조심2013서0518 (2013.05.27)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 배우자 최OOO(이하 “피상속인”이라 한다)가 2009.6.25. 사망함에 따라 상속이 개시되었으나 상속세 신고를 하지 아니하였다.

그 후, 청구인은 상속재산인 OOO동 3-46 단독

주택(면적 219.51㎡이고 대지 146.4㎡이며, 이하 “쟁점주택”이라 한다)

을 2010.10.6. 양도한 후 양도가액은 실거래가액인 OOO만원으로, 취득가액은 상속개시일(2009.6.25.)을 기준으로 각각 2011.1.3. 및 2011.1.4. 평가한 2곳의 감정평가법인의 감정가액의 평균액인 OOO만원으로 하여 2011.3.31. 양도소득세 신고를 하였다.

한편, 청구인은 양도소득세 신고 직전인 2011.2.28. 쟁점주택의 시가

를 감정평가법인의 평균감정가액인 OOO만원으로 하고, 상속세 과세표준을 0원으로 하여 상속세 기한후 신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점주택의 취득가액은 상속개시일로부터 6월이 경과

한 후에 감정한 소급감정가액이므로 이를 정당한 취득가액으로 인정하지 아니하여 국토해양부의 개별주택공시가액인 OOO만원으로 하고, 고가주택이며 1세대 1주택인 쟁점주택의 양도차익 중 9억원을 초과 하는 부분에 대한 양도차익 OOO원에 대하여 2012.9.6. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.9.21. 이의신청을 거쳐

2013.1.8. 심

판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 피상속인이 1991.2.27. 쟁점주택을 구입하여 1세대 1주택인 상태에서 2009.6.25. 사망하여 상속이 개시되었으나, 상속개시 1년 후인 2010.6.23. 협의분할에 의한 상속등기가 경료되어 상속세 법정신고기한이 지난 2011.2.28. 기한후 신고를 하였다.

상속세 신고시 상속재산을 평가함에 있어 주식회사 OOO감정평가법인

과 주식회사 OOO감정평가법인의 감정평가서를 받아 평균액으로 신고하였으며, 이는 조세를 부당하게 감소시키기 위한 소급감정이 아니고 현시세를 반영한 감정이었는데, 처분청이 이를 소급감정이라고 하여 인정하지 아니하고 국토해양부의 주택공시가격을 취득가격으로 하여 양도소득세를 결정고지한 것이다.

이 건은 국토해양부가 주택가격 산정을 잘못한데서부터 비롯된 것으

로

실제 양도금액이 OOO만원인 쟁점주택의 가격을 실제매매가격

의

30%에 불과한 OOO만원으로 고시하였고, 취득당시(상속개시일)

쟁점주택의 가격을 OOO만원으로 고시하여 청구인에게 가혹한 양도소득세가 부과된 것이다.

양도가액을 실지거래가액으로 산정하면 상속재산이라도 감정평가금액으로 취득가액을 인정할 수 있는데도 시세의 30% 가격으로 고시된

국토해양부의 개별주택공시가격으로 취득가액을 결정한 것은 납세자

의 권익을 부당하게 침해한 것이다.

쟁점주택을 상속으로 취득해서 양도한 기간(취득등기접수일 2010.6.23.

, 양도등기접수일 2010.10.6.)이 불과 4개월도 채 안되는데, 취득가액은 OOO만원, 양도금액은 OOO만원으로 하여 과세하는 것은 과세의 합목적성이나 과세형평상 청구인에게는 부당한 과세이므로 취소되어야 한다.

(2) 단독주택인 쟁점주택은 아파트나 집단상가와 같이 같은 번지에 같은 면적이 있을 수 없고, 국토해양부의 개별주택공시가격은 시가 반영률이 30%에 불과하고 있는 바, 2009년 국토해양부의 주택공시 가격을 보면 쟁점주택과 같은 동 8-80 주택(이하 “비교대상주택”이라 한다)은 OOO원이고, 쟁점주택은 OOO원이며, 토지의

기준시가는 비교대상주택이 OOO이고, 쟁점주택은 OOO

이며, 면적은 비교대상주택이 대지 114㎡/건물 187.91㎡이고, 쟁점주택

은 대지 146.4㎡/건물 219.51㎡로 비교대상주택의 면적, 기준시가가 낮아 청구인에게 유리하지는 아니하지만 비교대상주택의 양도가액 OOO만원을 매매사례가액으로 적용하여 상속개시 당시 쟁점주택의 시가를 평가하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1)

