조심 2022서6990 (2023.12.22)

서대문세무서장이 2022.4.11. 청구인에게 한 2021.5.25. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 증여재산인 서울특별시 동대문구 OOO(건물 46.05㎡, 대 3,073㎡ 중 3,073분의 24.11)의 시가를 산정함에 있어, 2021.3.11. 같은 동 소재 제디동 제2층 제1호와 제2호의 거래가액을 합산한 OOO원을

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항 및

동법 시행령 제49조

제1항 제1호에 따른 매매사례가액으로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1.처분개요

가. 청구인은 2021.5.25. 서울특별시 동대문구 OOO(건물 46.05㎡, 대 3,073㎡ 중 3,073분의 24.11이고, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 AAA[청구인의 부(父)]로부터 증여받은 후 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항에 따른 보충적 평가방법을 적용하여 쟁점상가의 증여재산가액을 OOO원으로 산정하여 증여세를 신고?납부하였다.

나. 처분청은 청구인의 증여세 신고내용에 대하여 서면 검토한 결과, 이 건 증여일 전후 동일상가 같은 단지, 같은 동, 같은 면적인 쟁점상가 소재지의 제26호(이하 “비교상가”라 한다)의 매매사례가액인 OOO원을 쟁점상가의 증여재산가액으로 보아 2022.4.11. 청구인에게 2021.5.25. 증여분 증여세 OOO원(가산세 포함)을 결정?고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.7.7. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1) 비교상가를 매매사례가액으로 보기 위해서는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하여야 하는바(

상증세법 제60조

제2항), 쟁점상가와 동일 층에서 거래된 상가들의 매매사례가액을 보면 대부분 비교상가에 비해 매우 낮은 가액으로 거래된 점, 매매된 상가의 매매가액 편차가 매우 큰 편인 점에 비추어 비교상가의 매매가액 OOO원은 이례적으로 높은 가액으로 거래가 이루어진 것으로 보여 이와 같이 개별성이 높게 형성된 가액은 객관적으로 인정될만한 통상적인 매매사례가액으로 볼 수 없으므로 이 건 비교상가의 매매가액을 매매사례가액으로 보아 쟁점상가에 대해 증여세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.

(2)

상증세법 제60조

제1항 및 제2항에서 ‘시가’란 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 하고, 수용가격, 공매가격, 감정가격 등을 포함한다고 하였는바, 시가 적용시 가장 우선되는 원칙은 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 것을 전제로 한 가액이어야 하는바, 쟁점상가가 소재하는 상가(서울특별시 동대문구 OOO 상가이며, 이하 “전체 상가”라 한다)는 1984년에 준공된 건축물로서 노후화가 많이 진척되어 정상적인 상가로서의 기능을 수행하지 못하는 형편이기 때문에 각 상가마다 이용현황이 상이한 상황에 있고, 쟁점상가와 동일한 층의 동일한 면적인 상가는 13개(26호, 27호, 28호, 29호, 30호, 32호, 33호, 34호, 35호, 36호, 38호, 39호, 40호)에 불과하고, 이 건 증여일 전후 2년 이내에 매매된 사례는 2021.1.29. 매매계약이 체결된 비교상가가 유일하다.

특히, 전체 상가는 2021.10.1. 도시정비형 재개발정비사업 조합이 설립 인가된 점으로 볼 때 매매사례가액이 거래되던 시기에는 재건축을 예상한 투자목적으로 거래되었다고 볼 수 있기 때문에 개별성이 매우 강하게 반영되었다고 볼 수 있고(국심 2006서2423, 2006.12.7.), 다음 ＜그림1＞의 ‘라동 지상 2층 피난안내도’에서 보는 바와 같이 비교상가는 2층 출입구와 근접하여 위치함에 따라 이용의 편의성, 접근성 및 사업성이 높아 가치가 높게 형성될 수밖에 없지만 쟁점상가는 출입구와 출입구의 중앙에 위치하여 상당히 거리를 둔 위치에 있기 때문에 비교상가와 동일한 위치에 있다고 볼 수 없어 가치가 다를 수밖에 없다.

＜그림1＞ 2019년 이후 전체 상가 매매 등 거래 현황

ㅇㅇㅇ

(3) 또한, 비교상가의 매매가액 OOO원은 2019년부터 2022년 1월까지 기간동안 전체상가 14개 중 단 한 차례 거래한 것인바, 시가로 보기 위해서는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’이어야 함에도 불구하고 쟁점상가 증여일 전후 2년 동안 단 한차례만 거래가 이루어졌다는 것은 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 행태로 보기 어렵다고 할 것이다.

