, 매립토지들은 2004년 7월경 OOO광역시 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌으며, OOO광역시와 어민대표는 2004.12.10. 토지공급에 대한 당초 약정의 일부변경 및 배정방법 등에 대하여 합의하였다가, OOO광역시는 2004.12.27. OOO어민생활용지 공급공고를 하였고 원어민들의 희망토지 신청에 따라 2005.3.12. 공급대상 토지를 추첨배정한 후, 2005년 4월 이후 원어민들과 개별적으로 토지공급계약을 체결하였다.

청구인은 2001년경 양도인들로부터 ‘OOO어민생활용지를 취득할 수 있는 권리’를 취득하였고, 이후 OOO어민생활용지의 준공이 있자 2005.9.30., 2005.10.4. 및 2005.10.5. 양도인들과 명의변경계약서(권리의무 승계계약서)를 작성하고 소유권이전등기를 마쳤는데, 당초 청구인과 양도인들간의 ‘OOO어민생활용지를 취득할 수 있는 권리’의 매매와 관련한 매매계약서이나 대금 지급 증빙 등은 제시하지 못하고 있다.

(2) 청구인은 2017.9.30.쟁점토지의 양도차익에 대한 양도소득세를 신고.납부하면서, 위 ＜표1＞과 같이 산정된 가액OOO에 쟁점토지의 취득에 필요한 권리수(3개)를 곱한 쟁점신고가격OOO을 취득가액으로 하였고, 이와 함께 위 신고시 ‘취득가액(감정가액)’과 청구인이 작성한 ‘사실확인서’를 제출하였는데 그 내용은 아래 ＜표2＞.＜표3＞과 같다.

＜표2＞ ‘취득가액(감정가액)’의 내용

＜표3＞ 청구인이 작성한 사실확인서(2017.9.25.)

(3) 처분청은 청구인의 쟁점신고가액이 쟁점토지 당해재산의 것이 아니고 인근토지의 감정가액을 임의로 평균하여 적용한 것으로, 획지계획도에 비추어 쟁점비교토지는 2005년부터 대단지 아파트개발이 진행된 OOO어민생활용지 중 M1구역의 것인 반면 쟁점토지는 취득 당시 개발이 진행되지 않았고 개별공시지가도 다른 M3구역의 것으로 환산가액인 쟁점환산가액을 적용하는 것이 타당하다고 보아 이 건 양도소득세를 경정하였다.

이에 청구인은 OOO어민생활용지는 ‘당시 4개 어촌계 1,265명에게 모두 동일한 가치를 가진 토지를 1인당 약 165㎡(50평)씩 배정한다’는 전제하에 OOO과 4개 어촌계가 합의한 것으로 OOO어민생활용지의 M1∼M3구역은 건축물의 높이만 다를 뿐 다른 용도 등은 동일한 것이라고 주장하면서 어민생활용지의 가구 및 획지계획도 등을 제시하였다.

(4) 청구인은 쟁점토지처럼 2005년 하반기에 OOO어민생활용지를 취득한 OOO 외 6명에 대하여 OOO세무서장이 쟁점선결정례에 따라 재조사를 실시하고 그 취득가액을 감정가액(재조사에 따른 양도소득세 경정액을 기준으로 역산.추정하여 산정한 금액)으로 아래 ＜표4＞와 같이 경정하였다고 제시하면서, 이와 함께 OOO과 관련한 OOO 외 6명의 토지 등기부등본, 명의변경 계약서(권리의무 승계계약서) 및 확인서OOO를 제출하였다.

＜표5＞ 청구인이 제시한 OOO어민생활용지 취득가액 경정사례

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 인근에 위치한 토지의 감정평가액이 존재하고 쟁점선결정례에 따라 OOO세무서장 등이 청구인처럼 OOO어민생활용지를 양도한 자들에 대한 양도소득세 취득가액을 위 감정평가액을 감안하여 결정하였으며 쟁점토지와 위 인근토지들은 도시계획상 구역이 나누어 있을 뿐 특별공급시 구분되지 않았고 그 용도, 건폐율 및 용적율이 동일한 점 등을 들어 당초 쟁점신고가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나,

「소득세법」제97조

, 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 양도차익의 산정시 그 취득가액으로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우, 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있고 있는바,

이에 쟁점신고가액이

「소득세법 시행령」제176조의2

제3항 제1호에 따른 ‘양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액’에 해당하는지 살펴보면, 해당자산의 매매사례는 존재하지 아니하고, 쟁점토지는 OOO어민생활용지 중 M3구역에 속하는 반면 청구인이 쟁점신고가액을 산정할 때 참고하였다는 쟁점비교토지는 M1구역에 속하는 것으로 그 개별공시지가, 이용현황, 접도 및 층수제한 등이 상이하여 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라 쟁점신고가액은 M1구역에 속하는 다른 토지의 감정평가액을 감안하여 산정된 것이지 매매사례가액에 해당하지 않는 점에 비추어 이를 쟁점토지의 매매사례가액에 해당한다고 보기 어렵다고 보인다.

이어 쟁점신고가액이

「소득세법 시행령」제176조의2

제3항 제2호 에 따른 ‘양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’에 해당하는지 살펴보면, 쟁점토지에 대하여 감정평가액 자체가 확인되지 아니하므로 이를 쟁점토지의 감정가액에 해당한다고도 보기 어렵다고 할 것이다.

따라서 위와 같이 쟁점토지에 적용할 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 아니한다면 환산가액을 적용할 수밖에 없다고 할 것이므로 환산가액인 쟁점환산가액으로 취득가액을 산정한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.