대법원 94다3155 (1994.06.24)

주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임대주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우 임차인이 대항력을 취득하는지 여부

【원고, 상고인】

【피고, 피상고인】

【원심판결】 광주지방법원 1993.12.2. 선고 92나6101 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 광주지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시증거에 의하여, 원고는 1990.10.1. 소외 1로부터 그의 소유인 이 사건 주택을 임차보증금 15,000,000원, 임차기간은 1990.10.15.부터 1년간으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결한 사실, 원고가 이 사건 주택을 임차한 이유는, 원고가 그의 소유인 다른 주택을 소외 2에게 매도하였으나 그 주택이 비워지지 않아 위 소외 2가 살 곳을 마련하기 위한 것이었는데, 위 임대차계약 당시 임대인인 위 소외 1에게 그와 같은 사정을 모두 이야기하여 그로부터 위 소외 2가 이 사건 주택에 거주하는 데에 동의를 받은 사실, 위 소외 2는 1990.10.26.경 이 사건 주택으로 그의 주민등록을 이전하고 이 사건 주택에 거주하다가 1991.8.20.경 퇴거한 사실, 한편 피고는 1991.6.25.경 위 소외 1로부터 이 사건 주택을 매수하고 같은 해 7.29. 그의 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의하면, 주택임차인이 그 주택의 양수인 등 제3자에 대하여 대항력을 취득하기 위하여는 임차인이 그 자신 또는 그의 동거가족 등 이른바 점유보조자에 의하여 임차주택을 점유하면서 본인 또는 점유보조자의 주민등록을 마치지 아니하면 아니된다고 해석되고, 다만 위와 같은 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대하여 그 양수인이나 전차인이 주민등록을 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 임차인의 위 대항력은 그 양도나 전대 이후에도 존속되는 것이라 할 것이지만, 이 사건의 경우와 같이 이 사건 주택의 임차인인 원고가 그 자신은 이 사건 주택에 입주하거나 주민등록을 마친 바 없어 위 법 소정의 대항요건을 갖추지 못하였음이 명백하고, 또한 이 사건 주택에 관한 위 소외 2의 점유가 단지 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 원고의 지시를 받아 한 점유보조자로서의 사실상 지배에 불과한 것이라 인정되지 아니한다고 판단하여 원고가 위 소외 2의 점유와 주민등록만으로 위 법 소정의 대항력을 취득하였음을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구를 배척하였다.

2. 그러나 주택임차인이 임차주택에 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 보아야 할 것이다.

왜냐하면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 주민등록을 제3자에 대한 대항요건으로 정한 취지는, 주택의 인도와 주민등록으로 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 공시될 수 있기 때문이라고 할 것인데, 설사 임차인이 주택을 직접 인도받지 않았거나 자신의 주민등록을 임차주택으로 이전하지 아니하였다고 하더라도 임대인의 승낙을 받아 전대를 하고 그 전차인이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 승낙있는 전차인이 주택을 인도받고 그의 주민등록을 마친 때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 된다고 볼 것이고 그렇게 보더라도 제3자는 불측의 손해를 입을 염려가 없고, 또한 이렇게 해석하는 것이 서민의 주거생활의 안정을 보호하려는 위 법의 취지에도 부합하기 때문이다.

따라서 이 사건에 있어서는 원고가 임대인인 위 소외 1의 승낙을 받아 위 소외 2에게 이 사건 주택을 전대하고 위 소외 2가 이 사건 주택을 인도받아 그 주민등록을 마친 때로부터 원고는 제3자에 대하여 대항력을 취득하였다고 보아야 할 것임에도, 원심은 원고 자신이 이 사건 주택을 점유하거나 자신의 주민등록을 마친 바가 없어 제3자에 대하여 대항력을 취득할 수 없다고 판단하였음에는 주택임대차보호법상의 대항요건에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이를 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김상원(재판장) 윤영철 박준서(주심)