서면-2020-부동산-5285 (2023.04.12)

1. 사실관계

  - 甲는 A상가를 소유하다가 ○○시장정비사업(舊 도시정비법에 따른 도시환경정비사업)이 시행되어 A’주택에 대해 조합원 자격으로 분양신청․계약(’18.6월)을 하고 민간임대주택법상 준공공(장기일반)임대주택으로 임대사업자 등록함(’18.12월)

  - ’17.11월 A’주택 소재지 조정대상지역으로 지정됨

  - ’20.7월 甲은 A’주택을 분양받을 권리(이하 ‘조합원입주권’)를 배우자(乙)과 자녀(丙)에게 각각 그 지분(乙 70%, 丙 30%)을 증여하고 임대사업자의 지위를 포괄승계함

  - ’21.4월 A’주택 준공인가증 교부(취득) 및 즉시 임대개시

  - ’21.6.1. 쟁점 종합부동산세 과세기준일

2. 질의내용

 -’18.9.13. 이전에 도시정비법에 따른 도시환경정비사업 시행에 따라 종전의 토지 및 건축물을 정비사업조합에 제공하고 취득한 조합원입주권를 ’18.9.14. 이후 조정대상지역으로 지정된 다음 배우자와 자녀에게 각각 증여한 경우, 배우자와 자녀가 조합원입주권에 의해 취득한 주택이 종부령§3①(8)나목1)에 따라 합산배제 적용 대상에서 제외되는지

3. 관련 법령 및 해석 사례

□ 종합부동산세법(2022.9.15. 법률 제18977호로 개정되기 전의 것)

제3조【과세기준일】

종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

제8조【과세표준】 

 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것)

제3조【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

   8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1) 또는 2)에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

    나. 제외되는 주택

     1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

□ 종합부동산세법(2020.8.18. 법률 제17478호로 개정되기 전의 것)

제8조【과세표준】 

 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령(2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개정된 것)

제3조【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

   8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1) 또는 2)에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

    나. 제외되는 주택

     1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

□ 종합부동산세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30404호로 개정되고, 2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개정되기 전의 것)

제3조【합산배제 임대주택】

 ① (생략)

   8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

□ 종합부동산세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29243호로 개정되고, 2020.2.11. 대통령령 제30404호로 개정되기 전의 것)

제3조【합산배제 임대주택】

 ① (생략)

   8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

□ 종합부동산세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29243호로 개정되기 전의 것)

제3조【합산배제 임대주택】

 ① (생략)

   8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

    가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

    나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때「민간임대주택에 관한 특별법」제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

□ 지방세법

제10조【과세표준】

 ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

 ⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

제107조【과세대상의 구분 등】

 ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (이하 생략)

제114조【과세기준일】

 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

□ 지방세법 시행령

제20조【취득의 시기 등】

 ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(「도시개발법」 제51조제1항에 따른 준공검사 증명서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

□ 지방세관계법 운영 예규 법107-1[사실상의 소유자]

법107-1[사실상의 소유자]

「지방세법」제107조제1항의 「사실상 소유하고 있는 자」라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해 「지방세법」 제105조에 따른 재산세 과세대상을 취득한 자를 말하며, 법 제120조제1항의 규정에 의하여 신고하는 경우에는 같은 법 제107조제2항제1호의 규정에 우선하여 적용된다.

□ 도시 및 주거환경정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 전부개정된 것)

제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정·고시된 구역을 말한다.

 2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

   나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

제72조【분양공고 및 분양신청】

① 사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

 1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

제74조【관리처분계획의 인가 등】

① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장·군수등에게 신고하여야 한다.

 3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

 5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

□ 서면-2020-부동산-2232, 2020.6.24.

귀 질의의 경우 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 공고 이전 취득한 분양권을 조정대상지역 공고 후 배우자에게 일부 증여(공동명의)하고 이후 합산배제 요건을 갖춘 경우는 임대주택 전체에 대해서 합산배제 및 감면 적용 가능한 것입니다. 다만, 상기조항은 배우자에게 증여한 경우에만 해당됩니다.

□ 서면-2022-법규재산-1457, 2022.7.19.

부(父)가 2018.9.13. 이전에 보유하고 있던 조정대상지역 소재 합산배제 대상 장기일반민간임대주택의 일부 지분(이하 “당해 지분”)을 2018.9.14. 이후 1세대 1주택 이상 소유하고 있는 자녀에게 증여하는 경우로서 자녀가 부와 별도 세대를 이루는 경우 당해 지분은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호나목1)에 따라 합산배제 대상에 해당하지 아니하는 것입니다.

