조심2010중1696 (2011.06.24)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 및 자녀들인 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인 등”이라 한다)은 2007.7.2. 청구인의 배우자 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)이 사망하자, 피상속인 소유의 OOO OOO OOO OOO OOOOO 답 4,092㎡, 같은 리 245 답 192㎡, 같은 리 247-5 답 339㎡, 같은 리 247-6 답 2,842㎡, 같은 리 산6-2 임야 9,275㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속을 원인으로 취득하고, 2008.1.2. 쟁점부동산의 가액을 75억원(이 중 청구인 지분 3/11)으로 시가평가하여 상속세 338,479,740원을 신고·납부하였고, 청구인 등은 2008.7.7. 쟁점부동산을 (O)OOOOOOO 7,956백만원으로 양도한 후 2008.9.29. 쟁점부동산의 취득가액을 75억원으로, 양도가액을 7,956백만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인 등이 신고한 쟁점부동산가액 75억원을 시가로 인정하여 2009.1.2. 상속세를 결정하였다가, 2009.5.27. 쟁점부동산을 개별공시지가인 4,229백만원으로 평가하여 상속세를 감액하여 경정하였고, 2009.6.12. 다시

「상속세 및 증여세법」제66조

에 의거 쟁점부동산의 시가를 4,533백만원으로 보아 상속세를 재경정하면서 청구인 등이 쟁점부동산을 양도하고 신고한 취득가액 75억원을 부인하고 상속세 재경정시 평가금액인 4,533백만원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 2009.6.15. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 289,258,340원을 경정·고지하였다.

다. 청구인 등은 이에 불복하여 2009.9.4. 이의신청을 거쳐 2010.4.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

피상속인이 2007년 3월 무렵 OOOOOOOO으로부터 대출을 받으면서, OOOOOOOOO 2007.3.12. 쟁점부동산 중 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 8,544㎡(9,275㎡ 중 도로예정부분 731㎡를 제외한 면적)를 OOOOOOOOO 통하여 감정평가한 결과 감정평가액이 3,186,816,000원이고, 동 감정가액을 ㎡당 환산하면 372,988원(=3,186,816,000원/8,544㎡)이며, 이를 적용하여 상속개시(2007.3.12.) 당시 쟁점부동산의 시가로 환산하면 6,243,819,120원(=372,988원×16,740㎡)이고, 감정평가일인 2007.3.12.과 상속개시일인 2007.7.2.까지 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이

없었으며, 일반적으로 ‘임야’의 시가가 ‘답’의 시가에 비해 낮다는 점을

고려한다면 상속개시 당시 쟁점부동산의 시가는 적어도 6,243,819,120원 이상으로 보는 것이 타당하다.

청구인은 2008.1.28. OOOO(O)O 쟁점부동산 전체를 80억원에 양도하는 취지의 계약서까지 작성하였는데, 토지거래허가 및 기타 사정이 맞지 않아 계약 체결은 무산되었다 하더라도 OOOO(O)가 2007년 12월 하순경 쟁점부동산을 80억원에 매수하기 위하여 이를 알선하기 위한 용역약정서까지 작성하였던 점, 위 거래를 주선하였던 공인중개사들이 쟁점부동산의 시세가 평당 150만원(㎡당 453,750원) 상당이라고 확인하고 있는 점, 2008.7.3. (O)OOOOOOO 쟁점부동산을 7,956백만원에 매도하는 계약을 체결한 후 4일 만에 매매대금 7,956백만원을 일시에 지급받았던 점 등에 비추어 볼 때 대법원 판례(대법원

2000두2976, 2002.12.6.) 및 조세심판원 결정(국심 2007서1290, 2007.7.23.,

조심 2008서3079, 2009.4.16.)의 취지와 같이 상속개시일 전·후 매매계약이 무효가 되었다고 하더라도 매매계약체결일과 상속개시일 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다는 특별한 사정이 없는 이상 당해 매매계약에 따른 매매대금은「상속세 및 증여세법」상 ‘시가’로 볼 수 있어 상속개시 당시 쟁점부동산의 시가가 80억원보다 조금 낮았다고 보는 것이 합리적일 것이므로 상속세 신고시 신고한 가액(75억원)이 쟁점부동산의 시가라 할 것이다.

