조심 2022서2069 (2022.06.07)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2015.3.6. 설립되어 토목.건축공사업, 대지조성업, 부동산 매매업을 영위하는 법인으로 2015.7.10. OOO 소재 5,907.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO로부터 OOO원에 취득하여 지반 및 대지조성 공사를 한 후 주택용지로 준공하여 20개 필지로 분할하였다. 청구법인은 분할된 토지 중 일부는 매각하고 매각되지 않은 토지 2,500.5㎡(이하 “쟁점매각토지”라 한다)를 2017년 1월부터 2017년 11월까지 수분양자들에게 총 매매가액 OOO원에 양도한 후 2017사업연도 법인세 신고시 청구법인의 분양수입으로 신고하였다.

나. 처분청은 청구법인의 법인세 신고내역을 조사한 결과 쟁점매각토지가

「법인세법」 제55조의2

에 따른 비사업용토지에 해당하여 청구법인이 토지등 양도소득에 대한 법인세 납부의무가 있다고 보아 2021.11.9. 청구법인에게 2017사업연도 법인세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.1.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

「법인세법」제55조의2

의 입법취지는 법인이 실수요에 따라 생산적인 용도로 사용하지 아니하고 재산증식수단으로 보유하다가 양도하는 토지에 법인세를 부과함으로써 토지에 대한 투기수요를 억제하는 것을 목표로 하고 있는 것(대법원 2012.10.25. 선고 2010두17281 판결)이므로 본 건의 경우와 같이 재산증식을 위한 투기목적과 무관하고 부동산매매업을 영위하는 청구법인의 고유목적사업에 부합하는 경우에 해당하여 쟁점매각토지를 사업용토지로 보아야 하므로 처분청이 부과한 법인세 과세처분을 위법하다.

(1) 청구법인의 쟁점매각토지 취득, 기반시설 설치, 토지형질변경 및 부지조성공사 수행, 조성된 주택용지 매각행위는 청구법인의 목적사업인 토목.건축공사업, 대지조성업, 부동산매매업을 영위하는 행위이므로 그 목적물인 쟁점매각토지는 청구법인의 고유목적사업에 직접 사용된 토지로 보아야한다.

(2) 쟁점매각토지는 OOO가 공공사업을 목적으로 주택용지를 조성 및 분양하였으나 분양율이 저조하여 어려움을 겪게 되자 청구법인이 사업부지 중 일부를 매수하여 OOO를 대신하여 주택용지를 조성 및 분양하는 행위를 한 것이므로 이를 투기목적으로 볼 수는 없다.

(3) 청구법인이 쟁점매각토지를 보유한 기간 또한 약 1년 내외에 불과하고 보유기간 동안 토목.건축공사, 대지조성공사를 수행한 후 곧바로 매도하였으므로 고유목적사업 수행 외에 별도로 투기를 통한 재산증식의도가 있다고 보기 어렵다.

(4) 대법원에서도 ‘부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우 일반법인과 달리 부동산을 매매하는 것 자체가 법인의 업무에 해당하고, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 부동산매매용 토지를 양도하는 것 자체를 법인의 업무에 직접 사용한 것으로 보아야 한다’고 판시하였는바(대법원 2018.5.11. 선고 2014두44342 판결) 있으므로 쟁점매각토지를 비사업용토지로 보아 과세한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

「법인세법」제55조의2

입법 취지는 청구법인과 같이 부동산매매업을 주업으로 하더라도 법인의 업무와 직접 관련성 없이 양도한 토지의 경우에는 토지의 양도소득에 대하여 중과하는 것이므로 처분청의 법인세 부과처분에는 잘못이 없다.

(1) 비사업용 토지 해당여부는

「법인세법」제55조의2

와 같은 법 시행령 제92조의11(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등)에 따라 판단하여야 할 것이나 청구법인은 같은 법 시행령 제49조(업무와 관련이 없는 자산의 범위 등) 규정을 적용하여 비사업용 토지여부를 판단하는 착오를 하고 있다.

(2) 쟁점매각토지의 경우 건설착공 신고도 되지 아니하였으므로

「법인세법 시행규칙」제46조의2

에 따른 예외 대상에 해당하지 않고 당초 부동산의 취득목적과 상관없이 법령상 요건에 해당하는 경우 과세하는 것이므로 쟁점매각토지를 사업용토지로 보아야 한다는 청구법인의 주장은 타당하지 않다.

(3) 그리고 조세심판원에서도

「법인세법」 제55조의2

제2항 제4호는 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지가 원칙적으로 비사업용토지에 포함되는 것으로 본 후 예외적으로 비사업용 토지에 해당하는 토지를 각 목에 구체적으로 열거하는 방식으로 규정하고 있는바, 쟁점매각토지는

「법인세법」 제55조의2

제2항 제4호 각 목 및 같은 법 시행령 제92조의8 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 이상 쟁점매각토지는

「법인세법」 제55조의2

제2항 제4호에 따라 비사업용 토지에 해당하는 것으로 봄이 타당한 점, 청구법인이 쟁점매각토지를 목적사업에 사용하였다는 이유로 쟁점매각토지가 비사업용 토지에 해당하지 않는다고 볼만한 근거규정을 찾기 어려운 점을 종합하면 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판시한 바 있다(조심 2021서1459, 2021.12.27.).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점매각토지를 비사업용토지로 보아 토지등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 법인세법(2020.8.18. 법률 제17476호로 개정되기 전의 것)

제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가. 「지방세법」이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나.

