조심 2012서0522 (2012.04.30)

OOO세무서장이 2011.9.21. 청구법인에게 한 법인세 2008사업연도 OOO원, 2009사업연도 OOO원, 2010사업연도 OOO원의 부과처분은 OOO 소재 OOO빌딩 일부 3,468㎡에 대한 임대차보증금 및 임차료를 시가로 보아 2008사업연도 OOO원, 2009사업연도 OOO원, 2010사업연도 OOO원을 익금불산입하여 각 사업연도의 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 학원업을 경영하는 사업자로서, OOO 소재 OOO빌딩 일부 3,468㎡(이하 “쟁점빌딩”이라 한다)를 청구법인의 대표이사인 서OOO으로부터 임차하여 임대차보증금 및 임차료를 지급하였다.

나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2011.4.14.～2011.7.14. 청구법인에 대한 세무조사 결과, 청구법인이 특수관계자인 서OOO에게 지급한 임차보증금 및 임차료는 OOO소재 OOO빌딩(이하 “비교빌딩”이라 한다)의 임차보증금 및 임차료와 비교하여 과다하다고 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 2008사업연도 OOO원, 2009사업연도 OOO원, 2010사업연도 OOO원을 익금산입하도록 과세자료를 통보하여, 처분청은 2011.9.21. 청구법인에게 OOO원, 2009사업연도 OOO원, 2010사업연도 OOO원을 부과하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.12.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

「법인세법 시행령」 제89조

는 해당거래와 유사한 상황에서 해당법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 시가로 하도록 하고 있는바, 연접한 비교빌딩은 특성이 상이함에도 불구하고 비교빌딩의 임차료를 시가로 보는 것은 부당하다. 쟁점빌딩과 비교빌딩은 도로의 접근성, 대지면적의 차이, 건물의 연식에 따른 유지비 발생여부, 건축물 구조 등 여러 조건이 다름에도 불구하고 주변 다른 건물 중 비교빌딩만 시가로 간주한 것은 건전한 사회통념 및 상거래 관행, 사인간의 거래 등을 무시한 과세관청의 일방적, 자의적 해석이다. 또한, 특수관계 없는 주식회사 OOO이 2012.3.13. 쟁점빌딩과 같은 OOO빌딩 일부를 임차한바, 이에 따른 임차료를 비교하면 청구법인의 쟁점빌딩에 대한 임차료는 적정하므로, 고가 임차라는 처분청의 의견은 부당하다.

나. 처분청 의견

조사시 위치·용도·면적 등 모든 조건이 유사하고 청구법인이 별관으로 같은 용도로 사용하고 있는 비교빌딩이 쟁점빌딩과 가장 유사, 적합하다고 판단한바, 청구법인은 쟁점빌딩에 대해서는 특수관계자인 서OOO에게 임차료를 지급하고 비교빌딩의 경우에는 특수관계가 없는 자에게 임차료를 지급하고 있으므로 쟁점빌딩에 대한 임차료 시가 산정시 특수관계가 전혀 없는 다른 사례 보다는 특수관계자가 관련된 비교빌딩과 비교하는 것이 합리적이고 타당하다. 청구법인이 제시한 2012.3.13.자 주식회사 OOO의 임차사례는 2010년의 임대차와 시간적 유사성이 결여되어 있어

「법인세법 시행령」 제89조

제1항에서 규정한 ‘유사한 상황’의 범주에서 벗어난 것이므로 비교가치가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교빌딩에 대한 임차료를 유사임대사례가액으로 보아 부당행위계산부인한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)

법인세법 제52조

【부당행위계산부인】① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계자가 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임차료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계자와 거래한 내용이 적힌 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정(산정) 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)

법인세법 시행령 제88조

【부당행위계산의 유형 등】 ① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

6. 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임차료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(제87조 제2항의 규정에 의한 소액주주인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 사택을 제공하는 경우를 제외한다.

7. 금전 기타 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율ㆍ요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우

제89조【시가의 범위】① 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 복수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2.

