대법원 2000두2976 (2002.12.06)

[1] 피상속인이 매매로 취득한 부동산의 권리의 일부가 타인에게 속한 경우 매도인의 담보책임 및 상속재산의 범위

[2] 피상속인 소유의 부동산에 관하여 체결된 토지매매계약이 상속개시 이전에 이미 토지거래허가와 관련하여 확정적으로 무효인 상태라면 그 부동산은 상속재산에 포함되어야 하는 한편 그 매매대금의 반환채무도 상속재산에서 공제할 채무에 포함된다고 한 사례

[3] 상속개시일로부터 약 3년 8개월 이전에 이루어진 매매가격을 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있다고 한 사례

【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 장철우)

【피고, 상고인】 마포세무서장

【원심판결】 서울고법 2000. 4. 7. 선고 96구43739 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 1. 제1주장에 관하여

원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고가 원고들에 대하여 이 사건 상속세부과처분을 함에 있어, 상속개시일인 1994. 8. 15. 당시에 피상속인인 망 소외 1의 소유 명의로 등재되어 있던 경기 파주시 (주소 1 생략) 임야 19,992㎡ 및 같은 리 (주소 2 생략) 임야 21,338㎡(원래 같은 리 (주소 1 생략) 임야 41,330㎡이었으나 1989. 10. 10. 위와 같이 분할됨, 다음에는 '이 사건 제1부동산'이라 쓴다)를 이 사건 상속재산에 모두 포함시키고 그 가액을 상속개시 당시의 개별공시지가에 의한 금 392,635,000원(= 41,330㎡ × 9,500원)으로 평가하였으나, 이 사건 제1부동산은 피상속인이 1989. 7. 5. 소외 2로부터 대금 270,000,000원에 매수하여 소유권이전등기까지 경료받은 토지인데, 그 중 9,380㎡ 부분은 위의 매매 이전에 이미 소외 2와 소외 3 사이의 소송에서 소외 3의 소유로 확정되었던 토지이어서, 이 사건 제1부동산 중 9,380㎡ 부분에 관하여 경료된 소외 2 명의의 소유권이전등기 및 이에 기하여 경료된 피상속인 명의의 소유권이전등기는 모두 원인을 결여한 무효의 등기라고 할 것이므로, 이 사건 제1부동산 중 9,380㎡ 부분(개별공시지가에 의한 평가금액 89,110,000원)은 이 사건 상속재산에서 제외되어야 하고, 한편 피상속인은 위의 매매계약에도 불구하고 그 매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 이를 양도받지 못하게 됨으로써 이미 지급한 매매대금 중 위의 9,380㎡ 부분에 해당하는 매매대금액 61,277,522원(= 금 270,000,000원 × 9,380㎡/41,330㎡)을 소외 2로부터 반환받을 수 있는 권리가 있다고 할 것이고, 여기에서 피상속인이 미지급한 매매대금채무 금 30,000,000원을 공제하면 결국 피상속인의 소외 2에 대한 매매대금반환채권은 금 31,277,522원이 남게 되므로, 위의 채권은 이 사건 상속재산에 포함되어야 한다고 판단하였다.

그러나 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 경우, 선의의 매수인은 매도인에게 담보책임을 물어 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있을 뿐만 아니라 이로써 전보되지 못하는 손해가 있는 경우에는 그 손해배상도 청구할 수 있다고 할 것인데(민법 제572조 참조), 피상속인이 위의 매매계약 당시에 매매의 목적이 된 이 사건 제1부동산 중 위의 9,380㎡ 부분의 소유권이 매도인인 소외 2에게 속하지 아니함을 알지 못하였다면 피상속인은 선의의 매수인에 해당하고, 따라서 피상속인은 소외 2에 대하여 감액대금반환을 청구할 수 있을 뿐만 아니라 이로 인한 손해배상도 청구할 수 있다고 할 것이다.