나. 처분청 의견

OOOOOOOOO 요청에 의하여 감정평가한 서류에 의하면 쟁점부동산 중 일부인 OOO OOO OOO OOO OOOOO 감정가액은 쟁점부동산의 전체필지가 아닌 일부필지에 대한 감정평가금액으로 공시지가도 상이하고 토지의 면적, 위치 등 외형상 여건을 감안하면 시가로 볼 수 없고, 1개 감정기관이 평가한 감정가액은

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 규정한 시가의 범위에는 포함되지 아니하며, 2008.1.28. 청구인과 OOOO(O)O 쟁점부동산의 매매계약을 체결하였다가 해지한 부동산매매계약서를 보면 쟁점부동산의 공동상속인들 전체 명의가 아닌 정명심 명의만이 있고, 매도자 및 매수자의 서명날인이 없는 것으로 볼 때 신빙성이 없고, 2008.7.3. OOOOOO(O)O 7,956백만원에 체결한 매매계약은 평가기준일(상속개시일)로부터 6개월이 경과하였으며, 개별공시지가가 2007년 258천원/㎡에서 2008년 282천원/㎡으로 9.3% 상승한 점 등으로 볼 때

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항에 의한 시가로 인정된다고 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

「상속세 및 증여세법」상 보충적

평가방법(제66조

의 규정에 의한 평가)에 의하여 상속재산인 쟁점부동산의 취득가액을 평가하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

⑤취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

(2) 소득세법 시행령

제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨상속 또는 증여(

「상속세 및 증여세법」 제33조

내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙등】①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

②제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

제66조【저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례】다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3.

전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙등】①법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거

래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다.

(가) 청

구인 등은 피상속인이 사망하자, 피상속인 소유의 쟁점부동산을 상속을 원인으로 취득하고, 쟁점부동산의 가액을 75억원으로 시가평가하여 상속세를 신고·납부하였고, 쟁점부동산을 (O)OOOOOO에 7,956백만원으로 양도한 후 쟁점부동산의 취득가액을 75억원으로, 양도가액을 7,956백만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

(나) 처분청은 청구인 등이 신고한 쟁점부동산가액 75억원을 시가로 인정하여 상속세를 결정하였다가, 쟁점부동산을 개별공시지가인 4,229백만원으로 평가하여 상속세를 감액하여 경정하였고, 다시

「상속세 및 증여세법」제66조

에 의거 쟁점부동산의 시가를 4,533백만원으 보아 상속세를 재경정하면서 청구인 등이 쟁점부동산을 양도하고 신고한 취득가액 75억원을 부인하고 아래 <표>와 같이 상속세 재경정시 평가금액인 4,533백만원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 과세한 사실이 확인된다.

OOOOOOOOO OOOO OO O OO OO

(OO O O, OO

)

(다) 쟁점부동산 중 일부인 OOO OOO OOO OOO O OOO 9,275㎡에 대한 OOOOOOOO(OO OOO O OOOOOOOO, 평가 목적 : 담보)의 감정평가서(2007.3.12.)에 의하면, OOO OOO OOO OOO O OOO 8,544㎡(9,275㎡ 중 도로예정부분 731㎡을 제외한 면적)를 3,186백만원으로 감정평가한 사실이 확인된다.

(라)

청구인 등이 OOOO(O)O 2008.1.28. 체결한 부동산 매매계약서를 보면,

청구인 등은 OOOO(O)O 쟁점부동산 전체를 80억원에 양도하는 계약서를 작성하였으나, 계약체결은 OO세무서 압류 등의 사유로 무산되었고 매매계약서에 매수자 및 매도자의 날인이 없는 것으로 나타난다.