상속세및증여세법 제38조

·

동법 제39조

및

동법 제61조

내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

③ 제88조제1항제6호 및 제7호의 규정에 의한 금전의 대여 또는 차용에 있어서는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 당좌대월이자율(이하 "당좌대월이자율"이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 당해 법인에게 당좌대월이자율보다 높은 이자율의 차입금이 있는 경우 그 차입금에 상당하는 금액의 대여금(법인 또는 사업을 영위하는 개인에게 대여한 경우로서 상환기간을 정하여 당좌대월이자율로 이자를 수수하기로 약정한 경우의 그 대여금을 제외한다)에 대하여는 당해 이자율을 시가로 본다.

④ 제88조제1항제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액

가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점빌딩과 비교빌딩의 임대차 현황은 아래 ＜표1＞과 같은바, 쟁점빌딩과 비교빌딩은 연접하여 있고, 쟁점빌딩은 청구법인과 주식회사 OOO입시연구사(교육서비스업, 이하 “OOO입시”라 한다)가 사업장의 본관으로, 비교빌딩은 OOO입시가 사업장의 별관으로 사용하고 있으며, 쟁점빌딩의 임대인인 서OOO은 청구법인의 대표이사이고, 비교빌딩의 임대인 박OOO 외 2인은 청구법인과 특수관계가 없는 사실에는 다툼이 없다.

＜표1＞ 임대차 현황

(단위 : ㎡)

(2) 청구법인의 2008년부터 2010년까지 쟁점빌딩에 대한 임차내역 및 OOO입시의 비교빌딩 임차내역은 아래 ＜표2＞와 같이 나타난다.

＜표2＞ 임차 건물별 임차 계약내용

OOO

(3) 조사청은 2011.4.14.～2011.7.14. 청구법인에 대한 세무조사 결과, 비교빌딩의 임차료 및 임대보증금과 비교할 때, 청구법인은 특수관계가 있는 쟁점빌딩 임대인 서OOO에게 임차보증금 및 임차료를 과다하게 지급하였다고 보아, 아래 ＜표3＞과 같이 총 OOO원을 익금산입하여 이 건 법인세를 과세한 것으로 나타난다.

＜표3＞ 임차료 과다지급으로 인한 사업연도별 익금산입 내역

OOO

(4) 건축물대장 등에 의하면, 쟁점빌딩이 속한 OOO빌딩, 비교빌딩 및 인근빌딩의 용도, 구조 등의 현황은 아래 ＜표4＞와 같이 나타는바, 현장사진에 의하면 OOO빌딩은 앞.뒷면이 모두 도로와 연접하고, 뒷면 대지는 주차장으로 사용하고 있으며, 비교빌딩은 앞면이 도로에 접하고 뒷면은 OOO아파트로 인하여 주차장 부지 등으로 사용되지 아니한 것으로 나타나고, 그 밖의 빌딩들은 OOO빌딩과 직선거리로 60m 이내에 위치하고 있는 것으로 나타난다.

＜표4＞ 인근 빌딩 현황

(단위 :㎡)

(5) 쟁점빌딩에 인접한 건물 소재지의 공시지가는 아래 ＜표5＞와 같고, 쟁점빌딩 및 비교빌딩의 건물기준시가는 아래 ＜표6＞과 같이 나타난다.

＜표5＞ 인근 건물 소재지 공시지가(2010년)

OOO

＜표6＞ 쟁점빌딩 및 비교빌딩의 건물기준시가

OOO

(6) 청구법인은 쟁점빌딩과 비교빌딩에 인접한 주위 빌딩의 임차료는 아래 ＜표7＞과 같다고 주장하는바, 청구법인은 OOO 본관 임대차에 관하여 OOO 공인중개사사무소 대표 김OOO 확인서(2011.6.17.)를 제출하였으나, 처분청이 제출한 OOO 본관 소유자(OOO)의 ‘부동산임대공급가액명세서’에 의하면 2006년～2010년까지 보증금 없이 월세로 임대료 수입을 얻었다고 신고한 것으로 나타난다.

＜표7＞ 2010년 현재 임차료 비교

OOO

(7) 청구법인은 OOO빌딩 소유자인 서OOO과 아무런 특수관계가 없는 주식회사 OOO이 2012.3.13. OOO빌딩 중 2,416.59㎡(1층～3층)를 임대보증금 OOO만원, 월임대료 OOO만원에 임차하였다고 주장하며 임대차계약서를 제출한바, ㎡당 보증금은 OOO원으로 나타난다.

