국심 2007중1029 (2007.09.27)

OOO세무서장이 2007. 2. 10. 청구인에게 한 2005년 증여세 260,271,480원의 과세처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

청구인은 2005. 8. 26.(등기접수일로 등기원인일은 2005. 8. 17) 아버지 OOO로부터 OOO 소재 OOO호, 대지 42.45㎡, 건물 139.13㎡(57평형 아파트로 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 기준시가인 624,000천원을 증여가액으로 하여 2005. 11. 7. 증여세 106,380천원을 신고.납부하였다.

처분청은 쟁점아파트의 증여가액을 2005. 5. 18.(매매계약일로, 잔금지급일은 2005. 7. 9) 매매된 같은 단지 내, 같은 동, 같은 라인의 같은 평형인 OOO호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 1,300,000천원으로 평가하여 2007. 2. 10. 청구인에게 2005년 증여세 260,271,480원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007. 3. 2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

비교대상아파트의 양도일(2005. 5. 18)은 쟁점아파트의 증여일(2005. 8. 26)의 전후 3개월 이내의 거래에 해당하지 아니하며,

상속세및증여세법시행령 제49조

제1항 단서의 규정은 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에 주식을 평가하는 규정이므로 쟁점아파트의 증여일로부터 3개월 전후를 초과하는 기간 중에 아파트 매매사례가액이 있다 하여도 이를 시가로 적용할 수 없으며, 설사 부동산에도 3개월을 초과하는 경우를 적용할 수 있다고 하더라도 비교대상아파트의 시세가 쟁점아파트의 증여당시의 시세를 반영하지 아니하므로 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

비교대상아파트의 거래일이 비록 쟁점아파트 증여일 전후 3개월이내에 해당하지 아니하나, 국세통합전산망(TIS)상 평형별 적정가격조회 및 국민은행(KB) 시세조회결과 2005년 4월부터 2006년 1월까지 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 가격변동이 전혀 없었으며, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 2005. 5. 2. 현재 기준시가가 624,000천원으로 동일하므로 쟁점아파트 거래일로부터 3개월 8일전에 거래된 매매사례가액 1,330,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1)

상속세및증여세법시행령 제49조

제1항 단서규정(3개월 초과시에도 심의를 거쳐 허용)은 비상장주식이 아닌 부동산을 평가하는 경우에도 적용할 수 있는지 여부

(2) 당해자산과 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 평가기간 내(3개월 내)에 존재하지 아니하는 경우에도 매매사례가액을 당해자산의 시가로 볼 수 있는지 여부

(3) 쟁점아파트(20층)의 증여일로부터 3개월 8일 전에 매매된 같은 동 같은 라인의 비교대상아파트(22층)의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)

상속세및증여세법 제60조

【평가의 원칙등】①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

②제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2)

상속세및증여세법 제61조

【부동산등의 평가】①부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는

동법 제17조

제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

(3) 상속세및증여세법시랭령 제49조 【평가의 원칙등】①법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다.

(가)

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

제1항에서「법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 …다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 …평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다」고 규정하고 있고, 동령 제56조의 2에서「비상장주식의 평가에 있어서 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액을 동 주식의 평가가액으로 할 수 있고, 비상장주식의 가액평가 및 평가방법에 대한 심의를 위하여 국세청에 비상장주식평가심의위원회를 둔다」고 규정하고 있으며, 국세청의 비상장주식평가심의위원회의설치및운영에관한규정에서「국세청장은 비상장 중소기업이 발행한 주식 및 기타 재산을 공정하고객관적으로 평가하기 위하여 평가심의위원회를 설치하며(제3조), 평가심의위원회는 납세자가 비상장중소기업이 발행한 주식에 대한 평가를 신청하는 경우에는 보충적 평가액의 적정성 여부를 심의한다(제5조)」고 규정하고 있다.

(나) 위 상속세 및 증여세법 관련 조문에 의하면 시가는 원칙적으로 평가기간(평가기준일 전후 6월, 증여재산의 경우 3월) 이내에 이루어진 매매 등 가액이 될 것이나, 예외적으로 여러 가지 상황 요소(주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등)를 감안하여 평가심의위원회의 자문을 거쳐 인정되는 가액도 시가에 포함하는 것으로 규정되어 있는 바, 동 규정의 취지는 평가기간을 경과하기만 하면 시가에 부합하는 가액이 있어도 이를 시가로 볼 수 없는 평가제도의 경직성을 해소하되, 제도의 자의성을 배제하기 위하여 평가심의위원회의 자문을 거치도록 한 것이라고 볼 수 있을 것이다. 이와 같은 관점에서 판단컨대, 평가제도의 경직성 해소 등의 필요성은 비단 비상장주식뿐만 아니라 부동산의 평가에 있어서도 동일하다고 볼 수 있고, 특별히

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

의 규정에서 평가심의위원회의 심의 대상을 비상장주식의 평가에 국한하고 있지 아니한 점 등을 볼 때 동령 단서규정(3개월 초과시에도 심의를 거쳐 허용)은 비상장주식이 아닌 부동산을 평가하는 경우에도 적용할 수 있다고 할 것이다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다.