「소득세법」제97조

제1항, 제5항, 같은 법 시행령 제163조 제9항에

의하면, 상속받은 자산의 실지취득가액은 상속개시일 현재「상속세

및

증여세법」 제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 평가하여야 하는데, 같은 법 제60조 제1항, 제2항 및 제61조 제1항 제1호와 같은 법 시행령 제49조에 의하면, 상속재산의 취득가액은 상속개시일 현재 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액(시가)에 의함이 원칙이며,

이 경우 평가기준일 전·후 6개월(평가기간) 이내의 기간 중 당해재

산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액도 시가로 볼 수 있으나,

청구인이 주장하는 감정평가액은 상속개시일(2009.6.25.)로부터 6개월

이상이 경과한 이후, 2011.1.3. 주식회사 OOO감정평가법인 OOO북부지

사에서, 2011.1.5 주식회사 OOO감정평가법인 북부지사에서 작성한 소급감정가액으로,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

소정의 요건을

갖추지 못하였다고 보이므로 이를 상속개시일 현재 쟁점주택의 시가

로 보기는 어려우므로 취득당시 쟁점주택의 공시가액을 취득가액으로 평가하는 것이 타당하다.

(2) 쟁점부동산과 유사한 주택의 매매사례가액으로 제시한 비교 대상주택은 면적·위치·신축연도·이용 상황 등의 유사성이 없으며, 비교대상의 면적이 작고, 기준시가가 낮다는 것이 납세자에게 불리 하지 않은 과세처분이라고 하여 제한없이 비교대상으로 사용할 수 있는 것은 아니라고 할 것이며(국심 2006서1969, 2007.3.21. 참고),

이러한 점만으로 비교대상주택의 거래가액이 적법한 매매사례가액

으로 인정된다고 하기 어려운 점이 있고, 만일, 매매사례가액을 시가

로 채택함에 있어서 비교대상주택의 면적이 작고 기준시가가 낮다는 것만을 주된 판단기준으로 삼을 경우, 상속·증여재산의 평가에 관하여 처분청의 재량권이 지나치게 확대되어 예측가능성이 줄어들고, 납세자는 상속세 등 신고시 유사성이 적은 경우의 매매사례가액까지 수집하여 신고에 반영하여야 하는 부담을 지게 되므로(조심 2009중301,2009.10.14.) 비교대상주택을 매매사례가액으로 보기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인이 상속받은 쟁점주택의 취득가액을 평가기준일(상속개시일)로부터 6개월이 경과하여 감정평가한 감정평가액으로 할 수 있는지 여부

② 상속재산인 쟁점주택의 시가 평가 시 비교대상주택을 쟁점주택과 유사한 재산으로 보아 매매사례가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가.

제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96

조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비

의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여

세법」 제33조

내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에

대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서

는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」 제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8

월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」 제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2.

「상속세 및 증여세법」 제61조

제1항 제2호 내지 제4호의 규정에

의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물

의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」

제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5

항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과 되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당 하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용

가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가

로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의

종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정

된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 :「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로 평가한 가액으로 한다.

2.

건물 : 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가

격,

구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장

이 산정·고시하는 가액

4. 주택 :「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을

말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격

은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동 주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙등】①법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거

래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한

다.

2.

당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대

하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정

기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액

의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80

이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회

의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여

감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자

가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액.(단서 조항 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 2009.6.25. 상속받은 유일한 상속재산인 쟁점주택을 협의분할에 의한 상속으로 2010.6.23. 소유권이전하여 보유하다가 2010.10.6.(2010.7.26. 매매계약) OOO만원에 양도하고 그 취득 가액은 2곳의 감정평가법인이 2011.1.3. 및 2011.1.4. 각각 감정평가한 평균액인 OOO만원으로 하여 2011.2.28. 상속세 기한후 신고를 하고, 2011.3.31. 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(나) 쟁점주택 매매계약서(2010.7.26.)에 의하면, 쟁점주택은 다가구주택으로서 쟁점주택을 배OOO에게 매매금액 OOO만원(계약금 OOO억원, 중도금 2010.8.24. OOO만원, 잔금 2010.10.6. OOO만

원)에 양도한 것으로 나타난다.

(다) 쟁점주택은 1세대 1주택, 고가주택으로서 전체 양도차익 중 9억원을 초과하는 부분에 대한 양도차익 OOO원에 대하여 과세하였으며, 장기보유특별공제는 상속인인 청구인이 상속받아 보유한 기간이 2년 이하로 공제대상이 되지 아니한 것으로 나타난다.

(라) 쟁점주택의 상속개시 당시 2009년 개별주택공시가액은 OOO만원이고, 양도 당시인 2010년 개별주택공시가액은 OOO만원으로 나타난다.

