조심 2013부1364 (2013.10.28)

OOO세무서장이 2013.1.9. 청구법인에게 한

부가가치세 2007년 제2기분 OOO원, 2008년 제1기분 OOO원, 2008년 제2기분 OOO원, 2009년 제1기분 OOO원, 2009년 제2기분OOO원, 2010년 제1기분 OOO원, 2010년 제2기분OOO원의 환급 및 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO의 재개발전문시행사로 2003.6. 시공사인 OOO건설 주식회사(이하 “OOO건설”이라 한다)와 건설공사도급계약을 체결하였고, OOO건설은 위 도급계약에 따라 공사를 진행하여 2007.5. 주상복

합건물인 OOO를 완공하였으나

시공사인 OOO건설에게 OOO억원 상당의 공사대금을 미지급하자 2007.7.20. 주식회사 OOO자산신탁(이하 “수탁자”라 한다)에게 188개의 미분양 상가 및 아파트(이하 “쟁점신탁부동산”이라 한다)를 신탁하는 부동산처분신탁계약을 체결(이하 “쟁점

신탁계약”이라 한다)하면서 OOO건설을 우선수익자로 지정하였으며, 쟁점신탁계약을 담보신탁으로 보고 OOO건설이

쟁점신탁부동산

을

수분양자에게 공급한 시점을 각 공급시기로 보아 관련 부가가치세를 신고·납부하여 왔다.

나.

OOO지방국세청장은 2011.3.경 OOO건설에 대한 세무조사

를 실시

한 후, 쟁점신탁부동산의 통제권 및 실질적 소유권이 쟁점신탁계약 체결시점에 청구법인에서 OOO건설에게 이

전된 타익신탁으로 보아 2011.4.1. 처분청에게 과세자료를 통보하였다

.

다. 처분청은 이에 따라 청구법인에 대하여 세무조사를 실시하여 쟁점신탁계약을 체결한 시점(2007.7.20.)에 쟁점신탁부동산의 통제권 및 실질적 소유권이 청구법인에서 OOO건설에게 이전된 것으로 보고 이를 재화의 공급시기로 보아 2013.1.9. 청구법인에게 부가가치세 2007년 제2기분 OOO원, 2008년 제1기분 OOO원, 2008년 제2기분 OOO원, 2009년 제1기분 OOO원, 2009년 제2기분 OOO원, 2010년 제1기분 OOO원, 2010년 제2기분 OOO원을 환급하거나 경정·고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2013.2.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점

신탁계약의 내용과 신탁계약이 체결된 경위에 보아 아래와 같은 이유로 동 신탁계약은 부동산담보신탁에 해당한다.

(가) 쟁점신탁계약의 실질적인 신탁목적은 우선수익자(OOO건설)의 공사비 채권보전목적이며, 이를 특약사항에 분명하게 명시한 것으로 쟁점신탁계약의 명칭을 “부동산처분신탁계약서”라 하고,

제1조에서 신탁목적을 “수탁자가 신탁부동산을 보존·관리하고 이를 처분하여

…”라고 규정한 것은, 신탁법에서 관리·처분신탁만을 규정하고 있어 수

탁자가 금융감독위원회에 신고한 신탁표준계약서의 내용을

그대로 사용한 것에 따른 것이며, 쟁점신탁계약의 실질목적은 쟁점신탁계약의 일부를 구성하는 특약사항

제1조에서 규정한 바와 같이 “우선수익자(병)가 위탁자(갑)에게 갖는 공사비

미수채권을 보전”하기 위한 목적이다.

(나) 쟁점신탁계약이 체결된 경위를 보더라도 미분양으로 인한

시공사(우선수익자)에 대한 공사비채무를 보전하기 위한 목적

이므로 담보신탁에 해당하는 것이고, 청구법인은 쟁점신탁부동산의 미분양으로 인하여 공사 준공일 현재 321억7,100만원의 공사비 미지급채무가 발생하였고, OOO건설은 채권보전 및 회수목적으로 청구법인과 시공사가 맺은 공사도급계약 특약사항(제6조)에 따라 미분양 물건을 신탁계약 및 신탁등기 후 처분하여 공사비를 회수하는 방안을 선택한 것이다.

