국심2001서1788 (2001.12.18)

1. 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO OOOOO OO OOOO에 대한 평가액 63,000,000원을 주택상속공제로 공제하여야 한다는 주장은 각하하고,

2.나머지 청구는 기각합니다.

1. 처분개요

처분청은 이OO(이하 “피상속인”이라 한다)가 1996.9.26. 사망함에 따라 상속인 OO화, OO의, OO희(이하 “청구인들”이라 한다)가 신고한 상속세에 대한 조사를 실시하여 신고누락된 상속재산에 대하여 2001.5.15. 청구인들에게 상속세 374,015,820원을 결정고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 2001.8.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 상속재산에 포함된 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOOOO OO OOOO(이하“쟁점주택”이라 한다)는 주택상속공제 요건을 충족하고 있으므로 쟁점주택의 평가액 63,000,000원을 주택상속공제로 공제하여야 한다.

(2) 상속재산가액은

상속세법 제9조

제1항에서 시가로 평가하도록 규정하고 있고 시가산정이 어려운 경우 같은 조 제2항 및 4항에서 보충적 평가방법으로 적용하도록 규정하고 있는바 처분청이 청구인들의 상속재산인 서울특별시 중구 OOO가 OOOOOOO 소재 대지 39.7㎡, 건물 63.9㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)에 대한 평가를 보충적 평가방법인

상속세법 제9조

제4항 및 같은 법 시행령 제5조의2 제6항의 임대료에 의한 환산방법을 적용하여 1,290,909,080원으로 평가하였으나 이는 총리령이 정하는 율에 따라 평가액이 결정되고 이 율은 1년 만기 정기예금이자율을 감안하여 정하여 지는 것으로 개별부동산의 특성을 반영하지 못하고 있고, 상속재산가액을 평가함에 있어 시가는 다수인간의 자유거래에서 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만 공신력 있는 기관이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액도 시가로 보는 것이(국심99중 1833호, 2000.2.28. 및 국심98서 3134호, 99.8.23. 같은 뜻) 상속세의 시가주의에 부합되고 담세능력에 따라 조세를 부과하는 원칙에도 맞는 것이므로 쟁점부동산을 OO감정평가법인이 평가한 1,092,573,000원과 (주)OOO감정평가법인이 평가한 1,092,573,000원중 높은 가액인 1,103,212,600원으로 평가하여 상속세를 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 주택상속공제를 하여야 한다는 청구주장은 쟁점주택의 평가액 63,000,000원을 주택상속공제로 공제하여 이미 경정결정 하였으며,

(2) 청구인들은 쟁점부동산을 2001.7.9. 상속개시일을 기준으로 소급감정한 1,103,212,600원으로 평가하여야 한다고 주장하고 있으나 감정가액을 시가로 보기 위해서는 상속개시일 전후 6개월내에 공신력 있는 감정기관이 감정한 가액 이어야 하므로 요건에 맞지 않고, 시가가 불분명하므로 임대료 환산방법으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인들이 쟁점주택(평가액 63,000,000원)을 주택상속공제로 공제하여야 한다는 주장의 당부와

(2) 쟁점부동산을 소급감정(2001.7.9.)한 가액으로 평가할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

(1) 상속세법( 1996.12.30. 법률 제5193호로 개정되기 전의 것)

제9조 【상속재산의 가액평가】

① 상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여당시의 현황에 의한다. (1993. 12. 31 개정)

② 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류 규모 거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다. (1994. 12. 22 신설)

④ 다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산 (1988. 12. 26 개정)

4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산 (1988. 12. 26 신설)

⑤ 지상권 및 정기금 등에 대하여서는 당해 권리의 잔존기간등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 가액을 평가한다. (1994.12. 22 개정)

(2) 상속세법시행령(1996.12.31.대통령령 제15193호로 개정되기 전의 것)

제5조 【상속재산의 평가방법】

② 유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 토지의 평가 (1990. 5. 1 개정)

가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (1996. 6. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률시행령 부칙)

나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

1의 2. 건물의 평가 (1990. 5. 1 신설)

가. 나목의 경우를 제외하고는

지방세법시행령 제80조

의 규정에 의한 시가표준액에 의한 가액에 의한다. (1996. 4. 27 ; 지방세법시행령 부칙)

나. 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액에 의한다.