그리고 구 상속세법(1994. 12. 22. 법률 제4805호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항은 상속재산의 가액 등은 상속개시 당시의 현황에 의한다고 규정하고 있는바, 이 사건 제1부동산 중 위의 9,380㎡ 부분이 타인에게 속함으로 인하여 이를 양도받지 못하게 됨으로써 피상속인이 갖게 되는 대금감액청구권 및 손해배상청구권은 이 사건 상속재산에 포함되는 것이고, 위의 각 청구권을 합한 가액을 이 사건 상속개시 당시를 기준으로 평가하면, 이 사건 상속재산에서 제외되는 위의 9,380㎡ 부분에 대한 이 사건 상속개시 당시의 개별공시지가에 의한 평가금액 89,110,000원으로 봄이 상당하다고 할 것이다.

그럼에도 견해를 달리하여 대금감액청구권만을 이 사건 상속재산에 포함시킨 원심판결에는 매도인의 담보책임 및 상속재산의 범위에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결의 결과에 영향을 미친 위법이 있으며 이를 지적하는 상고이유의 이 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.

2. 제2, 3주장에 관하여

가. 원심이 인정한 기초적 사실관계

원심은 그의 채용증거들을 종합하여, 피상속인은 1990. 12. 13. 소외 4와 사이에 ① 경기 파주시 (주소 3 생략) 잡종지 5,415㎡, ② 같은 리 (주소 4 생략) 잡종지 12,575㎡(1995. 2. 13. 같은 리 (주소 4 생략) 잡종지 11,812㎡ 및 같은리 (주소 5 생략) 잡종지 763㎡로 분할됨) 및 ③ 같은 리 (주소 6 생략) 전 1,702㎡(다음에는 '이 사건 제2부동산'이라 쓴다)을 대금 1,440,000,000원에 매도하는 매매계약을 체결하고 그 때부터 1991. 4. 22.까지 사이에 6회에 걸쳐 그의 매매대금을 모두 지급받은 사실, 그런데 이 사건 제2부동산은 국토이용관리법상의 토지거래허가구역 내에 위치하고 있어 그 매매계약에 대하여는 관할 관청의 토지거래허가가 필요하였는데, 당시 소외 4는 대구에 거주하고 있어 이 사건 제2부동산 중 ③토지에 대하여는 농지에 대한 자경요건을 갖출 수 없는 상태였고, 한편, 소외 4는 이 사건 제2부동산을 대구에 있던 소외 주식회사 ○○○○ 공장의 이전을 위한 건축부지로 사용하고자 매수하였던 것인데, 당시 공장신축을 위한 최대 허가면적은 건평 600평 정도에 불과하여 소외 4는 1991. 11.경 ②토지의 지상에 부지면적 3,967㎡ 규모의 공장설립신고를 하여 같은 해 12. 19. 파주시장으로부터 신고필증을 교부받았으나 그 부지가 매수토지에서 차지하는 비율이 너무 적다는 이유로 이 사건 제2부동산의 매매계약에 대한 토지거래허가신청을 하지 않은 사실, 그 후 피상속인은 소외 4의 공장설립신고 및 토지거래허가절차의 지연으로 인하여 소유권이전등기가 제때에 이루어지지 않음에 따라 양도소득세가 증가될 것으로 예상된다는 이유로 소외 4에게 그 매매계약에 대한 토지거래허가신청절차에 협력하지 않겠다는 의사를 밝힌 사실, 그러던 중 소외 4는 1993. 4. 28. ①, ③토지를 소외 5에게 대금 559,780,000원에 전매하였으나, 그 후 소외 5가 소외 4를 상대로 매매대금반환 등을 구하는 소를 제기하면서 소외 4의 이전등기절차이행의무의 이행지체를 이유로 그 매매계약을 해제하였고, 1996. 10. 31. 소외 4는 소외 5에게 매매대금반환금 및 손해배상예정액 등으로 합계 금 420,000,000원을 지급하라는 판결이 선고된 사실, 소외 4는 1994. 11. 5. 피상속인을 상대로 이 사건 제2부동산에 대한 소유권이전등기청구의 소를 제기하였다가 1995. 9.경 그 소를 취하하였고, 다시 1995. 11. 8. 원고들을 상대로 서울지방법원 서부지원 96가합15398호로 매매대금 1,440,000,000원의 반환을 구하는 소를 제기하였으며, 그 소송이 계속중이던 1997. 8. 12. 원고들과 사이에 이 사건 제2부동산 중 ②토지에서 분할된 경기 파주시 (주소 4 생략) 잡종지 11,812㎡에 관해서만 소유권이전등기를 경료받고 나머지 토지들은 원고들이 계속 소유하기로 하되, 그에 해당하는 매매대금반환을 위하여 같은 날 원고들로부터 금 530,000,000원을 지급받는 대신 위의 소를 취하하기로 합의하였다는 사실 등을 인정하였다.