(다) 쟁점신탁부동산 처분 시 명도책임 및 하자책임은 모두 청구법인에게 있고

, 우선수익자에게는 쟁점신탁부동산의 처분대금이 미회수채권보다 많다고 하더라도 추가적 권리를 갖지 않으며, 적은 경우에도 잔여 미회수 채권에 대한 청구권이 소멸(또는 포기)되지 않은 것으로, 쟁점

신탁부동산이 우선수익자에게 실질적으로 이전된 것으로 보려면

우선수익자가 쟁점신탁부동산의 사용·수익 및 처분에 관한 권한(실질적 통제권)을

보유한 것에 해당하여야 하며, 쟁점신탁부동산의 실질적 소유권

보유에 따른 위험과 효익을 모두 부담하는 것으로 인정될 수 있어야 하나, 쟁점신탁부동산의 처분 시 명도책임 및 하자책임은 모두 청구법인이

부담하며, 신탁부동산 처분가액의 하락으로 처분대금이 우선수익자의 채권액에

미달하더라도 우선수익자가 그 차액에 대한 청구권을 포기한다는 규정 및 약정은 없으므로 우선수익자는 공사비 미회수 잔여액에 상당하는 금액에 대하여는 여전히 청구법인에 대한 청구권이 소멸되지 아니하였고, 이와 반대로 신탁부동산 처분가액의 상승으로 처분대금이 미회수 채권액을 초과한다면

청구법인이 2순위 수익자로 지정되어 있어 그 차액에 대한 귀속은 청구법인

에게 있는 것이다.

(라) 처분청은 쟁점신탁계약의 우선수익자가 OOO건설이며, 타익신탁에 해당된다는 이유로 쟁점신탁재산에 대한 실질적 통제권이 청구법인에서 OOO건설로 이전되었다고 하나, 쟁점신탁부

동산의 처분권한은 청구법인에서 우선수익자로 이전되지 않았고

, 쟁점신탁계약서에 기재된 수익자는 OOO건설과 청구법인으로 명시되어 있을 뿐만 아니라, 담보신탁도 채권자의 채권보전을 목적으로 한다는 점에서 타익신탁이므로 이러한 점만으로는 실질적 통제권이 청구법인에서 OOO건설로 이전된 것으로 볼 수 없고, 오히려 쟁점신탁부동산 처분 시 명도책임은 청구법인에게 있고, 다만 신탁부동산의 처분금액의 결정은 청구법인과 OOO건설이 협의하여 정한다고 규정하였으므로 쟁점신탁부동산에 대한 처분권한은 여전히 청구법인이 보유하고 있다고 보는 것이 타당하다.

(2) 청구법인은 쟁점신탁계약에 불구하고 쟁점신탁부동산에 대한 관리책임과 비용을 부담하여 쟁점신탁부동산에 대한 사용·수익권을 보유하고 있으므로 실질적 통제권이 청구법인에서 우선수익자로 이전된 것으로 볼 수 없고, 쟁점신탁계약에서 신탁부동산의 보유세 및 제세공과금 부담, 하자책임 등 관리책임의 부담과 비용은 전적으로 모두 위탁자인 청구법인에게 귀속되며, 신탁계약 이후에도 청구법인은 시행사로서 분양업무 및 유지·관리 업무를 계속하여 왔으며, 우선수익자 OOO건설은 신탁재산과 관련된 관리책임과 비용을 전혀 부담하지 아니하였

으므로 쟁점신탁부동산의 실질적 통제권이 이전된 것으로 볼 수 없다

.

(3) 청구법인의 공사비 채무는 신탁계약체결일 이후 우선수익자에게 계속상환 중으로서 청구일 현재 상환이 완료되지 아니한 것으로, 2007.5.28. 준공일 이후 2012.말까지 청구법인이 상환한 금액은 OOO만원으로서 미상환 잔액이 OOO만원이 남아 있어 향후에도 청구법인은 쟁점신탁부동산의 처분을 통해 우선수익자에 대한 공사비 채무상환을 계속할 예정인바,

실질적 소유권이 우선수익자에게 이전된 것이라면 장부상 신탁

계약체결시점에 공급가액이 확정되어야 하며, 신탁계약 체결시점에 확정된 공급가액을

청구법인은 우선수익자에게 상환할 공사비 채무에서 차감하여야 할 것인데,

쟁점신탁계약 체결시점에 신탁부동산에 대해 공급가액을 확정한 사실이 없었으며, 청구법인 및 우선수익자도 공사비에 대한 채무 및 채권을 조정한 사실이 없다.

