조심 2020부8240 (2021.06.03)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 외 2필지에 소재한 OOO를 운영하였던 OOO의 자녀로, OOO가 2017.4.3. OOO와 그 부속 토지를 ㈜OOO(이하 “OOO라 한다)에 현금 OOO원과 그 지상에 건설될 OOO 602호(이하 “602호”라 하고 나머지 호실 또한 같은 방식으로 호칭한다)및 603호(이하 “쟁점주택”이라 하고 그 분양권을 “쟁점분양권”이라 한다) 분양권을 각 OOO원에 받는 조건으로 양도하면서 쟁점분양권을 취득하였다가, 2017.12.29. 주식회사 OOO(OOO가 2017.10.25. 설립하여 OOO와 청구인의 지분율이 각 50%임)에 쟁점분양권을 취득가액과 동일한 금액인 OOO원에 양도한 후 양도차익이 없는 것으로 2017년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2019.10.10.∼2019.12.5. 기간 동안 청구인에 대한 증여세 조사를 실시하여, 쟁점주택과 같은 동에 위치하고 면적이 같으며 2017.6.12. 거래된 401호(이하 “비교주택”이라 하고 그 분양권을 “비교분양권”이라 한다) 분양권의 매매가액 OOO원을 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점분양권의 시가로 평가하고, 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제45조의5를 적용하여 청구인이 동 금액과 청구인의 신고가액의 차액 중 청구인의 주식회사 OOO에 대한 지분율에 해당하는 OOO원을 OOO로부터 증여받은 것으로 하여 청구인에게 증여세를 부과하도록 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2020.2.3. 청구인에게 2017.12.29. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.4.9. 이의신청을 거쳐 2020.9.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점분양권과 비교분양권은 조망차이로 인하여 시세가 차이나는 등 유사재산에 해당되지 않음에도 처분청이 면적과 위치만을 고려하여 잘못된 판단을 하였다.

(가) 처분청이 비교분양권은 쟁점분양권과 같은 동에 위치하고 면적이 동일한 주택의 분양권이라는 이유 등으로 유사재산으로 보았나, OOO은 부채꼴 형태의 건물로 각 호실의 조망권이 달라 비교주택의 모든 방과 거실은 영구적으로 OOO 조망이 가능하나, 쟁점주택은 작은 방에서만 OOO이 보일뿐이고, 거실의 전방에 19층 높이의 아파트가 소재하고 있어 해당 아파트에서 쟁점주택의 거실이 보이는 등 사생활 침해문제가 심각하다.

(나) 이와 같이 쟁점주택과 비교주택은 OOO 영구조망과 사생활 노출에서 극단적인 차이가 있어 비교주택은 조망권 프리미엄이 형성된 반면 쟁점주택은 선호도가 떨어져 시세 또한 OOO원 정도 차이가 나 상증법에 따른 가격이 유사한 범위(5% 이내)를 벗어나는 것이 현장탐문 결과 등으로 확인됨에도 처분청은 이러한 기본적인 사실을 조사하지 않고 오직 면적과 소재만을 고려하여 유사성 여부를 판단하였다.

(다) 조세심판원은 조망권을 유사성 판단의 주요 요건으로 인정하고 있는바, 같은 단지 내 아파트로 위치, 면적, 기준시가까지 유사한 경우라 할지라도, 조망 등의 차이를 고려하여 유사성 여부를 판단OOO하였고, OOO조망 여부가 가격형성이 영향을 주므로 이를 고려해서 유사성 여부를 판단해야 한다OOO고 결정하였음에도 이를 검토하지 않은 처분청의 과세는 잘못되었다.

(2) 가격변동의 사정이 명백하여 재산평가심의 대상이 아님에도 심의를 거쳐 시가로 결정한 처분은 상증법령을 위반한 것이다.

(가)

상증법 시행령 제49조

1항에 따르면 증여일 전후 3개월이 경과한 거래가액을 시가로 결정하기 위해서는 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 한하여 재산평가심의를 거쳐야 한다고 규정하고 있고, 재산평가심의위원회 운영규정은 ‘평가심의시 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부’를 반드시 검토하여야 하며, 검토여부를 체크하는 ‘물건별 재산의 매매 등 사례가액 검토표’(상기 운영규정 별지 제7호 서식 부표로 이하 ‘심의검토표’라 한다)를 작성하여야 한다고 규정하고 있다.