(가)

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

제1항 단서에서「당해자산에 대하여 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 동령 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다」고 규정하고 있고,

동령 동조 제5항에서「제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다」고 규정하고 있으며,

다시 동령 제49조 제1항은

동법 제60조

제2항의 위임을 받아 「"수용·공매가격 및 감정 …」라고 규정하고 있다.

(나) 따라서,

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

제5항에서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 당해 자산에 대한 시가로 판단할 때, 평가기간 내의 매매사례가액(

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

제1항 본문 준용)뿐만 아니라, 평가기간을 벗어난 매매사례가액이라고 하더라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 평가심의위원회의 자문을 거친 경우(

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

제1항 단서 준용)에는 그 매매사례가액을 당해 재산에 대한 시가로 평가할 수 있다고 판단된다.

(3) 쟁점(3)에 대하여 본다.

(가) 청구인이 2005. 8. 26.(등기접수일이며, 등기원인일은 2005. 8. 17) 쟁점아파트를 아버지로부터 증여받아, 증여당시 고시된 국세청 기준시가 624,000,000원을 증여재산가액으로 평가하여 증여세 신고를 한 사실, 이에 대하여 처분청이 쟁점아파트의 평가기준일(증여일)로부터 3개월 8일 전인 2005. 5. 18.(계약일로, 잔금지급일은 2005. 7. 9)자에 매매계약이 체결된 비교대상아파트의 매매사례가액 1,300,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 결정고지한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(나) 쟁점아파트가 소재하는 경기도 성남시 분당구 정자동 169-1번지 대지의 ㎡당 개별공시지가, 국세청장이 고시한 쟁점아파트의 기준시가는 아래 표1과 같고, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가 변동 내역은 아래 표2와 같이 동일한 사실이 확인된다.

(다) 국세청 통합전산망 및 부동산 시세 관련 참고자료 등에 의하여 확인되는 OOO 아파트의 시세 정보는 아래 표3 및 표4와 같다.

OOO

(라)

상속세 및 증여세법 제60조

제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항, 제5항의 규정을 종합하여 보면, 증여재산의 시가를 산정함에 있어서 증여일로부터 3월 이내에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있고, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있으며, 증여일로부터 3월 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 하여 판단하도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

(마) 청구인은 우리 심판정에 출석하여 청구인이 쟁점아파트를 증여받아 기준시가로 증여세를 신고.납부한 것은 증여세를 포탈하거나 절세하기 위한 것이 아니고, 그 당시의 정당한 시가를 알 수 없으므로 부득이 기준시가로 신고한 것이며 심판청구 후에 증여 당시의 인근아파트의 매매호가를 알아본바 935백만원부터 1,275백만원 사이인 것을 알았으며, 청구인이 알지도 못하는 1,300백원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다고 진술하고 있다.

(바) 이상의 사실과 관련 법령을 종합하여 보면, 쟁점아파트의 증여일은 2005. 8. 26. 이고, 비교대상아파트의 매매일은 2005. 5. 18.로써 비교대상아파트의 매매사례가액 발생일은 쟁점아파트의 증여일 전 후 3개월 이내에 거래된 가액이 아니어서 이러한 경우 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보기 위하여는 처분청이 시가로 볼 수 있는 특별한 사정을 입증하여야 할 것이나(같은 뜻, OOO, 2007. 1. 31)

이 건의 경우 처분청이 시가로 산정한 비교대상아파트의 매매사례가액은 평가기준일 전.후 시세와 비교해 보았을 때 유일하게 13억원을 초과하고 있고, 쟁점아파트가 소속된 단지 내 같은 평형의 경우 44세대 밖에 없어 매매사례가 연간 1건 내외에 불과하고, 비교대상아파트의 경우 당시 시세(평균 11.3억원)나 1년 후의 거래사례(12.5억원)에 비해 예외적으로 높게 거래된 것으로 보이는 점 등을 고려할 때 이를 시가로 보아 증여가액으로 산정하는 것을 타당하다고 보기는 어렵다고 판단된다.

따라서, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 산정하여 이 건 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.