조심 2023지1592 (2024.03.14)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구법인은 2022.6.9. OOO 유한회사(이하 “이 건 건축주”라 한다)로부터 서울특별시 동작구 OOO 지상의 원룸형 도시형생활주택(전용면적 40㎡ 이하 135호, 이하 “쟁점공동주택”이라 한다)을 매매로 취득하고, 「지방세특례제한법」제31조 제2항 제1호 및 제177조의2에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 최초로 분양받는 경우에 대한 감면(85%)를 적용하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다. 나. 이후, 처분청은 쟁점공동주택의 취득이 ‘건축주로부터 최초로 공동주택을 분양받는 경우’에 해당하지 아니하여 「지방세특례제한법」제31조 제2항 제1호에 따른 취득세 감면대상에 해당하지 아니하고, 같은 조 제6항의 한국토지주택공사가 「공공주택 특별법」에 따라 매입하여 공급하는 주택에 대한 감면(25%) 대상에 해당한다고 보아 그 차액분인 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세”라 한다)을 2022.11.11. 청구법인에게 부과·고지하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.1.27. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 「지방세특례제한법」은 ‘분양’의 개념에 관하여 용어의 정의나 구체적인 범위를 규정하고 있지 아니하는 한편, 「건축물의 분양에 관한 법률」제2조 제2호에서 ‘분양’의 정의를 규정하고 있기는 하나, 같은 법 제3조 제2항 제1호에서 「주택법」에 따른 주택은 이 법을 적용하지 아니한다고 규정하고 있으므로 「지방세특례제한법」에서 말하는 ‘분양’의 범위는 반드시 「건축물의 분양에 관한 법률」등에 따를 것은 아니고, 임대주택 공급 활성화 및 국민 주거생활 안정이라는 그 규정의 감면취지와 목적, 지방세법령의 전반적인 체계 등을 종합적으로 고려하여 해석하는 것이 합리적이라 할 것(조심 2022지776, 2022.9.21.)이다. 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 입법 취지 등을 토대로 당해 조문의 ‘최초로 분양받은 경우’를 해석해 보면, 동 의미는 ‘최초로 공급받은 경우’로 보는 것이 타당(조심 2013지858, 2014.9.1)하겠는바, 공동주택을 건축하여 전체를 매매약정에 따라 일괄 매각한 경우에 건축주의 입장에서는 분양으로 보지 아니하는 것(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212 판결 참조)이라 하겠지만, 이를 취득하는 매입임대사업자의 입장에서는 분양으로 보아야 할 것(조심 2017지240, 2017.11.23.)이다. 또한, 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 규정하는 건축주는 「건축법」에 따른 건축주를 의미한다는 규정이 없으므로 반드시 「건축법」의 규정에 구속되어 판단되는 것은 아니고 세법의 독자적인 관점에서 그 입법 취지 등에 비추어 판단되어야 할 것인데, 건설임대사업자의 경우에도 건축하여 취득한 공동주택의 경우에만 취득세를 감면하고 있으므로 감면취지 및 건설임대사업자와 매입임대사업자와의 과세형평성을 고려할 때 건축주는 공동주택을 건축하여 취득한 자를 의미하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다(행정안전부 지방세운영-762, 2014.3.4.). 결론적으로, 임대사업자가 건축주로부터 소형의 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우에 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하려는 것이 「지방세특례제한법」제31조 의 입법취지이며, 더 나아가 청구법인은 「공공주택특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자로서 매입임대주택의 공급을 원활히 하기 위하여 쟁점공동주택을 일괄 취득한 것으로서 이를 감면대상으로 보는 것이 주택임대사업의 장려라는 입법취지에 더욱 부합하는바, 쟁점공동주택의 취득은 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따른 취득세 감면대상에 해당한다 할 것이므로 이 건 취득세 부과처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서는 이 건 쟁점조항은 ‘임대사업자가 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우’라고 규정하고 있는바, ‘최초로 분양받은 경우’를 단지 분양계약이 아닌 매매계약을 통해 최초로 취득하는 경우까지 포함한다고 해석하는 것은 납세자인 청구법인에 유리하게 확장해석하는 것에 해당하는바, 「지방세특례제한법」제31조 제2항 후단에 의하여 취득세 감면을 받기 위해서는 ‘건축주가 분양을 목적으로 건축한 임대주택을 분양계약에 따라 최초로 매입하여 취득’하여야 하고, 건축주로부터 다른 사람을 거치지 않고 최초로 매입하여 취득하기만 하면 분양을 목적으로 건축되어 분양계약을 체결한 경우가 아니더라도 취득세 감면 대상에 포함된다고 보기는 어렵다(대법원 2021.3.25. 선고, 2020두56957 판결, 같은 뜻임). 청구법인은 쟁점공동주택을 건축주로부터 최초로 분양받았다고 주장하나, 쟁점공동주택은 이 건 건축주가 당초부터 분양할 목적이 아닌 직접 임대사업에 사용할 목적으로 신축된 사실이 이 건 건축주의 부동산투자계획서 등을 통해 확인되고, 실제 임대용으로 사용수익하다가 청구법인에게 매각되었으므로 이를 취득한 청구법인에게 취득세를 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따라 감면해 주는 것은 임대주택의 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위한 입법취지에도 부합하지 않는바, 처분청이 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 건축주가 신축하여 임대사업을 영위하던 공동주택을 임대할 목적으로 취득한 경우 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받는 경우’에 해당되는 것으로 볼 수 있는지 여부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 이 건 건축주는 2019.8.2. 처분청으로부터 쟁점공동주택의 신축에 관한 건축허가를 받았으며, 2021.10.12. 지하 3층~지상 12층 규모의 쟁점공동주택 및 근린생활시설을 신축하고 사용승인을 받은 것으로 확인된다. (나) 이 건 건축주는 2019.1.21. 쟁점공동주택을 임대목적물로 하여 건설임대사업자등록(2019-종로구-임대사업자-39)하였다가 2022.6.3. 그 등록을 말소한 것으로 확인된다. ＜ 이 건 건축주의 임대사업자 등록 내용 ＞