(나) 이 사건은 쟁점분양권과 비교분양권의 거래시점이 3개월 이상 차이가 나므로 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 재산평가심의위원회 심의를 거치는 것이나, 쟁점분양권 거래시점(2017.12.27.)과 비교분양권의 거래시점(2017.6.12.) 사이에는 아파트 가격 폭등으로 인하여 2017.8.2. 이른바 8.2부동산 대책과 2017.9.5. 후속 대책 등이 발표되는 등 가격 변동의 사정이 존재하고, 가격에 영향을 줄만한 특이사항 없다는 근거로 처분청이 인용한 개별공시지가는 전년 대비 7.2% 상승하여 역대 최고의 변동 수준이며, 쟁점주택 인접 아파트 가격이 2017년 7월부터 급등하기 시작하여 2018년 이후에도 계속 상승하는 등 가격변동의 사정이 명백하다.

(다) 이와 같이 비교분양권 거래시점(2017.6.12.)과 쟁점분양권 거래시점(2017.12.29.) 사이에 가격 변동이 컸음에도 처분청은 심의검토표 작성 시 “가격에 영향을 줄만한 특이사항 없음”이라고 기재하는 등 부동산 가격이 폭등하였다는 사실을 전혀 고려하지 않았고, 정보공개 청구 결과 가격변동의 사정이 없다고 본 사유로는 쟁점분양권과 비교분양권의 거래 시점이 6개월 밖에 차이나지 않는다는 점을 제시하였을 뿐이다.

(3) 이 건은 비교분양권의 매매사례가액을 시가로 평가하여 과세한 것이 적법한지 여부가 쟁점으로 청구인이 증여재산가액으로 신고한 50억이 시가로 타당하다는 것을 입증하라는 것은 부당하다.

(가) 청구인이 시가로 신고한 OOO원은 2017.4.3. 쟁점분양권의 취득가액으로 조사청의 양도소득세 조사결과 취득가액으로 인정된 점, 증여일(2017.12.29.)과 8개월의 시차가 있는 당해 재산의 직전 거래가액으로 제3자로부터 취득한 가액인 점, 평가기간 내인 3개월 전후로는 분양권 거래가 없어 매매사례가 존재하지 않는 점 등을 고려할 때, 비록 청구인이 신고한 OOO원이 시세에 못 미치는 가격일 수는 있지만 쟁점분양권의 가장 객관적인 시가로 볼 수 있다.

(나) 쟁점분양권은 OOO가 본인의 토지를 시행사에 매도하면서 대물변제로 받은 분양권으로, 준공까지 제3자 매매제한이 있고, 거래대금 전체를 건설 시작 전 일시불로 부담하고 완공까지는 환가가 어려우며, 향후 사업차질이 생기더라도 전액 손실을 감내해야 하는 등 리스크가 있다. 청구인은 건설초기에 이러한 위험을 모두 감수하면서 쟁점분양권을 대물변제로 취득한 것으로 중도금 대출도 받을 수 있고 잔금을 입주시에 부담하는 일반분양권과는 엄연히 다르다.

(4) 처분청의 의견은 아래와 같은 이유로 부당하다.

(가) 처분청은 감정평가법인이 공식절차를 거쳐 평가한 가치평가보고서를 자의적으로 해석하고 왜곡하였다.

감정평가법인의 가치평가서상의 평가금액은 그래도 인정하여야 하고, 설령 오차범위를 조정한다 하더라도 동일 방향으로 조정을 하여야 하나, 처분청은 쟁점분양권 평가액에는 5%를 더하고 비교분양권에는 5%를 감하여 조정된 평가액을 비교하였는데, 이는 납득할 수 없는 자의적인 해석이다. 또한, 처분청이 OOO 조망권에 의한 아파트 가격 격차율이 5%∼9%라고 인정하고 있고 특히 쟁점주택과 인접한 OOO아파트의 경우는 조망권에 의한 아파트 가격 평균 격차율이 9%로 나타나는바 이는

상증법 시행규칙 제15조

제3항의 공시가격 유사범위(5%)를 상회하는 것이다.

