대법원 87누111 (1987.09.22)

가. 기준지가고시지역내에 들어있는 토지에 대한 평가는 토지평가사만이 할 수 있는지 여부

나. 토지수용으로 인한 손실보상액 산정기준

【원고, 피상고인】 이승권 외 1인

【피고, 상 고 인】 중앙토지수용위원회

【피고보조참가인】 서울특별시장 피고 및 피고보조참가인 소송대리인 변호사 조용락

【원심판결】 서울고등법원 1987.1.8. 선고 85구1192 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 피고 소송대리인의 상고이유에 대하여

1.국토이용관리법 제29조의2 제1항에 의하면,동법 제29조의 규정에 의한 기준지가의 조사, 평가와 기준지가가 고시된 지역내에서 매수 또는 수용할 토지 기타 권리를 평가하기 위하여 토지평가사를 둔다고 규정하고 있다. 그러나법원이 소송사건을 심리함에 있어 필요하다고 인정하여 토지의 평가를 명한 경우 그 평가의 대상이 된 토지가 기준지가 고시지역내에 들어 있는 경우라도 반드시 토지평가사로 하여금 평가케 하여야 하고 감정평가에 관한 법률이 정하는 공인감정사에 의한 감정평가는 배제되어야 한다고 볼 것이 아니다(당원 1984.1.24. 선고 82누415 판결;1984.4.10. 선고 82누298 판결 각 참조).

따라서 원심이 이 사건 토지에 대하여 공인감정사의 평가내용을 증거로 채택한 조치를 나무랄 수 없다. 논지는 이유없다.

2. (1) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 이 사건 토지수용재결에 대한 이의신청을 심리하여 재결을 함에 있어 이 사건 토지는 원래 농경지대였으나 형질변경되어 아파트단지용 부지로 되어 있으며 도시계획상 자연녹지 지역이었으나 택지개발예정지구로 변경지정되어 주거지역으로 용도지역변경된 토지인데 손실보상금을 산출하기 위하여 신성토지평가사합동사무소와 선진토지평가사합동사무소에 대하여 수용재결일인 1985.4.30을 가격시점으로 정한 감평가를 의뢰하였던 바, 두 평가사합동사무소는 이 사건 토지에 적용할 기준지가로서 표준지 마포구 성산동 439 전 평당 30,000원, 성산동 465의1 답 평당 35,000원을 기준으로 하고 이에 지가변동율, 도매물가상승율을 참작하여 기준지가를 평당 105,000원으로 평가한 다음 신성토지평가사합동사무소는 이 사건 토지가 형질변경 등으로 인근유사지의 거래사례를 포착할 수 없다는 이유로 인근토지인 중동 64의41 답에 대하여 1985.1.21 평방미터당 53,000원으로 보상된 사례와 이 사건 수용재결당시 중동 64의38 답이 1985.4.12 평방미터당 55,000원으로 평가된 선례 등만을 참작하여 이 사건 토지를 평방미터당 57,000원으로 평가하여 보상금 114,228,000원을 산정하였고 선진토지평가사합동사무소 역시 이 사건 토지 및 주변일대가 형질변경되어 유사한 거래사례를 포착할 수 없다는 이유로 인근지역인 중동 64의41 및 64의71 답이 1985.1.21 평방미터당 53,000원으로 각 보상된 사례만을 포착하고 이 사건 토지를 평방미터당 58,000원으로 평가하여 보상금 116,232,000원을 산정하고 피고는 두 평가기관의 감정평가액을 평균하여 평방미터당 57,500원을 기준하여 손실보상금을 결정하였으나 원심감정인 장복동은 이 사건 토지를 감정평가함에 있어서 앞에서 본 표준지 성산동 465의1 답 평당 35,000원외에 이 사건 토지와 위치의 유사성, 현황의 비교 등을 참작하기 위한 기초자료로서 성산동 422의5 전 평당 35,000원, 중동 81의21 대 평당 225,000원의 인근표준지를 참작하여 지가상승율, 도매물가상승율에 의해 기준지가를 각 보정하고 이 사건 토지의 인근 중동 64의72 답이 1984.7.29 서울시교육위원회에 의하여 학교부지로 평당 240,000원에 매수된 사례와 인근 성산동 422의 37 답이 1985.8.8 평당 208,000원에 보상된 사례가 있고 또 인근유사지인 성산동 367 전이 1985.6.30 평당 500,000원으로, 성산동 373의6 잡종지가 그 해 9.8평당 250,000원으로 각각 처분된 사례 등을 참작하고 이밖에 한국감정원의 시가조사표와 이 사건 토지의 현황, 입지조건, 기타 제반자료를 종합하여 이 사건 토지를 평방미터당 75,000원으로 평가하여 손실금 150,300,000원을 산정함으로써 이 사건 이의재결시의 각 감정평가보다 상당히 높게 그 보상가격을 평가한 사실을 인정하였다. 나아가 원심은 피고가 이 사건 이의재결에 있어서 손실보상금 산정의 기초로 삼은 위 신성 및 선진토지평가사합동사무소의 감정평가는 모두 인근유사토지의 거래사례를 포착할 수 없다는 이유로 이 사건 토지의 보상액 산정에 있어토지수용법 제46조 제2항,국토이용관리법 제29조 제5항 소정의 당해 토지의 이용계획이나 인근유사토지의 정상거래가격 등 제반요인을 제대로 참작하지 아니하였고 이로 인해 원심감정인의 감정결과 보다는 매우 저렴한 가격으로 보상가격을 평가한 것으로 보여진다 하여 피고의 손실보상금 산정을 위법이라고 판시하였다.

