대법원 94마2134 (1995.06.05)

가. 금융기관의 신청에 의한 경매절차에 있어서 통지 또는 송달의 방법

나. 경매절차에 있어서 “부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한“ 이해관계인이 되는 임차인의 범위

다. 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록도 포함되는지 여부

라. 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임대주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 대항력을 취득하는지 여부

【재항고인】

【원심결정】 서울민사지방법원 1994.10.14. 자 94라720 결정

【주 문】

재항고를 모두 기각한다.

【이 유】 재항고인들 소송대리인들의 재항고이유를 본다.

1. 재항고인 1, 재항고인 2, 재항고인 3에 관한 부분

기록에 의하면 이 사건 경매신청 당시 경매할 부동산의 등기부상에 기재되어 있는 채무자의 주소로 발송된 경매개시결정 및 그 경정결정이 수취인불명으로 각 송달불능되었음에도 경매법원은 절차를 속행하여 이 사건 낙찰허가결정을 하였음을 알 수 있고 위 재항고인들은 이 점을 탓하고 있다.

그러나 이 사건 경매는 금융기관의연체대출금에관한특별조치법 제2조 제1항, 은행법 제3조 소정의 금융기관인 채권자가 위 특별조치법 제2조 제2항 소정의 연체대출금을 경매원인채권으로 하여 신청한 것임이 기록상 명백한데 법원이 금융기관의 신청에 의하여 진행하는 민사소송법에 의한 경매절차에 있어서 통지 또는 송달은 위 특별조치법 제3조의 규정에 의하여 경매신청 당시 당해 부동산등기부상에 기재되어 있는 주소로 통지 또는 발송함으로써 통지 또는 송달된 것으로 간주되므로(당원 1990.11.22. 자 90마755 결정, 1990.5.22. 자 89카76 결정 등 참조) 이 사건 경매절차가 경매개시결정의 송달없이 진행되었다고 할 수 없고, 따라서 이 사건 낙찰허가결정에 소론과 같은 위법이 없으므로 논지는 모두 이유 없다.

2. 재항고인 4, 재항고인 5에 관한 부분

가. 원심결정 이유에 의하면 원심은, 임차인이나 전차인으로서 낙찰허가결정에 대하여 항고를 제기할 수 있는 자는 임차권설정등기를 마친 임차인과 같이 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(민사소송법 제607조 제3호)이거나 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 소정의 대항요건을 갖춘 우선변제권 있는 임차인이나 전차인과 같이 부동산 위의 권리자로서 낙찰허가결정이 있기까지 입찰법원에 대하여 스스로 그 권리를 증명한 자(같은 조 제4호) 등과 같은 이해관계인에 한하는 것인데 재항고인 4는 1994.1.1. 구리시 (주소 1 생략)에, 재항고인 5는 1992.10.1. 경기 남양주군 (주소 2 생략)에 각 전입신고를 마친 사실이 인정될 뿐 위 항고인들이 임차권설정등기를 마쳤다거나 주택임대차보호법 소정의 주택의 인도와 주민등록을 마친 우선변제권 있는 임차인이나 전차인이라고 볼 아무런 자료가 없어 이해관계인이 될 수 없으므로 이를 전제로 한 위 항고인들의 항고는 모두 부적법하다며 이를 각 각하하였다.

나. 민사소송법 제607조 제4호 소정의 이해관계인이 되는 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 따라 주택의 인도 및 주민등록을 마친 임차인이면 족하고, 여기에 더하여 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 확정일자를 받은 임차인이거나 제8조 소정의 소액임차인에 해당하여 우선변제권까지 있을 필요는 없다 할 것이다. 한편 위 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하며(당원 1988.6.14.선고 87다카3093, 3094 판결, 1987.10.26.선고 87다카14 판결 등 참조), 또한 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에도 그 때로 부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다는 것이 당원의 판례이다(당원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결 참조).

다. 기록에 의하여 살펴보면, 재항고인 4는 재항고인 5로부터 이 사건 건물의 일부를 전차하여 인도를 받았으나 이 사건 건물로 주민등록을 이전한 바가 없으므로 위 재항고인 4가 이해관계인이 아니라는 원심의 판단은 그 이유시에 잘못이 있다고 하더라도 결과적으로 정당하고 소론과 같은 위법이 없으므로 논지는 이유 없다.

라. 다음에 재항고인 5 부분에 관하여 보건대, 위 재항고인 5가 1991. 6. 30. 소유자인 소외인으로부터 이 사건 건물을 임차하고 이를 인도받은 사실은 원심이 적법하게 확정한 바이고, 기록에 의하면 위 재항고인 5는 자신의 처와 가족들의 주민등록을 1991.6.8. 이 사건 건물로 이전하였을 뿐만 아니라 임차한 건물의 일부를 재항고인 1과 재항고인 2에게 각 전대하여 그들이 이 사건 건물로 주민등록을 이전하였음이 명백하다.

그렇다면 위 재항고인 5는 주택의 인도와 주민등록을 마친 주택임차인으로서 민사소송법 제607조 제4호 소정의 이해관계인에 해당함에도 불구하고 동인의 항고를 이해관계인의 항고가 아니라는 이유로 각하한 원심의 판단은 잘못이라 할 것이나, 기록에 의하면 위 재항고인 5는 이 사건 낙찰허가결정의 취소를 구할 뿐 아무런 항고이유도 제출하지 않았고 앞서 본 바와 같이 이 사건 경매개시결정의 송달에 소론과 같은 하자가 없을 뿐만 아니라 그 외에 위 낙찰허가결정을 직권으로 취소할 만한 아무런 위법사유도 존재하지 아니하므로 이 사건 항고는 그 이유가 없는 바, 위 재항고인 5 만이 불복 재항고한 이 사건에 있어 원심의 항고각하결정을 파기하여 항고를 기각함은 재항고인에게 불이익한 결과가 되므로 원심결정을 유지하기로 한다.

3. 그러므로 재항고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 천경송(재판장) 안용득 지창권(주심) 신성택