(나) 처분청 의견과는 달리 ‘가격상승도 가격변동의 특별한 사정에 해당된다’고 인정한 판례도 다수 존재한다.

처분청은 가격 상승이 있더라도 납세자에게 유리한 상황인 경우 유사매매 사례를 적용할 수 있다고 주장하나, 조세심판원은 납세자에게 불리하지 않은 과세처분이라고 하여 제한 없이 비교대상으로 사용할 수 있는 것은 아니고, 비교대상의 유사성보다는 일정조건의 유불리성(기준시가가 낮은 경우 등)을 주된 판단의 기준으로 삼을 경우 처분청의 재량권이 지나치게 확대되고 과세의 예측가능성이 줄어들 것OOO이며, 비교대상 주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보기 위해서는 비교대상이 되는 재산의 가액이 납세자에게 유리·불리하다는 기준이 아닌 유사성이 담보되어야 할 것OOO이라고 결정하였다.

나. 처분청 의견

(1) 비교분양권과 쟁점분양권은 동일한 공동주택단지, 동일 주거전용면적, 주택가격의 차이가 5% 미만인 유사한 재산으로 비교분양권의 거래가액을 쟁점분양권의 시가로 산정하여 청구인에게 증여세를 부과한 것은 적법하다.

(가)

상증법 제60조

제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따르면 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하며, 이러한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회를 거쳐 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 매매 등 가액이 시가에 포함될 수 있다고 규정하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점분양권 취득가액인 OOO원이 상증법 규정에 가장 근접한 쟁점분양권의 시가라고 주장하나,

①OOO가 쟁점분양권을 취득할 당시 ㈜OOO가 OOO 소유의 OOO를 반드시 매입하여야 하는 특수한 상황이 존재하였다는 점, ②비슷한 시기에 비교분양권이 OOO원, 801호 분양권이 OOO원, 802호 분양권이 OOO원에 거래된 점, ③분양권의 경우

상증법 제61조

제3항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 따르면 증여 당시 프리미엄을 합산하여 증여가액을 산정하는 것인 점, ④

상증법 제49조

제1항 제1호 가목에 따르면 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우의 거래가액은 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 산정되는 가액에서 제외한다는 점 등을 고려할 때 쟁점분양권의 시가가 OOO원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(다) 쟁점분양권과 비교분양권은 동일한 공동주택단지, 동일한 주거전용면적, 주택가격의 차이가 5% 미만인 유사 재산에 해당하는바

①

조사청이 산정한 시가는 조사 당시 쟁점분양권과 동일한 아파트의 분양가액 중 가장 낮은 금액인 점,

②

OOO의 아파트 가격이 폭등하기 전의 매매사례가액이 적용되어 청구인에게 유리한 점,

③

재산평가심의를 적법하게 거쳐 비교분양권의 매매사례가액을 시가로 산정한 점,

④

청구인이 제시한 평가보고서상 가치평가액은 비교분양권 및 쟁점분양권과 위치·교통·OOO 접근성·복층구조 등에서 차이가 나므로 동일하게 적용할 수는 없는 점,

⑤

청구인의 주장과 다르게 라인에 따른 호실별 실제 분양가액이 5% 이상 차이가 나지 않는 점,

⑥

오히려 청구인이 제시한 평가보고서에 따르더라도 쟁점분양권의 최고가와 비교분양권의 최저가의 차이가 1.76%에 불과한 점,

⑦

가치평가서의 경우 쟁점주택이 OOO조망권이 전혀 없다는 가정 하에 가치금액을 산정하였으나 쟁점주택 또한 OOO조망이 가능하여 비교분양권과 쟁점분양권의 가격차이가 더욱 줄어들 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 비교분양권과 쟁점분양권은 유사한 재산에 해당한다고 할 것이다.

(2) 쟁점분양권과 비교분양권이 조망권 등으로 인한 가격차이 및 선호도 차이가 크므로 유사 재산에 해당하지 않는다는 청구주장은 아래와 같이 이유 없다.