(가) 그리고 그 직전에 거래한 29호의 경우 거래일이 2017.03.18.이고, 매매가액이 OOO원인바, 비교상가의 매매가액이 이례적으로 높은 가액을 형성하였고, 이전 또는 이후에 어떤 거래사례도 없을 만큼 비교상가의 매매가액은 개별성이 강할 뿐만 아니라 비교상가를 거래(매매)한 양도자와 양수자 사이에 어떤 특별한 상황 또는 특별한 관계가 개입되어 가격의 왜곡된 거래를 하였는지 알 수 없는 상황 하에서 처분청에서 이에 대한 사실관계의 확인도 없이 비교상가의 매매가액을 쟁점상가의 시가(매매사례가액)로 보아 시가로 보는 것은 타당하지 않다고 판단된다(국심 2007중1029, 2007.9.27., 같은 뜻).

(나) 쟁점상가가 소재한 건물은 지하 2층, 지상 3층이고, 그 중 지상 2층에는 45개의 개별상가가 있는데, 그 현황 및 2019년 이후 거래된 매매가액은 다음과 같다.

＜표1＞ 2019년 이후 전체 상가 매매 등 거래 현황

ㅇㅇㅇ

(다) 위 전체 상가의 현황을 보면, 2층의 45개 상가 중 제1호부터 제24호, 제43호부터 45호까지의 상가는 면적이 쟁점상가의 1/2인 23.02㎡이고, 제26호부터 제40호까지의 상가는 쟁점상가와 동일한 면적인 46.05㎡이며, 제25호, 제41호 및 제42호의 상가는 그 외의 면적이다.

1) 이들 상가 중 2019년 이후 매매된 거래가격을 보면, 모두 쟁점상가 면적의 1/2인 제1호부터 제25호까지의 상가 9개가 거래되었고, 쟁점상가와 동일면적의 상가는 비교상가가 유일하다.

2) 매매된 상가의 매매가액을 보면 OOO원부터 OOO원까지 다양하게 분포를 하고 있는데, 산술적으로 계산하면 이들 상가는 쟁점상가 면적의 1/2이므로 비교상가 매매금액의 1/2인 OOO원과 유사하여야 함에도 불구하고, 1개 상가(제6호)를 제외한 다른 상가는 모두 크게 낮은 금액(OOO백만원부터 OOO백만원)으로 거래되었으며, 제24호 상가의 경우 OOO원으로서 이례적으로 큰 금액으로 거래되었는바, 이렇게 낮은 금액으로 거래된 상황을 반영한다면 비교상가의 매매가격인 OOO원은 이례적으로 높은 가액이라고 봄이 합리적이므로 이 건 당초 신고한 증여세 신고내용은 타당한 것으로 보아야 한다.

(4) 청구인은 심판관회의(2023.7.18.) 직전에 다음과 같이 추가 항변서를 제출하였다.

(가) 이 건 쟁점상가와 비교상가 외에 평가기준일이 가장 가까운 또다른 매매사례가액이 있는바, 쟁점상가가 소재한 2층의 상가 중 2021.3.11. 제1호와 제2호(이하 제1호와 합하여 이하 “제3상가”라 한다)의 경우 전 소유자인 BBB으로부터 양수인 CCC에게 일괄로 거래가 이루어졌고, 제3상가는 두 상가 사이의 벽을 허물어 하나의 공간으로 이용하고 있기 때문에 하나의 물건으로 거래된 것이며, 등기상 2개의 호수이지만 실질적으로 하나의 상가로 이용되고 있으므로 제3상가의 거래가액을 시가로 보는 것이 타당하다.

(나) 제3상가의 면적은 각각 건물 23.02㎡, 대 12.06㎡이고, 이를 합하면 건물 46.04㎡, 대 24.12㎡로서 쟁점상가의 건물 46.05㎡, 대 24.11㎡와 거의 동일하며, 기준시가의 경우에도 2021년 1㎡당 1,193,000원으로 동일하다.

