조심2013구0116 (2013.05.20)

OOO세무서장이 2012.11.27. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원의 부과처분은 OOOOO OOO OOO OOOO-O OO OOOO OOOO OOOOO의 양도가액을 「소득세법」제114조 제5항 및 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 제4호의 방법을 적용하여 산정한 가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 OOOOO OOO OOO OOOO-O OOOOOO OOOO OOOOO(전용면적 133.08㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1991.12.10. OOO원에 분양으로 취득하여 보유하다가 2002.4.30. 박OOO에게 양도하고, 2002.5.2. 양도소득세 신고 시 실지거래가액으로 양도차익을 신고하면서 양도가액을 OOO원, 취득가액은 분양가액인 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 나. 처분청은 쟁점아파트의 실지양도가액을 OOO원으로 보아 2012.6.1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 2012.7.2. 심판청구를 제기하였으며, 우리 원은 “쟁점아파트의 양도소득금액을 「소득세법」제114조 제5항의 규정에 의하여 경정하는 것으로 하고, 나머지 청구는 기각한다”고 결정하였다( 조심2012구3102 , 2012.11.15. 참고). 다. 처분청은 상기 심판결정에 따라, 「소득세법」제114조 제5항에 따라 쟁점아파트의 양도차익을 추계방법으로 경정하면서, 쟁점아파트와 같은 단지 아파트로 쟁점아파트의 양도일(2002.4.30.)로부터 3개월 이내인 2002.3.5.(매매계약일) 거래된 OOO(전용면적 133.08㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 매매사례가액(양도가액)으로 결정하고, 2012.11.27. OOO원을 감액경정하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.5. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 처분청은 이 건 심판청구가 재조사 결과 감액결정된 처분에 대하여 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 구하는 것이므로 각하하여야 한다는 의견이나, 조세심판원의 결정주문은 “쟁점아파트의 양도소득금액을 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 경정하는 것으로 하고 나머지 청구는 기각한다”로 되어 있고, 「소득세법」제114조 제5항 규정을 보면, “당해자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다”고 규정하고 있다. 따라서, 청구인은 쟁점아파트의 양도가액이 불분명하므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정될 것을 기대했는데 처분청은 양도가액을 매매사례가액으로 적용하여 결정하였는바, 아래 ＜표1＞에서 알 수 있듯이 청구인은 OOO원의 기대이익이 남아있는 것이고, 당초 조세심판원이 매매사례가액을 적용하도록 결정한 것이 아님에도 처분청에서 불합리한 매매사례가액을 적용하는 것은 부당하니 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 결정해야 된다는 청구주장은 본안심리대상이다. OOOOOOO OO OOOO (OO:OO) (2) 처분청에서 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 비교대상아파트의 거래가액이 실지거래가액으로 확인된 가액인지가 불분명함에도 이를 양도가액으로 적용함은 부당하다. (가) 쟁점아파트의 양도시점에는 기준시가로 양도차익을 계산하는 것이 원칙이어서 기준시가로 신고한 경우보다 유리하게 신고하기 위해 허위계약서를 첨부하여 예외적으로 실거래가 신고가 성행하던 시기로서, 이는 청구인으로부터 쟁점아파트를 취득한 박OOO이 그 취득가액을 OOO원으로 신고한 것으로도 알 수 있다. 즉, 처분청에서 매매사례가액으로 적용한 비교대상아파트의 매매대금 OOO원은 관할세무서에서 조사확인절차를 거쳐 확인된 실지거래가액인지 아니면 사실과 달리 작성하여 신고서류에 첨부된 매매계약서상금액인지가 불분명하므로, 동 가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 양도가액으로 채택하려면 실지거래가액으로 조사확인된 가액임을 처분청이 입증하여야 한다. (나) 비교대상아파트의 매매가액인 OOO원이 실지거래가액으로 확인조사된 가액이라 하더라도 쟁점아파트의 양도가액으로 채택한 것은 다음과 같은 이유로 부당하다. 1) 쟁점아파트는 전체 15층 중 15층으로서 옥상물탱크 방수결함으로 방 2곳이 누수되는 집으로, 다른 층에 비해 겨울에는 춥고 여름에는 덥다는 사실 때문에 분양할 때부터 다른 층에 비해 분양가격이 낮게 책정되었다. 2) 비교대상아파트는 쟁점아파트와 층수(14층) 및 동(107동), 기준시기(OOO원)와 양도시점이 다르므로 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용하는 것은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 「국세기본법」 제55조 제1항에 의하면, 같은 법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 같은 법의 규정에 의한 심사청구 또는 심판청구를 하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 청구할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 조세심판원 결정(조심 2011전338)에서도 감액경정결정이 행하여진 경우에는 감액되고 남은 잔액에 대하여 구체적인 조세채무를 확정시키는 것이 아니라, 당초 납세의무자가 신고하여 확정된 과세표준 및 세액 중 일부를 취소하는 효력을 갖는 것에 불과하여 별개의 독립된 처분으로 보기 어렵고, 나아가 납세의무자에게 불이익한 행정행위로 보기도 어려우므로 「국세기본법」 제55조 제1항 소정의 ‘국세기본법 또는 세법에 의한 처분’에 해당하지 아니하는 것이다. 