(가) 청구인이 OOO 조망권으로 인한 시세 차이 등을 주장하면서 제출한 사진은 쟁점분양권의 양도시기가 아닌 2년이 지난 현재 시점의 사진으로 청구인이 쟁점분양권을 취득 당시(2017.12.29.)는 OOO 철거 및 지하터파기 공사를 시행하던 때로 조망권의 차이를 정확하게 알 수 없던 시기다. 이는 OOO가 602호와 쟁점주택을 동일한 가격인 OOO원에 분양받은 사실과 OOO의 호실별 분양가격을 보면 동일 층의 2호 라인과 1호 라인의 금액이 비슷하거나 더 높은 사실

등을 보더라도 알 수 있다.

(나) 비교주택(분양권)과 쟁점주택(분양권)에 대한 감정평가법인 가치평가서를 살펴보면, 비교주택의 평가금액 OOO원에 조망권에 의한 격차율 9%를 감(-)하고, 기타 가중치 3%(+)를 부여한 기준치 “0.89”를 적용한 쟁점주택의 평가금액이 OOO원이고, 해당 보고서에서 산출된 가치평가 금액은 ±5% 범위내에서 시가로 인정될 수 있다고 되어있는바, 이에 따라 쟁점분양권의 최고금액과 비교분양권의 최저금액을 비교하면 그 금액 차이가 OOO원(1.76%)에 불과하여 비슷하다는 사실이 확인된다.

OOO

또한 평가일 현재 쟁점분양권이 OOO원에서 OOO원으로 OOO원이 상승한 반면, 비교분양권은 OOO원에서 OOO원으로 OOO원 상승한 사실에 비추어 볼 때, 비교분양권이 쟁점분양권에 비해 가격이 높다는 청구주장은 사실과 다르고, OOO가 쟁점분양권과 602호를 동일한 가격에 대물 변제받은 사실을 고려하면 청구인이 증여받을 당시 비교분양권과 쟁점분양권의 가격 또한 같거나 비슷하였던 것을 알 수 있다.

(다) 청구인이 비교분양권(401호)이 속한 1호 라인의 가격이 조망권 프리미엄으로 인하여 가장 높다고 주장하나, 조사청이 OOO로부터 회신받은 OOO 각 호실의 분양가액은 모두 1호 라인과 2호 라인으로 이 중 비교분양권의 분양가액이 가장 낮았고 2호라인에 더 높은 매매사례가액이 있었음에도 처분청은 가장 낮은 가액인 비교분양권을 쟁점분양권의 시가로 산정한 것이다. 반면, 청구인은 쟁점분양권의 시가가 OOO원이라는 주장에 대하여 아무런 증빙이나 객관적인 근거를 제시하지 못하고 있다.

(3) 청구인은 비교분양권의 거래시기와 쟁점분양권의 양도시기 사이에 아파트 가격이 폭등하였으므로 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 해당하지 않으므로 재산평가심의 요건을 위반한 것이라 주장하나, 이는 타당하지 않다.

(가) 재산평가심의 요건인 ‘가격변동의 특별한 사정이 없다’는 의미는 매매시기와 평가시기 사이에 가격이 하락하는 것을 의미하는 것으로 가격상승은 특별한 사정에 해당하지 않는다.

대법원 판례 등은 “부동산 시가가 상승세에 있을 때는 부동산의 증여에 대한 증여세를 부과하기 1년 3개월 내지 1년 10개월 전에 이루어졌던 목적부동산의 거래가액은 특별한 사정이 없는 한 그 부과처분 당시의 시가보다 높은 가액이라고 할 수 없을 것이므로 그 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼 특별한 사정이 없는 한 이를 증여세 부과처분 당시의 시가로 보고 과세한 것이 잘못이라고 할 수 없다”라고 판시OOO하고 있는바, 이는 비교분양권의 매매시기와 쟁점분양권의 양도시기 사이에 가격이 하락하였다면 비교분양권의 매매금액이 납세자에게 불리하여 이를 시가로 적용할 수 없지만, 반대로 그 사이에 가격이 상승하였다면 실제 시가보다 낮은 가액이 적용되므로 납세자에게 유리하기 때문이다.