＜표2＞ 쟁점상가, 비교상가, 제3상가의 건물 현황

(단위 : ㎡, 천원,)

* 쟁점상가 소재의 2층 제1호 및 제2호의 면적 및 금액을 합한 것임

(다) 그러므로 제3상가의 경우 쟁점상가와 동일한 면적, 동일한 용도 및 동일한 기준시가이면서 비교상가에 비해 쟁점상가의 평가기준일과 가까운 기간 내에 거래가 이루어진 것이므로

상증세법 시행령 제49조

제2항에 따라 평가기준일(2021.5.25.)에 가장 가까운 날(2021.3.11.)에 거래된 제3상가 매매가액(OOO원)을 시가로 봄이 타당하다.

나.처분청 의견

(1)

상증세법 제60조

(평가의 원칙등) 및 같은 법 시행령, 동시행규칙에 의거 위치, 용도 및 면적 등이 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액은 시가로 인정되는 것이고, 쟁점상가와 비교상가의 건물 현황은 아래와 같다.

＜표3＞ 쟁점상가와 비교상가의 건물 현황

(단위 : ㎡, 원)

＜표3＞과 같이 쟁점상가와 비교상가는 위치가 매우 유사하고, 용도 및 면적, 기준시가가 모두 동일하며, 청구인은 비교상가가 2층 출입구와 더 근접하여 쟁점상가보다 가치가 높다고 주장하나, 두 상가 모두 좌우에 출입구가 있어 각 상가의 출입구와의 거리가 가치에 영향을 줄만큼 큰 차이를 보이고 있지 않다고 판단되고(＜그림1＞ (2쪽) 참고), 매매사례가액을 적용함에 있어 쟁점상가와 비교상가의 모든 조건이 동일해야 함을 의미하지 않는다(조심 2009중2686, 2009.9.1., 같은 뜻임).

(2) 평가기준일 이내(증여일 전 6개월, 후 3개월) 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우가 아니라면 시가로 인정할 수 있고, 쟁점상가의 비교상가인 제26호의 경우 양도인과 양수인이

「국세기본법」시행령 제1조의2

및

「상속세 및 증여세법 시행령」제2조의2

에 따른 특수관계에 있지 아니하고, 거래가액이 객관적으로 부당하다고 볼만한 사유가 없으며, 거래일이 평가기준일 이내에 해당하므로 비록 전체상가 중 단 한차례 거래가 이루어졌다고 할지라도 그 거래가액을 시가로 인정하지 않을 이유가 없다.

(3) 청구인은 비교상가의 거래가 재건축을 예상한 투자목적 거래로 개별성이 매우 강하게 반영되었기 때문에 매매사례가액 적용이 부당하다 주장하며 조세심판원 선결정례(국심 2006서2423, 2006.12.7.)를 근거로 하였으나, 동 심판례에 있어 쟁점아파트는 재건축 대상이 아닌데 반해 비교대상아파트는 재건축이 추진중이었으며, 반면 이 사건과 관련하여 쟁점상가와 비교상가는 모두 재건축대상으로 비교상가의 거래가 쟁점상가와는 무관한 개별성을 가지지 아니한다.

(4) 처분청은 청구인의 추가 항변에 대하여 다음과 같이 답변하였다.

(가) 청구인은 ㎡당 기준시가가 동일하기 때문에 제3상가를 유사매매사례가액으로 봄이 타당하다고 주장하고 있으나,

상증세법 시행령 제49조

제4항, 같은 법 시행규칙 제15조에 유사매매사례가액 적용 재산의 요건을 구체적으로 명시하여 공무원의 자의적 해석을 방지하고 납세자의 혼란을 최소화하였는바,

상증세법 시행규칙 제15조

제3항에서 규정하는 유사한 다른 재산이란 ① 평가대상주택과 동일 단지내에 위치하고, ② 주거 전용면적의 차이가 100분의 5 이내이며, ③ 기준시가 차이가 100분의 5 이내로서 쟁점상가와 제3상가는 세 가지 요건 중 면적요건과 기준시가(전체) 요건이 충족하지 않는다.