나. 제2주장에 관하여

원심은 위의 사실관계를 기초로 하여 이 사건 제2부동산에 관하여 피상속인과 소외 4 사이에 체결된 위의 매매계약은 그 중 잡종지인 ①, ②토지에 대하여는 그 전체 면적 17,990㎡(= 5,415㎡ ＋ 12,575㎡) 중 22% 정도에 불과한 부지면적 3,967㎡ 규모의 공장설립을 위한 것이어서 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의4 제1항 제5호에서 정한 허가제외사유인 "그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우"에 해당하고, ③토지에 대하여는 같은 항 제2호 (다)목 소정의 자경요건을 갖출 수 없었던 것이므로, 결국 그 매매계약은 그 내용이 허가기준에 미달하여 객관적으로 허가가 날 수 없는 경우에 해당하여 그 매매계약 당시부터 확정적 무효인 상태였다고 할 수 있을 뿐 아니라, 그 뒤 매도인인 피상속인이 양도소득세 문제로 인하여 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시하고 매수인인 소외 4 또한 토지거래허가신청을 하지 아니한 채 장기간 방치함으로써 적어도 피상속인이 사망한 1994. 8. 15.까지는 확정적으로 무효인 상태로 되었다고 할 것이므로, 이 사건 상속개시 당시 피상속인은 그 매매계약의 무효에 따라 소외 4로부터 이미 지급받은 매매대금 1,440,000,000원을 부당이득으로 반환할 채무를 부담하고 있었다고 할 것이고, 따라서 이 사건 제2부동산은 이 사건 상속재산에 포함되어야 하는 한편, 그 매매대금의 반환채무도 이 사건 상속재산에서 공제할 채무에 포함된다고 판단하였다.

기록 중의 증거들과 대조하여 살펴보니, 원심의 그 인정 및 판단은 모두 정당하고, 거기에 증거법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하거나 상속세 과세가액에서 제외할 채무에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

그리고 원고들과 소외 4 사이에 이루어진 위 1997. 8. 12. 자 합의는 원고들이 피상속인으로부터 상속받은 매매대금반환채무의 변제와 관련하여, 이 사건 제2부동산 중 ②토지에서 분할된 경기 파주시 (주소 4 생략) 잡종지 11,812㎡에 대하여는 원고들과 소외 4 사이에 그 매매대금을 금 910,000,000원으로 하는 새로운 매매계약을 체결하면서 그 대금을 그 부분만큼의 매매대금반환채무와 상계하고, 원고들은 소외 4에게 나머지 금 530,000,000원을 지급하기로 하는 별도의 약정을 한 것으로 해석함이 상당하므로, 피고가 상고이유에서 주장하는 바와 같이 그 합의로써 무효인 위의 매매계약의 전부 또는 일부가 유효하게 추인되었다고 볼 수는 없다.

상고이유의 이 주장을 받아들이지 아니한다.