(다) 이 건 건축주는 2021.11.10. 쟁점공동주택의 취득이 「지방세특례제한법」제31조 제1항 및 177조의2에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우에 해당한다고 보아 감면율 85%를 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다가, 임대사업자등록 말소 이후인 2022.8.1. 쟁점공동주택 취득시 감면받았던 취득세를 처분청에 자진신고·납부한 것으로 확인된다. (라) 이 건 건축주는 2022.6.8. 청구법인에게 쟁점공동주택과 근린생활시설 1개호를 매각하였고, 청구법인은 이중 쟁점공동주택의 취득은 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 및 177조의2에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 최초로 분양받아 취득하는 경우에 해당한다고 보아 감면율 85%를 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하고 소유권보존등기를 마친 것으로 확인되고, 청구법인과 이 건 건축주가 체결한 쟁점공동주택 등의 매매계약서에서 아래와 같은 내용이 확인된다. ＜ 부동산 매매계약서 주요내용＞

(마) 처분청이 제출한 이 건 건축주의 부동산 투자계획서에서 아래와 같은 내용이 확인된다. ＜ 이 건 건축주의 부동산 투자계획서 주요내용 ＞

(바) 처분청은 쟁점공동주택의 취득이 「지방세특례제한법」제31조 제6항에 따라 청구법인이 「공공주택 특별법」 제43조 제1항에 따라 매입하여 공급하는 주택에 대한 감면(25%) 적용대상에 해당한다고 보고 그 차액분인 이 건 취득세를 부과한 것으로 확인되고, 위 규정 적용대상에 해당한다는 사실에는 양측 이견이 없다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다고 규정하면서, 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다)가 「공공주택 특별법」 제43조 제1항에 따라 매입하여 공급하는 것으로서 대통령령으로 정하는 주택 및 건축물에 대해서는 취득세의 100분의 25를 2024년 12월 31일까지 경감한다고 규정하고 있다. (나) 「지방세특례제한법」제31조 제1항 및 제2항에서 정하는 임대주택감면은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하면서도 조세형평 등을 고려하여 감면대상의 범위를 임대주택의 구체적 취득방법 등에 따라 제한하고 있는바, 법 제31조 제2항에서 정하는 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 그 전제로 하는 것이므로 임대사업자가 위 조항에 의하여 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축한 자가 분양을 목적으로 건축한 공동주택을 분양계약에 따라 최초로 취득하여 임대주택으로 사용하여야 할 것(대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 판결, 대법원 2021.3.25. 선고 2020두56957 판결 같은 뜻임)이고, 당초 건축주가 분양할 목적이 아닌 임대용으로 건축한 후 임대용으로 사용하다가 매각함에 따라 공동주택을 취득한 경우에는 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당하는 것으로 보기 어렵다 할 것이다. (다) 청구법인은 쟁점공동주택을 건축한 이 건 건축주로부터 쟁점공동주택을 최초로 공급받은 자이므로 쟁점공동주택의 취득은 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따른 취득세 감면대상에 해당한다고 주장한다. 그러나, 청구법인은 이 건 건축주가 임대용으로 건축하여 임대용으로 사용하던 공동주택을 매매계약을 통하여 취득한 것으로 확인되어 쟁점공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하는 것으로 보기 어려우므로 쟁점공동주택은 위 규정에 따른 취득세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것이다. 또한, 처분청이 제출한 이 건 건축주의 부동산 투자계획서에서 확인되는 내용에 의하면 건설임대사업자인 이 건 건축주는 쟁점공동주택 주변의 교통여건·인프라 등을 고려하였을 때 임대주택 임차인들의 주거지로 적합한 입지임을 고려하여 임대주택을 신축하여 직접 임대사업에 운영할 예정이었으며, 향후 민간임대주택 의무 임대차기간(준공 후 8년)이 경과하면 임대차 시장 등을 고려하여 간접투자기구 등에 일괄 매각이 가능한 점 등을 고려하고 있었던 것으로 보이고, 실제 이 건 건축주는 쟁점공동주택을 취득한 후 약 8개월 여간 임대사업에 사용하다가 청구법인에게 매각하면서 매매계약 당시 기존 임차인에 대한 지위(권리와 의무)를 매수인인 청구법인이 승계하는 것을 조건으로 하였던 점 등이 확인되는바, 이미 임대사업에 공여된 부동산인 쟁점공동주택의 취득에 대하여 취득세를 감면해 주는 것은 임대주택의 공급을 촉진하여 서민의 주거생활의 안정을 도모하기 위한 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 입법 취지에도 부합하지 않는 것으로 보인다. 따라서, 쟁점공동주택의 취득이 「지방세특례제한법」제31조 제6항에 따른 청구법인이 매입하여 공급하는 주택에 대한 감면대상에 해당한다고 보아 위 조항을 적용한 후 그 차액분을 추징한 것으로 확인되는 이상 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 (1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. ② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조 에 따른 취득 당시의 가액이 3억원( 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다. 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. ⑥ 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다)가 「공공주택 특별법」 제43조 제1항에 따라 매입하여 공급하는 것으로서 대통령령으로 정하는 주택 및 건축물에 대해서는 취득세의 100분의 25와 재산세의 100분의 50을 각각 2024년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세 및 재산세를 추징한다. 1. 