＜표4＞ 쟁점상가, 비교상가, 제3상가의 건물 현황

(단위 : ㎡, 천원)

* 제3상가는 호별 면적 및 금액을 구분하여 표기함

(나) 청구인은 제3상가(제1호 및 제2호)의 양도인 BBB과 양수인 CCC이 동일하고, 두 상가 사이의 벽을 허물어 하나의 공간으로 이용하고 있기 때문에 하나의 물건으로 거래하였다고 주장하나, 제3상가의 양도소득세 신고 현황을 표로 정리하면 다음과 같고, 제3상가의 양도 시점인 2021.9.24. 과세관청에 제출된 양도소득금액 계산명세서에 1호, 2호를 각각의 물건지로 신고하였으며, 그 첨부서류인 양도 시 매매계약서도 1호, 2호 각각의 계약서를 작성한 것으로 확인되며, 제3상가의 건축물대장, 등기부등본 등 공부상으로도 각각의 호실로 등록되어 있다.

＜표5＞ 제3상가의 양도소득세 신고 현황

ㅇㅇㅇ

(다) 따라서 이를 하나의 호실로 사용한다고 하더라도 쟁점상가의 유사재산이 될 수 없고, 상가 공간을 한 개의 호실로 사용한 것은 임의로 그렇게 사용한 것일 뿐, 공부상 기재되어 있는 대로 언제든지 1호, 2호 나누어서 사용할 수 있는 것이기 때문에 쟁점상가와 유사한 상가로 보아야 한다는 청구인의 주장은 납득하기 어렵다.

(라) 또한, 쟁점상가와 같은 층인 제40호 상가의 경우 2020.12.11. 증여가 이루어지고, 2021.3.29. 증여세 신고접수가 되었으며, 동 상가의 증여재산가액도 쟁점상가와 같이 비교상가의 매매가액인 OOO백만원으로 결정되었으므로 이 사건의 비교상가의 매매사례가액을 쟁점상가의 시가로 보아 이 건 증여세를 경정ㆍ고지한 처분은 적법하다.

3.심리 및 판단

가.쟁점

비교상가의 매매사례가액을 쟁점상가의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

나.관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다.사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2021.5.25. 서울특별시 동대문구 OOO(건물 46.05㎡, 대 3,073㎡ 중 3,073분의 24.11이고, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 AAA[청구인의 부(父)]로부터 증여받은 후

상증세법 제61조

제1항에 따른 보충적 평가방법을 적용하여 쟁점상가의 증여재산가액을 OOO원으로 산정하여 증여세를 신고?납부하였다.

(2) 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 쟁점상가와 비교상가의 건물 현황은 위 ＜표2＞와 같은바, 처분청은 이 건 증여일 전후 동일상가 같은 단지, 같은 동, 같은 면적인 쟁점상가 소재지의 비교상가의 매매사례가액인 OOO원을 쟁점상가의 증여재산가액으로 보아 2022.4.11. 청구인에게 2021.5.25. 증여분 증여세 OOO원(가산세 포함)을 경정?고지하였다.

(3) 국세청 통합전산망에 따르면 쟁점상가의 유사매매사례가액은 다음 ＜그림2＞와 같다.

＜그림2＞ 국세통합전산망 유사매매사례가액 현황

ㅇㅇㅇ

위 ＜표1＞과 같이 쟁점상가가 있는 2층에는 전체 45개의 상가가 위치하고 있고, 제1호부터 제24호, 제43호부터 45호까지의 상가는 면적이 쟁점상가의 1/2인 23.02㎡이며, 제26호부터 제40호까지의 상가는 쟁점상가와 동일한 면적인 46.05㎡이며, 이들 상가 중 2019년 이후 매매된 거래가격을 보면 모두 쟁점상가 면적의 1/2인 제1호부터 제24호까지의 상가 9개가 거래되었고, 쟁점상가와 동일면적의 상가 중 거래된 상가는 비교상가가 유일하다.

(4) 청구인과 처분청이 제출한 부동산등기사항전부증명서 등 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 부동산등기사항전부증명서에 따르면 쟁점상가, 비교상가, 제3상가의 현황은 다음과 같다.

＜표6＞ 쟁점상가와 비교상가의 건물 현황

ㅇㅇㅇ

(나) 청구인이 제출한 사진과 건물구조도에 따르면 AAA 주식회사(이하 “임차법인”이라 한다)는 쟁점상가 소재 제디동 2층 제1호, 제2호, 제43호, 제44호, 제45호를 합하여 사업장으로 사용하고 있는 것으로 보인다.