다. 제3주장에 관하여

원심은 나아가, 상속재산에 포함되는 이 사건 제2부동산의 가액을 평가함에 있어, 위의 매매계약상의 매매가격을 이 사건 제2부동산의 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있으므로 이에 따라 이 사건 제2부동산의 상속재산가액을 산정하여야 한다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 상속개시일인 1994. 8. 15.부터 약 3년 8개월 전인 1990. 12. 13.에 이루어진 그 매매가격을 이 사건 상속개시 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 매매가격이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 존재하고 위 매매일과 상속개시일 사이에 그 가격의 변동이 없다는 점을 과세관청인 피고가 적극적으로 입증하여야 한다고 전제한 다음, 1993. 4. 28. 소외 4와 소외 5 사이에 이루어진 이 사건 제2부동산 중 일부에 관한 매매계약이나 1997. 8. 12. 원고들과 소외 4 사이에 이루어진 합의의 내용만으로는 이와 같은 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할만한 증거가 없으며, 또한 위 1993. 4. 28. 자 매매계약이나 1997. 8. 12. 자 합의에서 정한 부동산의 가액이 이 사건 상속개시 당시의 시가와 일치하는 것이라고 보기도 어려우므로, 결국 이 사건 제2부동산은 상속개시 당시의 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하여 구 상속세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 제5조 제2항 제1호에 의한 보충적 평가방법에 따라 개별공시지가에 의하여 그 상속재산의 가액을 산정할 수밖에 없다고 판단하였다.

그러나 원심이 확정한 사실관계에 의하더라도, 이 사건 제2부동산에 대하여 피상속인과 소외 4 사이에 체결된 이 사건 매매계약은 일반적인 거래에 따라 이루어진 것으로서 그 매매계약상의 매매가격은 그 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로서 당시의 시가로 볼 수 있고 그 매매계약이 토지거래허가와 관련하여 결국 확정적으로 무효로 되었다고 하여 달리 볼 것은 아니며, 이 사건 매매계약이 이 사건 상속개시일로부터 약 3년 8개월 이전에 이루어진 것이기는 하나, 이 사건 제2부동산의 거래시점별 매매단가를 비교하여 보더라도, 1990. 12. 13. 피상속인이 소외 4에게 이 사건 제2부동산을 매도할 당시의 ㎡당 매매단가는 금 73,126원(= 금 1,440,000,000원 ÷ 19,692㎡)인데, 1993. 4. 28. 소외 4가 소외 5에게 그 중 ①, ③토지를 전매할 당시에는 ㎡당 매매단가가 78,653원(= 금 559,780,000원 ÷ 7,117㎡)이고, 이 사건 상속개시 이후인 1997. 8. 12. 원고들과 소외 4 사이의 합의에 의하여 그 중 ②토지에서 분할된 경기 파주시 (주소 4 생략) 잡종지 11,812㎡를 소외 4에게 이전할 당시에는 ㎡당 매매단가가 금 77,040원(= 금 910,000,000원 ÷ 11,812㎡)으로서, 이 사건 매매계약상의 매매단가를 약간 상회하는 정도로 큰 차이를 보이지 않고 유사한 점, 소외 4는 이 사건 상속개시 이후인 1994. 11. 5. 피상속인의 사망사실을 모르고 피상속인을 상대로 이 사건 제2부동산에 대한 소유권이전등기청구의 소를 제기하였다가 1995. 9.경 그 소를 취하하여 이 사건 상속개시 당시에도 이 사건 매매계약을 그대로 유지하려고 하였다는 점, 그리고 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의할 경우 이 사건 제2부동산의 가액이 그의 매매가격의 41% 정도에 불과한 금 593,633,800원으로 되는 사정 등에 비추어 볼 때, 이 사건 제2부동산은 그의 매매계약일과 상속개시일 사이에 그 가격의 변동이 없었다고 보이니, 기록상 그 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 이 사건에서 그 매매가격을 이 사건 상속개시 당시의 시가로 봄이 상당하다고 할 것이다.

그럼에도 이와 견해를 달리하여 그 매매가격을 상속개시 당시의 시가로 볼 수 없다고 하여 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의하여 이 사건 제2부동산의 가액을 산정한 원심판결에는 상속재산의 평가방법에 관한 법리를 오해하여 판결의 결과에 영향을 미친 위법이 있으며 이를 지적하는 상고이유의 이 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.

3. 결 론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 더욱 심리한 후 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.

대법관 강신욱(재판장) 조무제(주심) 손지열