□ 사전-2021-법규재산-1449, 2022.5.18.

‘갑’과 ‘을’(갑의 母)이 공동으로 소유하면서 합산배제 임대주택으로 적용받아 오던 조정대상지역 내 주택으로서 ‘갑’이 2018.9.14. 이후에 ‘을’ 지분 전체를 증여받고 임대사업자 지위를 포괄승계 한 경우 「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제8호에 따라 합산배제를 적용받을 수 있는 것입니다.

□ 대법원95누6618, 1996.8.23.; 대법원93누1633, 1993.11.23.

재개발조합의 조합원이 재개발조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 관리처분계획에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는, 재개발사업이 시행됨에 따라 장차 분양처분의 고시가 있은 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는, 토지구획정리사업법에 의한 환지지구 내의 토지나 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제23조 제1항 제2호 및 같은법시행령 제44조 제4항 제2호 소정의 "부동산을 취득할 수 있는 권리"로 보아 그 양도차익을 계산할 수밖에 없고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 관리처분계획의 인가고시가 있은 때라고 보아야 한다.

□ 대법원94누7256, 1995.2.14.

재개발조합의 조합원이 재개발조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 그 관리처분계획에 따라 소유권을 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는, 재개발사업이 진행됨에 따라 장차 분양처분의 인가·고시가 있는 때부터 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득할 때까지는 소득세법 제23조 제1항 제2호 및 같은법시행령 제44조 제4항 제2호 소정의 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 일종이고, 이 경우에 그 분양권의 취득시기는 그 관리처분계획의 인가·고시가 있은 때라고 보아야 하므로, 종전의 토지 및 건축물의 취득시기부터 위 분양권의 취득시기까지 사이에 상승한 가액이 양도차익에서 제외되는 것은 당연할뿐만 아니라, 분양권의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 부과할 때, 양도 또는 취득가액 산정의 대상이 되는 양도자산인 “분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리"라 함은 분양예정의 대지 또는 건축시설 자체가 아니라 그를 분양받을 수 있는 지위 또는 기회이익만을 가리키는 것이다.

□ 대법원94누7256, 1995.2.14.

재개발조합의 조합원이 재개발조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 그 관리처분계획에 따라 소유권을 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는, 재개발사업이 진행됨에 따라 장차 분양처분의 인가·고시가 있는 때부터 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득할 때까지는 소득세법 제23조 제1항 제2호 및 같은법시행령 제44조 제4항 제2호 소정의 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 일종이고, 이 경우에 그 분양권의 취득시기는 그 관리처분계획의 인가·고시가 있은 때라고 보아야 하므로, 종전의 토지 및 건축물의 취득시기부터 위 분양권의 취득시기까지 사이에 상승한 가액이 양도차익에서 제외되는 것은 당연할뿐만 아니라, 분양권의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 부과할 때, 양도 또는 취득가액 산정의 대상이 되는 양도자산인 “분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리"라 함은 분양예정의 대지 또는 건축시설 자체가 아니라 그를 분양받을 수 있는 지위 또는 기회이익만을 가리키는 것이다.

□ 서면-2020-부동산-3005, 2023.4.10.

1. ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 분양받은 주택(이하 “재건축주택”)을 조정대상지역의 공고 이전에 같은 법 시행령 제74조에 따른 준공인가증이 교부됨에 따라 취득한 경우에는 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호나목1)이 적용되지 아니하므로 재건축주택이 같은 항 본문 및 제8호 요건을 갖추면 합산배제 임대주택에 해당하는 것입니다.

귀 질의의 사실관계와 같이 ’18.9.13. 이전에 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 정비사업이 시행됨에 따라 정비사업조합에 종전의 토지 또는 건축물을 제공하고 취득한 분양예정인 주택을 분양받을 권리(이하 ‘조합원입주권’이라 함)를 조정대상지역으로 지정된 다음 ’18.9.14. 이후 배우자와 자녀에게 각각 증여한 경우로서,
그 조합원입주권에 의해 취득한 주택 중 배우자가 취득한 주택은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호나목1)에 따른 ‘제외되는 주택’에 해당하지 않아 같은 항 본문 및 제8호의 요건을 갖추면 합산배제를 적용받을 수 있는 것이나, 자녀가 취득한 주택은 그러하지 아니하는 것입니다.