따라서, 쟁점신탁계약으로 인하여 과세대상부동산의 통제권 및 실질적 소유권이 청구법인에 있는 담보신탁이 분명하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점신탁계약이 부동산 담보신탁이라는 주장에 대하여

(가) “신탁”이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는자(수탁자)의 특별한 신임관계에 기하여 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 되는 법률관계를 말하며(

「신탁법」제1조

), 수익자가 위탁자 자신이 되는 경우를 ‘자익신탁’이라 하고, 수익자가 위탁자가 아닌 제3자가 되는 경우를 ‘타익신탁’이라 할 것인 바, 부동산처분신탁은 위탁자가 신탁회사에 부동산 처분을 의뢰하고 신탁회사가 신탁부동산을 처분하여 그 처분대금을 수익자에게 지급하는 형태이며, 담보신탁은 부동산 소유자가 자신의 채무이행을 보장하기 위해 소유권을 신탁회사에 이전하고 그 신탁의 수익자를 채권자로 지정하여, 담보력이 유지되도록 관리하다가 당해 피담보채무에 대한 기한이익 상실 등 소정의 환가사유가 발생 시 수익자(채권자)의 환가 요청에 따라 신탁부동산을 처분·환가하여 채권자에게 채권을 변제하게 하는 형태인데, 쟁점신탁계약서를 보면, 청구법인이 OOO건설에게 지급하여야 할 미지급공사대금의 지급을 위하여 우선수익자를 OOO건설로 지정하였던바, 수탁자는 쟁점신탁부동산을 처분하여 그 대금을 우선수익자에게 지급하는 계약으로 수익자가 위탁자가 아닌 제3자가 되는 타익신탁에 해당하며, 청구법인이 OOO건설에게 미지급한 공사대금 지급을 위하여 수탁자에게 쟁점신탁부동산의 처분을 위임한 것으로 부동산처분신탁과 담보신탁이 혼용된 신탁계약이며, 청구법인이 주장한대로 신탁계약의 명칭은 부가가치세법상 과세대상 거래인지 판단함에 있어 영향을 미치지 아니하고, 수익자가 위탁자가 아닌 제3자가 되는 타익신탁인 경우 부가가치세법상 과세대상 거래인지 여부를 판단하여야 하며, 쟁점신탁계약은 위탁자인 청구법인이 아닌 OOO건설이 우선수익자로 지정된 타익신탁에 해당한다.

(나) 청구법인은 신탁부동산 처분 시 명도책임 및 하자책임은 모두 청구법인에게 있다고 주장하나, 우선수익자인 OOO건설은 쟁점신탁부동산의 처분시기, 가격, 방법, 조건 등을 결정하여 수탁자에게 처분요청을 할 수 있고, 청구법인은 이에 대하여 일체의 이의를 제기하지 못하며, OOO건설의 요청에 따라 소유권을 이전한 경우 신탁부동산에 대한 하자담보책임을 포함한 일체의 매도인으로서의 의무 등은 청구법인 및 OOO건설이 이를 연대하여 책임진다고 명시되어 있어 신탁부동산처분의 명도책임 및 하자책임이 모두 청구법인에게 있다는 주장은 옳지 않다.

(다) 청구법인은 쟁점신탁부동산의 처분대금이 미회수 채권보다 많은 경우 추가적 권리를 갖지 않으며, 적은 경우 잔여미회수채권에 대한 청구권이 소멸되지 않는다고 주장하나, 쟁점신탁계약 체결 시 청구법인이 OOO건설에 지급하여야 할 미지급금이 OOO만원이나 신탁체결 이후 5년이 지난 2012.12. 현재 미지급금이 OOO만원으로 쟁점신탁계약으로 OOO건설에게 지급할 채권 이외에 수익발생여부는 불투명하며, 신탁부동산 처분대금이 적은 경우 잔여 미회수채권에 대한 청구권이 소멸되지 않음은 쟁점신탁계약의 부가가치세 과세대상인지 여부와는 별개의 사안이다.