정당한 사유 없이 그 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우 2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율( 「지방세법」 제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. (다만, 이하 생략) (2) 공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다. 2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 제43조(공공주택사업자의 기존주택등 매입) ① 공공주택사업자는 「주택법」 제49조 에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조 에 따른 사용승인을 받은 건축물로서 대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등(이하 “기존주택등”이라 한다)을 매입하여 공공매입임대주택으로 공급할 수 있다. ② 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업자가 제1항에 따라 기존주택등을 매입하는 경우 재정이나 주택도시기금에 따른 공공주택 건설자금지원 수준을 고려하여 공공주택사업자를 지원할 수 있다. ③ 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인권자 또는 「건축법」 제11조 에 따른 허가권자는 주택을 건설하여 제1항에 따라 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 신청하거나 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 신청하는 경우 「주차장법」 제12조의3 , 제19조 및 「주택법」 제35조 에도 불구하고 대통령령으로 정하는 주차장의 설치기준을 적용할 수 있다. ④ 공공주택사업자는 국토교통부장관이 정하는 특별한 사정이 없으면 제3항에 따른 주차장 설치기준을 적용받아 주택을 건설한 자가 「주택법」 제49조 에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조 에 따른 사용승인을 받은 날부터 1개월 이내에 그 주택의 매도를 요청하여야 한다. ⑤ 제4항에 따른 매도 요청을 받은 자는 매도 요청을 받은 날부터 2개월 이내에 그 주택을 매도하여야 한다. ⑥ 제4항에 따라 매도 요청을 받은 자가 제5항에 따라 매도하지 않는 경우 공공주택사업자는 「주택법」 제49조 에 따른 사용검사권자 또는 「건축법」 제22조 에 따른 사용승인권자에게 그 사실을 통보하여야 한다. ⑦ 기존주택등의 매입절차 및 공공주택사업자에 대한 재정지원에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 매입기준 등은 국토교통부장관이 별도로 정하는 바에 따른다. (3) 공공주택 특별법 시행령 제37조(기존주택등의 매입) ① 법 제43조제1항에서 “대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 건축물을 말한다. 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목부터 다목까지에 따른 단독주택, 다중주택 및 다가구주택 2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호에 따른 공동주택( 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하인 것만 해당한다) 3. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호, 제4호, 제11호, 제12호, 제14호 또는 제15호에 따른 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 또는 숙박시설의 용도로 사용하는 건축물 (4) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “건축물”이란 「건축법」 제2조 제1항제2호의 건축물을 말한다. 2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조제1항제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다. 3. “분양사업자”란 「건축법」 제2조 제1항제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다. 4. “분양받은 자”란 제6조제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다. 제5조(분양신고) ① 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 「건축법」 제11조 에 따른 허가권자(이하 “허가권자”라 한다)에게 신고하여야 한다. ② 분양사업자는 제1항에 따라 분양신고를 할 때에는 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지의 등기사항증명서 등 대통령령으로 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 허가권자가 「전자정부법」 제36조 제1항에 따라 행정정보의 공동이용을 통하여 확인한 서류의 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법에 적합한 경우에는 분양신고를 수리(受理)하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다. 제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. ② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치ㆍ용도ㆍ규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다. ③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다. ④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치ㆍ규모를 포함한다), 신탁계약ㆍ대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다. ⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결에 관하여는 제4항을 적용한다. ⑥ 제1항에 따른 공개모집의 절차, 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.