(마) 청구인이 제출한 감정평가서에 의하면, 평가목적은 시가참조이고 세무서 제출용이며, 가격시점은 상속개시일(2009.6.25.)이고, 주식회사 OOO감정평가법인 OOO북부지사는 2011.1.3. OOO만원으로 감정평가하였으며, 주식회사 OOO감정평가법인 북부지사는 2011.1.4. OOO만원으로 감정평가하여 쟁점주택의 상속개시일로부터 1년 6개

월이 경과한 이후에 소급감정한 것으로 나타난다.

(바) 처분청은 쟁점주택의 감정평가액이 기준금액 이상이나 부적정

한

감정가액으로 보아

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항 제2호

에 의하여 쟁점주택의 취득가액으로 적용이 가능한지를 OOO지방국세청 평가심의위원회에 자문 의뢰하였으나 평가기준일 이후 기간에 대한 감정평가액이라는 이유로 반려한 것으로 나타난다.

(사) 살피건대,

「소득세법」제97조

제1항 제1호 가목 본문 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서는 상속받은 토지, 건물 등의 경우에는 상속개시일 현재

「상속세 및 증여세법」제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고,

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서는 평가기준일 전·후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 상속개시일 현재 시가로 보도록 규정하면서 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 제외

하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서 평가기준일 전·후 6개

월 이내에 해당하는지 여부는 감정가액평가서를 작성한 날을 기준으로 하도록 규정하고 있다.

청구인은 쟁점주택의 취득가액을 실지거래가액의 30% 정도만 반영된 개별공시지가로 하는 것은 부당하며, 감정평가법인의 감정평가액은 조세를 회피할 목적으로 한 것이 아니라, 쟁점주택의 실지가액을 평가하기 위하여 한 것이라는 주장이나,

청구인이 제출한 감정평가법인의 감정평가서는 상속개시일(2009.6.25.)부터 6개월이 경과한 2011.1.3. 및 2011.1.4. 각각 작성되어 소급감정에 해당되는 점, 평가목적도 세무서제출용으로 상속세납부 목적이므로

상속세 및 증여세의 납부목적에 적합한 감정평가액으로 보기 어려운

점,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

및 제56조의2의 위임에 따른

국세청 훈령인「재산평가심의위원회 운영규정」제22조에서 평가기준

일 전 2년 이내의 기간 중에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우를 자문대상으로 규정하고 있어 감정평가액은 자문대상에도 해당

하지 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 제출한 쟁점주택의 평

균

감정평가액을 쟁점주택의 취득가액, 즉「상속세 및 증여세법 시행

령」

제49조에서 규정한 상속개시일 현재 시가로 인정하기는 어렵다고 판

단된다(조심 2011부3553, 2012.5.31. 같은 뜻).

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 단독주택인 쟁점주택은 아파트와 달리 면적, 기준시

가, 위치 등이 서로 달라 유사한 매매사례가액이 거의 없으므로 비교대상주택을 매매사례가액으로 보아야 한다고 주장한다.

(나) 청구인이 제시한 비교대상주택과 쟁점주택을 상속개시일 당시 국토해양부 주택공시가액, 건물등기부등본, 건축물대장, 기준 시가 등으로 비교하면, 아래 표와 같이 나타난다.

OOO

(다) 살피건대,

「소득세법」제97조

제1항 제1호 및 같은 법 시행령

제163조 제9항에서 상속받은 자산은 상속개시일 현재「상속세 및 증

여세법」제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로,

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항은 상속개시일 전후 6월 이내의 기간에 거래된 당해 자산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 자산의 매매사례가액을 시가로 보아 기준시가에 우선하여 적용하도록 규정하고 있다.

이 건 쟁점주택과 비교대상주택은 다가구주택으로서 그 전체에 대해 유사자산으로 인정하여 매매사례가액을 적용하기에는 대지 및 건물 면적, 건물구성, 소재 가구수, 가구별 배치 등에서 정형화되지 아니한

것이 일반적이어서 유사성을 인정하기 어려운 측면이 있으므로 다가

구주택에 대한 매매사례가액의 인정은 거리, 위치, 방향, 신축시기, 면적, 건축방법 및 내부구조, 기준시가 고시내역 등을 감안하여 종합적으로 판단하여야 할 것인 바,

청구인이 제시한 비교대상주택은 쟁점주택의 평가기준일로부터 6개월 이내의 것이나 단독주택이라 그 특수성이 강하고 건물 및 대지 면적, 기준시가, 건축구조 등이 달라 쟁점주택과의 유사성이 명백하게 확인되지 아니하므로 비교대상주택의 매매가액을 매매사례가액으로 삼을 수는 없다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 개별공시가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본

법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.