(나) 이 사건의 경우, 비교분양권이 2017.6.12. OOO원, 2018.4.23. 402호가 OOO원, 2018.10.15. 201호가 OOO원에 거래된 것을 보면 비교분양권의 거래일(2017.6.12.)과 쟁점분양권의 거래일(2017.12.29.) 사이에 OOO 분양권의 가격이 특별히 변동한 것으로는 보이지 않고, 청구주장대로 아파트 가격이 상승하였더라도 가격이 상승한 시기 이전의 매매사례가액을 재산평가심의위원회를 거쳐 시가로 산정한 것은 청구인에게 유리하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교분양권 거래가액을 쟁점분양권의 시가로 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제45조의5[특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제] ① 지배주주와 그 친족(이하 이 조에서 “지배주주등”이라 한다)이 직접 또는 간접으로 보유하는 주식보유비율이 100분의 30 이상인 법인(이하 이 조 및 제68조에서 “특정법인”이라 한다)이 지배주주의 특수관계인과 다음 각 호에 따른 거래를 하는 경우에는 거래한 날을 증여일로 하여 그 특정법인의 이익에 특정법인의 지배주주등의 주식보유비율을 곱하여 계산한 금액을 그 특정법인의 지배주주등이 증여받은 것으로 본다.

1. 재산 또는 용역을 무상으로 제공받는 것

2. 재산 또는 용역을 통상적인 거래 관행에 비추어 볼 때 현저히 낮은 대가로 양도ㆍ제공받는 것

3. 재산 또는 용역을 통상적인 거래 관행에 비추어 볼 때 현저히 높은 대가로 양도ㆍ제공하는 것

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 거래와 유사한 거래로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 증여세액이 지배주주등이 직접 증여받은 경우의 증여세 상당액에서 특정법인이 부담한 법인세 상당액을 차감한 금액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다.

③ 제1항에 따른 지배주주의 판정방법, 증여일의 판단, 특정법인의 이익의 계산, 현저히 낮은 대가와 현저히 높은 대가의 범위, 제2항에 따른 초과액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세법 및 증여세법 시행령

제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납세의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당 하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

제49조의2[평가심의위원회의 구성 등] ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매 등의 가액의 시가인정

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

(참고) 재산평가심의위원회 운영규정

제26조[재산의 가액에 대한 시가인정 심의 대상] ① 지방청평가심의위원회는 영 제49조 제1항 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세자, 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 "세무서장 등"이라 한다)의 재산의 가액에 대한 시가인정 심의에 응할 수 있다.

1. 영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외) 중에 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경우

② 제1항 제1호를 적용함에 있어 납세자와 세무서장 등은 다음 각 호의 사항을 증명하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 증명내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가인정 여부에 대한 심의에 응하여야 한다.

1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점

2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점

3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점

4. 그 밖에 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에서 다음의 사실이 확인된다.

(가) OOO는 2017.10.25. 주식회사 OOO를 자신의 지분율 100%로 설립하였다가 2017.12.29. 청구인에게 OOO의 지분 50%를 양도하고 같은 날 쟁점분양권을 취득가액과 동일한 OOO원에 상기 법인에 양도한 후 양도소득 없음으로 양도소득세를 신고한바, 조사청은 OOO에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 취득가액은 OOO원으로 인정하였으나 양도가액을 OOO원으로 하여

「소득세법」 제101조

의 양도소득 부당행위계산 규정을 적용하는 등 OOO에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

(나) OOO은 2017.1.31. 건축허가를 받아 2020.8.12. 사용승인된 지하 6층, 지상 20층의 총 29세대 규모 공동주택으로, 일반세대의 면적은 총 200평 규모로 전용면적 82평, 실사용면적 100평이고, OOO는 총 300평 규모에 전용면적 120평, 실사용면적 150평이며, 쟁점주택과 비교주택은 전용면적(복층상·하부)이 273.96㎡로 동일하다.