(2) 청구법인은

부동산처분신탁 부동산의 ‘실질적 통제권’이 우선수익자인

OOO건설에게 이전된 것이 아니라는 주장이나, 우선수익자인

OOO

건설은 수탁자에게 쟁점신탁부동산의 처분에 대한 구체적인 시

기, 가격, 방법, 조건 등으로 처분을 요청할 수 있으며, 청구법인은 이에 대하여 일체의 이의를 제기하지 못한다고 명시되어 있어 사실상 신탁부동산의 처분권한은 OOO건설에게 있다고 보아야 할 것이다.

(3) 청구법인은 신탁부동산의 유지·관리 업무는 계속 청구법인의 책임 및 계산 하에 수행된다고 주장하나, 청구법인은 OOO건설의 사전 동의없이 쟁점신탁부동산의 양도·이전·임대 또는 처분행위를 할 수 없으며, 쟁점신탁부동산의 임대차계약 등 임대차관리행위 일체도 OOO건설에게 권한과 책임이 있으므로 사실상 OOO건설이 쟁점신탁부동산의 관리업무를 수행하였다고 보아야 할 것이다.

(4)

청구법인은 신탁계약 해지가 가능하며 반환청구권이 있다고 주장하나, 쟁점

신탁계약은 OOO건설의 해지의사표시가 없는 한 1년씩 자동으로 연장되며, 청구법인은 OOO건설의 서면동의 없이 신탁을 해지할 수 없다고 명시되어 있어 사실상 OOO건설의 동의 없이 청구법인이 신탁을 해지하는 것은 불가능하고, 그 밖에 [특약사항] 제14조(신탁보수)에서는 본 계약〔별지5〕“신탁보수에 관한 약정”에도 불구하고 본 신탁계약에 의한 토지와 건물을 합산한 총재산가액을 기준으로 금 OOO원으로 하여 본 계약 체결 후 2주일 이내에 OOO건설이 수탁자에게 현금 일시불로 지급하였으며, 분양계약서에 중도금 및 잔금 납부계좌가 우선수익자인 OOO건설의 계좌로 되어있고, 대법원 판례(2005두2254, 2006.1.13)에 의하면, 타익신탁의 경우 그 우선수익권이 미치는 범위 내에서는 신탁재산의 관리·처분 등으로 발생한 이익과 비용도 최종적으로 수익자에게 귀속되어 실질적으로는 수익자의 재산으로 돌아가는 것으로 되므로 이 경우 사업자 및 이에 따른 부가가치세 납세의무자는 위탁자가 아닌 수익자로 보아야 한다며, 처분신탁부동산에 대한 실질적 통제권은 계약서의 내용과 관계없이 실질적으로 수익자에게 있다고 판시하고 있고, 이 경우에 부가가치세 납세의무자는 수익자에게 있다고 보았으며, 조세심판원(국심 2005서2839, 2005.12.7.)도 실질적 통제권이전여부를 판단하는 기준은 신탁부동산의 최종 처분 권한, 임대차계약 체결의 주체, 신탁부동산의 반환청구권 가능여부, 수익자가 위탁자 동의 없이 분할, 병합, 질권설정, 기타 제3자에게 임의로 양도 가능 등이 있으며 수익자가 이러한 권한을 행사하면 실질적 통제권이 이전된 것으로 보았다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

신탁부동산에 대한 실질적 소유권 및 통제권이 우선수익자로 이전되어 신탁계약시점을 재화의 공급시기로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1)

「부가가치세법」제6조

(재화의 공급) 제1항에서

재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도

또는 양도하는 것으로 하고, 제5항에서 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매에 있어서는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 보고, 제9조(거래시기) 제1항 제2호는

재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하

게 되는 때를 공급시기로 하며, 같은

법 시행령 제21조(

재화의 공급시기) 제1항 제1호는

현금판매·외상판매 또는 할부판매의 경우에는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때를 공급시기로 되어 있다.

한편,「

신탁법」제1조

(목적과 정의) 제1항에서 신탁이라 함은 신탁설정자(이하 위탁자라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다)와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 수익자라 한다)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말하고,

제51조(수익자의 이익향수) 제1항은 신탁행위에 의하여 수익자로 지정

된 자는 신탁이익의 향수를 승낙한 것으로 추정하여 신탁이익을 향수하며, 제2항은 수익권이 부담있는 경우에는 수익자로 지정된 자의 신탁이익향수의 의사표시가 있어야한다고 규정되어 있다.