이 건에서도 처분청은 조세심판원의 결정에 따라 쟁점아파트와 유사한 아파트인 비교대상아파트의 매매가액 OOO원을 쟁점아파트의 양도가액(매매사례가액)으로 적용하여, 당초 고지세액 OOO원을 OOO원으로 일부 감액 경정(OOO원) 하였고, 결국 이 사건 재조사 결과 통지는 당초 처분에 대한 감액경정처분으로 별개의 독립된 처분으로 보기 어렵기 때문에 「국세기본법」 제55조 제1항 소정의 ‘국세기본법 또는 세법에 의한 처분’에 해당하지 아니하다. 따라서, 재조사 결과 감액경정된 처분에 대하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 구하는 이 사건 청구는 심판청구의 대상이 아니다. (2) 청구인은 쟁점아파트의 양도와 관련하여 양도소득세 실지거래가액으로 신고된 건인데, 청구인은 쟁점아파트의 양도가액의 실거래가액이 확인되지 않아 양도가액이 불분명한 경우에 해당되고, 또한 매매사례가액 적용이 부당하므로 양도가액을 기준시가로 적용할 수밖에 없으므로 「소득세법」제100조 의 규정에 의거 취득가액과 양도가액 모두 기준시가를 적용하여 과세하여야 함을 주장하나, 「소득세법」(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항 및 제97조 제1항 제1호 가목은, 같은 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하도록 규정하면서, 예외적으로 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로 같은 법 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득과세표준 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우’를 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제4항은 그 단서에서 ‘거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.’라고 규정하고 있으며, 제5항은 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. 이 건에서도 처분청은 조세심판원의 결정에 따라 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 따라 매매사례가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 적용하여 과세한 것으로, 처분청이 확인한 바에 따르면 쟁점아파트와 같은 단지 아파트인 비교대상아파트(107동 1405호)가 쟁점아파트의 양도시기와 비슷한 거래시기인 2002.3.5.(계약체결일, 잔금지급일 2002.3.22.) OOO원에 거래된 사실이 확인되었고, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가가 유사할 뿐만 아니라, 아래＜표2＞와 같이 비교대상아파트의 연도별 기준시가의 변동내역 또한 쟁점아파트의 변동내역과 유사하며, 청구인도 처분청에 내방하여 조사공무원에게 진술한 내용에 비록 서명은 하지 않았지만 쟁점아파트의 실지매매가액이 OOO원이라고 답변한 사실이 있는 점, 쟁점아파트를 청구인으로부터 취득한 박OOO이 제출한 취득자금 관련 금융자료 제출내역 상으로도 쟁점아파트의 매매가액이 매매사례가액과 유사한 점 등을 종합해 볼 때, 비교대상아파트의 거래가액 OOO원을 매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다 할 것이다. OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOOO OOOO (OO : OO) 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 본안심리대상인지 여부 ② 쟁점아파트의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 추계결정하면서 비교대상아파트의 매매가액을 매매사례가액으로 보아 양도가액을 결정한 처분의 당부 나. 관련법령 (1) 소득세법(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. ④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 (2) 소득세법 시행령(2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 (추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 ②(생략) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점아파트를 2002.4.30. 박OOO에게 양도하고, 2002.5.2. 아래 ＜표3＞과 같이 양도가액 OOO원의 부동산매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. OOOOOOO OOOOO OOOO (OO : OO) (나) 쟁점아파트를 양수한 박경옥은 아래 ＜표4＞와 같이 양도소득세를 신고하면서, 취득가액에 대한 증빙으로 부동산매매계약서가 아닌 박OOO 본인의 사실확인서를 첨부하여 신고한 것으로 나타난다. OOOOOOOOO OOO OOOO OOOOO OOOO (OO : OO) (다) 처분청 조사공무원이 2011.8.12. 