(다) 청구인이 제출한 주식회사 OOO감정평가법인의 가치평가서에 는 2020.3.25. 기준 비교주택의 감정평가액이 OOO원, 쟁점주택의 가치평가액이 OOO원이고 상기 가치평가액은 ±5% 범위 내에서 시가로 인정될 수 있다고 되어있다. 쟁점주택의 ㎡당 단가는 비교주택의 ㎡당 단가에 압구정 현대아파트 매매사례를 참고하여 산정한 조망권에 따른 평균격차율 9%를 감(-)하고, 복층구조 등 특수성에 의한 가중치 3%(+)를 부여하여 산출된 것으로 나타난다.

OOO

(라)

상증법 시행규칙 제15조

제3항에서는 공시가격이 있는 공동주택의 경우 가격차이가 5% 이내일 것을 규정하고 있으나, 이 외 재산에 대하여 규정한 제2호는 기준시가의 유사성에 대하여 별도로 그 오차범위를 규정하고 있지 않다.

(2) 처분청이 과세근거로 제시한 자료는 다음과 같다.

(가) OOO의 분양내역 등은 아래 ＜표1·2＞와 같다.

OOO

(나) 재산평가심의위원회 평가 결정서(2019.11.20.)를 보면, 조사청은 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교분양권의 매매가액을 쟁점분양권의 매매사례가액으로 보아 평가기준일 당시의 시가에 포함할 수 있는 것으로 결정하였다.

(3) 청구인이 제시한 증빙은 아래와 같다.

(가) 청구인은 유사 아파트의 사례 등으로 볼 때 비교주택과 쟁점주택의 OOO 조망권에 따른 시세차이가 5% 이상이므로 이를 반영할 경우 가격유사성이 있다고 보기 힘들고, 인근아파트 단지의 시세, 공시지가 등으로 볼 때 2017년∼2018년 이후 가격변동의 사정이 명백하게 확인됨에도 처분청이 이를 간과하고 재산평가심의를 진행하였다는 근거로 다음과 같은 증빙들을 제출하였는바, 쟁점주택과 비교주택이 OOO 조망권의 차이가 있다는 점과 2017년∼2018년 기간 동안 부동산 가격의 상승이 있었다는 사실에 대하여는 처분청도 이견이 없다.

1) 쟁점주택과 비교주택 조망차이 관련 사진과 청구인이 부동산 중개사무실 등을 탐문한 결과 내용 조망권 차이로 인하여 OOO 1호라인 분양권(601호)이 3호라인 분양권(403호, 803호)보다 OOO원 이상 비싸게 거래되고 있다는 사실을 확인하였다며 인근 공인중개사의 사실확인서(2020.6.11.)를 제출하였다.

2) 쟁점주택과 인근의 유사한 아파트의 가격을 살펴 보면, OOO조망 여부에 따라 가격이 10% 이상 차이가 나고, 이는 세법에서 유사재산의 범위로 보는 5% 수준을 크게 벗어난 것이라고 주장하며 ＜표3＞의 자료를 제출하였다.

OOO

3) 조사청이 가격 폭등의 사정 등을 간과하고 재산평가심의를 진행하였다는 근거로 제시한 심의검토표를 보면, 물건별 재산의 매매 등 사례가액 검토표에는 개별공시지가를 근거로 비교분양권의 거래당시와 쟁점분양권 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 검토한 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 평가기간 외에 거래된 비교분양권의 거래가액을 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점분양권의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 위법·부당하다고 주장하나,

상증법 제60조

제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 유사재산의 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하되, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는 점, 쟁점분양권 증여 당시와 비교분양권의 거래 시기 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않고, 청구인이 제시한 쟁점주택 시세 및 실거래가 변동추이, 부동산 대책의 발표 등의 사실만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점, 비교분양권 매매가액이 평가기간을 벗어난 시점의 매매사례가액이기는 하지만, OOO지방국세청 재산평가심의위원회에서 이를 쟁점분양권의 시가로 볼 수 있다고 결론내린 점, 비교주택은 쟁점주택과 비록 조망권의 차이는 있지만 같은 동에 위치하여 같은 전용면적인 점에서 위치·용도·종목 등이 유사한 재산에 해당되는 것으로 보이는 점 등에 비추어 재산평가위원회의의 심의을 거쳐 산정된 시가를 증여재산가액으로 평가한 이 건 증여세 과세처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.