(2)

청구법인(갑)과 OOO건설간의 공사도급계약서(2004.3.)의 주요내용은 아래와 같다.

OOO

(3) 청구법인(갑), 수탁자(을) 및 OOO건설(병)간의 부동산처분신탁계약서(부동산처분신탁 제2007-36-2, 2007.7.20.) 주요내용은 아래와 같다.

OOO

(4) 청구법인의 2007사업연도 및 2012사업연도 세무조정계산서를 보면, 청구법인은 쟁점신탁부동산에 대하여 신탁일 이후에도 2007사업연도 및 2012사업연도 세무조정계산서 대차대조표에 재고자산(완성주택, 건물 및 토지가액)으로 2007사업연도 OOO만원, 2012사업연도 OOO만원을 각각 계상한 것으로 나타난다.

(5) 처분청은 쟁점신탁계약시점에 쟁점신탁부동산의 통제권 및 실질적 소유권이 이전된 타익신탁이라며, 쟁점신탁부동산 중 공급계약

서(샘플 3건)를 제출하였고 그 중 202동 1004호를 보면 아래와 같다.

OOO

(6) OOO건설은 이 건과 관련하여 과세관청으로부터 2007년 제2기분부터 2009년 제2기분까지 세금계산서 수취증빙불비가산세 등 부가가치세 OOO억원을 부과 받아 이를 납부한 것으로 나타난다.

(7)

살피건대, 쟁점신탁부동산은

청구법인과 OOO건설이 체결한

공사도급계약(제6조) 특약사항에 따라 미분양 물건을 신탁계약 및 신탁등기 후 처분하여 공사비 채무를 보전하는 방안을 선택하기로 하여 이에 따라 그 실질목적은 특약사항

제1조에서 규정한 바와 같이 우선수익자인 OOO건설이 청구법인에게 갖는 공사비

미수채권을 보전하기 위한 목적으로 보이는 점,

「신탁법」제51조

제2항의 규정에 따라 수익권이 부담되어 있는 경우 수익자로 지정된 자의 신탁이익향수의 의사표시가 있어야 하나, 쟁점신탁부동산에 대한 어떠한 평가나 수익권증서 발행이 없고, 실질적인 공급가액이 확정되지 아니한 점, 별지2를 보면 우선수익자인 OOO건설과 함께 청구법인이 신탁원본 및 수익의 2순위의 수익자로 지정되고, 신탁부동산의 매매대금을 청구법인에 대한 채권으로 정산하도록 약정되어 있어 정산결과, 공사 미지급채무를 변제 후 잔여금이 있을 경우는 잔여금이 청구법인에게 귀속될 것으로 보이는 점, 쟁점신탁부동산에 대한 대가관계청산이 완료되지 않아 쟁점신탁계약을 대물변제로도 볼 수 없다고 보이는 점, 쟁점신탁계약(제13조, 특약 제7조)에서 신탁부동산의 보유세 및 제세공과금 부담, 하자책임 등 관리책임의 부담과 비용은 청구법인의 책임하에 행하도록 하고 있어 그 귀속이 청구법인인 점, 신탁계약 이후에도 청구법인은 시행사로서 분양업무 및 유지·관리 업무를 계속하며, 신탁부동산처분시 그 처분가액을 청구법인과 OOO건설이 협의하여 정한 금액으로 하도록 정하고 있어 쟁

점신탁부동산의 실질적 통제권이 OOO건설로 완전히 이전된 것으로 볼 수 없는 것으로 보이는 점,

청구법인은 쟁점신탁부동산에 대하여 신탁일 이후에도 2007사업연도 및 2012사업연도 세무조정계산서 대차대조표에 재고자산으로 하여 OOO만원, OOO만원상당을 각각 계상하고 이를 처분청에 신고한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 보아 쟁점부동산신탁은 OOO건설의 청구법인에 대한 채권회수의 일환으로서 쟁점신탁부동산에 대한 쟁점신탁 계약시에 쟁점신탁부동산의 통제권 또는 실질적 소유권이 우선수익자인 OOO건설로 이전되지 않아 재화의 공급이 있었던 것으로 보기는 어려워 보인다.

따라서, 처분청이 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.