＜그림3＞ 제3상가 이용현황 및 건물구조도

ㅇㅇㅇ

(다) 서울특별시 동대문구 OOO의 등기사항전부증명서에 따르면 BBB이 1984.12.26. 두 상가를 동시에 취득하였고, 2021.3.11. CCC에게 두 상가 모두를 각각 OOO원 합계 OOO원에 양도하였으며, 동소 제43호, 제44호, 제45호 상가는 BBB이 1984.12.26. 취득하여 2021.7.7. DDD, EEE, FFF에게 각각 증여하였는바, 제1호 및 제2호 상가는 동일한 양수자에게 일괄로 거래되었으므로 하나의 거래단위로 거래된 것으로 보인다.

(5)상증법상 증여재산가액에 해당하는 시가와 관련하여

상증법 시행령 제49조

제1항 및 제4항은 증여일 전 6개월 이내, 증여일 후 3개월 이내에 해당 재산 또는 ‘해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 매매가액이 있는 경우 이를 시가로 본다고 규정하고 있는바, 해당 재산과 ‘면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위’는 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 구체적으로 규정하고 있고, 동 규칙 제15조 제3항 제2호는「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 주택 외의 재산은 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이라고 규정하고 있다.

(6)이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교상가의 매매사례가액을 쟁점상가의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점상가와 비교상가는 그 용도, 면적, 기준시가 등이 동일한 점, 각 상가의 출입구와의 거리가 가치에 영향을 줄만큼 큰 차이를 보이고 있지 않아 쟁점상가와 비교상가는 유사점이 많고, 평가기준일 이내(증여일 전 6개월, 후 3개월) 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우가 아니라면 시가로 인정할 수 있는바, 비교상가의 경우 양도인과 양수인이

「국세기본법」시행령 제1조의2

및

「상속세 및 증여세법 시행령」 제2조의2

에 따른 특수관계에 있지 아니하고, 거래가액이 객관적으로 부당하다고 볼만한 사유가 없는 점, 거래일이 평가기준일 이내에 해당하므로 비록 전체상가 중 단 한차례 거래가 이루어졌다고 할지라도 그 거래가액을 시가로 인정할 수 있는 점 등에 비추어 비교상가의 거래가액은

상증세법 제60조

제2항 및

동법 시행령 제49조

제1항 제1호에 따른 쟁점상가의 매매사례가액에 해당할 수 있다고 할 것이다.

한편, 처분청은 제3상가의 거래가액이

상증세법 제60조

제2항 및

동법 시행령 제49조

제1항 제1호에 따른 쟁점상가의 매매사례가액으로 볼 수 없다는 의견이나, 쟁점상가와 제3상가는 같은 건물, 같은 층에 있고, 두 상가의 용도가 근린생활시설로서 자동차부품상으로 동일하며, 1㎡당 기준시가는 쟁점상가와 제3상가 모두 OOO원으로 동일한 점, 각 상가의 출입구와의 거리가 가치에 영향을 줄만큼 큰 차이를 보이고 있지 않아 쟁점상가와 제3상가는 유사점이 많고, 평가기준일 이내(증여일 전 6개월, 후 3개월) 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우가 아니라면 시가로 인정할 수 있는바, 양도인 BBB과 양수인 CCC이 제3상가를 거래시 제1호 및 제2호 상가를 일괄하여 하나의 거래단위로 거래한 것으로 보이고, 양도인과 양수인간 특수관계에 있지 아니하므로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 볼만한 사유가 없으며, 거래일이 평가기준일 이내에 있는 점, 청구인이 제출한 사진과 건물구조도에 따르면 임차법인이 쟁점상가 소재 제디동 2층 제1호, 제2호, 제43호, 제44호, 제45호를 합하여 사업장으로 사용하고 있는 점,

상증법 시행령 제49조

제2항에서 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다고 규정되어 있는바, 비교상가의 매매계약일인 2021.1.29.보다 제3상가의 매매계약일인 2021.3.11.이 쟁점상가의 증여일인 2021.5.25.에 더 가까운 점 등에 비추어 처분청은 제3상가의 거래가액을

상증세법 제60조

제2항 및

동법 시행령 제49조

제1항 제1호에 따른 쟁점상가의 매매사례가액으로 보아 이 건 증여세를 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제80조의2

, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22., 법률 제17654호로 일부 개정된 것)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중간생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11., 대통령령 제30391호로 일부 개정된 것)

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가.특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

②제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1.제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2021.3.16., 기획재정부령 제832호로 일부 개정된 것)

제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가.평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나.평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2.제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산