(2) 피고가 손실보상금을 산정함에 있어 자료로 삼은 신성 및 선진토지평가사합동사무소의 감정평가서와 원심이 증거로 채택한 원심감정인 장복동의 감정평가서를 대조하여 검토해 보기로 하는 바, 위 두 토지평가사합동사무소는 기준지가의 표준지로서 성산동 439 전 평당 30,000원과 같은 동 465의1 답 평당 35,000원을 선정하고 있는데 반하여 원심감정인 장복동은 같은 동 465의1 외에 성산동 422의5 전 평당 35,000원과 지목이 대지인 중동 81의21 대평당 225,000원을 표준지로 선정하고 있고 선진토지평가사합동사무소는 이 사건 토지의 인근 중동 64의72 등을 서울시교육위원회에서 보상한 사례가 있으나 동 지역은 도시계획상 주거지역에 속하고 이 사건 토지는 녹지지역에 속한다는 이유로 평가자료에서 제외하고 신성토지평가사합동사무소 역시 위 토지에 대한 보상사례를 평가자료로서 참작하지 아니하고 있음에 반하여 원심감정인 장복동은 도시계획상 용도지역이 다름을 밝히지 아니하고 인근토지 보상사례로서 참작하고 있으며 또한 위 장복동은 감정평가액을 결정함에 있어 이 사건 토지부근 일대는 이 사건 택지개발사업으로 인하여 지가가 현저히 상승세에 있는 사정까지 참작하여 토지가격을 평가하였음을 알 수 있다.

그런데국토이용관리법 제29조 제1항의 규정에 의하여 기준지가가 고시된 지역에서의 보상은 고시된 기준지가를 기준으로 하며(토지수용법 제46조 제2항) 보상액의 기준이 되는 기준지가는 대통령령이 정하는 바에 의하여 토지이용상황이나 주위환경 기타 자연적, 사회적 조건이 유사하다고 통상 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 정상가격을 조사평가하여 결정하고(국토이용관리법 제29조 제3항) 표준지는 대상지역 중 전, 답, 대지, 임야, 잡종지의 5개 지목으로 구분하여 선정하므로(국토이용관리법시행령 제48조 제1항 제2호) 수용하는 토지의 보상액을 결정함에 있어서는 수용대상토지와 지목이 전혀 상이한 표준지의 기준지가를 기준으로 삼아서는 안될 것이고 또한 보상액을 산정함에 있어 인근유사토지의 정상거래가격 기타 사항을 참작하는 경우에도 도시계획법상 당해 토지와 용도지역이 다른 토지의 매매나 보상사례를 그대로 참작할 것이 아님에도 불구하고 원심감정인 장복동은 이 사건 토지와 지목이 다른 토지를 표준지로 선정하고 도시계획법상 지역의 지정이 상이한 토지의 보상사례에 대하여 지역지정이 상이하다는 점을 고려하였는지 여부를 밝히지 아니한 채 참작하였을 뿐 아니라토지수용으로 인한 손실보상액을 산정함에 있어서는 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인, 고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결당시의 가격을 기준으로 하여 적정가액을 정하여야 함에도 불구하고(당원 1979.7.24. 선고 79누113 판결;1983.9.13. 선고 82누402 판결;1986.6.24. 선고 85누160 판결 각 참조) 이 사건 택지개발사업으로 인하여 지가가 현저히 상승세에 있는 사정까지 참작하여 토지가격을 평가하였으니 이는토지수용법 제46조 제2항,국토이용관리법 제29조 제5항을 위배한 평가라 할 것이다.

그리하여 원심이 위와 같은 감정인의 감정결과에 비추어 두 토지평가사합동사무소의 평가를 배척한 조치는 이 사건 토지의 지가를 산정함에 있어 채증법칙을 위배하여 판결에 영향을 미친 허물이 있다는 비난을 면치 못할 것이다.

논지는 이유있다.

이에 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김형기(재판장) 이준승 박우동