「지방세법」 제106조

제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

(2) 법인세법 시행령(2021.1.5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것)

제92조의3(비사업용 토지의 기간기준) 법 제55조의2 제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

제92조의8(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위) ① 법 제55조의2 제2항 제4호 다목에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 운동장·경기장 등 체육시설용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(각 목 생략)

2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(각 목 생략)

3. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따라 지정된 사업시행자가 동법에서 규정하는 민간투자사업의 시행으로 조성한 토지 및 그 밖의 법률에 의하여 사업시행자가 조성하는 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지. 다만, 토지의 조성이 완료된 날부터 2년이 경과한 토지를 제외한다.

4. 「청소년활동진흥법」에 따른 청소년수련시설용 토지로서 동법에 따른 시설·설비기준을 갖춘 토지. 다만, 기획재정부령이 정하는 기준면적을 초과하는 토지를 제외한다.

5. 종업원 등의 예비군훈련을 실시하기 위하여 소유하는 토지로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 토지(각 목 생략)

6. 「관광진흥법」에 따른 전문휴양업·종합휴양업 등 기획재정부령이 정하는 휴양시설업용 토지로서 기획재정부령이 정하는 기준면적 이내의 토지

7. 하치장용 등의 토지

8. 골재채취장용 토지

9. 「폐기물관리법」에 따라 허가를 받아 폐기물처리업을 영위하는 법인이 당해 사업에 사용하는 토지

10. 광천지[광천지(청량음료제조업·온천장업 등에 사용되는 토지로서 지하에서 온수·약수 등이 용출되는 용출구 및 그 유지를 위한 부지를 말한다)]로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지

11. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 양어장 또는 지소(池沼)용 토지(내수면양식업·낚시터운영업 등에 사용되는 댐·저수지·소류지(小溜池) 및 자연적으로 형성된 호소와 이들의 유지를 위한 부지를 말한다)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지(각 목 생략)

12. 블록·석물·토관제조업용 토지, 화훼판매시설업용 토지, 조경작물식재업용 토지, 자동차정비·중장비정비·중장비운전 또는 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 그 밖에 이와 유사한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지의 경우에는 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지

13. 그 밖에 제1호 내지 제12호와 유사한 토지로서 토지의 이용상황 및 관계법령의 이행여부 등을 감안하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지

⑦ 법 제55조의2 제2항의 규정을 적용함에 있어서 업종의 분류는 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는

「통계법」 제17조

의 규정에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른다.

제92조의11(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 법 제55조의2 제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간

③ 법 제55조의2 제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.

1. 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 법인의 합병 또는 분할로 인하여 양도되는 토지

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지

3. 법 제55조의2 제2항 제1호 나목에 해당하는 농지로서 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)

4. 「사립학교법」에 따른 학교법인이 기부(출연을 포함한다)받은 토지

5. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지

(3) 법인세법 시행규칙(2019.3.20. 기획재정부령 제730호로 개정되기 전의 것)

제46조의2(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 영 제92조의11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가

「건축법」 제18조

및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간

3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 「사도법」에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간

5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

10. 법인이 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업·폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업·폐업 또는 이전일부터 2년

13. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제12호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2015.7.10. 부지조성공사가 완료되지 않은 쟁점토지를 OOO로부터 매입하였고, 쟁점토지 중 매각되지 않은 쟁점매각토지를 2017년 1월부터 11월 사이에 매각하였으며 청구법인은 쟁점매각토지를 양도한 후 토지등 양도소득에 대한 법인세는 신고하지 아니하였으나, 처분청은 청구법인이 쟁점매각토지를 수분양자들에게 양도한 것이 「법인세법」상 비사업용토지의 양도에 해당한다고 보아 2021.11.9. 2017사업연도 법인세 OOO원과 2022.1.13. 법인지방소득세 OOO원을 각각 부과하였다.

(나) 청구법인의 2015사업연도부터 2017사업연도까지 청구법인의 수입 부분별 수입금액은 아래와 같이 나타난다.

OOO

(다) 청구법인의 등기사항전부증명서상 목적 사업은 ‘1. 토목.건축공사업, 1. 주택건설업, 1. 대지조성업, 1. 분뇨 및 일반폐기물처리설계시공업, 1. 시멘트 가공 판매업, 1. 시설물 유지 관리업, 1. 부동산임대업, 1. 부동산 매매업, 1. 건설자재 임대업, 1. 부동산 매매업, 1. 건설자재 임대업, 1. 건축물 보수 공사업, 1. 에너지 관련 도,소매업, 1. 토공사업, 1. 철근콘크리트 공사업, 1. 부동산개발업, 1. 위 각호에 관련된 부대사업’으로 기재되어 있다.

(라) 청구법인은 쟁점토지 중 쟁점매각토지를 제외한 토지를 분할하여 양도한 후 과세관청으로부터 토지등 양도소득에 대한 법인세를 부과받자 본 원에 취소를 구하는 심판(조심 OOO, 2021.12.27.)을 청구하였으나, 「법인세법」상 비사업용 토지로 열거되어 있지 않아 청구법인의 목적사업에 사용하였다는 이유로 이를 달리 볼 수 없다는 점과 추가로 대지조성공사 등을 수행한 후 매각하였다고 하더라도 건축허가 및 착공은 토지를 양도한 후 이루어진 것으로 보이므로 비사업용 토지에서 제외할 부득이한 사유가 있다고 보기 어렵다는 이유로 기각되었다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

「법인세법」제55조의2

제2항 제4호 각 목 및 같은 법 시행령 제92조의8 제1항 각 호에서 비사업용 토지에서 제외되는 사항을 열거하고 있으나 쟁점매각토지의 경우 이에 해당하지 아니하고 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이라 하더라도 비사업용 토지의 요건을 달리 적용할 이유가 없는 점(조심 2018중4305, 2018.12.13. 같은 뜻) 등에 비추어 쟁점매각토지를 비사업용 토지로 보아 청구법인에게 2017사업연도 법인세를 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.