(마) 청구인 등이 제출한 용역약정서에 의하면, OOOO(O)O 2007년 12월 하순경 쟁점부동산을 80억원에 매수하기 위해 용역약정서를 작성한 사실이 기재되어 있으나, 수주자의 상호(성명) 및 날인은 없는 것으로 나타난다.

(바) 청구인 등은 2008.7.3. 쟁점부동산을 OOOOOO(O)O 7,956백만원에 매도하는 내용의 매매계약서를 작성하고 쟁점부동산을 매도하였으며, 2008.7.7. 소유권이전등기를 경료한 사실이 청구인 등이 제출한 매매계약서, 등기부등본 등에 의하여 확인되나, 매매대금 관련 금융증빙은 제출하지 아니하였다.

(사) 청구인 등이 OOOO(O)O 쟁점부동산 매매계약 체결 당시 거래를 주선하였던 공인중개사 OOO 외 2인은 2007년 12월 현재 쟁점부동산의 평당 시가가 1,500,000원임을 확인하고 있다.

(2) 위 사실관계를 근거로 상속재산인 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득가액을「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법에 의하여 시가를 평가하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 본다

.

(가) 피상속인이 2007년 3월에 OOOOOOOO으로부터 대출을 받으면서, OOOOOOOOO 쟁점부동산 중 일부를 OOOOOOOOO 통하여 감정·평가한 결과, 감정평가액이 3,186백만원이고, 동 감정가액을 ㎡당 환산하면 372,988원이며, 이를 적용하여 상속개시 당시 쟁점부동산의 시가로 환산하면 6,243백만원인 점, 청구인은 OOOO(O)O 쟁점부동산 전체를 80억원에 양도하는 취지의 계약서까지 작성하였는데, 토지거래허가 및 기타 사정이 맞지 않아 계약 체결은 무산되었다 하더라도 OOOO(O)O 쟁점부동산을 80억원에 매수하기 위하여 이를 알선하기 위한 용역약정서까지 작성하였던 점, 위 거래를 주선하였던 공인중개사들이 쟁점부동산의 시세가 평당 150만원 상당이라고 확인하고 있는 점, (O)OOOOOOO 쟁점부동산을 7,956백만원에 매도하는 계약을 체결한 후 4일 만에 매매대금 7,956백만원을 일시에 지급받았던 점 등에 비추어 볼 때 상속개시 당시 쟁점부동산의 시가가 80억원보다 조금 낮았다고 보는 것이 합리적일 것이므로 상속세 신고시 신고한 가액이 쟁점부동산의 시가라고 주장하고 있다.

(나) 그러나,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항 제2호에서 ‘당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’을 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있어 1개 감정기관이 평가한 감정가액은

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 규정한 시가의 범위에는 포함되지 않는 것인 바(

조심2009서182, 2010.2.2.), 청구인 등이 쟁점부동산의 시가라고 주장하면서 제시한 감정가액은 2개의 감정평가기관이 평가한 가액이 아닌 1개의 감정평가기관이 평가한 가액일 뿐만 아니라 쟁점부동산 전체를 감정한 것이 아니라 일부분에 대하여만 감정평가한 점, 청구인과 OOOO(주)가 체결하였다가 계약이 무산된 부동산매매계약서에 매도자 및 매수자의 서명·날인이 없는 등 계약서의 신빙성이 의문시 되어 실질적인 매매계약이라고 보기 어려운 점, OOOOOO(O)O 체결한 매매계약과 관련하여 매매대금 관련 금융증빙을 제출하지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 상속재산인 쟁점부동산에 대하여 취득당시 시가가 확인되지 아니하는 경우로 보아

「상속세 및 증여세법」제66조

에 의하여 쟁점부동산의 시가를 평가하여 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유가 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.