(8) 청구법인은 비교빌딩에 1998년 8월의 홍수로 인한 지하층 침수시에 OOO입시가 전기시설 수리비로 OOO억원을 지출한 사정 등으로 비교빌딩의 임차료가 저평가되었다고 주장하는바, 청구법인이 주장하는 홍수로 인한 수리비 지출 등의 사정이 비교빌딩의 임차계약에 반영된 증빙은 제출되지 아니하였고, 청구법인이 제출한 비교빌딩 임차인인 박OOO에 대한 2007년 제2기 부가가치세 확정신고 안내문에 의하면, OOO세무서장은 2008년 1월 비교빌딩 임대사업자인 박OOO에게 신고된 임차료가 주변건물의 임차료에 비해 82% 정도로 수입금액이 저조하므로 수입임차료가 신고누락되거나 잘못된 부분이 없는지 검토하고 성실한 신고를 당부한다는 내용으로 나타난다.

(9) 처분청은 청구법인의 2003년 대차대조표상 쟁점빌딩 신축비용은 건물 OOO억원, 토지 OOO억원, 합계 OOO억원인바, 2003년 말 임대보증금은 OOO억원으로 취득자산 대비 임대보증금 비율이 76%로 과다하고, 이후에도 동일하다는 의견이다.

(10) 살피건대, 처분청은 비교빌딩이 쟁점빌딩에 연접하여 있고 청구법인의 대표이사와 특수관계에 있는 OOO입시의 사업장으로 동일하게 이용되고 있으므로 시가를 결정함에 있어 비교빌딩의 사례가 가장 적합하여 이와 비교할 경우 고가임차라는 의견인바, 일반적으로 부당행위계산 부인규정을 적용함에 있어서 적정임차료(또는 임차보증금)의 산정은 당해 부동산과 유사한 임대실례를 비교하여 계산함이 타당하고, 임대실례가 없는 경우에도 당해 부동산의 위치와 주위환경, 이용상황, 사용범위는 물론, 임차료(또는 임차보증금)를 형성하는 개별적인 요인과 인접지역 내 다른 부동산의 임대가격 등을 종합적으로 검토하여 합리적으로 계산함이 타당하다 할 것이다(조심 2009중3009, 2010.1.27. 참고).

비교빌딩은 쟁점빌딩에 연접하고 청구법인 대표이사와 특수관계에 있는 OOO입시의 사업장으로 사용되고 있는 점에서는 쟁점빌딩과 유사하나, OOO 학원의 본관으로 사용되는 빌딩 등 비교빌딩 이외에도 쟁점빌딩과 근거리에 같은 학원 용도로 사용되는 빌딩이 소재하여 다른 부동산의 임대가격 등을 종합적으로 검토하여 합리적으로 계산할 필요가 있는 점, OOO세무서장은 2008년 1월 비교빌딩 임대사업자인 박OOO에게 신고된 임차료가 주변건물의 임차료에 비해 낮으므로 성실한 신고를 당부한다는 안내문을 발송하였고, 비교빌딩의 2010년 기준 ㎡당 임차료는 OOO원임에 반하여 쟁점빌딩과 지역, 지구, 주구조, 주용도가 동일한 OOO 본관 또는 별관으로 사용되는 빌딩들의 ㎡당 임차료가 OOO원 정도로 평가되어 비교빌딩의 임차료가 주위 빌딩보다 낮으며, 쟁점빌딩에 대한 임차료가 비교빌딩을 제외한 인근 빌딩에 대한 임차료와 유사하거나 오히려 낮은 것으로 나타나는 점, 비교빌딩의 사용승인일은 쟁점빌딩의 사용승인일인 2002년보다 앞선 1996년으로 나타나는 점, 2012.3.13. OOO빌딩 일부를 임차한 주식회사 OOO의 ㎡당 임차보증금 OOO원은 쟁점건물의 ㎡당 임차보증금 OOO원과 유사한 가액으로 나타나는 점 등을 종합하여 보면, 청구법인이 지급한 쟁점빌딩에 대한 임차료는 시가로 보는 것이 타당하다고 보이는바, 청구법인이 특수관계자와의 거래로 인하여 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되지 않으므로 처분청에서 청구법인이 적정임차료보다 초과하여 임차료를 지급하였다고 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 잘못이라 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.