제5조의 2 【담보제공된 재산가액의 평가】

법 제9조 제4항에서 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액 이라 함은 다음의 금액을 말한다. (1981. 12. 31 신설)

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 상속개시당시 가액으로 안분하여 계산한 금액

3. 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액(2인이상의 감정가액이 있을 때에는 최고의 가액)이 있는 경우에는 그 가액 (1990. 12. 31 개정)

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금

6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액 (1994. 12. 31 개정)

(3) 상속세법시행규칙(1996.3.26. 총리령 제558호로 개정된 것)

제5조 【재산의 평가방법】

① 영 제5조 제5항 제1호의 산식 및 영 제5조의 2 제6호에서 “총리령이 정하는 율”이라 함은 100분의 10을 말한다.(1996. 3. 26 개정)

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점1의 쟁점주택을(평가액63,000,000원) 주택상속공제로 공제하여야 하는지에 대해 본다

(가) 본안심리에 앞서 청구적법성에 대하여 보면 처분청은 피상속인의 사망(1996.9.26.)으로 청구인들이 1997.7.8. 상속세를 신고한데 대하여 조사를 통하여 2001.5.10. 상속세를 결정하면서 쟁점주택의 평가액 63,000,000원을 주택상속공제는 하지 아니하고 상속재산가액에 포함하여 결정하였으나 주택상속공제를 하여야 한다는 청구주장을 받아들여 2001.8.30. 쟁점주택의 평가액 63,000,000원을 주택상속공제로 공제하여 경정한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(나) 따라서 쟁점주택에 대한 주택상속공제를 하여야 한다는 부분에 대한 주장은 이건 심판청구 결정일 현재 청구대상이 존재하지 아니하므로 청구주장을 각하 하여야 할 것으로 판단된다.

(2) 다음으로 쟁점부동산의 평가를 2001.7.9. 감정한 가액(1,103,212,600원)으로 평가하여야 한다는 주장에 대해 본다.

(가) 청구인들이 상속세 신고시(1997.7.8.) 쟁점부동산을 기준시가로 평가(991,852,800원)하여 신고하였으나 처분청이 쟁점부동산을

상속세법 제9조

제4항제4호 및 같은 법 시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 임대보증금과 임대료를 이자율(10%)로 환산·평가한 금액 1,209,909,080원하여 결정한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(나) 청구인들은 처분청이 결정한 쟁점부동산의 평가액은

상속세법 제9조

제4항제4호 및 같은 법 시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 임대료를 총리령이 정하는 이자율로 환산한 것으로 상속개시 당시(1996.9.26.)의 총리령이 정하는 율인 10%로 환산하면 평가액이 1,290,909,080원이나 1997.7.1. 당시의 총리령이 정하는 율인 18%로 환산하면 806,060,060원으로 변동율이 62%로 기준시가로 평가한 변동율96%(1996.9.26.의 기준시가인 991,852,800원과 1997.7.1.의 기준시가인 956,058,900원의 변동율)와 비교해볼 때 변동율이 커서 불합리하고, 상속재산의 평가는 시가평가가 원칙이므로 OO감정평가법인이 평가한 가액(1,103,212,600원)과 (주)OOO감정평가법인이 평가한 가액(1,092,573,000원)중 높은 금액인 1,103,212,600원으로 평가하여야 한다고 주장하며 감정평가서를 제시하고 있다.

(다) 먼저, 쟁점부동산을 청구인들이 주장하는 감정가액으로 평가할 수 있는지 여부를 살펴보면 상속개시당시 실지거래가액이 없는 경우 상속개시 후에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우에는 소급감정가액이라 하더라도 그 가액을 시가로 볼 수 있으나 감정가액의 신뢰성 여부는 사안별로 제반 정황 등에 미루어 별도로 판단하여야 할 것(국심93부1731, 1993.12.30, 같은 뜻)인 바, 일반적으로 감정평가서의 작성시점으로부터 감정평가의 가격시점까지 6개월 이상 소급하여 감정·평가한 가액이나 상속세신고 목적으로 감정한 가액 등은 그 감정가액이 상속개시 당시의 시가를 적절히 반영한 것으로 인정하기 어렵다 할 것이므로 상속세가 고지(2001.5.15.)된 후인 2001.7.9. 심판청구목적(세무서 제출용)으로 작성된 이건 감정가액은 객관성이 있는 시가로 인정하기 어렵다고 인정된다.

(라) 상속재산의 평가는 상속개시당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 상속개시당시의 개별공시지가 및 과세시가표준액(쟁점부동산의 경우 991,852,800원)으로 평가하여야 하나

상속세법 제9조

제4항 제4호에서 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 같은법 같은조 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액으로 한다고 규정하고 있으므로 임대사업에 사용되고 있는 쟁점부동산을 임대보증금(2억원)과 임대료를 상속개시당시의 재무부령이 정하는 율로 환산한 금액(1,090,909,080원)을 합한 금액인 1,290,909,000원으로 평가하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항제1호·제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.