청구인을 상대로 작성한 문답서에는 쟁점아파트의 양도가액이 2002년 기준시가OOO 보다 적은데 실제 매매가액이 얼마냐는 질문에, 청구인은 OOO원으로 답변하였고, 양도대금은 박OOO의 남편 김OOO으로부터 2002.4.3. OOO원, 2002.4.20. 박OOO으로부터 OOO원을 통장으로 받았고, 나머지는 수표로 받은 것으로 진술한 것으로 나타난다. (2) 청구인의 당초 심판결정(조심 2012구3102, 2012.11.15.)과 관련한 주문 및 이유는 아래와 같다. (가) 주문 : OOO세무서장이 2012.6.1. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO의 양도소득금액을 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 경정하는 것으로 하고, 나머지 청구는 기각한다. (가) 이유 : 처분청은 청구인의 구두진술에 근거하여 쟁점아파트의 양도가액을 OOO원으로 경정·고지하였으나, 청구인은 구두진술에 따른 확인서 작성과정에서 정확한 금액이 기억나지 않는다 하여 서명날인을 거부하였고, 쟁점아파트의 거래가액이 매매계약서·금융자료 등 객관적 자료에 의하여 확인되지 아니하며, 쟁점아파트의 양수자인 박OOO도 양도소득세 신고시 쟁점아파트의 취득과 관련한 매매계약서를 제시하지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트의 양도가액이 불분명한 경우에 해당된다 할 것이므로 처분청이 「소득세법」 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2에 근거해 양도소득금액을 추계조사하여 경정하여야 함에도 실지거래가액이 확인되는 것으로 보아 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다. (3) 위 심판결정(조심 2012구3102, 2012.11.15.)에 따른 처분청의 감액경정 내역과 청구주장에 따라 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 계산할 경우의 경정 내역 및 쟁점아파트와 비교대상아파트의 현황은 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같다. (가) 처분청에서는 위 심판결정에 따라 쟁점아파트의 양도차익을 추계결정하면서, 아래 ＜표5＞와 같은 내역의 비교대상 아파트의 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 매매사례가액 (양도가액)으로 보아 아래＜표6＞과 같이 OOO원을 감액경정하였고, 청구주장과 같이 기준시가로 쟁점아파트의 양도차익을 계산시 아래 ＜표6＞과 같이 총결정세액이 OOO원이 되어 추가로 감액가능한 세액은 OOO원인 것으로 나타난다. OOOOOOOOOO OOOOOOO OO (OO : OO) (4) 먼저, 이 건 심판청구가 본안심리대상인지 여부를 살펴본다. 당초 심판결정서의 주문이 재조사라고 명시하고 있지는 않으나 이유를 볼 때, 이는 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액이 아닌 추계방법에 의하여 산정하라는 취지임이 명백하고, 추계방법에는 매매사례가액, 감정가액 및 기준시가가 있으므로 처분청이 동 주문에 따라 적법한 추계방법을 재조사하여 결정하는 것은 당연하다고 하겠다. 한편, 재조사 결정에 따른 재조사 결과에 대한 심판청구시 청구대상은 심판결정에서 확정한 부분은 제외한 나머지인 재조사 경정으로 결정되어 납세자에게 기대이익이 남아 있는 부분에 한정되는 것이고(조심 2008서688, 2008.6.19., 국심 2001서1137, 2002.7.15. 합동회의도 같은 뜻임), 재조사 결정으로 인한 기대이익은 재조사 결정에 따른 재조사 결과 감액될 수 있는 세액을 의미하므로 재조사 결과 감액된 후 남아 있는 기대이익이라 함은 경정후의 잔여세액을 의미한다고 볼 수 있다(조심 2011중3570, 2012.12.5. 같은 뜻임). 그러하다면, 위에서 본바와 같이 처분청은 당초 심판청구에 대한 재조사 결정에 대해 추계방법으로서 매매사례가액을 적용하였으나, 청구인은 기준시가를 적용하여야 한다고 주장하고 있는바, 심판청구의 불복대상인 잔여세액이 있으므로 이 건 심판청구는 본안심리 대상으로 판단된다. (5) 다음으로 쟁점아파트의 양도가액을 추계방법 중 매매사례가액이 아닌 기준시가로 산정하야여 한다는 청주주장에 대하여 본다. 「소득세법」제114조 제5항 및 같은법 시행령 제176조의2 제3항의 규정에 의하면, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부기타 증빙서류에 의하여 당해자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하도록 규정하고 있고, 여기서 매매사례가액은 ‘양도일 또는 취득일 전후 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액’을 말하는 것으로 유사성이 있는 자산이라 함은 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사하여야 할 것이다. 이 건의 경우, 비교대상아파트(107동 1405호)가 쟁점아파트(103동 1502호)와 그 전용면적이 같을 뿐, 그 위치가 다른 동과 다른 층에 해당하고, 그 기준시가도 비교대상아파트OOO가 쟁점아파트OOO보다 더 높은 점 등으로 볼 때, 비교대상아파트가 쟁점아파트와 유사성 및 동일성을 인정하기 어려워 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 볼 수 없다고 판단된다. 나아가, 처분청으로부터 이 건 심판청구와 관련하여 쟁점아파트와 관련한 추가적인 매매사례가액 및 감정가액도 달리 제시되지 아니하고 있는바, 「소득세법 시행령」제176조의2 제3항에 따라 쟁점아파트의 양도가액은 제4호의 기준시가의 방법을 적용하여 산정한 가액으로 하여야 할 것이라고 판단된다. 따라서, 처분청에서 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.